Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по первоначальному исковому заявлению ПАО Сбербанк к ФИО2 о взыскании расходов на содержание имущества, встречному исковому заявлению ФИО2 к ПАО Сбербанк о взыскании неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, упущенной выгоды,

УСТАНОВИЛ:

ПАО Сбербанк обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности в размере 1 130 241,25 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 13 851 руб., мотивируя свои требования тем, что между ПАО Сбербанк и ФИО2 29 сентября 2017 года был заключен договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения. Факт передачи ответчику объектов недвижимого имущества подтверждается актом приема-передачи от 10.10.2017 года. Государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества за ответчиком произведена 19.06.2018 года.

В соответствии с п. 3.2.3 договора, покупатель обязуется переоформить на свое имя договоры в отношении имущества на коммунальные, эксплуатационные, административно-хозяйственные и иные подобного рода услуги в срок 40 календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности. До переоформления указанных договоров на покупателя или до истечения срока, предусмотренного настоящим пунктом, в зависимости от того, какое из этих событий наступит раньше, продавец продолжает оплачивать коммунальные, эксплуатационные, административно-хозяйственные и иные расходы на основании имеющихся у продавца договоров.

В соответствии с п. 3.2.3.1 договора, покупатель обязан возместить продавцу в полном объеме расходы, включая НДС, связанные с содержание имущества и понесенные в соответствии с п. 3.2.3 договора.

Покупатель возмещает продавцу указанные в п. 3.2.3.1 договора расходы, включая НДС, не позднее 5 рабочих дней со дня получения от продавца счетов и копий подтверждающих расходы документов (п. 3.2.3.2 договора).

В нарушение вышеперечисленных условий договора ответчиком не произведена оплата по счетам, выставленным банком.

В свою очередь ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ПАО Сбербанк об установлении факта передачи недвижимого имущество по договору купли-продажи от 29.09.2017 года – 10 апреля 2018 года, взыскании неустойки за нарушение срока передачи недвижимого имущества в размере 51 040 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 101 380 рублей, убытков в виде реального ущерба в размере 10 000 рублей, убытков в виде упущенной выгоды в размере 101 270 рублей, расходов по оплате госпошлины в размере 5 836,90 рублей, мотивируя свои требования тем, что предметом договора купли-продажи от 29.09.2017 года являлось нежилое здание, общей площадью 392,3 кв.м, расположенное по адресу: <...>, а также земельный участок для эксплуатации здания, общей площадь 785 кв.м. Денежные средства были перечислены продавцу 04.10.2017 года, а 10.10.2017 года был подписан акт приема-передачи недвижимого имущества, однако фактически имущество передано не было, о чем свидетельствует претензия, направленная ФИО2 в адрес ПАО Сбербанк 20 февраля 2018 года. После получения претензии между сторонами был подписан акт приема-передачи ключей, датированный 07 февраля 2018 года. Вместе с тем, на дату подписания акта приема-передачи ключей, в помещении находилось принадлежащее ПАО Сбербанк оборудование. 22 марта 2018 года было подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи, согласно которому продавец обязуется освободить нежилое помещение в срок до 22 января 2018 года. После этого, 10 апреля 2018 года сторонами был подписан акт осмотра нежилого помещения, согласно которому на 10 апреля 2018 года оборудование связи для Сбербанка находилось в одном из помещений здания. В этот же день ФИО2 отключила оборудование принадлежащее продавцу. Поскольку ПАО Сбербанк нарушил сроки передачи покупателю нежилого здания по договору купли-продажи, то с него подлежит взысканию неустойка, предусмотренная п. 4.3 договора купли-продажи, за период с 14.10.2017 по 10.04.2018 в размере 51 040 рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, в соответствии с. 4 ст. 487 ГК РФ, за период с 14.10.2017 по 10.04.2018 в размере 101 380 рублей.

Кроме того, в связи с тем, что продавец, в установленные договором сроки, не передал нежилое помещение покупателю, не подал документы на государственную регистрацию перехода права собственности, покупатель понес убытки в виде упущенной выгоды, в частности покупатель мог сдавать помещение в аренду. Так, 15.01.2018 года ФИО2 заключила предварительный договор аренды нежилого помещения, по которому приняла на себя обязательство заключить договор аренды в срок до 15 марта 2018 года. Стороны договорились, что арендная плата составляет 37 050 рублей в месяц, срок договора аренды 2 года. Заключить основной договор аренды Набиева не смогла, поскольку не был зарегистрирован переход права собственности на недвижимое имущество. Таким образом, с 15.03.2018 по 07.06.2018 ФИО2 могла получить доход в размере 101 270 рублей. Кроме того, ФИО2 понесла убытки за составление претензии в размере 10 000 рублей.

Представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ПАО Сбербанк, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, в своем исковом заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, что суд, в силу ст. 167 ГПК РФ, считает возможным.

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО2 надлежащим образом извещенная о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, доверила представление своих интересов представителю ФИО1, в связи с чем, в силу ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в её отсутствие.

Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО1 в судебном заседании встречное исковое заявление поддержала по основаниям, изложенным в иске, исковые требования ПАО Сбербанк полагала подлежащими удовлетворению в части взыскания расходов по оплате электроэнергии, а также расходов по оплате коммунальных услуг с 10 апреля 2018 года, то есть с того момента когда фактически было передано имущество.

Свидетель ФИО3 в судебном заседании показала, что она работает заведующей отделения ПАО Сбербанк в с. Хатанга. 29 сентября 2017 года между ПАО Сбербанк и ФИО2 был заключен договор купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: <...>. ПАО Сбербанк выдало на её имя доверенность на сдачу документов в МФЦ для регистрации перехода права собственности. До конца декабря 2017 года отделение ПАО Сбербанк осуществляло свою деятельность в здании по ул. Советская, 16. С января 2018 года они переехали в другое здание, однако в старом здании оставалось подключенным к сети их оборудование (модем со связью), которое фактически было отключено от сети только 10 апреля 2018 года. Данное оборудование было им необходимо, поскольку это был их основной канал связи по которому они работали, они периодически приходили в данное здание, когда пропадала связь и необходима была перезагрузка. Оборудование работало круглосуточно. 10 апреля 2018 года необходимость в данном оборудовании отпала, так как появился резервный канал. ФИО2 неоднократно обращалась к ней с просьбой разрешить ей отключить отопление, но их руководство не давало такого согласия, поскольку там находилось их оборудование (прямой канал, а не резервный).

Выслушав представителя ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО1, свидетеля, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 29 сентября 2017 года между ПАО Сбербанк (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить следующее недвижимое имущество: нежилое здание общей площадью 392,3 кв.м, расположенное по адресу: <...>; земельный участок с кадастровым номером 84:05:020205:185, с разрешенным использование для эксплуатации здания Сберегательного банка, расположенный по адресу: <...>. Стоимость объектов была определена сторонами в размере 2 900 000 рублей.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что оплата имущества осуществляется покупателем единовременно, в полном объеме, в течение 5 рабочих дней со дня подписания договора.

Продавец обязуется освободить занимаемые площади на объекте в размере 225,2 кв.м сроком до 15.11.2017 года, а также обязуется возместить покупателю фактически понесенные по занимаемой площади коммунальные и эксплуатационные расходы, включая НДС, за период со дня подписания акта о приеме-передаче объекта до фактической даты нахождения на объекте (п. 3.1.4, п. 3.1.5 договора).

В соответствии с. п. 3.2.2 договора, покупатель обязуется с даты (включая эту дату) подписания обеими сторонами акта приема-передачи нести коммунальные, эксплуатационные, административно-хозяйственные и иные расходы в отношении имущества, с учетом положений пункта 3.2.3 договора.

Согласно п. 3.2.3 договора покупатель обязуется переоформить на свое имя договоры в отношении имущества на коммунальные, эксплуатационные, административно-хозяйственные и иные подобного рода услуги в срок 40 календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности. До переоформления указанных договоров на покупателя или до истечения срока, предусмотренного настоящим пунктом, в зависимости от того, какое из этих событий наступит раньше, продавец продолжает оплачивать коммунальные, эксплуатационные, административно-хозяйственные и иные расходы на основании имеющихся у продавца соответствующих договоров.

Пунктом 3.2.3.1 договора предусмотрено, что покупатель обязан возместить продавцу в полном объеме расходы, включая НДС, связанные с содержанием имущества и понесенные в соответствии с пунктом 3.2.3 договора.

Покупатель возмещает продавцу указанные в п. 3.2.3.1 договора расходы, включая НДС, не позднее 5 рабочих дней со дня получения от продавца счетов и копий, подтверждающих расходы, документов (п. 3.2.3.2 договора).

В случае нарушения покупателем срока возмещения расходов, установленного в п. 3.2.3.2 договора, покупатель уплачивает продавцу, по требованию последнего, неустойку в размере 0,01%, включая НДС, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п. 4.2 договора).

04 октября 2017 года ФИО2 произвела оплату по договору купли-продажи от 29.09.2017 года в полном объеме, но в согласованный в п. 3.1.1 договора срок, ПАО Сбербанк имущество по договору кули-продажи не передало.

16 февраля 2018 года ФИО2 отправила претензию, которая была получена ПАО Сбербанк 20 февраля 2018 года, в которой ФИО2 просит осуществить передачу имущества по акту приема-передачи не позднее 19 февраля 2018 года; передать всю имеющуюся техническую документацию, а также документы необходимые для заключения коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных и иных договоров; оплатить коммунальные, эксплуатационные и иные расходы в отношении имущества до дня его передачи покупателю; представить в Управление Росреестра необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на имущество к покупателю; оплатить неустойку в размере 36 830 рублей, а также расходы за услуги адвоката в размере 10 000 рублей. Претензия оставлена без ответа.

Впоследствии стороны подписали соглашение, датированное 27 марта 2018 года, поименованное дополнительным соглашением к вышеуказанному договору купли-продажи. Этим соглашением они изменили некоторые условия договора купли-продажи, предусмотрев, что до 22 января 2018 года продавец обязуется освободить занимаемые площади на объекте в размере 225,2 кв.м; до 22 января 2018 года занимаемые площади на объекте в размере 225,2 кв.м предоставляются покупателем продавцу на безвозмездной основе.

Таким образом, из изложенного следует, что стороны изменили условие договора купли-продажи, касающееся срока освобождения занимаемых площадей на объекте до 22 января 2018 года.

Однако обязательства по передачи имущества покупателю, а также по освобождению занимаемых площадей на объекте ПАО Сбербанк было нарушено, в связи с чем ФИО2 просит суд установить фактическую дату передачи нежилого здания с 10 апреля 2018 года.

Так, в материалы дела представлен акт приема-передачи ключей от 07.02.2018 года, подписанный сторонами договора, согласно которому покупателю были переданы ключи от нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>; акт осмотра нежилого здания по адресу: <...>, от 10.04.2018 года, проведенного с участием представителя ПАО Сбербанк ФИО3 и покупателя ФИО2, согласно которому в одном из помещений находится оборудование связи для Сбербанка, ранее ФИО4 было обещано, что 04 апреля 2018 года оборудование уберут с объекта, но до настоящего времени оборудование находится в помещении.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО3 не отрицала тот факт, что оборудование, принадлежащее ПАО Сбербанк, было подключено к электросети и использовалось ими в работе круглосуточно до 10 апреля 2018 года, они не разрешали ФИО2 отключать здание от отопления, для установки теплосчетчиков, поскольку боялись, что не будет работать их оборудование. 10 апреля 2018 года оборудование было отключено от сети.

Оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что нежилое здание фактически было передано ФИО2 только 10 апреля 2018 года, после того как было отключено оборудование связи принадлежащее ПАО Сбербанк, поскольку только после этого у неё появилась реальная возможность его использовать.

Таким образом, поскольку судом установлено, что до 10 апреля 2018 года ПАО Сбербанк использовало нежилое здание в своих целях, и для эксплуатации своего оборудования им требовалась электроэнергия и отопление, на просьбы ФИО2 отключить отопление, они отвечали отказом, в связи с чем суд приходит к выводу, что требования ПАО Сбербанк о взыскании расходов на содержание имущества подлежат удовлетворению частично.

Из представленного в материалы дела расчета, произведенного по запросу суда ООО «Энергия», о стоимости коммунальных услуг оказанных ПАО Сбербанк с 10.04.2018 года следует, что стоимость коммунальных услуг за период с 10.04.2018 года по 15.05.2018 года составляет 218 191,10 руб. С 15 мая 2018 года счета на оплату коммунальных услуг ПАО Сбербанк не выставлялись.

Таким образом, с ФИО2 в пользу ПАО Сбербанк подлежат взысканию расходы на оплату коммунальных услуг за период с 10.04.2018 года по 15.05.2018 года в размере 218 191,10 руб., а также расходы по оплате электроэнергии за апрель, май и июль 2018 года в размере 85 849,47 руб., несение истцом данных расходов подтверждается представленными в материалы дела счетами на оплату, а также платежными поручениями.

Разрешая встречные исковые требования ФИО2 о взыскании неустойки за нарушение срока передачи недвижимого имущества по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами, упущенной выгоды, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 3 ст. 487 ГК РФ, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Согласно п. 4 ст. 487 ГК РФ, в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

Согласно п. 3.1.1 договора купли-продажи продавец обязуется не позднее 5 рабочих дней со дня поступления на счет продавца в полном объеме денежных средств в оплату стоимости имущества (в соответствии с п. 2.2 договора) осуществить передачу покупателю имущество по акту приема-передачи.

Пунктом 4.3 договора купли-продажи предусмотрено, что в случае нарушения по вине продавца срока передачи имущества, установленного в п. 3.1.1 договора, продавец уплачивает покупателю, по требованию последнего, неустойку в размере 0,01% от стоимости имущества, указанной в п. 2.1 договора, за каждый день просрочки, но не более 5% от этой стоимости.

Как установлено судом, 04.10.2017 года ФИО2 произвела оплату по договору купли-продажи от 29.09.2017 года в полном объеме. В соответствии с п. 3.1.1 договора, имущество должно было быть передано Набиевой не позднее 10 октября 2017 года. Вместе с тем, как установлено судом, фактически имущество было передано ФИО2 лишь 10 апреля 2018 года.

Поскольку судом установлен факт нарушения сроков передачи недвижимого имущества по договору купли-продажи от 29.09.2017 года, то за период с 14.10.2017 года по 10.04.2018 года (период заявленный истцом) с ПАО Сбербанк в пользу ФИО2 подлежит взысканию неустойка в размере 51 040 рублей (2 900 000 руб. х 0,01% / 100% х 176 дней).

Вместе с тем, суд считает не подлежащими удовлетворению требования ФИО2 о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, исходя из следующего.

Применяя положения п. 4 ст. 487 ГК РФ, необходимо иметь в виду, что ст. 395 ГК РФ предусматривает ответственность за неисполнение денежного обязательства, соответственно, пользование чужими денежными средствами имеет место при наличии на стороне должника денежного обязательства.

Продавец, получивший оплату, обусловленную договором купли-продажи, не может рассматриваться как неправомерно получивший или удерживающий денежные средства до истечения срока предоставления им встречного исполнения обязательства по передаче товара. Его обязанность возвратить полученную сумму оплаты наступает лишь после предъявления такого требования покупателем, право которого, в свою очередь, возникает в случае просрочки обязательства со стороны продавца.

Таким образом, если при просрочке передачи товара вместо требования возврата суммы оплаты покупатель просит передать ему товар, продавец выступает должником по обязательству, связанному с передачей товара, но не по денежному обязательству. А ответственность за несвоевременную передачу оплаченного товара в спорной ситуации предусмотрена пунктом 4.3 договора купли-продажи, в связи с чем для начисления процентов за это же нарушение, в соответствии с положениями п. 4 ст. 487 ГК РФ, оснований не имеется.

Разрешая требования о взыскании убытков в виде упущенной выгоды, суд также не находит оснований для их удовлетворения, поскольку основной договор аренды в установленный предварительным договором срок заключен не был, обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, были прекращены.

Факт заключения предварительного договора аренды порождает лишь обязанность заключить договор аренды в будущем, но не порождает соответственно обязанности арендатора по внесению арендной платы, права арендодателя требовать ее внесения, и тем самым у арендодателя не возникает реальной возможности получения выгоды от сдачи имущества в аренду, то и факт заключения предварительного договора аренды не может рассматриваться судом в качестве достаточного доказательства возникновения у истца (арендодателя) убытков в виде упущенной выгоды.

Вместе с тем, в силу п. 2 ст. 15 ГК РФ с ПАО Сбербанк в пользу ФИО2 подлежат взысканию расходы на оплату услуг адвоката по составлению претензии от 16.02.2018 года в размере 10 000 рублей, подтвержденные документально.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика по первоначальному иску ФИО2 в пользу ПАО Сбербанк подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 240,41 рублей.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика по встречному иску ПАО Сбербанк в пользу ФИО2 подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 031,20 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Первоначальное исковое заявление ПАО Сбербанк к ФИО2 о взыскании расходов на содержание имущества удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ПАО Сбербанк расходы на содержание недвижимого имущества в размере 304 040 рублей 57 копеек, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 240 рублей 41 копейки.

Встречное исковое заявление ФИО2 к ПАО Сбербанк о взыскании неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, упущенной выгоды удовлетворить частично.

Установить факт передачи недвижимого имущества по договору купли-продажи № 1998161 от 29.09.2017 года с 10.04.2018 года.

Взыскать с ПАО Сбербанк в пользу ФИО2 неустойку за нарушение срока передачи недвижимого имущества по договору купли-продажи № 1998161 от 29.09.2017 года за период с 14.10.2017 года по 10.04.2018 года в размере 51 040 рублей, расходы по оплате услуг адвоката за составление претензии в размере 10 000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 031 рубля 20 копеек.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Хатангский районный суд Красноярского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 14 июня 2019 года.

Судья Ю.А. Попова