Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ОАО об освобождении земельного участка, по встречному исковому заявлению ОАО к ФИО1, Исполнительному комитету М, М отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ о признании договора купли-продажи земельного участка недействительной сделкой, признании незаконной государственную регистрацию права собственности на земельный участок с кадастровым ногмером №, аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о регистрации прав ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, признании недействительным протокола торгов (аукциона) от ДД.ММ.ГГГГ, признании недействительным договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ между исполнительным комитетом М и ФИО1

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с исковым заявлением к ОАО об обязании освободить от зданий и сооружений земельный участок с кадастровым номером №, указав, что истцу на основании свидетельства о государственной регистрации права серия 16-АА №, выданного ДД.ММ.ГГГГ, принадлежит право собственности на вышеуказанный земельный участок. По соседству с участком истца расположен участок земли ответчика, где построена база отдыха. Ответчик часть построек разместил на участке земли, принадлежащем истцу. Просит обязать ОАО освободить земельный участок с кадастровым номером №

ОАО обратилось со встречным исковым заявлением к ФИО1, Исполнительному комитету М, М отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ о признании незаконной государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, аннулировании записи в государственном реестре прав недвижимого имущества о регистрации прав ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №. ДД.ММ.ГГГГ ОАО заявило ходатайство об увеличении исковых требований по встречному иску и просит признать недействительными протокол торгов (аукциона) от ДД.ММ.ГГГГ, в результате которого между Исполнительным комитетом М и ФИО1 был подписан договор купли-продажи земельного участка и договор № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка между Исполнительным комитетом М и ФИО1.

В судебном заседании ФИО1 иск поддержал, встречный иск не признал.

Представитель истца ФИО1 ФИО4 в судебном заседании иск поддержал, встречный иск не признал и показал, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 19828 кв.м. и видом разрешенного использования для ведения сельскохозяйственного производства, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ и иными и правоустанавливающими документами. По соседству с участком доверителя расположен участок, принадлежащий ответчику на праве аренды, что видно из выкопировки, утвержденной руководителем Исполкома М. На участке, находящемся во владении ответчика, построена база отдыха. В то же время часть построек ответчик разместил на земельном участке, принадлежащем ФИО1, без его согласия, т.е. самовольно. Просит обязать ОАО освободить земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 19828 кв.м. и видом разрешенного использования для ведения сельскохозяйственного производства. Также показал, что учитывая продолжительный промежуток времени, торги могут быть оспорены в течение одного года с момента их проведения. Торги состоялись ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, срок исковой давности истек. Исковые требования ответчиком первоначально заявлены ДД.ММ.ГГГГ, т.е. с большим пропуском срока. Просит в удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Представитель ОАО ФИО5 в судебном заседании встречный иск поддержал, иск ФИО1 к ОАО не признал и показал, что считает требование ФИО1 необоснованным. ФИО1 не доказал право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, не подтвердил правомерность предъявленных требований. Не доказано наличие права собственности у ФИО1 на спорный земельный участок. В материалах дела имеются документы, подтверждающие осуществление строительства зданий и сооружений на арендованном по договору № от ДД.ММ.ГГГГ земельном участке, ранее принадлежавшем на праве аренды ООО собственником данного участка на момент осуществления строительства являлось государство. был выделен земельный участок для строительства базы отдыха, что подтверждается Постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ Здания и сооружения, строительство которых осуществлялось ОАО с 2000 года были введены в эксплуатацию на основании акта приемочной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, материалами дела опровергается довод ФИО6 о том, что строительство зданий и сооружений было осуществлено на земельном участке, якобы принадлежащем истцу. Полагает, что при реализации земельного участка ФИО1 путем проведения торгов был допущен ряд существенных нарушений норм регулирующих порядок реализации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В соответствии со ст. 38 Земельного кодекса РФ « предметом торгов (аукциона) может быть сформированный в соответствие с подпунктом 1 пункта 4 ст. 30 ЗК РФ земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка». Согласно подпункту 1 п.4 ст. 30 ЗК РФ предусматривает проведение работ по формированию земельного участка: выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости"), работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке, осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка. Статьей 37 Земельного кодекса РФ установлено, что объектом купли – продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет». При этом ст.5 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»: «Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории РФ государственный учетный номер. Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета». Пунктом 24 ст. 38.1 Земельного кодекса предусмотрено: « результаты аукционов оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается. В протоколе указываются сведения о местоположении, о площади, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере». На основании ст.3 «Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства», утвержденных Росземкадастром ДД.ММ.ГГГГ при определении земельного участка осуществляются работы по межеванию объектов землеустройства, что представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению координат, определению площади земельного участка. Лишь после присвоения кадастрового номера земельный участок считается сформированным и может быть выставлен на торги. Одним из важнейших условий проведения торгов является кадастровый номер земельного участка, подтверждает, что предметом торгов является строго определенный земельный участок. Из содержания требований вышеуказанных императивных норм следует, что право собственности на земельный участок, принадлежащий государству возникает на основании сложного юридического состава, в котором недействительность одного юридического факта влечет недействительность всего юридического состава.

Нарушение порядка назначения и проведения торгов, определенных содержанием императивных норм, влечет наступление последствий, предусмотренных ст.ст. 168, 449 ГК РФ – недействительность торгов и недействительность договора заключенного по итогам торгов. Постановление исполнительного комитета Мамадышского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ о выделении земельного участка площадью 1,98 га., который располагается на земельном участке, ранее арендованном ООО общей площадью 664 га. вынесено с нарушением ст.ст. 30, 36-38, п. 24 ст. 38.1 Земельного кодекса, ст. 5 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», поскольку в соответствии с нормами Земельного кодекса на торги должен быть выставлен индивидуально определенный участок земли, прошедший кадастровый учет, свободный от прав третьих лиц. Данные требования закона не были соблюдены и постановление не содержит сведений о предмете проведения аукциона: не указан кадастровый номер участка, его координаты на местности, т.е. предмет торгов не был определен, как это предусмотрено законом. На аукцион не был выставлен индивидуально определенный участок земли с установленным кадастровым номером – то есть торги были произведены при том, что отсутствует предмет торгов - это с очевидностью следует из протокола аукциона от ДД.ММ.ГГГГ Земельный участок с кадастровым номером № был сформирован в кадастре ДД.ММ.ГГГГ, уже после подписания договора купли – продажи и данный земельный участок не был предметом торгов. При размещении объявления о проведении торгов (аукциона) в средствах массовой информации по продаже земельного участка должны быть сведения о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства. Отсутствие в объявлении сведений о местоположении земельного участка, кадастрового номера влечет недействительность торгов (аукциона). Согласно кадастрового паспорта земельного участка, кадастровый номер спорному земельному участку был присвоен ДД.ММ.ГГГГ Исходя из изложенного, объявление о проведении торгов ДД.ММ.ГГГГ не могло содержать кадастровый номер реализуемого земельного участка, что является прямым нарушением ст. 38.1 Земельного кодекса РФ, п.8 Постановления Правительства РФ ОТ ДД.ММ.ГГГГ Г. №, ввиду чего торги по реализации земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ являются недействительными.

Представитель ОАО ФИО7 в судебном заседании встречный иск поддержала, иск ФИО1 к ОАО не признала и показала, что считает требование ФИО1 необоснованным, поскольку ФИО1 законным собственником земельного участка с кадастровым номером № не является, он не доказал, что является собственником данного земельного участка, так как земельный участок приобретен в нарушение императивных требований земельного кодекса. Согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ «исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ, федеральными законами». Иными словами, из содержания данных императивных норм, следует, что приватизация земельного участка, на котором располагаются здания и сооружения, может быть осуществлена только собственником данных зданий и сооружений. При этом земельный участок, выставляемый на торги (аукцион), должен быть очищен от прав третьих лиц, для чего в соответствии с подпунктом «д» пункта 4 Постановления правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № перед проведением торгов должен быть осуществлен осмотр земельного участка на месте. Законодатель во избежание подобных споров специально установил императивные нормы, препятствующие нарушению прав и законных интересов лиц, чьи здания и сооружения располагаются на принадлежащих государству земельных участках. Из имеющихся материалов дела следует, что ФИО1 в своем исковом заявлении подтверждает факт нахождения зданий и сооружений, принадлежащих ОАО на территории спорного земельного участка. Однако, еще до вынесения Постановления Исполнительным комитетом М № от ДД.ММ.ГГГГ о реализации спорного земельного участка через торги (аукцион) проведения торгов от ДД.ММ.ГГГГ по продаже земельного участка и заключения договора №от ДД.ММ.ГГГГ купли – продажи земельного участка между исполнительным комитетом М и ФИО1, ОАО осуществило строительство зданий и сооружений на арендуемом по договору № от ДД.ММ.ГГГГ земельном участке, ранее принадлежавшем на праве аренды ООО собственником данного участка на момент осуществления строительства являлось государство. Вышеуказанные здания и сооружения были введены в эксплуатацию на основании акта приемочной комиссии ДД.ММ.ГГГГ Поскольку на спорном земельном участке до момента вынесения Постановления Исполнительным комитетом М № от ДД.ММ.ГГГГ, проведения торгов (аукциона) ДД.ММ.ГГГГ и последующего заключения договора № от ДД.ММ.ГГГГ, располагались объекты недвижимости принадлежащие ОАО Организация в силу ст. 36 Земельного Кодекса имела исключительное право на приобретение у государства вышеуказанного земельного участка в собственность. Соответственно сделка по продаже данного земельного участка, заключаемая с любым лицом, помимо ОАО является недействительной. Отсутствие в протоколе аукциона от ДД.ММ.ГГГГ сведений об осуществлении осмотра реализуемого земельного участка также свидетельствует о нарушении императивных норм и прав ОАО на данный земельный участок. Торги по реализации земельного участка были проведены в нарушении исключительного права ОАО. Срок исковой давности надлежит исчислять с ДД.ММ.ГГГГ, так как именно тогда ФИО1 со своим письменным заявлением обратился на имя генерального директора ОАО ФИО8, и именно эта дата стоит на уведомлении заказного письма. После чего стало известно о наложении границ земельных участков. В деле имеются документы, подтверждающие осуществление строительства зданий, сооружений на арендованном на 49 лет по договору № от ДД.ММ.ГГГГ земельном участке, ранее принадлежавшем на праве аренды ООО по просьбе главы и РТ был выделен земельный участок для строительства базы отдыха рыбаков для рыболовов – любителей, что подтверждается Постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ Здания и сооружения, строительство которых осуществлялось ОАО с 2000 года были введены в эксплуатацию на основании акта приемочной комиссии ДД.ММ.ГГГГ

Представители Исполнительного комитета М ООО РТ в судебное заседание не явились, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель М отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела надлежаще извещен.

Выслушав в судебном заседании ФИО1 и его представителя, представителей ОАО - ФИО5, ФИО7, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.

Согласно п.п.1 п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: 1) проведение работ по формированию земельного участка: выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости"), работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (далее - кадастровые работы), осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка; определение разрешенного использования земельного участка; принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

Согласно ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В силу ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

(в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 123-ФЗ)

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ руководителем Исполнительного комитета М вынесено постановление № о проведении аукциона по продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения находящегося в государственной собственности; разделить земельный участок с кадастровым номером №, расположенный на ранее арендуемых землях ООО М на самостоятельный земельный участок из 664 га. на площадь 1,9828 га. с присвоением нового кадастрового номера; вынести на торги и провести открытый аукцион по продаже разделенной части земельного участка, установив начальную цену земельного участка руб, согласно заключению оценщика (л.д. 6).

ДД.ММ.ГГГГ по результатам торгов по лоту № аукциона составлен протокол о результатах торгов (аукциона) по купле-продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения находящегося в государственной собственности, площадью 1,9828 га., расположенного на ранее арендуемых землях ООО М, проданного с торгов за сумму 28620 рублей. В аукционе по данному лоту участвовало 2 человека, продавец – Исполнительный комитет М покупатель - ФИО1 (л.д. 7).

ДД.ММ.ГГГГ между Исполнительным комитетом М и ФИО1 заключен договор купли –продажи на аукционе земельного участка, находящегося в государственной собственности №, по условиям которого Продавец продает в соответствии с протоколом о результатах торгов от ДД.ММ.ГГГГ, а Покупатель приобретает на условиях, изложенных в договоре, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, площадью 1,9828 га., расположенного на ранее арендуемых землях ООО М (л.д. 8).

ДД.ММ.ГГГГ составлен акт приема-передачи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, площадью 1,9828 га., расположенного на ранее арендуемых землях ООО М (л.д. 9).

ДД.ММ.ГГГГ выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 16-АА №, основания – договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, субъект – ФИО1, вид права – собственность, объект права - земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения сельскохозяйственного производства, общая площадь 19828 кв.м., кадастровый номер №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № (л.д. 5).

ДД.ММ.ГГГГ территориальным отделом № Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости РТ выдан кадастровый паспорт земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) №: кадастровый номер – № местоположение – М, М СП, категория земель – для сельскохозяйственного производства, площадь – 19828 кв.м. (л.д. 10-12).

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией РТ в дальнейшем «Арендодатель» и ОАО в дальнейшем «Арендатор» заключен договор на аренду земли № по условиям которого Арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 7 га., расположенный на левом берегу в районе затона , договор заключен на 49 лет, вступает в силу с момента его регистрации в ном комитете по земельным ресурсам и земельной реформе (л.д. 98,99).

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация сделки, свидетельство о государственной регистрации аренды – серия (л.д. 100).

ДД.ММ.ГГГГ составлен акт приемки в эксплуатацию Государственной приемочной комиссией законченной строительством базы подсобного объекта ОАО (л.д. 37-43).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ОАО у администрации РТ арендовало земельный участок площадью 7 га., расположенный на левом берегу в районе затона , сроком на 49 лет. ДД.ММ.ГГГГ по результатам торгов ФИО1 приобрел земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, площадью 1,9828 га., расположенного на ранее арендуемых землях ООО М. При определении местоположения указанных участков было выявлено наложение границ данных земельных участок. Вместе с тем, при проведении торгов «аукциона», купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения находящегося в государственной собственности, площадью 1,9828 га., были допущены существенные нарушения действующего земельного законодательства. В постановлении Руководителя Исполнительного комитета М № от ДД.ММ.ГГГГ не указан кадастровый номер участка подлежащего выделению из земельного участка с кадастровым номером №. В протоколе о результатах торгов (аукциона), договоре купли-продажи также отсутствует кадастровый номер реализуемого земельного участка, который приобрел ФИО1. Вследствие чего, на момент торгов (аукцина) земельный участок не был сформирован в соответствии с требованиями законодательства, ему не был присвоен кадастровый номер. В данном случае объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Кроме того, на спорном земельном участке до момента вынесения Постановления исполнительным комитетом М № от ДД.ММ.ГГГГ, проведения торгов (аукциона) ДД.ММ.ГГГГ и последующего заключения договора № от ДД.ММ.ГГГГ, располагались объекты недвижимости, принадлежащие ОАО Последнее в силу ст.36 Земельного кодекса имело исключительное право на приобретение вышеуказанного земельного участка в собственность. Действия по реализации земельного участка были осуществлены с нарушением исключительного права ОАО

В судебном заседании ФИО1 не было представлено доказательств подтверждающих наличие публикаций, уведомления неопределенного круга лиц о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В соответствии со ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В данном случае, ФИО1 обратился к ОАО с требованием об освобождении спорного земельного участка в декабре 2010 года, обращения истца вручено ОАО ДД.ММ.ГГГГ

Суд считает, что срок исковой давности следует исчислять с момента вручения обращения т.е. с ДД.ММ.ГГГГ. В данном случае срок исковой давности не истек.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что иск ФИО1 к ОАО удовлетворению не подлежит. Иск ОАО к ФИО1 подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ОАО об освобождении земельного участка – отказать.

Иск ОАО к ФИО1, Исполнительному комитету М, Мамадышскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ – удовлетворить.

Признать государственную регистрацию права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, протокол торгов (аукциона) от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ между исполнительным комитетом Мамадыщского муниципального района РТ и ФИО1 – недействительными.

Аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о регистрации прав ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №

Взыскать солидарно с ФИО1, Исполнительного комитета М, М отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ в пользу ОАО уплаченную госпошлину в размере 4000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан в течение 10 дней через Мамадышский районный суд Республики Татарстан.

Судья