Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи недвижимости, на условиях, предусмотренных предварительным договором,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО4 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи недвижимости, на условиях, предусмотренных предварительным договором, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком ФИО4, по условиям которого:

«1. Продавец обязуется продать, а Покупатель купить в собственность, принадлежащие Продавцу следующие объекты недвижимости:

1.1. Земельный участок с кадастровым номером №, площадью 916 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов разрешенное использование: для размещения гаража, адрес местонахождения: <адрес>.

1.2. Гараж с кадастровым номером №, назначение: нежилое, нежилое здание, 1 - этажный, общей площадью 195,1 кв.м, инв. №, лит. А, адрес местонахождения: <адрес>.

1.3. Земельный участок с кадастровым номером №, площадью 517 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов разрешенное использование: для размещения здания склада, адрес местонахождения: <адрес>.

1.4. Склад с кадастровым номером №, назначение: нежилое, общей площадью 68,1 кв.м, инв. №, лит. АД, адрес местонахождения: <адрес>.

2. Указанные в п. 1 настоящего договора объекты недвижимости принадлежат Продавцу на праве личной собственности:

2.1. земельный участок, с кадастровым номером №, на основании: Договора купли-продажи земельного участка, заключенного с администрацией Дебесского района УР от ДД.ММ.ГГГГ№, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации права №.

2.2. Гараж с кадастровым номером №, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации права №.

2.3. Земельный участок с кадастровым номером №, на основании: Договора купли-продажи земельного участка, заключенного с администрацией Дебесского района УР от ДД.ММ.ГГГГ№, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации права №.

2.4. Склад с кадастровым номером №, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации права №.

3. Указанные объекты недвижимости продаются «Продавцом» «Покупателю» за следующую цену:

- земельный участок, с кадастровым номером № - 312500,00 (триста двенадцать тысяч пятьсот) рублей;

- гараж с кадастровым номером № - 312500,00 (триста двенадцать тысяч пятьсот) рублей;

- земельный участок с кадастровым номером № - 312500,00 (триста двенадцать тысяч пятьсот) рублей;

- склад с кадастровым номером № - 312500,00 (триста двенадцать тысяч пятьсот) рублей, что в общей сумме составляет 1250000 (один миллион двести пятьдесят тысяч) рублей. Продажная цена указанных в п.1 настоящего договора объектов недвижимости является договорной и истинной, любые другие документы, в которых говорится об иной продажной стоимости данных объектов недвижимости, признаются недействительными.

4. Расчет между «Продавцом» и «Покупателю» будет произведен в следующем порядке: часть стоимости вышеуказанных объектов недвижимости в размере 250000,00 (двести пятьдесят тысяч) рублей, передается «Продавцу» в качестве предоплаты, при подписании настоящего договора, а оставшаяся часть стоимости продаваемых объектов недвижимости оплачивается «Покупателем» «Продавцу» в следующие сроки и размеры:

- 250000,00 (двести пятьдесят тысяч) рублей до 25 февраля 2016 года;

- 250000,00 (двести пятьдесят тысяч) рублей до 01 мая 2016 года;

- 250000,00 (двести пятьдесят тысяч) рублей до 31 августа 2016 года;

- 250000,00 (двести пятьдесят тысяч) рублей до 31 декабря 2016 года.

Денежные средства уплачиваемые «Покупателем» «Продавцу» в качестве оплаты объектов недвижимости указанных в п.1. настоящего договора, передаются в наличными денежными средствами, в подтверждение передачи денежных средств «Продавец» пишет собственноручно расписку, в которой указывает сумму и дату оплаты. Расчет между «Продавцом» и «Покупателем» может быть произведен досрочно, т.е. не в сроки указанные в настоящем пункте, но не позднее описанных сроков.».

Истцом во исполнение предварительного договора были произведены платежи: ДД.ММ.ГГГГ в размере 250000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ в размере 250000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ в размере 500000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ в размере 250000 рублей. Исходя из условий предварительно договора стороны должны были заключить основой договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.9 договора). Полагая, что при заключении предварительного договора сторонами указаны условия, позволяющие установить его предмет, достигнуто соглашение по всем существенным условиям основного договора, истцом был передан ответчику обеспечительный платеж в счет оплаты цены основного договора купли-продажи недвижимого имущества, установленный п.п.3 и 4 предварительного договора в сумме 1250000 рублей, исполнив тем самым свои обязательства перед ответчиком в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, до истечения срока действия предварительного договора (ДД.ММ.ГГГГ) истцом были вручены ответчику подписанный ФИО1 договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и письменное уведомление о заключении договора купли-продажи, путем его подписания на условиях заключенного ранее предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

С целью заключения договора купли-продажи объектов недвижимости и регистрации перехода права собственности на недвижимость ответчик приглашался в филиал Росреестра по УР к 09-00 часам ДД.ММ.ГГГГ. Согласно распискам в уведомлениях, ответчик лично получил от истца уведомления с приложением о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества. Договором купли-продажи с подписью истца, было явно выражено желание ФИО1 заключить основной договор купли-продажи. Однако, на подписание договора купли-продажи и регистрацию перехода права собственности в филиал Управления Росреестра по УР в с.Дебесы, ответчик не явился, тем самым, дважды уклонился от исполнения взятых на себя обязательств. На основании изложенного истец ФИО1 обратился в суд с настоящим иском и просил суд понудить ответчика ФИО4 к заключению основного договора купли-продажи недвижимости на условиях, содержащихся в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал свои заявленные требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, указав, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому обязывался оплатить данное имущество частями в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В этот же день - ДД.ММ.ГГГГ ответчик передал недвижимое имущество, являющееся предметом договора, истцу в пользование согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. С даты принятия имущества истец пользуется и владеет данным имуществом, несет бремя по его содержанию, расположил на территории данного имущества оборудование, наладил производство. В соответствии с п.9 предварительного договора основной договор должен был быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Истцом стоимость имущества выплачена ответчику досрочно (последний платеж осуществлен ДД.ММ.ГГГГ). Истец свои обязательства по договору исполнил в полном объеме. В связи с чем истец обратился с письменным уведомлением в адрес ответчика о необходимости явки в органы государственной регистрации для регистрации основного договора купли-продажи недвижимости. Данное уведомление получено ФИО4 лично ДД.ММ.ГГГГ, однако от явки в указанную в уведомлении дату в филиал Росреестра по УР уклонился, причину истцу не сообщив. Повторное уведомление о необходимости явки в филиал Росреестра по УР ответчик ФИО4 получил так же лично ДД.ММ.ГГГГ, которое ответчик так же проигнорировал. Просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель истца ФИО1 – адвокат Гурьянов К.В. доводы искового заявления и пояснения истца поддержал, дополнив, что в ходе подготовки настоящего иска для предъявления его в суд, стороне истца стало известно, что на недвижимое имущество, являющееся предметом предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом исполнителем Дебесского РОСП ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ наложено обременение в виде запрета регистрационных действий в отношении данного имущества.

Ответчик ФИО4 и третье лицо ФИО5, будучи надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заедание не явились, представив суду заявление о рассмотрении дела без их участия, в котором указали, что исковые требования ФИО1 признают в полном объеме.

В соответствии со ст.167 ГПК РЫ судом вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствии ответчика ФИО4 и третьего лица ФИО5

Третье лицо судебный пристав-исполнитель Дебесского РОСП УФССП России по УР ФИО2 суду пояснила, что у нее в производстве имеется сводное исполнительное производство в отношении должника ФИО4, по которому первый исполнительный документ о взыскании задолженности с ответчика поступил в феврале 2016 года. Поэтому в феврале 2016 года ею был наложен запрет на регистрационные действия в отношении имущество должника ФИО4, которые по день рассмотрения настоящего дела не снят в виду непогашения должником долга. Кроме спорного имущества по настоящему иску был наложен запрет на регистрационные действия и на иное недвижимое имущество ответчика. О том, что ответчик ФИО4 фактически продал спорное имущество, ФИО2 стало известно 03.03.2016 года. По адресу нахождения спорного недвижимого имущества судебные приставы выезжали только в марте 2017 года, объекты недвижимости были обнесены забором, который был закрыт и на территорию судебные приставы пройти не смогли. С этой целью ФИО2 звонила по телефону ФИО4, который ее перенаправил с вопросом о возможности пройти на данные объекта к ФИО1, в связи с чем ей и стало известно о продаже данных объектов, подтверждающих документов ей не представляли.

Третье лицо ФИО3 суду пояснил, что решением суда от ДД.ММ.ГГГГ с ответчика ФИО4 в его пользу была взыскана задолженность по договору займа. В ходе рассмотрения данного дела ФИО4 предлагалось спорное имущество в счет возмещения долга, на что ФИО3 отказался, поскольку ФИО4 обещал с ним рассчитаться, и между ними было достигнуто мировое соглашение по возврату ФИО3 долга, судом данное соглашение было утверждено. О том, что спорное имущество уже им продано, ФИО4 не сообщал. В последствии ФИО4 условия мирового соглашения в добровольном порядке не исполнил, в связи с чем судебным приставом исполнителем было заведено исполнительное производство. ФИО3 известно с февраля 2016 года от ФИО1 о том, что спорное имущество он приобрел у ФИО4 и предлагал непереданную еще ФИО4 сумму в размере 450000 рублей в счет оплаты за данное недвижимое имущество передать ему в счет того, чтобы снять запрет с данного имущества, на что ФИО3 не согласился, при этом с заявлением об изменении способа исполнения судебного решения, не обращался.

Суд, выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, отчуждать свое имущество.

На основании ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пунктам 1, 2, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор ) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить его предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

При этом пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Из представленных материалов установлено, что ФИО4. принадлежит:

- на праве единоличной собственности (свидетельство о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ) нежилое здание – склад, 1998 года постройки, кадастровый номер №, находящееся по адресу: <адрес>, общей площадью 68,1 кв.м.,

- на праве единоличной собственности (свидетельство о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ) земельный участок с кадастровым номером №, находящейся по адресу: <адрес>, общей площадью 517+/-16 кв.м.,

- на праве единоличной собственности (свидетельство о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ) нежилое здание – гараж, 1980 года постройки, кадастровый номер №, находящееся по адресу: <адрес>, общей площадью 195,1 кв.м.,

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, именуемым «продавец», с одной стороны и ФИО1, именуемым «покупатель», с другой стороны заключили предварительный договор купли-продажи здания склада с находящимся под ним земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>, и здания гаража с находящимся под ним земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>, по цене 1250000 рублей.

На момент заключения предварительного договора предмет сделки обременен не был и являлся собственностью ответчика.

В силу пункта 9 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Из представленных уведомлений, направленных в адрес ответчика и полученных им ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1 вручает ФИО4 основной договор купли-продажи недвижимого имущества, подписанный с его стороны и предлагает ответчику ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ к 09-00 часам явиться в филиал Росреестра по УР по адресу: <адрес> УР для регистрации договора купли-продажи. Однако, в указанные даты основной договор ответчиком подписан не был.

На момент рассмотрения дела основной договор купли-продажи не заключен, что послужило основанием к обращению истца в суд с настоящим иском.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что ответчик ФИО4 уклонился от выполнения своих обязательств по указанному предварительному договору. Покупатель ФИО1 согласно представленных расписок от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ оплатил стоимость указанного в договоре имущества в установленные в предварительном договоре сроки.

При таких обстоятельствах удовлетворение исковых требований ФИО1 о понуждении ФИО4 к заключению основного договора купли-продажи, подлежат удовлетворению, поскольку заключив предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества ФИО4 тем самым выразил свою волю на отчуждение имущества и принял на себя обязательство по заключению основного договора и передаче данного имущества, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями статьи 309, 310 ГК РФ.

Ответчик установленные обстоятельства не оспаривает, представил суду заявление о признании исковых требований. Последствия ст.ст.39, 173 НПК РФ ответчику разъяснены и понятны.

Стороны заключили предварительный договор в письменной форме, который содержит условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

Таким образом, с учетом установленных обстоятельств, давая правовую оценку представленным доказательствам, в соответствии со статьей 67 ГПК РФ, принимая во внимание, что истцу недвижимое имущество, поименованное в предварительном договоре от 15.12.2015 года, было передано в день его заключения по акту приема-передачи, стоимость данного имущества истцом оплачена ответчику в полном объеме, однако, на предложения истца ответчик от заключения основного договора уклоняется, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований о понуждении ответчика к заключению с ним основного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Руководствуясь ст. ст. 39, 173, 194, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО4 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи недвижимости, на условиях, предусмотренных предварительным договором удовлетворить.

Обязать ФИО4 заключить договор купли-продажи:

1. Земельного участка с кадастровым номером №, площадью 916 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов разрешенное использование: для размещения гаража, адрес местонахождения: <адрес>;

2. Гаража с кадастровым номером №, назначение: нежилое, нежилое здание, 1 - этажный, общей площадью 195,1 кв.м, инв. №, лит. А, адрес местонахождения: <адрес>;

3. Земельного участка с кадастровым номером №, площадью <адрес> УР, <адрес>;

4. Склада с кадастровым номером №, назначение: нежилое, общей площадью 68,1 кв.м, инв. №, лит. АД, адрес местонахождения: <адрес>,

с ФИО1 на условиях, определённых в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ, в течение месяца со дня вступления настоящего решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Удмуртской Республики через Кезский районный суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 23 октября 2017 года.

Судья Е.А. Сабрекова