Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о взыскании суммы неотделимых улучшений по договору аренды нежилого помещения,

у с т а н о в и л :

Истец ФИО2 обратился в суд с исковым заявлениемк ФИО3 в котором просит взыскать с ответчика сумму неотделимых улучшений по договору аренды нежилого помещения от 21.12.2018 в размере 2 385720 руб.

В обоснование иска указывает, что 21.12.2018 года между истцом (Арендатор) и ответчиком - ФИО4 (Арендодатель) был заключен Договор аренды нежилого помещения, согласно которому Арендодатель предоставляет во временное владение и пользование (аренду) Арендатору за плату (арендная плата и иные платежи) нежилое встроенное помещение X в лит. А, площадью 127.8 кв.м., этаж 1,2, номер на поэтажном плане: 1 этаж: 1-4; 2 этаж: 1-4, кадастровый (или условный) №, расположенное по адресу: <адрес>.

В ходе эксплуатации арендованного имущества возникла необходимость в ремонте арендованного имущества. В связи с тем, что нежилое встроенное помещение является объектом культурного наследия 28.01.2019 года истцом было подано заявление о выдаче задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, или выявленного объекта культурного наследия.

28.02.2019 в уполномоченном государственном органе истцом было получено задание на основании которого в арендуемом помещении были выполнены работы (неотделимые улучшения помещения), что подтверждается Актом приемки от 15.11.2019 года.

В результате выполненных работ истец произвел неотделимые улучшения арендованного имущества на общую сумму - 2 385 720 рублей.

Согласно п. 1.2 вышеуказанного Договора целью использования помещения является: розничная торговля, оптовая торговля не продовольственными товарами, торговля по образцам, оказание услуг населению.

В процессе эксплуатации арендуемого помещения было обнаружено, что использование помещение в соответствии с целями, указанными в п. 1.2 Договора не представляется возможным, поскольку на первом этаже внутренняя несущая стена постоянно мокрая из-за чего на ней образуется грибок. Хранить свой товар в помещении при таких условиях невозможно. Из-за большой влажности товар потеряет форму и будет не пригоден к продаже. Указанные недостатки помещения возникли в процессе эксплуатации, на момент заключения Договора и приема помещения их не было.

Согласно п.9.2 Договора Арендатор вправе отказаться от исполнения настоящего Договора во внесудебном порядке до истечения его срока, направив письменное уведомление об этом арендодателю, за 30календарных дней до такого расторжения.

05.09.2020 года ответчику направлено уведомление об отказе от договора, согласно п. 9.2 Договора, в связи с чем, 07.10.2020 года арендуемое имущество возвращено ответчику по акту приема-передачи недвижимого имущества.

В соответствии п. 6.2.11 Договора в случае досрочного расторжения договора по вине Арендодателя согласно п. 9.2 настоящего договора Арендатор вправе потребовать то Арендодателя компенсации части затрат понесенных на проведение неотделимых улучшений помещения.

Считает, что договор был расторгнут по вине ответчика, в связи с чем, он имеет право требовать компенсации затрат понесенных на проведение неотделимых улучшены помещения в размере 2 385 720 рублей.

26.10.2020 в адрес ответчика истцом была направлена претензия о добровольном порядке удовлетворения требований, однако ответа на заявление не последовало.

Истец - ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о чем имеется уведомление.

Представители истца по доверенности ФИО5,ФИО6 в судебном заседании поддержали исковые требования, просили суд их удовлетворить по вышеизложенным основаниям.

Ответчик - ФИО3 в судебное заседание не явилась о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, по последнему известному суду адресу уведомление вернулось по истечение срока хранения.

Представители ответчика по доверенности до перерыва ФИО7, после перерыва ФИО8 в судебном заседании с иском не согласились, считали его не подлежащим удовлетворению, пояснив, что договор аренды нежилого помещения от 21 декабря 2018 расторгнут по вине Арендатора по причине неисполнения Арендатором обязательства по уплате арендной платы на протяжении года.В акте указано, что договор расторгнут по уведомлению арендодателя 05.09.2020, в связи с чем, неотделимые улучшения не компенсируются.

Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если данные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силе п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Статьей 623 ГК РФ предусмотрено, что под неотделимыми улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышаю (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны смодернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

Пунктом 2 ст. 623 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Таким образом, лицо, обратившееся с настоящим иском о взыскании стоимости улучшений арендованного имущества, должно доказать в совокупности: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

В данном случае как следует из материалов дела 21.12.2018 года между ФИО2 (Арендатор) и ФИО4 (Арендодатель) был заключен Договор аренды нежилого помещения ( л.д. 6- 16), согласно которому Арендодатель предоставляет во временное владение и пользование (аренду) Арендатору за плату (арендная плата и иные платежи) нежилое встроенное помещение X в лит. А, площадью 127.8 кв.м., этаж 1,2, номер на поэтажном плане: 1 этаж: 1-4; 2 этаж: 1-4, кадастровый (или условный) №, расположенное по адресу: <адрес>.

В ходе эксплуатации арендованного имущества возникла необходимость в ремонте арендованного имущества.

20.12.2018 был составлен акт согласования по реконструкции и неотъемлемым улучшениям помещения в отношении указанного нежилого помещения в том числе за подписью арендодателя и арендатора ( л.д.40).

В связи с тем, что нежилое встроенное помещение является объектом культурного наследия, 28.01.2019 года истцом было подано заявление о выдаче задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, или выявленного объекта культурного наследия.

В результате выполненных работ истец произвел неотделимые улучшения арендованного имущества на общую сумму - 2 385 720 руб. что подтверждается приложенными к материалам дела документами в частности сметами, актами приемки выполненных работ.

Сторонами в судебном заседании указанные обстоятельства не оспаривались, как и не оспаривался сам размер произведённых работ.

Согласно п. 1.2 Договора аренды целью использования помещения является: розничная торговля, оптовая торговля не продовольственными товарами, торговля по образцам, оказание услуг населению.

В процессе эксплуатации арендуемого помещения истцом было обнаружено, что использование помещение в соответствии с целями, указанными в п. 1.2 Договора не представляется возможным, поскольку на первом этаже внутренняя несущая стена постоянно мокрая из-за чего на ней образуется грибок. Хранение товара в помещении при таких условиях невозможно.Указанные недостатки помещения возникли в процессе эксплуатации, на момент заключения Договора и приема помещения их не было. Данный факт в судебном заседании сторонами не оспаривался, кроме того имеется решение Центрального районного суда г. Воронежа от 08.06.2020 согласно которого указанное помещение постоянно заливается по причине ненадлежащего состояния инженерной сети (канализации). Указанные обстоятельства так же сторонами не отрицались.

Согласно п.9.2 Договора (л.д. 14), Арендатор вправе отказаться от сполнения настоящего Договора во внесудебном порядке до истечения его срока, направив письменное уведомлениеоб этом арендодателю, за 30календарных дней до такого расторжения в случаях, если по вине Арендодателя, в том числе, если помещение имеет препятствующие к пользованию им в соответствии сРазрешенным использованием недостатки, или иные обстоятельства, которые не были оговорены Арендодателем при заключении настоящего Договора, не были заранее известны Арендатору, или умышленно скрыты от него, и не могли быть обнаружены Арендатором во время осмотра помещения или на основании предоставленных документов при заключении настоящего Договора и Акта приема-передачи.

05.09.2020ФИО2 направил ФИО3 уведомление об отказе от договора, согласно п 9.2 Договора ( л.д. 35, 36-37).

07.10.2020 арендуемое имущество возвращено ответчику по акту приема-передачи недвижимого имущества( л.д.33-34).

В соответствии п. 6.2.11 Договора (л.д.13) в случае досрочного расторжения договора по вине Арендодателя согласно п. 9.2 настоящего договора Арендатор вправе потребовать от Арендодателя компенсации части затрат понесенных на проведение неотделимых улучшений помещения.

На направленное истцом уведомление ответа от ответчика не последовало.

26.10.2020 в адрес ответчика истцом была направлена претензия о добровольном порядке удовлетворения его требований( л.д. 38,39), однако на претензию ответчик также не ответил.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Истец проси взыскать с ответчика стоимость неотделимых улучшений по договору аренды нежилого помещения от 21.12.2018 в размере 2 385720 руб., учитывая установленные судом обстоятельства, подтвержденные соответствующими доказательствами, данные требования суд находит законными и обоснованными в связи с чем, подлежащими удовлетворению по вышеизложенным основаниям.

Доводы представителей ответчика относительно того, что договор аренды нежилого помещения от 21 декабря 2018 расторгнут по вине Арендатора по причине неисполнения Арендатором обязательства по уплате арендной платы на протяжении года, при этом в акте от 07.10.2020 указано, что договор расторгнут по уведомлению арендодателя от 05.09.2020, в связи с чем, неотделимые улучшения в данном случае компенсированы быть не могут суд находитнеобоснованными по следующим основаниям.

В данном случае ответчик ссылается на то обстоятельство, что в акте от 07.10.2020 приема - передачи ( возврата) помещения ( л.д. 33-34) указано, что договор расторгнут по уведомлению арендодателя от 05.09.2020.

Изучив акт от 07.10.2020, следует придти к выводу, что действительно в п.1 акта указано, что арендатор возвращает, а арендодатель принимает согласно уведомлению арендодателя от 05.09.2020 указанное нежилое помещение, однако как следует из пояснений стороны истца, в данном акте, в указанной части допущена описка вместо указания - согласно уведомлению арендатора, ошибочно указано уведомлению арендодателя.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Как указано выше, в обоснование своих доводов истцом представлено доказательство направление ответчику уведомления об отказе от договора аренды 05.09.2020 (л.д.35. 36-37), подлинность данного уведомления и документов почтового отправления стороной ответчика не оспорена. В свою очередь стороной ответчика, каких либо доказательств направления ( передачи) истцу соответствующего уведомления от 05.09.2020 суду не представлено. Доводы ответчика, что уведомление от 05.09.2020 г. они вручили истцу лично, никакими доказательствами не подтверждается, в то время как у истца имеется письменное доказательство о направлении уведомления.

То обстоятельство, что уведомлениеот 05.09.2020 было получено ответчиком лишь в октябре 2020, не может служить основанием для признания ненадлежащим извещения арендодателя об отказе от договора аренды именно путём направления письменного уведомления от 05.09.2020.

В материалы дела стороной ответчика представлено уведомление от 05.09.2020, однако оно как доказательство принято быть не может поскольку на самом уведомление отсутствует отметка о вручении его истцу, в частности именно 05.09.2020, а тот факт, что данное уведомление направлено истцу повторно 09.10.2020 согласно представленных ответчиком почтовых документов, лишь свидетельствует о том, что уведомление истца об отказе от договора было направлено ранее уведомления ответчика. При этом по мнению суда является не логичным то обстоятельство, что представитель ответчика 07.10.2020 подписывает акт приема – передачи (возврата) помещения, а 09.10.2020 повторно (как указывает сторона ответчика) направляет уведомление истцу, поскольку необходимость повторного направления уведомления уже отсутствовала.

Так же стороной истца представлены проект соглашения о расторжении договора от 5.10.2020, акт приёма передачи помещения от 06.10.2020 которые направлялись представителем ответчика истцу для подписания в месседжер,, Ватсап,,. Указанные доказательства подтверждены протоколом осмотра доказательств удостоверенных нотариусом ФИО1 Анализируя данные документы следует отметить, что ответчик предлагает в данном проекте соглашения расторгнуть договор аренды по обоюдному соглашению сторон, при этом в судебном заседании ссылался на вручение истцу уведомления от 05.09.2020 о расторжении договора якобы по вине арендатора, данные действия суд находит нелогичными и непоследовательными.

Также следует отметить, что 24.11.2020г. Центральным районным судом г.Воронежа было вынесено решение по делу 2-2351/20 о взыскании с ФИО2 в пользу ФИО3 задолженности по оплате арендной платы по договору аренды в размере 1 103 225,32 руб., неустойки в размере 53 032,64 руб. и госпошлины в сумме 11 837 руб.

В рамках настоящего дела ФИО3 было представлено одно единственное уведомление, направленное в адрес ФИО2 от 30.11.2019г. о задолженности.

В ходе судебного разбирательства по вышеуказанному делу, представитель истца ФИО7 трижды уточнял исковые требования, в которых ни разу не сделал ссылку на расторжение договора по вине Арендатора, на направление ему уведомления о расторжении договора от 05.09.2020, на Акт приема передачи помещения от 07.10.2020г., при том, что данные обстоятельства имеют существенное значение для установления размера задолженности по арендным платежам, который устанавливается на дату расторжения договора и возврата помещения, требования уточнялись в том числе и на даты последующие после подписания акта приёма-передачи имущества.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Истцом при подачи иска понесены расходы в виде оплаты госпошлины в размере 20129 руб.( л.д.3), учитывая изложенное с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в размере 20129 руб.

Руководствуясь ст. ст. 56, 194 – 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 стоимость неотделимых улучшений по договору аренды нежилого помещения от 21.12.2018 в размере 2 385720 руб., возврат госпошлины в размере 20129 руб.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья Е.В. Клочкова

Решение принято в окончательной форме 23.06.2020

Дело № 2-698/2021