Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в гражданское дело по иску Ширягиной Е.А. к индивидуальному предпринимателю Лаптеву Ю.И. о расторжении договора аренды торгового павильона,

установил:

Истица обратились с иском к ответчику и просит расторгнуть заключенный 01.11.2010 года договор аренды торгового павильона расположенного по адресу: у дома № ......

Исковые требования мотивированы тем, что 1 ноября 2010 года между Ширягиной Е.А. и ИП Лаптевым Ю.И. был заключён договор аренды торгового павильона расположенного по адресу: у дома № .....В соответствии со ст. 614 ГК РФ и п. 3.1 договора аренды арендатор (ответчик) обязан своевременно и в полном объёме вносить арендную плату. Размер и сроки внесения арендной платы определены в п.3.1 договора аренды. Также арендатор согласно п.3.4 оплачивает коммунальные платежи за электроэнергию и воду по счетам обслуживающих организаций.

Ответчик нарушил условия договора и выплачивал арендную плату с задержками и по частям. Арендная плата за ноябрь 2010года выплачивалась до середины декабря, арендная плата за декабрь 2010года выплачивалась до середины января, арендная плата за январь 2011года не выплачена до настоящего момента.Образовалась и задолженность по платежам за электроэнергию.

20 января 2011года ответчику было предъявлено уведомление о расторжении договора аренды торгового павильона и освобождении помещения. Ответчик ознакомился с текстом уведомления в присутствии истицы и отказался расписаться в его получении. Требования, изложенные в уведомлении, не выполнены. 31.01.2011года истцей ответчику было послано повторное уведомление о расторжении договора аренды торгового павильона. Требования истицы повторно не выполнены.

В настоящий момент договор аренды торгового павильона не расторгнут в добровольном порядке, арендная плата не выплачена, задолженность по коммунальным платежам не погашена, помещение не освобождено, ключи от помещения не отданы истице.

В судебном заседании истица поддержала свои требования и пояснила, что 1 ноября 2010 года с ответчиком ИП Лаптевым Ю.И. был заключён договор аренды торгового павильона расположенного по адресу: у дома № ..... В соответствии с действующим законодательством и п. 3.1 договора аренды арендатор обязан своевременно и в полном объёме вносить арендную плату. Размер и сроки внесения арендной платы определены в п.3.1 договора аренды. Они договорились с ответчиком о размере арендной платы 30 000 рублей в месяц, на первое число месяца, т.е. 1 ноября он должен был внести авансовый платеж. Также арендатор согласно п.3.4 оплачивает коммунальные платежи за электроэнергию и воду по счетам обслуживающих организаций.Ответчик нарушил условия договора и выплачивал арендную плату с задержками и по частям. Арендная плата за ноябрь 2010года выплачивалась до середины декабря частями по 5 тысяч по 1 тыс., по 500 рублей, всего за ноябрь заплатили 25 000 рублей, арендная плата за декабрь 2010 года выплачивалась до середины января, также частями было выплачено 25 000 рублей, арендная плата за январь 2011года не выплачена до настоящего момента. Деньги она получала от жены ответчика, иногда приходилось брать продуктами. Всего было оплачено 50 тысяч рублей за ноябрь и декабрь и 4 тысячи рублей за январь. В тетради, которую вел ответчик, отмечались суммы, которые передавались. До сегодняшнего дня помещение ей не передано, доступа в свое помещение она не имеет, ключ ей не передали, акт приема-передачи не составлен.20.01.2011 года она пыталась вручить ответчику уведомление о расторжении договора, но ответчик и его жена отказались подписать уведомление, 21.01.2011 года вместе с участковым милиционером вручала ответчику уведомление о расторжении договора аренды, предоставила ему несколько дней. Ответчик пообещал освободить помещение.27.01.2011 года ответчик не освободил помещение, она слила воду с водонагревателя, записала показания электросчетчиков и отключила электроэнергию. Ответчик возмущался, сказал, что опять включит свет, чтобы все вывести, она вызвала участкового, ответчик так ничего и не вывез,павильон был закрыт на два навесных замка: истицы и ответчика. На следующий день 28.01.2011 года ОАО ВЭСК отключил электроэнергию на опоре.31 января 2011 ответчик самовольно вскрыл помещение, спилил её замок, вывез все продукты на новое место торговли, дверь закрыл на свой замок.

Ответчик иск не признал и пояснил, что договор аренды должен быть расторгнут с 27.01.2011 года, т.е. с момента отключения истицей электроэнергии. Электроэнергия была отключена, товар начал пропадать. Истица без его ведома повесила навесной замок. У них с арендодателем был договор о снижении на зимний период арендной платы. Из-за сильных морозов уходило много электроэнергии, работали обогреватели. Письменно эту договоренность подтвердить не может, рассчитывал на порядочность истицы. Первое уведомление об отключении электроэнергии истица не приносила, второе уведомление она принесла 24 декабря в десять часов вечера, уже после того, как их решили отключить от электроэнергии. Истица изначально не объяснила, как расплачиваться за электроэнергию. Они не знали, что самим нужно ездить с показаниями счетчика к поставщику электроэнергии и оплачивать. Павильон отключили от электроэнергии 18 января 2011 года, но самовольно они не подключались, обратились с гарантийным письмом, был оплачен штраф, было дано разрешение директора на подключение электроэнергии. Плата за электроэнергию вносилась частями. 27 января 2011 около 16 часов истица отключила электроэнергию и слила воду из водонагревателя, они больше не работали. Ключ от павильона он истице не передавал.

Представитель ответчика Гончаров С.К. суду пояснил, что 27.01.2011 года арендодатель вмешалась в деятельность арендатора, отключила электроэнергию, т.е. она не исполнила свои обязательства по договору аренды. Договор аренды должен быть расторгнут по требованию арендатора. Ответчик доверился истице, подписал договор аренды, не читая его. Платежи осуществлялись в течение месяца частями, истица получала их, её устраивало. Деятельность арендатора прекратилась 27 января 2010 года по вине истицы, ответчик вывез товар и оборудование, с этого дня он не использует это помещение.

Выслушав стороны, представителя ответчика, изучив материалы дела, суд полагает, что требования подлежат удовлетворению.

Выводы суда основаны на следующем.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ст.ст. 609, 610, 611 ГК РФ).

В соответствии с частями 1, 3, 4 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Согласно ч.1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Так как часть третья статья 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

В силу ч. 2 ст. 450 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В судебном заседании установлено, что между сторонами 1 ноября 2011 года был заключен договор аренды торгового павильона (копия договора аренды л д.8).

Предметом договора является следующее - арендодатель (истица) передает, а арендатор (ответчик) принимает в аренду торговый павильон по адресу: у дома № ..... площадью 70 кв.м. в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию. Помещение будет использоваться под торговлю различными товарами (п.1.1.2. договора). Срок аренды был установлен на 11 месяцев с 01.11.2010 года (п.4.1. договора).

Павильоном истица распоряжается на основании ордера на установку павильона (не являющегося объектом недвижимости), выданного на основании решения комиссии по установке и эксплуатации временных сооружений на территории городского округа город Воронеж № ..... протокол № ..... от 11.1.2008 года, ордер действителен до 17.02.204 года (копия ордера л.д.9).

Павильон фактически передан в пользование ответчику 01.11.2010 года, но акт приема - передачи в соответствии с п.4.9. договора составлен не был.

Ответчик не исполнил свои обязательства, предусмотренные п. 3.1. договора, согласно которому он обязан ежемесячно производить авансовые арендные платежи в размере 30 000,00 руб. в месяц наличными платежами не позднее 1 числа, начиная с первого числа месяца аренды.

В судебном заседании установлено, что денежные средства в качестве авансовых платежей ответчиком истице не передавались. Денежные средства передавались ответчиком истице частями, записи о суммах вел ответчик в тетради (копия листка из тетради с записями л. д.24).

Истица пояснила, что получила в общей сумме за ноябрь 2010 года - 25 000,00 руб., за декабрь 2010 года- 25 000,00 руб., за январь передано 4 000,00 руб..

Доводы ответчика о том, что у них состоялась устная договоренность с истицей об уменьшении размера арендной платы, суд не принимает во внимание, потому что истица отрицает наличие такой договоренности, а письменных доказательств соответствующих письменной форме договора аренды, суду не представлено. Ссылки ответчика на то, что истицу устраивало получение арендной платы частями, она согласилась с этим, суд полагает несостоятельными, потому что истица уже в январе 2011 года, то есть после выплат частями арендной платы в течение только двух месяцев, потребовала погасить задолженность.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Ответчик не исполнял надлежащим образом своих обязательств по внесению арендных платежей, поэтому истица приняла решение о расторжении договора на основании п. 4.3.3. договора аренды и предъявила требование об этом ответчику 21.01.2011 года (копия уведомления о расторжении договора аренды торгового павильона л.д.10). В уведомлении о расторжении договора аренды истица потребовала освободить помещение в течение двух дней с момента получения уведомления, выплатить задолженность по арендной плате и коммунальные платежи.

Пунктом 4.3. договора предусмотрено, что договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, а арендатор подлежит выселению: если арендатор не внес арендную плату в течение одного месяца (п.4.3.3. договора).

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок. Стороны имеют право в договоре определить иное основание его расторжения, чем это предусмотрено пунктом 3 части первой статьей 619 ГК РФ и это не противоречит п.3 ч.1 ст. 619 ГК РФ (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Требования истицы о расторжении договора являлись обоснованными и соответствовали условиям договора, заключенного с ответчиком.

Так как ответчик отказался получить уведомление о расторжении договора и письменно подтвердить факт вручения уведомления, истица 31.01.2011 года направила ему повторное уведомление о расторжении договора аренды торгового павильона, которое получено ответчиком 02.02.2011 года (копия уведомления л.д.11, квитанций об отправке, почтового уведомления л.д.12).

В повторном уведомлении о расторжении договора аренды истица предложила ответчика незамедлительно уплатить задолженность по арендной плате за период с 01.01.2011 года по 23.01.2001 года и долг по оплате электроэнергии, вернуть ключи от помещения и сдать помещение по акту (копия уведомления л.д.11).

Ответчик до настоящего времени не дал истице письменного ответа на её требования, не возвратил ключи от павильона.

Ссылки ответчика на положения ст. 619 ГК РФ о том, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, разумным сроком исполнения обязательства, исходя из судебной практики, является один месяц, истица не предоставили ответчику срок для исполнения им обязательств, который можно считать разумным, суд полагает несостоятельными. Ответчик ни после предъявлении ему первого уведомления 21.01.2011 года, в котором истица требовала освободить помещение в течение двух дней, ни после получения повторного уведомления 02.02.2011 года, не передал истице письменных возражений по поводу сроков исполнения обязательств, назначенных истицей. Если ответчик полагал, что сроки, назначенные истицей, нельзя считать разумными, в эти сроки невозможно исполнить требования истицы, он должен был в письменной форме, соответственно письменной форме договора аренды, предупредить её об этом и известить о сроках, которые сам полагал разумными.

Доводы ответчика о том, что договор аренды должен быть расторгнут с по требованию арендатора с 27.01.2011 года, то есть с момента, когда магазин «Продовольствие», размещенный им в павильоне был закрыт, суд полагает несостоятельными в ввиду следующего. В силу ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. При этом арендатор должен направить арендодателю уведомление о расторжении договора. Ответчик не направлял истице уведомления о досрочном расторжении договора с указанием причины расторжения договора и заявил о желании досрочно расторгнуть договор по его требованию только, возражая против иска арендодателя.

Истица пояснила, что павильон ей до настоящего времени не возвращен, ключи от него не переданы ответчиком.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Письменных доказательств возвращения имущества арендодателю ответчик суду не представил. Таковым документом должен был быть акт приёма - передачи помещения, составление которого предусмотрено п.4.9. договора и расписка истицы о получении ключей от помещения. Доказательств уклонения истицы от принятия имущества и ключей ответчиком суду не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь, ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Расторгнуть договор аренды торгового павильона, расположенного по адресу: у дома № ....., заключенный между Ширягиной Е.А. и ИП Лаптевым Ю.И. 1 ноября 2010 года.

Решение суда может быть обжаловано в Воронежский областной суд через районный суд г. Воронежа в течение десяти дней.

Председательствующий Е.В. Касаткина