Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к ООО СИК "Девелопмент-Юг" о расторжении договора долевого участия в строительстве жилого дома и взыскании денежных средств, процентов за пользование денежными средствами, убытков, компенсации морального вреда и судебных расходов,

встречный иск ООО СИК "Девелопмент-Юг" к ФИО1 и ФИО2 об изменении условий договора долевого участия в строительстве жилого дома

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ООО СИК «Девелопмент-Юг» о расторжении договора долевого участия в строительстве жилого дома № 36-ЮМР-11 от 19.03.2008 г. и взыскании денежных средств, внесенных по данному договору, в размере 2 598278,00 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1601965,05 рублей, убытков в размере 1136501,51 рубль, компенсации морального вреда в размере 400000,00 рублей и судебных расходов в размере 67884,00 рубля.

В обоснование своих требований соистцы указали, что между ООО СИК «Девелопмент-Юг» и ФИО1 и ФИО2 был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № 36-ЮМР-11 от 19.03.2008 г.

В соответствии с п. 1.1 договора № 36-ЮМР-11 от 19.03.2008 г. застройщик обязался построить в г. Краснодаре по ул. им. 70-летия Октября – ул. Думенко многоквартирный дом, литер 11, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать в собственность дольщика в указанном доме двухкомнатную <адрес> общей площадью с холодными помещениями 54,33 кв.м.

В счет исполнения договора № 36-ЮМР-11 от 19.03.2008 г. соистцами были переданы ответчику денежные средства в размере 2 598278,00 рублей, что подтверждается платежными поручениями № 6138 от 04.06.2008 г. и № 6139 от 04.06.2008 г., а также квитанцией к приходно-кассовому ордеру ООО СИК "Девелопмент-Юг" № 2140 от 04.06.2008 г.

На основании п.п. 1.5 и 2.1.1 договора долевого участия в строительстве жилого дома № 36-ЮМР-11 от 19.03.2008 г. ответчик обязался передать соистцам квартиру в срок не позднее 01 января 2010 года.

Однако ответчиком обязательства по договору не выполнены, строительство многоквартирного дома не завершено, квартира участникам долевого строительства не передана.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок, превышающий установленный договором срок на два месяца. Также в соответствии с п. 7.1 заключенного договора правоотношения сторон подлежат прекращению в одностороннем порядке по инициативе соистцов в случае неисполнения ответчиком обязательства по передаче квартиры в предусмотренный соглашением сторон срок.

На основании ч. 4 ст. 9 ФЗ № 214 и п. 7.9 заключенного договора соистцами 31 мая 2011 г. заказным письмом с описью вложения ответчику направлено уведомление о расторжении договора № 36-ЮМР-11 от 19.03.2008 г. в одностороннем порядке в связи с неисполнением застройщиком обязательств по передаче жилого помещения в предусмотренный договором срок. Однако до настоящего момента ООО СИК «Девелопмент-Юг» никаких действий по возврату уплаченного долевого взноса по договору и выплате процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков, компенсации морального вреда не произвело.

Отказ ответчика возвратить соистцам уплаченные по договору денежные средства и причитающие санкции за нарушение договорных обязательств послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В судебном заседании представитель ФИО1 и ФИО2 по доверенностям – ФИО3 – поддержали заявленные требования, просил удовлетворить их в полном объеме.

Представитель ответчика ООО СИК «Девелопмент-Юг» - ФИО4 – в судебном заседании иск не признал, возражал против удовлетворения заявленных исковых требований.

Представителем ответчика ООО СИК «Девелопмент-Юг» - ФИО5 – подано встречное исковое заявление об изменении условий договора долевого участия в строительстве жилого дома 19.03.2008 г. № 36-ЮМР-11. Свою позицию мотивировал правилом ч. 3 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», в соответствии с которым если строительство многоквартирного дома… не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении условий договора.

Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Считает, что таким образом обязанность застройщика передать объект долевого строительства в предусмотренный договором срок может быть изменена по соглашению сторон договора или в ином законном порядке, если:

строительство многоквартирного дома не может быть завершено по объективным причинам в согласованный сторонами срок;

соблюдена императивная норма законодателя о направлении соответствующего уведомления и предложения изменений условий договора участнику долевого строительства.

Пояснил, что ответчик, не отказываясь от исполнения обязательств по завершению строительства жилого дома и передачи квартиры Дольщику, в силу ряда объективных причин не имеет возможности выполнить эти обязательства.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ в случае отказа от изменения договора заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с соответствующим требованием.

В связи с тем, что ООО СИК «Девелопмент-Юг» не получило положительного ответа от дольщика на предложение изменить договор в 30-тидневный срок, ответчик вынужден обратиться в суд с соответствующим встречным требованием.

Выслушав участников, огласив и исследовав материалы дела, суд считает первоначальные исковые требования не подлежащими удовлетворению, а требования встречного иска – обоснованными.

Установлено, что 19 марта 2008 года между ООО СИК «Девелопмент-Юг» и ФИО1 и ФИО2 был заключен договор № 36-ЮМР-11 долевого участия в строительстве жилого дома.

По условиям заключенного Договора Застройщик обязался построить жилой дом по ул. <адрес> – <адрес> в <адрес>, литер 11, на земельном участке с кадастровым номером № и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать в совместную долевую собственность (по ? доли) Дольщиков двухкомнатную <адрес>, общей площадью с холодными помещениями 54,33 кв.м., расположенную на 6 этаже в 1-ом подъезде, а Дольщики обязались оплатить обусловленную договором цену и принять Квартиру (п.1.1. Договора).

На основании п. 1.5 Договора срок окончания строительства и передачи объекта Дольщику – 2ое полугодие 2009 года.

В соответствии с п. 3.1 Договора общий размер долевого взноса Дольщиков составляет сумму 2 598 278 (два миллиона пятьсот девяносто восемь тысяч двести семьдесят восемь) рублей 00 копеек, оплата которого подтверждается платежными поручениями № 6138 от 04.06.2008 г. и № 6139 от 04.06.2008 г., а также квитанцией к приходно-кассовому ордеру ООО СИК "Девелопмент-Юг" № 2140 от 04.06.2008 г.

Договор долевого участия в строительстве жилого дома № 36-ЮМР-11 от 19.03.2008г. года был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службой по Краснодарскому краю 14 мая 2008 года.

Федеральным законом Российской Федерации № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее «№ 214-ФЗ») регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 6 ФЗ № 214 Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 ст. 6 Федерального закона.

В соответствии с п. 1.5 Договора № 86-ЮМР-11 от 28.03.2008 г. срок окончания строительства и передачи объекта Дольщику – 2 полугодие 2009 года.

На основании ч. 3 ст. 6 ФЗ № 214 в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Те фактические обстоятельства, которые сложились (невозможность завершения строительства дома по объективным причинам), суд признает изменившимися существенным образом, поскольку стороны не могли их разумно предвидеть, иначе договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При оценке условий Договора о сроке передаче объекта долевого строительства дольщику суд учитывает положения ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ, срок передачи объекта долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства.

На основании ч. 1 ст. 19 № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 21 № 214-ФЗ информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию, в частности, о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации.

Из императивных норм законодательства следует, что для всех дольщиков объекта срок окончания строительства должен быть единым. Застройщик не имеет права предусматривать иной срок окончания строительства в договорах долевого участия, нежели тот, который отражен в проектной декларации объекта.

В материалы дела ООО СИК «Девелопмент-Юг» представлены доказательства существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, которые принимаются судом ввиду следующего.

Изменение макроэкономических показателей непосредственно отразилось на деятельности ООО СИК «Девелопмент-Юг», поскольку объем продаж в 2009-2010 годах снизился на 80%. В то время как ставки по кредитам банков возросли с 12-14% годовых до 22-26% годовых.

Из пояснений представителя ООО СИК «Девелопмент-Юг» из текста искового заявления следует, что в связи с финансовым кризисом экономическая ситуация в строительной отрасли существенно изменилась: согласно данным Росстата падение ВВП в России во втором квартале 2009 года составило 10,9% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года, в 2010 году – 9,1 %. Спад промышленного производства по итогам первого квартала 2009 года составил 14,8 %, в 2010 году – остался на том же уровне. В России в июне 2009года инфляция составила 11,9% в годовом исчислении, в 2010 году – 9,8 %. Согласно данным Росстата объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", в июле 2009г. составил 357,1 млрд.рублей, или 82,2% к уровню соответствующего периода предыдущего года, в январе-июле 2010г. - 1915,9 млрд.рублей, или 81,0%. Падение объема строительства жилых домов в Краснодарском крае в период январь-июнь 2010 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составило 11,9 %.

В то же время ООО СИК «Девелопмент-Юг» несет обязательства по выплате налогов, сборов, заработной платы.

Суд полагает, что в момент заключения спорного договора стороны исходили из того, что указанного изменения экономических обстоятельств не произойдет. Очевидно также, что данное изменение обстоятельств вызвано причинами, которые застройщик не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, их которых стороны исходили при заключении договора, являются основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны.

Во исполнение ч. 3 ст. 6 Федерального закона и статьи 451 ГК РФ в силу объективной невозможности завершить строительство в установленный срок, ООО СИК «Девелопмент-Юг» направило дольщикам соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Согласно указанному п. 3 ст. 6 Федерального закона изменение Договора осуществляется в порядке ст. 452 ГК РФ.

Факт направления информации и предложения с офертой на изменение договора № 36-ЮМР-11 от 19.03.2008 г. и информацией о переносе срока окончания строительства подтверждается почтовыми реестрами № 8 от 28.10.2010 г., № 59 от 30.10.2009 г., № 200 от 29.04.2010 г.

В соответствии с ч. 3 ст. 6 ФЗ № 214 в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Из буквального толкования императивной нормы закона следует, что при невозможности завершения строительства объекта в срок, предусмотренный договором, застройщик обязан направить дольщику информацию и предложение об изменении условий договора. ООО СИК "Девелопмент-Юг" обязанность по направлению информации участникам долевого строительства выполнило надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

Кроме того, на основании ст. 16 Федерального закона от 17.07.1999 г. № 176-ФЗ «О почтовой связи» по договору оказания услуг почтовой связи оператор почтовой связи обязуется по заданию отправителя переслать вверенное ему почтовое отправление или осуществить почтовый перевод денежных средств по указанному отправителем адресу и доставить (вручить) их адресату.

Оператору почтовой связи – ФГУП «Почта России» - было поручено переслать вверенное ему почтовое отправление по указанному адресу и доставить его адресату. Операторы почтовой связи обязаны обеспечить пересылку письменной корреспонденции пользователям услуг почтовой связи в контрольные сроки (аб. 2 ст. 16 ФЗ № 176).

С учетом изложенного суд полагает, что застройщиком надлежащим образом выполнена обязанность, предусмотренная ч. 3 ст. 6 ФЗ № 214, по направлению дольщику информации и предложения об изменении условий договора. Обязанности проследить вручение отправленной корреспонденции у застройщика в соответствии с ФЗ № 214 отсутствует. Обязанность по вручению отправленного почтового отправления возлагается на ФГУП «Почта России».

Тем самым, ООО СИК «Девелопмент-Юг» выполнило свои обязательства, предусмотренные ФЗ при невозможности завершения строительства в установленный срок, и поэтому в силу пункта 1 статьи 6 названного ФЗ у истца по встречному исковому заявлению отсутствуют обязанность по передаче объекта долевого участия в срок, указанный в Договоре.

Поскольку такая обязанность отсутствует в силу названных причин, то отсутствуют и основания для наступления неблагоприятных последствий, связанных с нарушением срока передачи объекта долевого строительства – расторжения договора долевого участия Дольщиком в одностороннем порядке.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ в случае отказа от изменения договора, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с соответствующим требованием.

В связи с тем, что ООО СИК «Девелопмент-Юг» не получило положительного ответа от дольщика на предложение изменить Договор в 30-тидневный срок, истец во встречному исковому заявлению вынужден обратиться с соответствующим требованием в суд.

Суд, полагая требования первоначального искового заявления не обоснованными и удовлетворяя встречный иск, исходит из того, что ООО СИК «Девелопмент-Юг» осуществляет строительство многоквартирных жилых домов за счет долевых взносов участников долевого строительства, которые направляются на возведение объекта.

Изъятие денежных средств невозможно без ущерба для строительной деятельности и может повлечь нарушение темпов и сроков строительства, что непосредственно затрагивает законные права и интересы иных участников долевого строительства и с необходимостью приведет к потере стабильности гражданского оборота и нарушению прав других участников долевого строительства, так как застройщик не сможет выполнять договорные обязательства перед другими дольщиками, с контрагентами по договорам подряда и поставок и в целом приведет к невозможности строительства и ввода в эксплуатацию нового жилья.

Однако решение проблемы обеспечения граждан РФ жильем является одной из приоритетных задач государства и защите подлежат законные интересы как дольщиков, так и застройщиков.

Также суд учитывает намерение ООО СИК «Девелопмент-Юг» поэтапно исполнить обязательства по завершению строительства жилого дома и передачи квартиры Дольщику и принимает во внимание следующие факты.

Истец по встречному исковому заявлению со своей стороны принимает все необходимые меры по выполнению взятых на себя обязательств перед дольщиками по возведению и вводу в эксплуатацию многоквартирных домов.

ООО СИК «Девелопмент-Юг» завершило строительство и ввело в эксплуатацию 18 этажный, 149-квартирный жилой дом по <адрес> в Карасунском внутригородском округе в городе Краснодаре. Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию №RU 23306000 1095-в получено 27 февраля 2010 года.

Полностью завершены работы и введен в эксплуатацию многоэтажный жилой дом, Блок 6, Блок 7, по <адрес>, в Центральном внутригородском округе <адрес>. Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию №RU 23306000-1153-в от 30 апреля 2010 года.

Получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого комплекса «Радуга» по ул. <адрес> в <адрес>, Литер 1. Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию №RU 23306000-1245-в от 30 июля 2010 года.

Для преодоления последствий изменения экономической ситуации ООО СИК «Девелопмент-Юг» предприняло все зависящие от нее меры для минимизации последствий кризисного положения.

между истцом и Сбербанком России (ОАО) достигнуто соглашение о реструктуризации действующих кредитов и финансирования строительных проектов застройщика в общей сумме до 2,1 млрд. рублей в течение 2,5 лет – письмо от 20 сентября 2010 г. № 30-35/01/967.

между ООО СИК «Девелопмент-Юг» и АКБ РОСБАНК достигнуто соглашение о предоставлении дополнительного финансирования строительной деятельности истца в размере 275,0 млн. рублей, с последующим реинвестированием части выручки от реализации прав долевого участия в строительство комплексов «Черемушки» и «Ривьера» - письмо от 30 ноября 2010 года № 60-20-02/1011.

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. В силу пункта 1 статьи 451 Кодекса изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 названной статьи в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Как следует из части 1 статьи 1 Закона о долевом строительстве, осуществление деятельности по строительству многоквартирных жилых домов предполагает привлечение денежных средств граждан и юридических лиц. Статьей 18 Закона зафиксирована обязанность застройщика использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной декларацией. Изъятие денежных средств в истребуемом истцом размере может оказать негативные последствия для осуществления ответчиком строительной деятельности, срыв договорных обязательств и повлечь нарушение сроков окончания строительства, что непосредственно затрагивает законные права и интересы других участников долевого строительства.

При названных обстоятельствах суд находит требования истца по первоначальному иску необоснованными и не подлежащими удовлетворению, в то время как требования по встречному иску обоснованны и подлежат удовлетворению.

Таким образом, суд пришел к выводу, что исполнение спорного договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для ответчика такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении Договора. Учитывая представленные доказательства, суд полагает, что перенос срока окончания строительства и передачи объекта дольщику по договору № 36-ЮМР-11 от 19.03.2008 г. на 2 полугодие 2011 года является обоснованным и с учетом названных обстоятельств соответствует соотношению имущественных интересов сторон договора, а также интересам других участников долевого строительства.

Как указано в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. № 23 «О судебном решении» заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК РФ.

Согласно ч. 2 ст. 195 ГПК суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Суд оценивает доказательства, согласно ст. 67 ГПК РФ, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО2 к ООО СИК "Девелопмент-Юг" о расторжении договора долевого участия в строительстве жилого дома и взыскании денежных средств, процентов за пользование денежными средствами, убытков, компенсации морального вреда и судебных расходов- отказать.

Встречный иск ООО СИК «Девелопмент-Юг» к ФИО1 и ФИО2 об изменении условий договора долевого участия в строительстве жилого дома № 36-ЮМР-11 от 19.03.2008 г. – удовлетворить.

Изменить пункт 1.5 договора долевого участия в строительстве жилого дома № 86-ЮМР- 11 от 28 марта 2008 года.

Утвердить следующую редакцию пункта 1.5 договора долевого участия в строительстве жилого дома № 36-ЮМР-11 от 19 марта 2008 года: «Срок начала строительства – январь 2008 года, срок окончания строительства и передачи объекта дольщику – 2 полугодие 2011 года».

Решение может быть обжаловано сторонами в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд города Краснодара в течение десяти дней.

Председательствующий