Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в отрытом судебном заседании гражданское дело по иску Рытова Д. В. к ООО «Стройкорпорация «Элис» о признании права собственности, признании ипотеку (залог) прекращенной (отсутствующей)

УСТАНОВИЛ:

Истец Рытов Д.В. обратился в суд с иском к ООО «Стройкорпорация «Элис», с учетом уточненный исковых требований ( л.д. 3-5, 45-47) просит признать за Рытовым Д.В. право собственности на долю размером 16994/977140 нежилого помещения № кадастровый №, расположенную по адресу <адрес>, признать ипотеку (залог) в отношении нежилого помещения № по адресу <адрес> прекращенной (отсутствующей), в обоснование иска указывает на то, что, между сторонами 19.11.2014 года заключен предварительный договор № № купли-продажи доли автостоянки, в соответствии с которым истец обязался уплатить по договору сумму в размере 700000,00 руб., ответчик, заключить с истцом основной договор купли-продажи и передать в собственность истцу парковочное место № в виде доли в праве собственности размером ориентировочно 4519/325713 на указанное нежилое помещение, истец исполнил обязательства по оплате приобретенного объекта, ответчик, свои обязательства не исполнил, зарегистрировал право собственности на спорный объект недвижимости, основной договор купли-продажи с истцом не заключил, на данное помещение 09.07.2013 года зарегистрирован договор ипотеки спорного помещения в пользу ПАО «Сбербанк России», переданное в последствие по договору цессии ООО «Аптекарский», истец обратился к ответчику с требованием о заключении основного договора, до настоящего времени основной договор не заключен.

В судебное заседание истец не явился, представитель истца явился, на удовлетворении заявленных требований настаивает.

Представитель ответчика ООО «Стройкорпорация «Элис» в суд явился, поддержал доводы, изложенные в отзыве ( л.д.48-52,122-124)

Представитель 3 лица ПАО «Сбербанк России» в суд явился, поддержал доводы изложенные в отзыве, возражал против удовлетворения иска

3 лица - ООО «Аптекарский», Управление Росреестра по Санкт-Петербургу не явились, извещены.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав участников процесса, приходит к следующему:

Как следует из материалов дела, между сторонами 19.11.2014 года заключен предварительный договор № № купли-продажи доли автостоянки, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению в будущем заключить договор купли-продажи доли в праве собственности, ориентировочный размер которой составляет 4519/325713 на нежилое помещение, которое будет образовано путем разделения нежилого помещения 166-Н кадастровый №, расположенного по адресу <адрес>, с целью использования его для автомобильной стоянки, ориентировочной площадью 9771,4 кв м с правом пользования местом № на условиях и в срок, установленным данным договором.

В соответствии с п. 1.4 данного договора стороны в течении 60 рабочих дней со дня получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на автостоянку заключат основной договор купли-продажи при условии выполнения сторонами своих обязательств по договору.

19.11.2014 года согласно представленной квитанции истцом произведена оплата по предварительному договору в размере 700000,00 руб. ( л.д. 18).

09.08.2012 г. Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ООО «Стройкорпорация « Элис» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию комплекса жилых и общественных зданий, включая подземную автостоянку, расположенных по адресу: <адрес> ( л.д. 55-57).

09.11.2012 года зарегистрировано право собственности на помещение № за ООО «Стройкорпорация «Элис» за № ( л.д. 19-21).

Ответчик не оспаривает факт того, что им обязательства по разделу нежилого помещения № в соответствии с предварительным договором не исполнены, так же, стороны не оспаривают факт того, что основной договор купли-продажи в отношении спорного объекта заключен не был.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

В силу п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.

Если срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.

Поскольку, в указанный выше срок основной договор сторонами не заключен, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении основного договора, в суд с иском о понуждении заключить основной договор, совершить действия, не обратились, следовательно, обязательства сторон по предварительному договору купли-продажи прекратились.

Для заключения предварительного договора купли-продажи имущества не требуется чье-либо согласие, в частности, залогодержателя, поскольку, заключение предварительного договора не порождает обязанность по передаче имущества, а лишь закрепляют обязанность сторон заключить договор о такой передаче.

В данном случае нельзя признать предварительный договор основным договором, поскольку, для заключения основного договора в отношении имущества, находящегося в залоге, требуется согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором, заключенным между залогодателем и залогодержателем ( п.2 ст. 346 ГК РФ).Указанная правовая позиция также закреплена в п. 1 ст. 37 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом, лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Как следует из материалов дела, между ООО «Стройкорпорация «Элис» и ПАО «Сбербанк России» заключен договор № об открытии невозобновляемой кредитной линии от 18.03.2010 года, между ООО «Стройкорпорация «Элис» и ПАО «Сбербанк России» заключено дополнительное соглашение от 12.05.2010 года № к договору № об открытии невозобновляемой кредитной линии от 18.03.2010 года, из которого следует, что ООО «Стройкорпорация «Элис» предоставляет АО «Сбербанк России» в залог имущественные права (права требования) на возводимые площади жилых помещений в строящемся комплексе по адресу <адрес>, площадью не менее 39685,65 руб., принадлежащее ответчику на основании разрешения на строительство №.1с-2008 от 14.07.20087 года на земельном участке, кадастровый №, принадлежащем залогодателю, между ООО «Стройкорпорация «Элис» и ПАО «Сбербанк России» заключен договор последующей ипотеки № от 24.03.2010 года, предметом залога является передача ответчиком в последующий залог объекта недвижимого имущества- земельного участка, площадью 18995 кв м по адресу <адрес>, 24.03.2010 года между ООО «Стройкорпорация «Элис» и ПАО «Сбербанк России» заключен договор залога имущественных прав № предметом договора является передача ответчиком залогодержателю всех своих имущественных прав застройщика на возводимые площади коммерческих помещений, между ООО «Стройкорпорация «Элис» и ПАО «Сбербанк России» заключен 03.12.2012 года договор ипотеки, предметом ипотеки является в том числе спорное нежилое помещение ( л.д. 136-276).

21.07.2016 г. по договору уступки прав требований №, заключенному между ПАО «Сбербанк России» и ООО «Аптекарский» право требования, принадлежащее цеденту, в том числе и к ООО «Стройкорпорация «Элис», вытекающее из вышеуказанных договоров ипотеки перешло к цессионарию ООО «Аптекарский», регистрация произведена 24.08.2016 г. на срок с 06.03.2014 по 08.12.2023 г.

Таким образом, нельзя признать предварительный договор купли-продажи - основным договором, а отчуждение заложенного имущества без согласия залогодержателя законным.

В спорном предварительном договоре купли-продажи отсутствует сведения о согласии залогодержателя на отчуждение имущества.

Положения п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», согласно которому, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, к спорным правоотношениям не применимы, поскольку, касаются сделок в отношении будущей вещи, т.е. товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем (п. 1 постановления) в данном случае сторонами заключен предварительный договор купли-продажи принадлежащего продавцу объекта недвижимости нежилого назначения, а не объекта, которые он намерен создать или приобрести в будущем.

ООО «Стройкорпорация «Элис» передало нежилое помещение по спорному адресу в залог ПАО «Сбербанк России» до заключения с истцом договора купли-продажи, государственная регистрация обременения прав на это помещение в виде ипотеки произведена в пользу ПАО «Сбербанк России»,основной договор между сторонами не заключен. Предварительный договор купли-продажи, в силу ст. 429 ГК РФ, не является основанием для возникновения у покупателя каких-либо прав на объект купли-продажи.

На основании пункта 1 ст. 223 ГК РФ право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности императивно привязан к моменту регистрации такого перехода.

Основной для удовлетворения требований истца, направленных на оспаривание обременения спорного объекта залогом (ипотекой) не имеется, поскольку представленные истцом доказательства не позволяют признать, что обременение имущества было установлено в нарушение прав истца в период, когда объект уже был передан в его владение. Основание обременения спорного имущества возникло еще до ввода объекта в эксплуатацию (август 2012 года), до заключения с истцом договора, соответственно, и до возможной передачи ему машино-места. При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований направленных на оспаривание залога, установленного в отношении объекта до исполнения договора купли-продажи, не имеется.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что залогодержатель согласия на отчуждение предмета ипотеки не давал, свои намерения по продаже имущества путем заключения основного договора стороны не реализовали, учитывая, что отсутствуют основания для признания спорного предварительного договора купли-продажи основным договором, при этом не может быть определена и выделена доля истца в праве общей долевой собственности в спорном помещении, факта наличия иных участников общей долевой собственности истцом не представлено, участники общей долевой собственности не определены, обременения спорного имущества возникло до ввода объекта в эксплуатацию и до заключения с истцом договора, в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 167, 194–199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Рытову Д. В. в удовлетворении исковых требований к ООО «Стройкорпорация «Элис» о признании права собственности на долю нежилого помещения, признании ипотеки прекращенной - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Выборгский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья