Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жилстройсервис» о перерасчете платы за жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жилстройсервис» (ООО «УК Жилстройсервис») о перерасчете платы за жилое помещение, указав в его обоснование, что является собственником квартиры № дома № по <адрес>; многоквартирный дом находится в управлении ООО «УК Жилстройсервис» с 1 марта 2009 года; в нарушение ст.156 ЖК РФ ответчик предложения о размере платы за содержание и ремонт общего имущества дома на 2009-2011 годы для утверждения на общем собрании не представляла; придомовая территория и электроплиты не входят в состав общего имущества, но ответчиком данные услуги были включены в перечень работ и услуг, за оказание которых взималась отдельная плата в течение 2009-2011 годов; просил обязать ООО «УК Жилстройсервис» произвести перерасчет в счет последующих платежей за содержание и ремонт общего имущества дома излишне полученные суммы за уборку придомовой территории, за обслуживание электроплит, за услуги по управлению многоквартирным домом и за услуги РИЦ за 2009-2011 годы.

Истец ФИО1 в судебном заседании свои требования и доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержал, просил обязать ООО «УК Жилстройсервис» произвести перерасчет в счет последующих платежей за содержание и ремонт общего имущества дома излишне полученные суммы за уборку придомовой территории, за обслуживание электроплит, за услуги по управлению многоквартирным домом и за услуги РИЦ за 2009-2011 годы; в ходе судебного разбирательства пояснял, что управляющей компанией предложения для утверждения на общем собрании на 2009 - 2010 гг. не предоставлялись и собрания по данному вопросу не проводились, собственники помещений обязаны утверждать на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования, на 2009-2010 гг. УК самостоятельно включила данные виды услуг в перечень по содержанию общего имущества дома, а на 2011 г. не представляла для утверждения на общем собрании собственников свои предложения по содержанию и ремонту общего имущества; согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ собственники помещений должны оплачивать услуги и работы за содержание общего имущества дома; придомовая территория не оформлена в общедолевую собственность, не является общим имуществом дома и не должна была включаться в перечень услуг и работ по содержанию общего имущества дома, в состав общего имущества включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, в настоящее время кадастровый земельный план отсутствует, уборка и очистка земельных участков осуществляются собственниками соответствующих земельных участков; в состав общего имущества включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры), границей сетей, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом, ссылку ответчика на постановление №170 считаю не состоятельным, поскольку указанный ведомственный акт принят до введения в действие Жилищного кодекса РФ и может применяться постольку, поскольку он не противоречит кодексу; управление общим имуществом многоквартирного дома - это услуга, которая не может входить в состав общего имущества дома, плата за данную услугу уже включена и оценена в составе платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, включение платы за данный вид услуги отдельной строкой в перечень по содержанию общего имущества является нарушением статьи 154 ЖК РФ и постановления Правительства РФ №75 от 06.02.2006; согласно Закону «О защите прав потребителей» услуги по управлению многоквартирным домом уже учтены в стоимости товара и не должны оплачиваться дополнительно отдельной строкой; услуги РИЦ включают в себя услуги по начислению и сбору денежных средств с населения, по подготовке и оформлению документов по регистрации и учету граждан, услуги информационного характера, предоставление лицевых счетов и платежных документов, из условий договора между управляющей компанией и РИЦ видно, что РИЦ оставляет на своем счете 3% собранных средств с населения, которые управляющая компания должна оплачивать из своих средств, так как услугу заказывает от своего имени, то и оплачивать должна ее за свой счет, фактически при включении в перечень по содержанию общего имущества дома услуги РИЦ производится двойная оплата за одну и ту же услугу; согласно договорам между ООО «РИЦ» и ООО «УК Жилстройсервис» заказчик в лице управляющей компании обязан оплачивать из своих средств эти услуги, следовательно, данная услуга отдельной строкой для оплаты собственникам выставляться не должна, согласно договору управления управляющая компания обязана выдавать собственникам справки и иные документы, представлять собственникам счета на оплату за ЖКУ, оплата которых уже включена в стоимость за управление многоквартирным домом и не должна выставляться отдельной строкой; исполнитель не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные услуги за плату, а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от исполнителя возврата указанной суммы; просит иск удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «УК Жилстройсервис» ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, в ходе судебного разбирательства поясняла, что с исковыми требованиями не согласна, в силу п.4ст.158 ЖК РФ если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления, по <адрес> собственниками дома не принималось такого решения за 2009 год, тариф был установлен постановлением главы города Ульяновска от 28.11.2008, на 2010 год собственники также не установили размер платы, поэтому действовал тот же тариф, на 2011 год собственниками было принято решение об утверждении размера оплаты за содержание и ремонт, в 2011 году на 2012 год тариф был утвержден; перечень работ также утверждался, туда включались технический осмотр электроплит, уборка придомовой территории, услуги по управлению, в том числе услуги ООО «РИЦ», перечень был утвержден в соответствии с договором на управление и постановлением №170, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, услуги по управлению многоквартирным домом являются составной частью комплекса работ и услуг, выполняемых по договору управления, и согласно ст. 154 ЖК РФ включаются в структуру платежей граждан за содержание и ремонт жилого помещения, в состав услуг по управлению включаются осуществление планового надзора за техническим состоянием объектов, планирование, договорно-правовая деятельность, финансово-экономическая деятельность, выполнение функций, связанных с регистрацией граждан, ведение паспортной работы, расчет, прием и учет платежей граждан; расположенные в доме № квартиры находятся как в собственности граждан, так и в собственности администрации г.Ульяновска, у собственников и нанимателей существует обязанность по несению расходов по содержанию и уборке придомовой территории, поскольку в договоре управления многоквартирного дома в составе общего имущества поименован земельный участок, а обязанность оплачивать услуги, предоставленные управляющей компанией, возложена на них законом, согласно ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок не свидетельствует об отсутствии в составе общего имущества многоквартирного дома земельного участка, собственники пользуются данным участком и обязаны его содержать; в соответствии с постановлением №170 техническое обслуживание электроплит должно осуществляться раз в год, при этом производиться измерение потенциала между корпусом электроплиты и заземленным сантехническим оборудованием кухни; измерение величины сопротивления изоляции электроплиты и питающего кабеля в нагретом состоянии (испытания кабеля осуществляются вместе со штепсельной вилкой); проверка работы переключателей мощности конфорок и жарочного шкафа; осмотр оцинковки и проводов, подтяжка креплений, в целях соблюдения правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда ООО Жилстройсервис» заключило договор с подрядчиком на техническое обслуживание электроплит в домах, которые находятся в управлении, услуга по техническому обслуживанию электроплит включена в перечень работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома; в соответствии с п.2.2.2. договора на управление многоквартирным домом управляющая компания проводит начисление, сбор, расщепление и перерасчет платежей собственников самостоятельно либо путем привлечения третьих лиц, ООО «УК Жилстройсервис» с УФ ООО «РИЦ» был заключен договор № 752 от 24.02.2009; просит в иске отказать.

Представитель третьего лица ООО «РИЦ», надлежаще извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился, направил пояснения, в которых просит рассмотреть дело в его отсутствие, считает исковые требования незаконными и необоснованными, так как все начисления произведены в соответствии с действующими тарифами и указаниями управляющей компании.

Считая возможным с согласия явившихся лиц рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица, выслушав пояснения истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно ст. 158 ЖК РФ (в редакции, действовавшей на период спорных правоотношений сторон) собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения; если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).

В суде установлено и не отрицается сторонами, что истец ФИО1 является собственником 28/100 долей квартиры № в многоквартирном доме № по <адрес> в г.Ульяновске на основании договора передачи жилой площади в собственность граждан от 22.10.2003.

Согласно справке формы №8 от 06.12.2012 в комнате жилой площадью 10,33 кв.м. квартиры № дома № по <адрес> в г.Ульяновске зарегистрирован истец ФИО1 с 23.11.1988 по настоящее время.

Согласно договору управления многоквартирным домом №29 от 01.01.2011, заключенному ООО «УК Жилстройсервис» с Комитетом ЖКХ и экологии мэрии г.Ульяновска, акту приема-передачи от 01.03.2009 на основании протокола общего собрания собственников ООО «УК Жилстройсервис» приняло в управление многоквартирный жилой дом № по <адрес> в г.Ульяновске.

В соответствии с ч.2 ст.154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя, в частности, плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно нормам ч.1,7 ст.156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства; размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Из лицевого счета №662671412R, квитанций на оплату жилищно-коммунальных услуг за 2009-2011 годы усматривается, что истцу в указанный период производились начисления по строке «Содержание и ремонт жилья», в том числе за уборку придомовой территории, за обслуживание электроплит, за услуги по управлению многоквартирным домом и за услуги РИЦ.

В суде установлено, что решениями общих собраний собственников жилого дома № по <адрес> в городе Ульяновске от 27.11.2008, от 31.10.2010, от 20.20.2011 утверждались перечни работ по содержанию общего имущества указанного многоквартирного жилого дома на 2009, 2011, 2012 годы, в состав которых были включены работы по уборке придомовой территории, по обслуживанию электроплит, услуги по управлению домом и услуги РИЦ.

Сторонами не отрицается и подтверждается протоколом общего собрания собственников от 07.12.2009, что на 2010 год собственники не утверждали перечня работ по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома. Однако, непринятие собственниками такого решения, как и решения об утверждении платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома на 2009 и 2010 годы не может освободить собственников от обязанности участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

При этом стороны не отрицают, что перечень работ по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома был предусмотрен договорами на управление, заключенными с ООО «УК Жилстройсервис».

Согласно приложению №1 к договору управления многоквартирным домом №29 от 01.01.2011, заключенному ООО «УК Жилстройсервис» с Комитетом ЖКХ и экологии мэрии города Ульяновска, в Перечень работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома включены услуги по управлению многоквартирным домом, работы по уборке территории домовладения, по обслуживанию электроплит, а также услуги по начислению, сбору, истребованию задолженности за жилье и коммунальные услуги.

При этом включение в состав платы за содержание общего имущества многоквартирного жилого дома услуг по управлению многоквартирным домом полностью соответствует требованиям ч.2 ст.154 ЖК РФ, которая прямо предусматривает начисление платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Доводы истца о необоснованном включении платы за управление многоквартирным домом отдельной строкой в состав платы за содержание общего имущества многоквартирного жилого дома, суд не может принять во внимание, поскольку они основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства, в частности, ч.2 ст.154 ЖК РФ, которая подразумевает, что плата за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома включает в себя платежи за различные работы и услуги, из которых складываются работы по содержанию, в том числе по управлению жилищным фондом.

При этом установление платы за отдельные работы и услуги (отдельными строками) в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения не противоречит требованиям закона, а, напротив, позволяет раскрыть составляющие такой платы и установить ее реальный размер, отвечающий требованиям ч.1 ст.156 ЖК РФ.

Доводы истца об оплате услуг РИЦ за счет управляющей компании, заключившей с ООО «РИЦ» договоры на оказание услуг, суд считает не состоятельными, поскольку заключение таких договоров не освобождает собственников от обязанности оплачивать расходы по управлению многоквартирным домом, в том числе от оплаты услуг РИЦ. При этом в силу норм ч.15 ст.155 ЖК РФ управляющая организация, которой вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги вправе осуществлять расчеты с нанимателями и собственниками жилых помещений и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги при участии платежных агентов, осуществляющих деятельность по приему платежей физических лиц.

В силу требований Правил и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 №170, техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя, в частности, управление жилищным фондом, техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий, санитарное содержание (в том числе уборку мест придомовой территории); техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств; система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.

При этом указанные правила устанавливают, что техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, которые следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров; целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению, в ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений, в приложении №1 к указанным Правилам приведена рекомендуемая периодичность осмотров, в том числе предусмотрено техническое обслуживание стационарных электроплит.

Доводы истца о том, что указанные Правила противоречат нормам ЖК РФ, суд считает не состоятельными, поскольку содержание и управлению многоквартирным домом или техническое обслуживание жилищного фонда призваны обеспечить нормальное функционирование зданий и инженерных систем, что подразумевает включение в их состав работ по контролю за его состоянием, в том числе состоянием всех систем и оборудования; включение в состав подлежащего осмотру электрооборудования стационарных электроплит граждан отвечает требованиям ст.156 ЖК РФ о содержании общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и требованиям обеспечения безопасной эксплуатации жилищного фонда в целом.

При этом в силу норм ст.ст.17, 30 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

По тем же основаниям являются не состоятельными доводы истца об исключении из перечня работ по содержанию и ремонту жилого фонда работ по уборке придомовой территории, поскольку они противоречит нормам ч.1 ст.156 ЖК РФ об установлении платы за содержание и ремонт в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства, и не соответствуют требованиям Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, прямо предусматривающим эти работы в перечне работ по содержанию дома.

При этом доводы истца о том, что придомовая территория не является общим имуществом собственников, противоречат нормам ч.4 ст.36 ЖК РФ, согласно которым собственникам принадлежит земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Из кадастровой выписки о земельном участке от 16.12.2011 усматривается, что земельный участок по адресу: г.Ульяновск, <адрес>, № площадью 5654 кв.м имеет разрешенное использование – под жилую постройку, границы земельного участка установлены, находится в государственной собственности, право общей долевой собственности на данный земельный участок собственников общего имущества многоквартирного жилого дома не зарегистрировано.

Вместе с тем, согласно п.1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П положения ч.2 и 5 ст.16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» во взаимосвязи с ч.1 и 2 ст.36 Жилищного кодекса РФ, п.3 ст.3 и п.5 ст.36 Земельного кодекса РФ - как предусматривающие переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка под данным домом без принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о предоставлении им этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него - признаны не противоречащими Конституции Российской Федерации.

Таким образом, отсутствие у собственников общего имущества многоквартирного жилого дома правоустанавливающих документов на земельный участок не свидетельствует об отсутствии в составе общего имущества многоквартирного дома земельного участка, на котором расположен жилой дом и не освобождает их от несения обязанности по содержанию придомовой территории.

При таких обстоятельствах следует признать, что включение в плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома услуг по управлению многоквартирным домом, услуг РИЦ, работ по уборке придомовой территории и обслуживанию электроплит является законным и обоснованным, отвечающим требованиям ч.2 ст.154 ЖК РФ, заключенным договорам на управление многоквартирным домом и решениям общих собраний собственников жилья.

На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований о возложении на ООО «УК Жилстройсервис» обязанности произвести перерасчет в счет последующих платежей за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома № по <адрес> в городе Ульяновске излишне полученных сумм за уборку придомовой территории, за обслуживание электроплит, за услуги по управлению многоквартирным домом и за услуги РИЦ за 2009-2011 годы ФИО1 следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жилстройсервис» о возложении на Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жилстройсервис» обязанности произвести перерасчет в счет последующих платежей за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома № по <адрес> в городе Ульяновске излишне полученных сумм за уборку придомовой территории, за обслуживание электроплит, за услуги по управлению многоквартирным домом и за услуги РИЦ за 2009-2011 годы отказать.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Заволжский районный суд города Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Е.М.Скобенко