Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору указав, что между ИП ФИО1 и ФИО2 был заключен договор оказания услуг покупателю.

ФИО2 была ознакомлена с условиями договора, ей была вручена копия.

Согласно условий договора истец обязался оказать ФИО2 услуги по подбору объекта недвижимости в виде квартиры, в которые входят: реклама объектов, постоянное пополнение и обновление базы данных объектов, предоставление информации об адресе местонахождения или показ объекта.

ДД.ММ.ГГГГ2013 г. ответчику были предъявлены для показа <данные изъяты> квартир, в том числе и квартира № № по ул. <адрес>.

Из справки предоставленной информации об объектах недвижимости покупателю, с которой ФИО2 была ознакомлена и подписала ее, следует, что указанные квартиры ответчиком осматриваются впервые. Из п. 3 договора следует, что ФИО2, как покупатель, гарантирует, что предъявленные ей для просмотра объекты ни она, ни ее родственники либо знакомые не смотрели, а в противном случае ФИО2 была обязана незамедлительно сообщить об этом ИП ФИО3, а ИП в таком случае согласовывает с другими агентствами порядок оплаты риэлторских услуг.

В случае подбора объекта недвижимости покупателю, покупатель обязуется заключить договор задатка или предварительный договор в присутствии ИП ФИО1 и произвести оплату в размере 2% от стоимости объекта недвижимости. Пунктом 5 договора предусмотрена обязанность покупателя воспользоваться услугами ИП ФИО3 в составлении договора купли-продажи объекта недвижимости и перед его составлением произвести ИП ФИО3 оплату в размере 1% от стоимости объекта и установленную сумму в ОАО « СБ» за регистрацию сделки и перехода права собственности.

В случае нарушения условий договора покупатель обязан выплатить ИП ФИО3 за оказанные риэлторские услуги: 2 % от рыночной стоимости объекта; упущенную выгоду в размере 1 % от рыночной стоимости объекта; неустойку в виде штрафа и пени ; штраф в размере 50 000 рублей - в течение 5 суток после нарушения указанных пунктов договора.

Согласно условий договора ИП ФИО1 вправе обратиться в суд за взысканием невыплаченных сумм, а также пени в размере 3 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Согласно п. 7 договора исключается односторонний отказ от исполнения обязательств или одностороннее изменение его условий.

В нарушение обязательств по договору ответчик ФИО2 приобрела квартиру № № по ул. <адрес> через другое агентство недвижимости, пояснив при этом, что с тем агентством договор был заключен ранее, чем с истцом.

Истцом выполнены все обязательства по договору, в то время как ответчиком они нарушены. Квартира была куплена ФИО2 за 1 450000 рублей.

15.01.2014 г. в адрес ФИО2 была направлена претензия с предложением в добровольном порядке произвести оплату истцу за оказанные ей риэлторские услуги, упущенную выгоду и неустойку в виде штрафа, однако, претензия проигнорирована.

Просит взыскать с ФИО2 в свою пользу 122500 рублей:

- 29 000 рублей за оказание риэлторских услуг, из расчета 2% от стоимости квартиры;

- 14 500 рублей - за упущенную выгоду, из расчета 1% от стоимости квартиры;

- 50000 рублей - штраф за нарушение обязательств по договору.

- пени в сумме 29000 рублей, при этом указав, что согласно условий договора, пени составляет 3% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, т.е. 3% от 29000 руб. -870 руб. в день. ФИО2 претензия была получена 18 января 2014 г. и сумма просрочки будет составлять 485 дней за период с с 18 января 2014 г. по 18 мая 2015 г., что в сумме составит 421 950 руб.: 485 дней х 870 руб. = 421950 рублей. С учетом положений ст. 333 ГК РФ истец снизил размер неустойки до 29 000 рублей.

В судебном заседании истец и его представитель на иске настаивают в полном объеме. Считают, что доказательством оказания риэлторских услуг является договор, заключенный между сторонами, акт выполненных работ, показания свидетелей.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признала, просила в иске полностью отказать по следующим основаниям.

В конце 2013года ФИО2 с мужем решили приобрести двухкомнатную квартиру. Искали объявления в газетах, на сайтах бесплатных объявлений в интернете, но везде в качестве продавца указаны были риэлтерские агентства, которые навязывали свои услуги. За неделю различными агентствами ответчику Дронской и ее мужу были показаны около 25 квартир.

ДД.ММ.ГГГГ.2013г. между ИП ФИО1 и истцом был заключен договор оказания услуг. В этот же день Дронской показали несколько квартир, среди которых была квартира по адресу <адрес>, собственником которой она сейчас является. Перед просмотром ей предложили расписаться в справке о предоставленной информации об объектах недвижимости покупателю. В этой справке перечислялись объекты, которые планировали показать ответчику. Дронская ранее проживала в другом городе и не ориентировалась в адресах и расположении улиц в городе. Когда ответчика привезли для показа квартиры по адресу <адрес>, он поняла, что данную квартиру уже видела при показе другим агентством, о чем она сразу сообщила риэлтору агентства недвижимости истца, выполнив условие договора, изложенного в п.3 в связи с чем взыскание штрафа считает неправомерным. Но риэлтор истца настояла на осмотре, поскольку ответчик уже расписалась в справке об этом.

Ранее, ДД.ММ.ГГГГ.2013г, квартира по адресу : <адрес> была показана Дронской риэлтором агентства недвижимости "В", что подтверждается договором об оказании услуг приобретателю недвижимости от 13.12.2013г. между Дронской и ИП ФИО4 (агентство недвижимости "В"). Данная квартира Дронской понравилась, но первоначально не устроило то, что собственник якобы хотел указывать в договоре купли-продажи заниженную цену покупки. Об этом Дронская сообщила риэлтору АП "К", который в свою очередь подтвердил пожелания продавца. Ответчик Дронская попросила организовать встречу с собственником для переговоров, однако, получила отказ от риэлтора агентства ИП ФИО1 в организации встречи с продавцом, в связи с чем Дронская обратилась с таким же предложением в АН "В" и сотрудники АН «В» организовали указанную встречу. В результате переговоров между Дронской и продавцом квартиры ФИО5 при участии риэлторов АН "В" стороны пришли к соглашению о заключении договора купли-продажи по цене 1450 000 рублей. По мнению ответчика, риэлтор истца ИП ФИО1 вероятно не смог организовать встречу с продавцом квартиры АН "К" по причине того, что ДД.ММ.ГГГГ.2013г. ФИО5 подписал с АН "В" эксклюзивный договор на оказание посреднических услуг по продаже недвижимости, в связи с чем ФИО5, не желая попадать под санкции указанного договора, не стал общаться с АН "К", которым руководит ИП ФИО1

Условие договора возмездного оказания услуг, предусматривающее обязанность заказчика при отказе от договора уплатить договорную цену в полном объеме, не соответствует закону и в силу ст. 168 ГК РФ ничтожно. Истец ничем не подтверждает понесенные расходы. Услуга по договору не была оказана, объект был подобран не истцом, а другим агентством. Истец не смог организовать встречу с собственником. Акт полного выполнения услуг по подбору объекта недвижимости не подписан сторонами, также не подписывался ни договор задатка, ни предварительный договор купли-продажи. Что касается договора купли-продажи, то он составлялся АН "В", и не является доказательством выполнения услуги ИП ФИО6

Кроме затрат на бензин для автомобиля, предоставленного Дронской с водителем, истец не понес никаких затрат, но доказательств этому истцом не представлены.

Поскольку закон дает право на односторонний отказ от договора возмездного оказания услуг (ст.782 ГК РФ), то соответственно ничтожны положения договора приписывающие штрафные санкции за отказ от заключения договора задатка или купли- продажи. Просит в иске отказать.

Свидетель ФИО7 допрошенный в судебном заседании по ходатайству истца в судебном заседании пояснил, что является сыном ИП ФИО1 и работает у нее риелтором.

ДД.ММ.ГГГГ.2014 года в агентство по телефону обратилась Дронская с просьбой подобрать квартиру в пределах 1 500 000 руб. в старой части города. Он подготовил прайс, выбрал семь квартир и договорился встретиться с ответчиком. Первую квартиру смотрели на улице П, составили договор об осмотре квартиры, после осмотра седьмой квартиры разъехались. В этот же день вечером Дронская позвонила ему и попросила показать еще раз квартиру, расположенную по улице Л. Он взял ключи от этой квартиры у родственников собственника, после чего встретился с Дронской для повторного показа квартиры по ул.Л. Квартиру показывал именно он, ответчик расписалась о том, что она смотрела квартиру. При осмотре квартиры присутствовал муж Дронской. При этом Дронская не просила организовать встречу с хозяином квартиры. Документов на продаваемую квартиру по адресу : <адрес> у него не было, т.к. собственник этой квартиры не заключал с ИП ФИО3 договор об оказании услуги.

Свидетель ФИО8, допрошенная в судебном заседании по ходатайству ответчика пояснила, что работает в АН « В». Данное агентство помимо других предлагает услугу, по которой можно оставить на хранение в агентстве ключи от квартиры и сотрудник агентства показывает квартиру покупателям.

Собственником квартиры ФИО5 по ул. <адрес> с АН «В» был заключен эксклюзивный договор на квартиру, в связи с чем в агентстве хранились ключи от продаваемой квартиры. Супруги ФИО9 с работниками АН «В» осматривали варианты покупки квартиры. Затем они сказали, что желают приобрести квартиру у ФИО5, в связи с чем был подготовлен договор купли-продажи.

Свидетель ФИО10, будучи допрошенным в судебном заседании по ходатайству ответчика суду пояснил, что является супругом ответчика Дронской. Ранее они проживали в г. Б, подыскивали для приобретения квартиру в г.В. ДД.ММ.ГГГГ.2013 года они обратились в АН «В» с просьбой оказать услугу в подборе квартиры стоимостью до 1500000 рублей, затем в АН «К». Квартиру по адресу : <адрес> они вначале осматривали с АН «В», затем с АН «К». Расположение улиц в г.В им не знакомо. Когда риэлтор ИП ФИО1 привез их в квартиру по указанному адресу они сразу сообщили. что видели эту квартиру. Поскольку риэлтор настоял на осмотре данной квартиры, они согласились, попросив организовать встречу с собственником, на что риэлтор ответил что это невозможно. По этим основаниям они обратились в АН «В» для дальнейшего оформления договора, т.к. им необходимо было обсудить условия заключения договора с собственником. АН «В» организовало им встречу с ФИО5.

Выслушав пояснения сторон, свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска по следующим основаниям.

Суд исходит из того, что на правоотношения, возникшие между сторонами, распространяет свое действие Закон РФ "О защите прав потребителей" от 07.02.1992 года N 2300-1, который согласно преамбуле регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

В соответствии со статьей 32 Закона РФ "О защите прав потребителей" потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором. Пунктом 3 указанной статьи установлено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента заключения (ч.1 ст. 425 ГК РФ).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п.1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. 2013 года между ИП ФИО1 и ответчиком ФИО2 был заключен договор возмездного оказания услуг, согласно которому ответчик ФИО2 поручила ИП ФИО1 подобрать объект недвижимости в виде квартиры для покупки. На основании п.2 договора ИП ФИО1 обязалась предоставить ответчику услуги по подбору объекта недвижимости (риэлторские услуги) в которые входят реклама объектов, постоянное пополнение и обновление базы данных объектов или показ объектов.

Согласно п. 3 договора обязуется не пользоваться предоставленной информацией об объектах и не передавать ее третьим лицам, в обход настоящего договора, а также гарантирует, что объекты не смотрели ранее его родственники, знакомые или он сам. В случае просмотра объектов ранее с другими агентствами покупателем или его родственниками, покупатель обязуется незамедлительно сообщить об этом ИП ФИО1, который сам согласовывает с этими агентствами оплату риэлторских услуг покупателем. Покупатель в случае заключения договора купли-продажи объекта, не сообщив об этом ИП, признает, что нарушил условия настоящего договора и наступают последствия, предусмотренные пунктом 6 договора.

На основании п.5 договора покупатель обязуется воспользоваться услугами ИП ФИО1 при составлении договора купли-продажи объекта недвижимости, оплатив перед его подписанием 1% от стоимости объекта за регистрацию сделки и перехода права собственности.

Согласно п.6 договора в случае нарушения пунктов 3,4,5, настоящего договора, покупатель обязуется уплатить ИП ФИО1 задолженность в размере 2 % за оказанные риэлторские услуги, упущенную выгоду в размере 1% от рыночной стоимости объекта недвижимости, неустойку в виде штрафа и пени (ст. 330 ГК РФ), штраф в размере 50000 рублей в течении пяти суток, после нарушения указанных пунктов.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что по данному договору ответчику было показано <данные изъяты> квартир, в том числе квартира по адресу : <адрес> При этом Дронская не пожелала приобретать указанную квартиру через агентство ИП ФИО1, а оформила договор купли-продажи через другое агентство, пояснив при этом, что у нее договор с этим агентством был заключен ранее. Эти же обстоятельства указаны истцом в иске (л.д. 4).

Истец требуя от истца денежные средства и указывая на неисполнение Дронской обязанности оплатить оказанные ей услуги в исковом заявлении ссылается на договор и нарушение ответчиком его условий, а именно заключение ответчиком через другое агентство недвижимости договора купли-продажи на квартиру, представленную к осмотру ИП ФИО1 на основании договора оказания услуг.

Между тем, материалы дела не содержат бесспорных доказательств того, что объект недвижимости, расположенный по адресу: Волгодонск, ул. Ленина 94 -44, был приобретен ответчиком в результате исполнения ИП ФИО1 своих обязательств по договору возмездного оказания услуг, заключенному 15.12.2013. Также материалы дела не содержат доказательств того, что со стороны ответчика имело место нарушение условий указанного договора.

Так, согласно п.3 договора Дронская, являясь заказчиком по договору оказания услуг, обязалась не использовать предоставленную информацию об объектах и не передавать ее третьим лицам, в обход настоящего договора, а также гарантирует, что объекты не смотрели ранее его родственники, знакомые или он сам. В случае просмотра объектов ранее с другими агентствами покупателем или его родственниками, покупатель обязуется незамедлительно сообщить об этом ИП ФИО1 Покупатель в случае заключения договора купли-продажи объекта, не сообщив об этом ИП, признает, что нарушил условия настоящего договора и наступают последствия, предусмотренные пунктом 6 договора.

Между тем, в судебном заседании установлено, при осмотре квартиры по адресу: <адрес> ответчик сообщила истцу, что уже осматривала ранее эту квартиру с АН « В» и поскольку условия покупки квартиры с участием ИП ФИО1 ее не устроили, отказалась от ее услуг. Данные обстоятельства подтверждаются содержанием искового заявления ФИО1 (л.д.4), пояснениями представителя ответчика, свидетеля ФИО10

Указанное обстоятельство также подтверждается договором об оказании услуг приобретателю недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.2013г, заключенным между ФИО2 и АН «В» ( ИП ФИО4), в рамках которого ответчику ДД.ММ.ГГГГ.2013 года были представлены к осмотру <данные изъяты> квартиры, в том числе и квартира по адресу <адрес> (л.д. 35). При этом, собственником указанной квартиры ФИО5 был заключен с ИП ФИО4 ( АН «В» ) эксклюзивный договор на оказание посреднических услуг по продаже недвижимости от 18.11.2013 года.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено суду доказательств того, что ответчик выразил согласие на приобретение квартиры по адресу: <адрес> на условиях, указанных в договоре оказания услуг, заключенном между сторонами ДД.ММ.ГГГГ2013 года, более того, указанный договор не содержит такого существенного условия как стоимость недвижимого имущества, которое покупатель желает купить.

ДД.ММ.ГГГГ.2013 года между ФИО2 и ФИО5 заключен предварительный договор купли-продажи данной квартиры ( л.д.45), который был составлен и подготовлен в АН «В».

Согласно договору купли-продажи квартиры с залоговым обеспечением от ДД.ММ.ГГГГ 2013 года (л.д.38) ФИО2 приобрела у ФИО5 в собственность квартиру, находящуюся по адресу <адрес> за 1450 000 руб.

В силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой из сторон надлежит их доказать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

По данному делу исходя из заявленных истцом требований, при определении обстоятельств, имеющих значение для его правильного разрешения, на истца была возложена обязанность доказывания в каком объеме исполнителем ИП ФИО1 оказаны услуги ответчику и какова стоимость фактически оказанных услуг.

Истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств того в каком объеме ею оказаны услуги ответчику, какие понесены расходы, связанные с исполнением им обязательств по договору от 15.12.2013 года. Сам по себе факт показа квартиры, при осмотре которой Дронская сообщила об осмотре этой квартиры ранее с другим агентством, по мнению суда, не может являться основанием для взыскания с ответчика денежных средств за оказанные риэлторские услуги, штрафа и пени.

По смыслу положений ст. 781 ГК РФ, основанием для возникновения обязательства заказчика по оплате выполненных работ, является факт передачи результата работ подрядчиком заказчику. Настаивая на оказании информационно-консультационных услуг, истец не представил доказательства в подтверждение выполненных работ, соответствующих требованиям ст. 59, 60 ГПК РФ по поиску продавца объекта недвижимости, организации просмотра данного объекта и передачи результата работ, а справка, предоставленной информации и акт выполненных работ по договору заключенному истцом с ответчиком сторонами не подписан ( л.д. 7 оборотная сторона).

В соответствии с п. 1 ст. 782 ГК Российской Федерации, согласно которому заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. При этом исполнитель должен доказать, что расходы были понесены до отказа от договора и вызваны исполнением или подготовкой к его исполнению.

С учетом отказа ответчика от дальнейшего исполнения указанного договора, к ней могут быть предъявлены требования об оплате исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по договору.

Ссылка истца на содержание договора об услугах и наличие подписи ответчика в графе о просмотре квартиры по адресу : <адрес> как доказательство исполнения обязательств истцом, не является допустимым и достаточным доказательством надлежащего оказания Агентством ответчику соответствующей услуги и ее объема, исходя из буквального толкования договора. Недоказанность выполнения ИП ФИО1 своих обязательств исключает возможность удовлетворения заявленных истцом требований.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которых истцу отказано.

Частью 1 ст. 100 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. На основании указанных норм взысканию с истца в пользу ответчика подлежат расходы на услуги представителя в сумме 10000 рублей, размер которых подтвержден документально и является обоснованным.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору возмездного оказания услуг отказать.

Взыскать с ИП ФИО1 в пользу ФИО2 расходы на услуги представителя в сумме 10000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Волгодонский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Полный текст решения изготовлен 15 декабря 2015 года.

Судья: