Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Жилищная компания Тамбовинвестсервис» о расторжении договора и возложении обязанности заключить договор на содержание общего имущества многоквартирного дома на предложенных условиях,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, №.

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Жилищная компания Тамбовинвестсервис» о расторжении договора №НЗ/14/ЖК ТИС от ДД.ММ.ГГГГ.2014 г. и возложении обязанности заключить договор на содержание общего имущества многоквартирного дома на предложенных им условиях.

В обоснование исковых требований ФИО1 указал, что между ним и ООО «ЖК ТИС» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № НЗ/14/ЖК ТИС, на основании которого Управляющая организация обязалась осуществлять работы и оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном <адрес>, где расположено нежилое помещение №, общей площадью 750,2 кв.м., принадлежащее ФИО1, а ФИО1 обязался в полном объеме производить оплату по настоящему договору. Однако, поскольку ООО «ЖК ТИС» ненадлежащим образом исполняет свои договорные обязательства и обязанности, предусмотренные действующим законодательством, открыто проявляет свое нежелание вести диалог с истцом в отношении состава, количества и качества работ и услуг, осуществляемых в отношении МКД, игнорируются его заявления о перерасчете, запросы и претензии не рассматриваются, он был вынужден обратиться в суд с настоящим иском. Считает, что при более подробном изложении условий договора, обязанностей управляющей компании, детальном указании механизмов проверки качества исполнения обязанностей ООО «ЖК ТИС», контроля качества, состава, количества оказанных работ и услуг, предоставления отчетов об объемах выполненных работ, затратах на них, пересмотре размера оплаты, ответственности управляющей компании за нарушение своих обязанностей и т.д., т.е. при заключении нового договора, на условиях, предложенных истцом (проект договора ФИО1 – т.1 л.д.234), обеспечит надлежащее исполнение обязанностей ФИО1 и ООО «ЖК ТИС» и реализацию прав и возможностей реального применения механизмов защиты прав собственника нежилого помещения.

В ходе судебного заседания ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО3 неоднократно уточняли исковые требования и в окончательном варианте просили обязать ответчика заключить с ФИО1 договор, согласно представленному проекту (т.1 л.д. 234). Исковые требования ФИО1 и его представитель поддержали, согласно изложенным в уточненном исковом заявлении условиям.

Представитель ООО «ЖК ТИС» ФИО4 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признала, указав, что доводы истца о ненадлежащем исполнении управляющей компанией своих обязанностей не состоятельны и полностью опровергаются вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску ООО «ЖК ТИС» к ФИО1 о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и по встречному исковому заявлению ФИО1 к ООО «ЖК ТИС» об уменьшении стоимости оказанных услуг, где подробно исследовался вопрос о качестве и объеме, оказываемых со стороны управляющей компании работ и услуг их соответствии договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ФИО1 Вместе с тем, ФИО1 не лишен права выйти с инициативой о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> и решить вопрос об изменении способа управления, цене договора и т.д. и т.п.

Председатель ТСЖ «Киквидзе, 102» ФИО5 также возражал против удовлетворения требований ФИО1

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, оценив доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу ч. 3 ст.161 ЖК РФспособ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Способом управления многоквартирным домом выбрано ТСЖ. Товарищество собственников жилья «Киквидзе, 102» зарегистрировано в ЕГРЮЛ ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

На основании части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (в соответствующей редакции) договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

В силу части 2 указанной статьи Жилищного кодекса Российской Федерации (в соответствующей редакции) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Управляющая организация ООО «ЖК ТИС» осуществляет управление указанным МКД в соответствии с договором управления многоквартирным домом №-ДУ-Т-3 уч-ЖК от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с товариществом собственников жилья – «Киквидзе, 102».

Материалы дела свидетельствуют, что ФИО1 является собственником нежилого помещения площадью 750,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, № (далее - МКД).

ФИО1 имеет прямые договора с ресурсоснабжающими организациями.

Также между ФИО1 и ООО «ЖК ТИС» заключен отдельный договор на содержание и ремонт общего имущества № Н 3/14/ЖК ТИС от ДД.ММ.ГГГГ Указанный договор ФИО1 считает не отвечающим требованиям действующего законодательства и не позволяющим ему осуществлять контроль за деятельностью управляющей организации по исполнению своих обязанностей по спорному договору, в связи с чем, просит суд расторгнуть данный договор и обязать ответчика заключить с ним новый договор на предложенных им условиях.

Жилищный Кодекс РФ не устанавливает обязанность УК заключать договор управления на предложенных ей условиях собственниками помещений в МКД. Напротив, при избрании на общем собрании, а в настоящем случае членами ТСЖ, управляющей компании, собственники помещений или члены ТСЖ знакомятся с предлагаемыми управляющими организациями условиями выполнения работ и оказания услуг и предложенными вариантами договора управления, исходя из чего выбирают ту или иную управляющую компанию, в рамках обсуждения выбора управляющей организации они вправе подписать предложенный вариант договора или обсудить внесение корректировок.

При этом, истец и его представитель, ссылаясь на нормы ст.421 ГК РФ, предусматривающие свободу граждан и юридических лиц в заключении договора, не верно трактуют данную норму. Поскольку свобода договора предполагает свободу от принуждения к заключению договора, в выборе контрагента по договору (п. 1 ст. 421 ГК РФ); в определении форм и процедур заключения договора; в определении вида договора, возможности заключения смешанных и непоименованных договоров (п.п. 2, 3 ст. 421 ГК РФ); в содержании договора, которая предполагает свободу в определении любых не противоречащих закону условий договора (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ).

В связи с этим правовые нормы, регулирующие договорные правоотношения, делятся на императивные и диспозитивные. Условия договора должны соответствовать императивным нормам законодательства (п. 1 ст. 422 ГК РФ) и не могут им противоречить под страхом недействительности соответствующего условия договора или договора в целом (ст.ст. 168, 180 ГК РФ). Диспозитивные нормы, напротив, применяются постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное. Стороны вправе своим соглашением исключить их применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в диспозитивной норме. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Согласно нормам гражданского законодательства, принудительное заключение договора допускается лишь как исключение, прямо предусмотренное законом (например, для публичных договоров - п. 3 ст. 426 ГК).

Применительно к требованиям, предъявляемым ФИО1, у ООО «ЖК ТИС» не возникает обязанности в заключении договора управления на предложенных последним условиях, с определенной им ценой договора, отличной от цены, действующей для остальных собственников, ответственности управляющей организации перед конкретным собственником, зависимости размера и периода оплаты услуг собственником от результатов отчетов о выполненной работе, представленных управляющей компанией.

В соответствии с положениями статьи161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами (часть первая). Управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации. Особенности раскрытия информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются этим стандартом раскрытия информации. Контроль за соблюдением этого стандарта раскрытия информации такими товариществом, кооперативом, управляющей организацией осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанными в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса, в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) утвержден стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами (далее по тексту Стандарт).

Следовательно, раскрытие информации управляющей организацией производится в соответствии с указанными выше стандартами, которыми не предусмотрена обязанность управляющей компании представлять ежемесячные отчеты о выполненной работе отдельному собственнику МКД.

Для осуществления управляющей компанией функций по управлению общим имуществом собственников достаточно общего решения собственников о выборе способа управления и управляющей организации и единого договора управления, условия которого утверждены общим собранием собственников.

На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование; в издержках по содержанию этого имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений (статьи 249 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несёт собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. (часть 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Как следует из части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (в действующей редакции) плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.

Участие каждого из сособственников (владельцев помещений) в расходах по содержанию имущества, находящегося в общей долевой собственности, в соответствии с его долей является следствием самого права собственности (иного законного основания владения помещением) и не зависит от порядка пользования общим имуществом. При этом не имеет значения, собственником (владельцем) какого помещения (жилого или нежилого) является лицо, которое должно производить расходы на содержание имущества. Ограничение обязанностей или предоставление больших прав собственникам нежилых помещений по содержанию общего имущества противоречило бы общему смыслу гражданского законодательства о равенстве участников регулируемых отношений.

При этом управляющая компания, в силу закона, не должна доказывать размер фактических расходов, возникших в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений, как среди прочего требует истец.

Процессуальным законом в качестве общего правила, при том, что соблюдены специальные правила доказывания, закреплена процессуальная обязанность каждой из сторон доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Статья 55 ГПК РФ предусматривает, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В соответствии с ч.1 ст.71 ГПК РФ К письменным доказательствам относятся приговоры и решения суда, иные судебные постановления, протоколы совершения процессуальных действий, протоколы судебных заседаний, приложения к протоколам совершения процессуальных действий (схемы, карты, планы, чертежи).

Наряду с изложенным выше, в качестве доказательства по делу суд принимает во внимание наличие вступившего в законную силу решения Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску ООО «ЖК ТИС» к ФИО1 о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и по встречному исковому заявлению ФИО1 к ООО «ЖК ТИС» об уменьшении стоимости оказанных услуг, где подробно исследовались вопросы о качестве и объеме, оказываемых со стороны управляющей компании работ и услуг, в том числе их соответствие договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ФИО1 Указанным решением, в частности, установлено, что за период с марта 2016 г. по март 2017 г. ООО «ЖК ТИС» в полном объеме и надлежащим образом исполняло взятые на себя обязательства по договору от ДД.ММ.ГГГГ

Как установлено, основанием для заключения договора на условиях, предложенных истцом, явились доводы истца о ненадлежащем исполнении управляющей организацией условий договора № Н 3/14/ЖК ТИС от ДД.ММ.ГГГГ, желании получать ежемесячные отчеты о проделанной работе, следить за качеством проделанной работы, иметь возможность не оплачивать услуги управляющей организации в случаях задержек отчетов, не согласия истца с качеством работы, снижении оплаты пропорционально ухудшению качества оказанных услуг, установлению собственной цены договора отличной от цены, установленной иным собственникам многоквартирного дома, поскольку, в частности, плата за управление домом, по мнению истца, не может быть включена в общую цену договора, поскольку не является предметом договорных отношений между ним как истцом и управляющей организацией и др.

Ежемесячная переписка с управляющей компанией, представленная истцом в материалы дела, фотоматериалы, по мнению истца подтверждающие ненадлежащее качество выполнения работ со стороны управляющей организации, наличие конфликтных отношений с председателем ТСЖ и отсутствие контакта с ООО «ЖК ТИС», в силу приведенных выше норм, не может являться основанием для возложения на управляющую компанию обязанности по заключению с ФИО1 договора на предложенных им условиях. Иных относимых, допустимых и достаточных доказательств своей позиции по делу со стороны истца предоставлено не было.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 не имеется.

Вместе с тем, суд считает необходимым разъяснить истцу, что в случае не согласия с работой управляющей компании либо ТСЖ «Киквидзе, 102», он не лишен права выйти с инициативой организации общего собрания собственников помещений многоквартирного дома и поставить вопрос о выборе иного способа управления многоквартирным домом, убедив других собственников в целесообразности данной инициативы.

Руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Жилищная компания Тамбовинвестсервис» о расторжении договора и возложении обязанности заключить договор на содержание общего имущества многоквартирного дома на предложенных условиях, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд через Октябрьский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.В. Решетова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья И.В. Решетова