Гражданский кодекс часть 1

Ворошиловский районный суд г. Волгограда в составе председательствующего судьи Дорошенко О.Н., при секретаре Кулиевой А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ФИО4 о восстановлении процессуального срока для подачи заявления об оспаривании решения государственного регистратора от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, признании незаконным решения от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, признании незаконным решения государственного регистратора от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок, обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на земельный участок, обязании осуществить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды земельного участка с погашением записи об аренде земельного участка, внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдаче свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО4 обратилась в суд с заявлением об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости – земельный участок и внесении изменений в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, указав в обоснование своих доводов, что на основании заключенного с администрацией Волгограда договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ является законным владельцем земельного участка площадью № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации индивидуального жилого дома, кадастровый номер: №, расположенный по адресу: г. Волгоград, . Указанный договор купли-продажи земельного участка был заключен на основании Постановления администрации Дзержинского Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ № № «О предоставлении земельного участка по , в собственность ФИО4». ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области с заявлениями о государственной регистрации права собственности на земельный участок, погашении записи об аренде и внесении соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставив на регистрацию документы. Однако, ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором принято решение об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок и внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, со ссылкой на отсутствие письменного согласия Банка «ВТБ 24» (ЗАО) на изменение предмета ипотеки по договору об ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ Заявитель считает, что решения об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок и внесен изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ является незаконным и необоснованным, так как, ранее, по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью № был предоставлен в пользование на условиях долгосрочной аренды сроком на для завершения строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома, на основании постановления Администрации Дзержинского Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении земельного участка по , в долгосрочную арен на ФИО4 Договор аренды земельного участка был зарегистрирован Главным Управлением Федеральной регистрационной службы по ДД.ММ.ГГГГ за номером регистрации № Принадлежащее ФИО4 право аренды земельного участка площадью было передано заявителем (залогодателем) в залог Банку «ВТБ 24» (ЗАО) (залогодержателю) по заключенному между ними договору об ипотеке № № от ДД.ММ.ГГГГ, в обеспечение исполнения обязательств, принятых на себя ООО «Кофетэкс» (заемщиком) перед Банком «ВТБ 24» (ЗАО) (кредитором) по кредитному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ В последующем, согласно п. 1 указанного постановления Администрации Дзержинского Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении земельного участка по , в собственность ФИО4», земельный участок площадью уже площадью №., был предоставлен в собственность ФИО4 за плату. Указывает, что залог права аренды земельного участка площадью по , по договору аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО4 и Администрацией Волгограда, прекратился в силу закона с прекращением заложенного права, а следовательно, отказ в регистрации права и внесении изменений в Единый реестр прав на недвижимое имущество, является незаконным, нарушающим права собственника. В связи с чем, просит суд признать решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации права собственности ФИО4 на земельный участок площадью . расположенный по адресу: г.Волгоград, , и отказ о внесении изменений в Единый государственный реестр прав недвижимое имущество и сделок с ним, незаконным. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по осуществить государственную регистрацию собственности ФИО4 на земельный участок площадью категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для завершения эксплуатации индивидуального жилого дома, кадастровый номер , расположенный по адресу: г.Волгоград, погасив запись об ипотеке права аренды земельного участка одновременно с погашением записи об ипотеке права аренды данного земельного участка; внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдав ФИО4 Свидетельство о государственной регистрации права собственности. В последующем, заявитель уточнила заявленные требования, а именно, просит суд: 1). Восстановить заявителю - ФИО4 пропущенный процессуальный срок подачи заявления об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в связи с наличием уважительной причины пропуска данного срока. 2). Признать решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации права собственности ФИО4 на земельный участок площадью категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации индивидуального жилого дома, кадастровый номер: расположенный по адресу: г. Волгоград, , и во внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно изменения площади данного земельного участка, а также от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, незаконными. 3). Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО4 на земельный участок площадью категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации индивидуального жилого дома, кадастровый номер: , расположенный по адресу: г. Волгоград, , и соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, погасив запись об ипотеке права аренды земельного участка одновременно с погашением записи об аренде данного земельного участка; внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно изменения площади земельного участка, и выдать ФИО4 свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок в установленный законом срок.

В судебное заседание заявитель ФИО4 не явилась, о месте и времени рассмотрения дела в суде извещена, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, с участием представителя.

Представитель заявителя – ФИО5, действующий в процессе на основании доверенности, заявленные требования поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить.

Представитель органа государственной власти, чьи действия обжалуются – Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в Волгоградской области – ФИО6, действующий в процессе на основании доверенности, возражал против удовлетворения заявления, поскольку государственным регистратором правомерно отказано в регистрации права собственности на земельный участок, государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, погашении записи договора аренды, внесении в реестр прав на недвижимое имущество. По существу заявленных требований пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ в Управление с заявлением о государственной регистрации внесения изменений в части кадастрового номера и площади спорного земельного участка, регистрации права собственности на основании договора купли-продажи, заключенного с администрацией г. Волгограда обратилась ФИО4 Согласно Постановлению администрации Дзержинского района г. Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ представленного в качестве правоустанавливающего документа, земельный участок предоставлялся в собственность заявителю, а ранее заключенный договор аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ подлежал расторжению. В ходе проведения правовой экспертизы документов было установлено, что по данным Единого государственного реестра прав, право аренды спорного земельного участка зарегистрировано в ЕГРП и является предметом договора ипотеки ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и кредитной организацией - Банк «ВТБ 24» (ЗАО), в соответствии с чем, в ЕГРП внесена запись об ипотеке в пользу залогодержателя - Банка «ВТБ 24» (ЗАОСогласия Банка «ВТБ 24» (ЗАО) на государственную регистрацию заявителем не представлено. Государственная регистрация права была приостановлена, в адрес залогодержателя направлен запрос о предоставлении необходимых для регистрации дополнительных сведений. Согласно ответу Банка «ВТБ 24» (ЗАО), разрешения на изменение предмета ипотеки им не выдавались, дополнительные соглашения к договору ипотеки не заключались, денежные средства по указанному кредитному договору заявителем в настоящее время не возвращены Банку «ВТБ 24» (ЗАО). Утверждение заявителя о том, что ипотека, в силу закона, должна быть прекращена в связи с прекращением заложенного права является ошибочным, поскольку, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. Погашение регистрационной записи об ипотеке осуществляется при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. На момент обращения ФИО4 с заявлением о регистрации внесения изменения в ЕГРП на земельный участок, право аренды по которому является предметом залога, договор ипотеки в установленном законом порядке не изменен, не прекращен, соответствующая регистрационная запись об ипотеке в ЕГРП не погашена. Доказательства исполнения обязательства по кредитному договору, обеспеченного залогом, в деле отсутствуют. Данные обстоятельства заявитель не оспаривает. Поскольку в течение срока, установленного для проведения государственной регистрации, согласие залогодержателя - Банка «ВТБ 24» (ЗАО) для изменения предмета ипотеки либо прекращения записи об ипотеке в Управление не представлено, следовательно, право залога не прекратилось, и у залогодателя сохранилась обязанность распоряжаться предметом залога только с согласия Банка. Государственная регистрация была возобновлена, препятствия для ее проведения не устранены, в связи с чем, заявителю отказано в проведении государственной регистрации внесения изменений в ЕГРП и регистрации права собственности на земельный участок, о чем ДД.ММ.ГГГГ за заявителю – ФИО4 направлены сообщения об отказе в государственной регистрации. Ходатайство о восстановлении срока для обжалования решения госрегистратора, просит оставить без удовлетворения, поскольку решение об отказе своевременно было направлено заявителю, получение копии решения представителем ФИО4 , не подтверждает того факта, что письмо не получено заявителем

Представитель заинтересованного лица – Банка «ВТБ 24» (ЗАО) – ФИО7, действующая в процессе на основании доверенности, возражала против удовлетворения требований заявителя считая их незаконными и необоснованными по основаниям, указанным представителем Регистрационной службы, при этом суду подтвердила, что разрешения на отчуждение земельного участка, банк как залогодержатель не давал. Денежные средства в банк не возвращены, в связи с чем не имеется оснований для погашения записи об ипотеке, регистрации права собственности на земельный участок, соответственно нет правовых оснований для внесения изменений в ЕГРП, выдачи Свидетельства о государственной регистрации права. Требования истца о восстановлении срока для обжалования решения, считает необоснованными, поскольку факт получения копий отказа в регистрации представителем заявителя в судебном заседании, не подтверждает того, что заявитель не получала копий решения об отказе.

Представитель Администрации Волгограда – ФИО8, действующая в процессе на основании доверенности, рассмотрение спора оставила на усмотрение суда, при этом обратила внимание на недобросовестное поведение заявителя, которая знала о том, что земельный участок находится в ипотеке, но не поставила в известность об этом Администрацию Волгограда при заключении договора купли-продажи земельного участка от 31.05.2010 года на передачу участка в собственность ФИО4 Указала, что возникновение права собственности возникает с момента государственной регистрации, следовательно ФИО9 не имеет права собственности на спорный земельный участок в силу закона.

Представитель заинтересованного лица – Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда – ФИО10, действующая в процессе на основании доверенности, рассмотрение спора оставила на усмотрение суда.

Представитель Администрации Дзержинского района г. Волгограда, в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела в суде извещен, о причинах неявки суд не уведомил.

В соответствии со ст. 167 ч.3 ГПК РФ, 257 ч.2 ГПК РФ, неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и дате судебного заседания не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав).

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

(в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ)

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

В соответствии со ст. 254 ч.1 ГПК РФ, гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему.

В соответствии со ст. 255 ГПК РФ, к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

В соответствии со ст. 256 ГПК РФ, гражданин вправе обратиться в суд с заявлением в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод.

Пропуск трехмесячного срока обращения в суд с заявлением не является для суда основанием для отказа в принятии заявления. Причины пропуска срока выясняются в предварительном судебном заседании или судебном заседании и могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявления.

Разрешая ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока для обращения с заявлением в суд о признании незаконным решения государственного регистратора, суд полагает, что оно подлежит удовлетворению, поскольку о направлении Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области соответствующего сообщения об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении зарегистрированного договора от ДД.ММ.ГГГГ , ФИО4 о принятии соответствующего решения, в лице своего представителя, узнала лишь ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании по рассмотрению данного гражданского дела.

По настоящему делу судом установлено следующее:

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Дзержинского г. Волгограда издано Постановление о предоставлении земельного участка по долгосрочную аренду на ФИО4 с ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Волгограда и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка ., расположенный по сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17-22)

Постановлением Администрации Дзержинского г. Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении земельного участка по , постановлено : предоставить с ДД.ММ.ГГГГ в долгосрочную аренду на ФИО4 земельный участок, площадью )

Данный договор аренды земельного участка был зарегистрирован Главным Управлением Федеральной регистрационной службы по ДД.ММ.ГГГГ за номером регистрации

Принадлежащее ФИО4 на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ право аренды указанного выше земельного участка площадью

В силу п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 69 Закона об ипотеке № 102-ФЗ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 45 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», указанное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор об ипотеке был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по , о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена соответствующая запись за . (л.д.29)

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обратилась в Администрацию Волгограда с заявлением о предоставлении ей в собственность за плату земельный участок площадью

Постановлением Администрации Дзержинского Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 предоставлен в собственность за плату земельный участок, площадью из земель населенных пунктов для эксплуатации индивидуального жилого дома, расположенного по адресу : г. Волгоград, , ( л.д.13)

В соответствии с п. 3.4 Постановления Администрации Дзержинского Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ ранее изданное Постановление Администрации Дзержинского Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ № 287-05 «О предоставлении земельного участка по , ФИО4 постановлено считать утратившими силу.

Пунктом 2 Постановления рекомендовано договор аренды земельного участка № 1128 от ДД.ММ.ГГГГ расторгнуть в Комитете земельных ресурсов администрации Волгограда. ( л.д.13)

Между Администрацией Волгограда и ФИО4 было заключено соглашение о расторжении договора аренды, в соответствии с которым, заключенный договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (земельный участок площадью ранее предоставленный для завершения строительства и эксплуатации жилого дома по Дзержинском ) ФИО4 считать расторгнутым с даты подписания сторонами передаточного акта к договору купли-продажи земельного участка - ДД.ММ.ГГГГ( л.д.30)

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Волгограда и ФИО4 был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью кв.м., расположенный по кадастровый номер )

ДД.ММ.ГГГГ в Дзержинском районном суде г. Волгограда рассмотрено гражданское дело по иску Банка «ВТБ 24» (ЗАО) к ООО «Кафетекс», ООО «Шихан», ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о взыскании денежной суммы, обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску ФИО4 к Банку «ВТБ 24» (ЗАО) о признании договора ипотеки недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании договора поручительства незаключенным.

Решением Дзержинского районного суда г. Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ :

ДД.ММ.ГГГГ в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по с заявлением о государственной регистрации внесения изменений в части кадастрового номера и площади спорного земельного участка, регистрации права собственности на основании договора купли-продажи, заключенного с администрацией г. Волгограда обратилась ФИО4

На основании абз.10 п.1 ст.20 Закона о регистрации, ФИО4 отказано в проведении государственной регистрации внесения изменений в ЕГРП и регистрации права собственности на земельный участок, о чем ДД.ММ.ГГГГ

Указанные решения обжалованы ФИО4 в Ворошиловский районный суд г. Волгограда.

При разрешении спора о законности и правомерности отказа ФИО4 в регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу г. Волгоград государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 13 ч.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В соответствии со ст. 17 ч.1,2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные акты;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

(абзац введен Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 69-ФЗ)

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Ненормативный правовой акт, решение государственного органа может быть признано судом недействительным (незаконным) при наличии в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого акта (решения) закона или иному нормативному правовому акту и нарушение этим актом имущественных прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности лица, обратившегося в суд за судебной защитой. Отсутствие хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления заинтересованного лица без удовлетворения. Ходатайство о восстановлении

ДД.ММ.ГГГГ в Управление с заявлением о государственной регистрации внесения изменений в части кадастрового номера и площади спорного земельного участка, регистрации права собственности на основании договора купли-продажи, заключенного с администрацией г. Волгограда обратилась ФИО4 Согласно Постановлению администрации Дзержинского района г. Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ№ представленного в качестве правоустанавливающего документа, земельный участок предоставлялся в собственности заявителю, а ранее заключенный договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, подлежит расторжению.

В ходе проведения правовой экспертизы документов, представленных на регистрацию заявителем, было установлено, что по данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право аренды спорного земельного участка зарегистрировано в едином реестре прав и является предметом договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и Банком «ВТБ 24» (ЗАО), в соответствии с чем, в ЕГРП внесена запись об ипотеке в пользу залогодержателя – Банка «ВТБ 24» (ЗАО).

Данные обстоятельства подтверждаются и материалами, имеющимися в материалах гражданского дела, не оспариваются самим заявителем и его представителем.

В силу статей 2 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно статье 4 Федерального закона № 122-ФЗ наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона № 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В силу статьи 18 Федерального закона № 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Несоответствие представленных документов требованиям действующего законодательства является основанием для приостановления государственной регистрации прав, отказав государственной регистрации прав (статьи 19, 20 Федерального закона № 122-ФЗ).

В соответствии со ст.346 ч.2 ГК РФ, ст. 37 п.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Банком «ВТБ 24» (ЗАО) и ФИО4, следует, что изменение предмета ипотеки допускается только с письменного согласия залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренных законом об ипотеке ( пункт 4 статьи 29 Федерального закона № 122-ФЗ)

Согласно пункту 1 статьи 25 Федерального закона № 102-ФЗ погашение регистрационной записи об ипотеке осуществляется при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного уда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (пункт 1 статьи 37 Закона об ипотеке). Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 29 Закона об ипотеке.

Представленные в дело документы свидетельствуют о том, что право аренды на земельный участок ( кадастровый номер ) является предметом залога по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между Банком и ФИО4

Договор ипотеки обеспечивает исполнение ФИО4 обязательств по кредитному договору, заключенному с Банком.

По условиям договора ипотеки ( пункты 2.1.1.,2.1.2) залогодатель не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога ; договор вступает с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения обязательства заемщика по кредитному договору.( л.д.26-27)

В соответствии со ст. 19 ч.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений.

Наличие зарегистрированной ипотеки на земельный участок, являлось препятствием для государственной регистрации права, в связи с чем, на основании п.1 ст. 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ государственная регистрация была приостановлена на срок 1 месяц.

Во исполнение требований ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственным регистратором ДД.ММ.ГГГГ за № 11-25983 направлен соответствующий запрос залогодержателю земельного участка о том, выдавалось ли согласие на изменение предмета ипотеки.

Согласно ответа Банка «ВТБ 24» (ЗАО), поступившего в Управление ДД.ММ.ГГГГ за № ОП-35477, разрешения на изменение предмета ипотеки банком не выдавались, дополнительные соглашения к договору ипотеки между залогодателем и залогодержателем не заключались.

В соответствии со ст. 346 ч.1,2 ГК РФ, Залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Согласно ст. 37 ч.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии со ст. 25 ч.1 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)",если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, в силу положений закона, изменение предмета ипотеки, а равно иные сделки с заложенным имуществом, должны совершаться залогодателем только с согласия залогодержателя.

На момент обращения ФИО4 с заявлением о регистрации внесения изменения в ЕГРП на земельный участок, право аренды по которому является предметом залога, договор ипотеки в установленном законом порядке не изменен, не прекращен, соответствующая регистрационная запись об ипотеке в ЕГРП не погашена. Доказательства исполнения обязательства по кредитному договору, обеспеченного залогом, в деле отсутствуют. Данные обстоятельства заявитель не оспаривает.

В документах, представленных ФИО4 на регистрацию прав и внесения изменений в ЕГРП, согласие Банка «ВТБ 24» (ЗАО) не было представлено.

Следовательно, право залога не прекратилось, и у залогодателя сохранилась обязанность распоряжаться предметом залога только с согласия Банка.

В течение срока, установленного для проведения государственной регистрации, согласия залогодержателя Банка ВТБ 24 (ЗАО) для изменения предмета ипотеки либо прекращения записи об ипотеке в Управление не было представлено, в связи с чем, государственная регистрация возобновлена, а препятствия для ее проведения не устранены.

В соответствии со ст. 20 ч.1 абз.10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес заявителя были отправлены сообщения об отказе в государственной регистрации права и внесении изменений в ЕГРП.( л.д.14-16)

ДД.ММ.ГГГГ в адрес заявителя направлено сообщение об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении зарегистрированного договора ( л.д.54-55)

Оценив представленные суду доказательства, как в отдельности, так и в совокупности, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявлений, представленных на регистрацию ФИО4, государственный регистратор действовал в соответствии с законодательством РФ, в рамках полномочий, предоставленных ему законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Судом установлено, что отказывая в регистрации права и внесении изменений в ЕГРП, при наличии не устраненных противоречий между заявленными правами и уже имеющимися зарегистрированными в установленном законом правами (ипотеке), государственный регистратор правомерно отказал ФИО4 в регистрации права и внесении изменений в ЕГРП.

Доводы представителя заявителя и заявителя ФИО4, о том, что залог прекращается в случае прекращения заложенного права, а следовательно залог права аренды земельного участка по в г. Волгограде прекратился в силу закона в связи с прекращением договора аренды земельного участка, а следовательно, государственный регистратор обязан был провести государственную регистрацию права и внести изменения в ЕГРП, суд признает несостоятельными, поскольку в обязанности государственного регистратора не входит правовая оценка возникновения или прекращения прав на объекты недвижимости, а производится правовая оценка достоверности представленных документов, их достаточности для регистрации, отсутствие противоречий между регистрируемым правом и ранее зарегистрированными правами, проверка законности сделки на предмет соответствия ее оформления требованиям закона, выражению истинной воли регистрирующих.

В своем заявлении, поданным в суд, заявитель ФИО4 и ее представитель, фактически оспаривают правовые основания прекращения ипотеки права аренды заявителя на земельный участок, а не действия государственного регистратора при совершении сделки по регистрации права и внесении изменений в ЕГРП, который работает с документами, подтверждающими уже состоявшийся факт возникновения или прекращения права.

Вместе с тем заявитель ФИО4, являющаяся арендатором - земельного участка, на котором расположен принадлежащий ей объект недвижимого имущества, не доказала с учетом положений ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», что право аренды такого участка прекратилось в порядке, предусмотренном законодательством.

Ссылки на состоявшиеся по перечисленным в заявлении решениям арбитражных судов, суд признает несостоятельными, поскольку указанные решения судов постановлены с учетом конкретных обстоятельств рассматриваемых дел, которые не имеются в настоящей ситуации.

Вместе с тем, Постановление второго ААС от ДД.ММ.ГГГГ по делу отменено постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от ДД.ММ.ГГГГ, основанием к отмене предыдущих решений явилось то обстоятельство, что «для проведения государственной регистрации прав должны быть приложены все документы, необходимые для ее регистрации, а на момент регистрации соглашения о расторжении договора аренды, права по которому являются предметом залога, договор ипотеки в установленном законом порядке не был изменен или прекращен, регистрационная запись об ипотеке не погашена, доказательств исполнения по кредитному договору, обеспеченному залогом не представлено. Следовательно, право залога не было прекращено и у залогодателя сохранилась обязанность распоряжаться предметом залога только с согласия банка. При таких обстоятельствах, установив что в пакете документов, представленных на регистрацию отсутствует согласие залогодержателя о погашении регистрационной записи об ипотеке, обоснованно приостановил, а в дальнейшем отказал в регистрации соглашения.

Кроме того, в судебном заседании представитель Управления пояснил, что при наличии согласия залогодержателя на проведение сделок с заложенным имуществом – правом аренды земельного участка, в установленном законом порядке была бы проведена государственная регистрация прав и внесены изменения в ЕГРП.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что права заявителя ФИО4, действиями государственного регистратора, выразившимися в вынесении решения об отказе в проведении государственной регистрации права собственности на земельный участок и внесении изменений в ЕГРП на основании представленного пакета документов, также признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка с погашением записи об аренде земельного участка и внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и как следствие не выдаче свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок - не нарушены.

В соответствии со ст. 258 ч.4 ГПК РФ, суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены.

Учитывая, что действия государственного регистратора были совершены в пределах его полномочий, предоставленных законом, в соответствии с требованиями закона, права заявителя не были нарушены действиями государственного регистратора, выразившегося в принятии решения об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок и внесении изменений в ЕГРП, суд находит заявление ФИО4 не подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного, в соответствии со ст. 194-198, 258 ч.4 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Заявление ФИО4 о признании незаконным решения от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, признании незаконным решения государственного регистратора от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок, обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на земельный участок, обязании осуществить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды земельного участка с погашением записи об аренде земельного участка, внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдаче свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Волгоградского областного суда через Ворошиловский районный суд г. Волгограда в течение 10 дней со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированный текст решения суда изготовлен 06 декабря 2011 года.

Председательствующий: