Гражданский кодекс часть 1

ФИО14 обратилась с иском к ФИО15 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, заключенного ДД.ММ.ГГГГ. между Нероновой В.В. и Караевой Е.С. и взыскании с ответчика убытков, в виде уплаченной денежной суммы по договору в размере <данные изъяты>. Требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. был заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого Неронова В.В. продает, а Караева Е.С. приобретает в собственность помещение общей площадью 14 кв.м. в здании, расположенном по адресу: <адрес> Согласно п. 1.1. договора цена объекта была определена сторонами в размере <данные изъяты> рублей, которую продавец Неронова В.В. получила в день подписания договора, о чем свидетельствует расписка. ДД.ММ.ГГГГ. истцу стало известно, что объект, в отношении которого заключен договор купли-продажи недвижимости, ответчику не принадлежит на праве собственности, Неронова В.В. являлась арендатором помещения №, расположенного на территории комплекса временных сооружений. Тем самым сделка была заключена под влиянием заблуждения, так как продавцом истица была введена в заблуждение, что приобретет в собственность нежилое помещение (павильон) и ей останется только заключить договор аренды на земельный участок с муниципальным образованием, на котором расположено здание. О том, что ответчик не является собственником помещения, истец узнала от директора <данные изъяты> Колесникова Е.А. (собственника помещения), который и предложил истице заключить с ним договор аренды помещения с уплатой арендных платежей, никакое право собственности истице передано не было. Истец полагает, что совершенная ею с Нероновой В.В. сделка купли-продажи недвижимости является недействительной, поскольку Караева Е.С. была введена в заблуждение, полагая, что приобретает помещение, площадью 14 кв.м. расположенное по адресу: <адрес> для себя в собственность у надлежащего продавца.

Истец Караева Е.С. в судебное заседание не явилась, извещена своевременно и надлежащим образом, доверила представлять свои интересы представителю.

Представитель истца Сыпко М.Н., действующая на основании доверенности от 20.05.2015г. в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, просила иск удовлетворить.

Ответчик Неронова В.В. в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в удовлетворении иска мотивируя следующим. В феврале 2015 года, то есть на момент заключения договора купли-продажи, она являлась индивидуальным предпринимателем, пользовалась торговым павильоном, площадью 13,5 кв.м. на основании договора аренды помещения, заключенного с <данные изъяты> оплачивала арендную плату за пользование павильоном. В феврале 2015 года она (ответчик) разместила объявление о продаже торговой точки (бизнеса), а когда истец обратилась к ней о заключении договора, истице разъяснялось, что продается бизнес, что она впоследствии должна будет заключить договор аренды с <данные изъяты> (владельцем павильона). Спорный павильон был передан истице для осуществления предпринимательской деятельности. С этой целью истец зарегистрировалась в качестве индивидуального предпринимателя. По заключенному договору от ДД.ММ.ГГГГ года истице был продан бизнес, который включает в себя витрину и торговое оборудование. Стороны договорились оформить продажу бизнеса путем заключения договора купли-продажи помещения и о том, что павильон принадлежит ООО «Сервис-центр» истец знала, никто в заблуждение истца не вводил, по неграмотности договор был заключен в форме купли-продажи объекта недвижимости, а фактически истец приобрела право аренды торгового павильона за <данные изъяты> рублей. Ответчик подтверждает факт получения денежных средств в размере <данные изъяты> рубелей за продажу права аренды, полагает, что поскольку истец в период с февраля 2015 года по настоящее время пользует павильоном, оснований для признания договора купли-продажи недействительным не имеется.

Представитель ответчика Акимова И.В., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что ответчик пользовалась павильоном в здании по <адрес> по договору купли-продажи торговой точки от ДД.ММ.ГГГГ., заключенному с Корнеевой А.В. Указанная точка принадлежала Корнеевой А.В. на основании договора аренды нежилого помещения, который впоследствии был расторгнут и заключен с ответчиком Нероновой В.В. В соответствии с договором № от ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Сервис-Центр» обязуется передать ответчику во временное пользование для осуществления предпринимательской деятельности нежилое помещение №, общей площадью 13,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. Поскольку ответчик имеет на праве аренды несколько торговых точек и по причине нехватки времени, приняла решение переуступить право аренды в рабочей и приносящей прибыль торговой точке другому лицу (истице). Неронова В.В. разместила объявление на двери павильона о переуступке аренды, истец позвонила ответчику и изъявила желание приобрести право аренды. Истцу было разъяснено, что павильон принадлежит ответчику на праве аренды, была предоставлена копия договора аренды нежилого помещения, копия договора купли-продажи торговой точки. При личном общении с директором ООО «Сервис-Центр» - Колесниковым Е.А., истцу было разъяснено, что павильон принадлежит на праве собственности арендодателю ООО «Сервис-Центр» и что с Караевой Е.С. будет заключен договор аренды нежилого помещения, аналогичный, который ей передала Неронова В.В. Ответчик приобрела право аренды за <данные изъяты> рублей, за эту же стоимость Неронова переступила право аренды Караевой. По своей неграмотности ответчик распечатала бланк договора купли-продажи недвижимости установленной формы, стороны заполнили данный договор, денежные средства ответчик получила в сумме <данные изъяты> рублей. Истцом не представлено доказательств о заключении договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. с Нероновой под влиянием обмана.

Представитель третьего лица ООО «Сервис-Центр» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствии не явившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения представителя истца, ответчика и её представителя, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст.460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Согласно ч. 2 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ. между Нероновой В.В. и Караевой Е.С. был заключен договор купли продажи недвижимости, по условиям которого продавец Неронова В.В. продает, а покупатель Караева Е.С. приобретает в собственность помещение общей площадью 14 кв.м. в здании, находящимся по адресу <адрес> (л.д.6).

Согласно п.1.1. договора цена объекта составила <данные изъяты> рублей, которую ответчик получила в полном объеме, что подтверждается распиской.

Как следует из пункта 4.1 договора, право собственности Покупателя на Объект возникает со дня регистрации сделки купли-продажи объекта по договору в управлении регистрации Комитета по земельным ресурсам и землеустройству. На основании п.7.3 договора условия землепользования определяются в договорах, заключаемых с Покупателем с органами местной администрации в соответствии с действующим законодательством (л.д.7).

Из объяснений представителя истицы следует, что ДД.ММ.ГГГГ. Караевой стало известно, что объект (помещение, сооружение) в отношении которого между сторонами спора заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., на праве собственности Нероновой никогда не принадлежал, продавец Неронова являлась арендатором помещения.

Объяснения представителя истца подтверждаются представленными в материалах дела договором аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ. и № от ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Сервис-Центр», по условиям которого арендодатель ООО «Сервис-Центр» передал в аренду ИП Нероновой В.В. (арендатору) во временное пользование нежилое помещение № общей площадью 13,5 кв.м. расположенное на территории комплекса временных сооружений по адресу: <адрес>. (л.д.49-52). Из пункта 1.2. договора следует, что сдача в аренду нежилого помещения не влечет передачу права собственности на него. Срок действия договора установлен на срок с ДД.ММ.ГГГГ.(п.2.1.).

Заключая договор купли-продажи помещения, продавец гарантирует, что передаваемый по договору объект недвижимости свободен от прав третьих лиц (п.1 ст.460 ГК РФ).Неисполнение этой обязанности продавцом дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжение договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар (п.2 ст.460 ГК РФ).

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

В соответствии со ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (пункт 1).

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (п. п. 2 п. 2).

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные ст. 167 настоящего Кодекса. Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона (пункт 6).

В судебном заседании ответчик пояснила, что фактически между сторонами заключался договор купли-продажи бизнеса (торговой точки) или права аренды для реализации продуктов питания, однако стороны оформили данные правоотношения договором купли-продажи недвижимости.

Исходя из текста заключенного сторонами договора невозможно уяснить предмет сделки, в договоре не указано на каком праве принадлежит продавцу помещение, площадью 14 кв.м., в договоре имеются незаполненные поля. Доказательств того, что покупатель была ознакомлена о действительных правах ООО «Сервис-центр» на помещение и о том, что ответчик не является собственником помещения стороной ответчика не представлено. Приобретение истцом помещения, а фактически временного сооружения с указанной площадью и по указанному адресу, которое объектом недвижимости не является, и предоставленная ответчиком форма договора купли-продажи, из которого невозможно установить на что было направлено волеизъявление сторон, свидетельствует о том, что покупатель Караева, приобретая помещение не могла знать о том, что товар не является недвижимым имуществом и не принадлежит ответчику на праве собственности, и что владение, пользование и распоряжение объектом в силу указанных причин будет невозможным. Совершенная сделка является недействительной, как совершенная под влиянием заблуждения.

Договор подписан покупателем и продавцом, имеется запись на второй странице договора о том, что денежную сумму получила полностью в размере <данные изъяты> рублей от Караевой ДД.ММ.ГГГГ. Неронова.

Наступившие у Караевой реальные убытки составляет уплаченная Нероновой В.В. покупная цена, поскольку ответчик не вправе был передавать право собственности на объект.

Исковые требования Караевой являются обоснованными ввиду наличия причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникновением у истца убытков, связанных с оплатой стоимости объекта, поскольку временное сооружение было ею приобретено у Нероновой, неуполномоченной на отчуждение данного имущества.

Данный договор от ДД.ММ.ГГГГ года был заключен под влиянием заблуждения со стороны Нероновой В.В., которая намеренно ввела истца в заблуждение относительно правовой природы совершенной сделки, убедив Караеву Е.С., что они заключили договор купли-продажи недвижимости помещения общей площадью 14 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, который влечет приобретение право собственности на данное помещение, что необходимо заключить только договор на земельный участок с администрацией, как указано в договоре от ДД.ММ.ГГГГ.

В претензии от ДД.ММ.ГГГГ года видно, что истец обратилась через 10 дней с момента приобретения объекта к продавцу с требованием вернуть денежные средства по договору, расторгнуть договор, поскольку на момент заключения договора покупатель была убеждена, что Неронова является собственником торговой точки (помещения), однако в момент заключения договора аренды земельного участка, ей (покупателю) стало известно, что владельцем помещения фактически является ООО «Сервис-центр» (л.д.8).

Ответчиком в судебном заседании не представлено сведений о том, что истец (покупатель) знала о принадлежности помещения ООО «Сервис-центр», что она знакомилась с договором аренды, заключенным между Нероновой и ООО «Сервис центр».

Из договора- аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. заключенного между ООО «Сервис-Центр» и ИП Нероновой В.В., видно, что Нероновой передано по акту приема-передачи во временное пользование нежилое помещение № общей площадью 13, 5 кв.м., расположенное на территории комплекса временных сооружений по адресу: <адрес>, для использования в целях предпринимательской деятельности, согласно которому сдача в аренду нежилого помещения не влечет передачу права собственности.

Тот факт, что Неронова В.В. ввела Караеву Е.С. в заблуждение относительно природы сделки, свидетельствует содержание составленного ею (ответчиком) договора купли-продажи недвижимости, которое предусматривает, что продавец продает, а покупатель приобретает в собственность помещение общей площадью 14 кв.м. в здании, находящемся по <адрес>. При этом п.7.1. договора (заключительные положения) установлено, что объект не заложен, не сдан в аренду, не передан бесплатно во временное пользование, не передан в хозяйственное ведение или оперативное управление, не подарен, не продан, не состоит под арестом по решению суда, не состоит в споре, а также сервитутом не обременен. Продавец продает покупателю объект свободным от прав третьих лиц на объект.

Доводы ответчика о том, что между истцом и ответчиком фактически был заключен договор продажи права аренды, суд находит не состоятельным, поскольку данные утверждения опровергаются письменными доказательствами, представленными в материалы дела. Согласно выписке из ФНС Караева Е.С. не является индивидуальным предпринимателем, деятельность прекращена ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.74). Каких-либо актов приема-передачи помещения, витрин и оборудования ответчиком не представлено. Доводы о том, что договор был составлен в связи с юридической неграмотностью суд находит не состоятельными, поскольку изначально ответчик (продавец) пользовалась помещением на основании договора купли-продажи торговой точки и договора аренды павильона, следовательно не могла не знать порядок оформления передачи права аренды (субаренды) помещения. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года не содержит условий, регламентирующих передачу права аренды помещения, в связи с чем, исходя из буквального толкования договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, суд не находит оснований согласится с утверждением ответчика о заключении между сторонами договора купли-продажи права аренды на помещение, либо купли-продажи торговой точки.

На основании изложенного, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. на помещение общей площадью 14 кв.м. по адресу: <адрес>, заключен покупателем Караевой Е.В. под влиянием заблуждения, продавец Неронова В.В. не являлась собственником павильона, не обладала правом отчуждать помещение, которое являлось предметом заключенного и подписанного сторонами договора, доказательств того, что покупателю Караевой было известно о данном обстоятельстве, не представлено, в связи с чем, данная сделка подлежит признанию недействительной (ничтожной), а понесенные покупателем убытки подлежат возмещению ответчиком в пользу истца в размере <данные изъяты> рублей.

В силу ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны расходы по оплате государственной пошлины. В связи с удовлетворением исковых требований, уплаченная государственная пошлина истцом в размере <данные изъяты> рублей подлежит возмещению ответчиком Нероновой В.В.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО16 к ФИО17 о признании сделки недействительной, удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимости, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО18 и ФИО19 о приобретении в собственность помещения общей площадью 14 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

Взыскать с ФИО20 в пользу ФИО21 уплаченные денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, в счет расходов по уплате госпошлины <данные изъяты> рублей, всего <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: И.А. Бойко