Гражданский кодекс часть 1

Калининский районный суд г. Чебоксары ЧР под председательством судьи Башкировой И.Н., при секретаре судебного заседания Андреевой О.В., с участием представителя истцов Т, Т – А, представителя ответчика К,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Т, Т к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Центр» о признании дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

Т, Т обратились в Калининский районный суд г. Чебоксары с иском к ООО «Строительная компания «Центр» о признании дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве незаключенным. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком подписан договор долевого участия в строительстве жилья № <данные изъяты>. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЧР ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации <данные изъяты>. Срок исполнения договора ответчиком до ДД.ММ.ГГГГ. До государственной регистрации договора сторонами было подписано соглашение от 21.06.2011, предметом которого являлось якобы фиксирование оплаченной доли общей площади в приобретаемой по договору квартире. Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ не предъявлялось сторонами вместе с договором долевого участия в строительстве для государственной регистрации. Условия дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ противоречат условиям п. 3.1 договора от 21.06.2011, который на момент подписания не был заключен.

Истцы Т, Т в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, просили рассмотреть иск без их участия.

В судебном заседании представитель истцов А исковые требования поддержал и просил их удовлетворить, пояснив, что дополнительное соглашение от 21.06.2011г. не предусматривает какого-либо отдельного предмета сделки, всего лишь предусматривая изменение цены основного договора. Согласно пункту 3.1. договора участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ подписанного сторонами общая сумма долевого участия (стоимость квартиры) составляет <данные изъяты> руб. из расчета стоимости одного квадратного метра <данные изъяты>. Законом и Гражданским кодексом РФ предусмотрен определенный порядок заключения договорЪв и внесения в них изменений, включая изменение цены. Дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию. Истцы просят признать незаключенным указанное дополнение не как документ, фиксирующий расчеты, а как сделку, подлежащую государственную регистрацию.

Представитель ответчика К исковые требования не признал, пояснив, что сторона договора после его подписания и исполнения, но не прошедшая необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. При зачете Т уплаченных предыдущим долевиком <данные изъяты> руб., цена за 1 кв.м. определена из расчета <данные изъяты> руб., а <данные изъяты> руб., внесенных самими Т из расчета <данные изъяты> руб. Данные конклюдентные действия Т указывают, что они согласились с порядком определения расчета за приобретаемую квартиру, что зафиксировано в.п.п. 3.1.1-3.3 Договора.

Суд, выслушав лиц участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно части 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Из положений статьи 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" следует, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГг. между ООО «Строительная компания «Центр» и Т, Т был подписан договор долевого участия в строительстве жилья № на строительство 2-х комнатной квартиры под условным номером 83, расположенной на 14 этаже, общей проектной площадью 71,6 кв.м., в жилом доме поз. №15 в 6 микрорайоне центральной части города Чебоксары.

Проектная площадь включает в себя площади всех помещений внутри квартиры с учетом приведенной площади лоджии (к=0,50). Проектная площадь и номер квартиры являются условными и подлежат уточнению после выдачи БТИ технического паспорта на Объект, (п.2.1.3)

Срок передачи квартиры дольщику по договору (п.2.3.) определен до ДД.ММ.ГГГГ г.

Согласно п.3.1 договора, общая сумма долевого участия составляет <данные изъяты> руб., без учета стоимости затрат, указанных в п.3.6 договора. Стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры составляет <данные изъяты> руб.

Указанный договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ г.

Платеж должен быть произведен Дольщиком до подписания акта приема-передачи квартиры. Во исполнение условий договора истцы оплатили ответчику денежную сумму в размере <данные изъяты>.Оплата стоимости квартиры была принята ответчиком наличными денежными средствами по приходным кассовым ордерам (ПКО): ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты> рублей. ПКО № 228; ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты> рублей, ПКО № 229; ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты> рублей, ПКО № 47; ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты> рублей, ПКО № 167; ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты> руб., ПКО № 169; ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты> рублей, ПКО №418; ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты> рубля, ПКО № 725. Итого <данные изъяты> рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «СК «Центр» выдало истцам справку о том, что сумма долевого участия, предусмотренная по договору, ими оплачена частично в сумме <данные изъяты> руб., что эквивалентно 67,79 кв.м, (с учетом измененной цены). Долг составляет <данные изъяты> руб.

В соответствии с п. 2 ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» цена договора после его заключения может быть изменена только по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно пункту 3.3. договора своевременно не оплаченная Дольщиком в ответствии с п.3.1, договора, сумма подлежит изменению Заказчиком в одностороннем порядке с учетом инвестиционной стоимости одного квадратного места на момент образования задолженности.

__Пункт 3.6. договора предусматривает обязанность дольщика по оплате затрат на технологическое присоединение к электрическим сетям, затраты на подключение к сетям водоснабжения и водоотведения, затраты на изготовление технического паспорта БТИ.

Учитывая имеющее место удорожание в области строительства, приводящее к увеличению затрат застройщика на строительство объектов долевого строительства, данное условие договора нельзя признать противоречащим требованиям Федерального закона N 214-ФЗ, поскольку в силу ст.ст.4,5 этого Федерального закона дольщик обязан внести денежные средства на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежные средства на оплату услуг застройщика.

В соответствии с ч.З ст.5 Федерального закона N 214-ФЗ цена договора долевого участия в строительстве уплачивается путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. Нормы данного Закона не содержат положений, устанавливающих запрет на рассрочку уплаты денежных средств по договору. Поэтому застройщик и дольщик вправе самостоятельно устанавливать сроки и порядок уплаты цены договора.

Истцами оспаривались п.3.3. и п. 3.6 договора № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ как недействительне в связи с противоречием его законодательству.

Решением Московского районного суда г. Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении требований Т, Т было отказано.

Апелляционным определением Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение было оставлено без изменения.

Изменение цены договора участия в долевом строительстве предусмотрено в его условиях, такое изменение допускается только после даты государственной регистрации данной сделки. Оформляется изменение цены договора участия в долевом строительстве путем подписания дополнительного соглашения к этому договору, которое также подлежит государственной регистрации.

В соответствии с частью 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Как видно из материалов дела одновременно с подписанием договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали дополнительное соглашение к нему от ДД.ММ.ГГГГ, которое не прошло государственную Регистрацию.

В данном дополнительном соглашении по взаимному соглашению сторонами принято решение о фиксировании оплаченной доли общей площади финансируемого жилья на момент подписания настоящего дополнительного соглашения, а именно:

согласно приходного кассового ордера № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб., из расчета <данные изъяты> руб. за 1 кв.м., т.е. Заказчик закрепляет за Дольщиком оплаченную долю в размере 30,0 кв.м., общей площади жилья;

согласно приходного кассового ордера № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб., из расчета <данные изъяты> руб. за 1 кв.м., т.е. Заказчик закрепляет за Дольщиком оплаченную долю в размере 14, 29 кв.м. общей площади жилья.

Суд приходит к выводу о том, что в данном дополнительном соглашении сторонами согласованы и зафиксированы расчеты сторон по договору № долевого участия в строительстве жилья, оно было подписано до заключения договора № долевого участия в строительстве жилья, который был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ г., в связи с чем его нельзя расценивать как соглашение об изменении цены договора, соответствующее требованиям ст.ст. 4, 5 Федерального закона N 214-ФЗ.

Отказывая в удовлетворении требований о признании дополнительного соглашения незаключенным, суд исходит из того обстоятельства, что стороны добровольно заключили дополнительное соглашение, оно ими не расторгнуто, истцам на основании документов, в том числе и оспариваемого дополнительного соглашения, квартира была передана по акту приема –передачи от 28.09.2012, и на момент оспаривания указанное соглашение сторонами исполнено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении требований Т, Т к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Центр» о признании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Чувашской Республики через Калининский районный суд г. Чебоксары в течение одного месяца со дня вынесения решения судом в окончательной форме.

Судья И.Н.Башкирова

Мотивированное решение изготовлено 02 октября 2014 года