Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности и встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности.

В обоснование иска указано, что Дата между А., действующим от имени ФИО2 по доверенности от Дата, удостоверенной нотариусом Б. (зарегистрировано в реестре за № **) и ФИО1, заключен договор купли-продажи .... доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости , общая площадь .... кв.м. с кадастровым (или условным) номером № **, расположенный по адресу: ...., по цене .... рублей, переданных покупателю при заключении договора. В этот же день А. и ФИО1 обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на вышеуказанный объект. Сообщением государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области Дата стороны уведомлены об отказе в государственной регистрации прав, в связи с поступившим заявлением В., действующего по доверенности от ФИО2, о возврате документов без проведения государственной регистрации. Данные действия ФИО1 расценивает как уклонение от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, что является нарушением её законных прав и охраняемых законом интересов, как собственника. Просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2 к ней на .... долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости - , общая площадь .... кв.м. с кадастровым (или условным) номером № **, расположенный по адресу: ....

ФИО2 обратился в суд со встречными исковыми требованиями к ФИО1 о признании договора купли-продажи от Дата недействительным.

В обоснование иска указано, что Дата ФИО2 была отозвана ранее выданная нотариальная доверенность на имя А., в связи с тем, что в Дата ему стало известно, что А. без его согласия пытается продать принадлежащее ему имущество - .... долю в праве общей долевой собственности на выше указанный объект недвижимости. Полагает, что сделка, о регистрации которой просит ФИО1, является злонамеренным соглашением между А. и ФИО1, которые находятся в близких отношениях, договор купли-продажи оформлен ими после того, как он отозвал выданную А. доверенность. Учитывая тот факт, . Денег по сделке он не получал. Просил признать договор купли-продажи нежилого помещения - .... доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости - , общая площадь .... кв.м. с кадастровым (или условным) номером № **, расположенный по адресу: ...., заключенный Дата, между А. и ФИО1, недействительным.

Дата ФИО2 представил дополнения к исковому заявлению, в которых указал, что он является собственником .... доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество: нежилое помещение, общей площадью .... кв. метров, расположенное по адресу: .... Другим участником долевой собственности на указанное имущество является Г. Дата между ЗАО " Банк 1 ", как кредитором и им, как заемщиком был заключен Договор об открытии невозобновляемой кредитной линии № ** в сумме .... рублей на срок по Дата под ....% годовых. В обеспечение исполнения обязательств по договору был заключен договор ипотеки на вышеуказанное имущество, принадлежащее ему на праве собственности - объект недвижимости , общая площадь .... кв.м. с кадастровым (или условным) номером № **, расположенный по адресу: .... В Дата ему от третьих лиц стало известно, что очередной платеж в счет уплаты процентов по кредитному договору от Дата не был списан с его счета. Позднее выяснилось, что его задолженность по Договору была досрочно погашена ФИО1, которая внесла на его счет в общей сумме .... рублей 64 копейки. Указанные действия банка были произведены без уведомления заёмщика и без его согласия. После того, как он узнал о погашении кредита, им была отозвана доверенность, выданная А. от Дата. При обнаружении отсутствия правоустанавливающих документов на спорное имущество в его квартире и последующем обращении в Управление Россреестра для получения их дубликатов, стало известно о том, что третьими лицами поданы документы на регистрацию сделки с указанным имуществом. В., действующим на основании доверенности от его имени, было подано заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации.

Считает сделку, заключенную между ним, в лице его представителя А., и ФИО1 недействительной, по следующим основаниям. Доверенность, выданная им А., не предусматривала полномочия на совершение сделок с физическими лицами, получение от них наличных денежных средств и осуществление расчетов с ними. А., заключая сделку с ФИО1, вышел за пределы полномочий, предоставленных ему на основании доверенности, каких-либо поручений на заключение сделки он не давал, следовательно, его воля на её совершение отсутствовала. Кроме того, ФИО1 на момент заключения сделки не имела финансовой возможности выплатить денежную сумму в размере .... рубля 36 копеек, с учетом перечисленных ею на его расчетный счет денежных средств в размере .... рублей 64 копейки. Вышеуказанную денежную сумму он до настоящего времени не получил. Считает, что сделка была совершена с целью прикрыть другую сделку, а именно договор купли-продажи объекта недвижимости , расположенный по адресу...., за .... рублей, а не за .... рублей, как это предусматривалось в договоре. Кроме того, обращает внимание, что в действиях А., действующего при заключении договора от его имени, усматриваются явные нарушения соблюдения права второго собственника на преимущественную покупку .... доли нежилого помещения.

Дата Д. обратилась в суд с заявлением о привлечении её к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, и представила исковое заявление к ФИО1 о признании договора купли-продажи незаключенным, акта приема-передачи доли и сделки недействительными. В обоснование иска указано, что Дата между ФИО1 и ФИО2, в лице его представителя А., был заключен договор купли продажи объекта недвижимости: , общей площадью .... кв. м., расположенного по адресу: .... Указанный договор не позволяет установить, недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе иного недвижимого имущества. Сторонами не достигнуто соглашение относительно существенного условия договора - его предмета. Из буквального толкования договора следует, что его предметом является предприятие. Поскольку договор купли-продажи предприятия не проходил государственной регистрации, в силу ст. 561 Гражданского кодекса РФ он является незаключенным.

Кроме того, договор купли-продажи доли является недействительной сделкой, поскольку к нему не приложены документы, предусмотренные статьей 561 Гражданского кодекса Российской Федерации - акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень обязательств предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований, что является, в силу статьи 560 Гражданского Кодекса Российской Федерации, неотъемлемой частью договора купли-продажи предприятия. Полагает договор недействительным, в связи с отсутствием нотариально удостоверенного согласия супруги ФИО2 на совершение указанной сделки. Считает, договор мнимой сделкой ввиду отсутствия волеизъявления продавца на совершение сделки, поскольку сделка совершена от его имени представителем, отсутствовало желание сторон сделки создать соответствующие правовые последствия, продаваемое имущество было обременено договором ипотеки, а также договором аренды с ООО *****, покупатель не исполнил свои обязательства по оплате стоимости предмета договора, отсутствовали действия по передаче имущества, а также действий покупателя, свидетельствующих о том, что он принял приобретенное имущество и вступил во владение им. Кроме того, акт приема-передачи .... доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости является недействительным, поскольку содержание Акта не соответствует требованиям, указанным в статье 563 Гражданского Кодекса РФ, предъявляемым к Акту передачи предприятия. Обращает внимание, что по акту приема-передачи передача доли невозможна.

Определением суда от Дата Д. была привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, и её исковое заявление было принято судом.

Истец ФИО1 и ее представитель ФИО3 в судебном заседании настаивали на удовлетворении иска к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности .... доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Возражали против удовлетворения встречного иска ФИО2 о признании договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного Дата между А., как представителем ФИО2, и ФИО1, недействительным, а также искового заявления Д. к ФИО1 о признании вышеуказанного договора купли-продажи незаключенным, акта приема-передачи доли и сделки недействительными, поскольку обязательства по договору ФИО1 были исполнены, она уплатила оговоренную цену: часть денежных средств перечислена в счет кредитных обязательств ФИО2, оставшаяся часть передана его представителю, действовавшему на основании доверенности. Объектом продажи по договору является доля в праве. По действующему законодательству на долю в праве общей собственности на недвижимое имущество распространен правовой режим недвижимости: к сделкам с долей в праве собственности на недвижимость применяются специальные правила, регулирующие оборот недвижимости. Поскольку предметом договора явилась продажа идеальной доли в праве на предприятие, а не предприятие как таковое, доводы третьего лица о необходимости соблюдения условий о продаже предприятия как объекта права в целом, необходимости в приложении к договору акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения аудитора, перечня долгов и других, предусмотренных статьей 560 и 561 ГК РФ, являются несостоятельными. Закон не предусматривает составления передаточного акта при отчуждении доли в праве, поскольку доля в праве - не вещь и ее реальную передачу осуществить невозможно. Поскольку законом не предусмотрено составление передаточного Акта при продаже идеальной доли в праве собственности на имущество, передаточный Акт, составленный сторонами по основанию не соответствия требованиям статьи 561 ГК РФ недействительным признан быть не может. Доля в праве общей собственности не является и не может ни при каких обстоятельствах в силу ее юридической природы являться объектом аренды. Вместе с тем, доля в праве собственности может являться предметом ипотеки. Стороны перед заключением договора предприняли все действия для того, чтобы обременение в виде ипотеки с имущества, подлежащего передаче, было отменено. В материалах дела имеется нотариально удостоверенное согласие супруги ФИО2, Д. от Дата, из которого можно установить в отношении какого имущества Д. дала супругу свое согласие на совершение сделок, а также виды сделок совершаемых с ним. При этом сделки супруг может совершать не только с тем имуществом, которое имелось у супругов на период дачи согласия, то есть на Дата, но и в отношении имущества, которое будет приобретено супругами в дальнейшем, в течение брака. Поскольку до настоящего времени стороны находятся в браке, как приобретение доли в праве в Дата, так и отчуждение доли в праве в Дата имело место при наличии согласия супруги, в связи с чем, договор купли-продажи недействительным, в том числе и по указанному основанию, не является.

Ответчик ФИО2 о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом по последнему известному месту жительства, в судебное заседание не явился, направил своего представителя. Из представленных в материалы дела документов и пояснений представителя ФИО2 следует, что ФИО2 с Дата находится в ....

Представитель ФИО2 - ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на долю в вышеуказанном объекте недвижимости, настаивал на удовлетворении встречного иска ФИО2 о признании договора купли-продажи .... доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, заключенного Дата, недействительным по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнениях к нему, а также искового заявления Д. к ФИО1 о признании вышеуказанного договора купли-продажи незаключенным, акта приема-передачи доли и сделки недействительными.

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, - Д. о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом по последнему известному месту жительства, в судебное заседание не явилась, направила своего представителя.

Представитель третьего лица Д. - Е. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на долю в нежилом помещении, настаивал на удовлетворении встречного иска ФИО2 о признании договора купли-продажи .... доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, недействительным, а также искового заявления Д. к ФИО1 о признании вышеуказанного договора купли-продажи незаключенным, акта приема-передачи доли и сделки недействительными, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Третье лицо, не заявляющего самостоятельные требования, - А. в судебном заседании настаивал на удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности .... доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, поскольку ФИО1 выполнила обязательства по договору, оплатила стоимость предмета договора. Возражал против удовлетворения встречного иска ФИО2 о признании договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного Дата между ним, как представителем ФИО2, и ФИО1, недействительным, а также искового заявления Д. к ФИО1 о признании вышеуказанного договора купли-продажи незаключенным, акта приема-передачи доли и сделки недействительными.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, - Управление Росреестра по Мурманской области в судебное заседание не явился, ранее представил письменный отзыв, в котором указал, что в случае установления в судебном порядке факта уклонения от государственной регистрации перехода права общей долевой собственности, решение суда будет являться заменой отсутствующего заявления второй стороны сделки. Просил дело рассмотреть без своего участия.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, - ЗАО " Банк 2 " в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности .... доли указанного выше объекта недвижимости, поскольку на указанную долю определением суда наложен запрет на совершение каких-либо действий на отчуждение либо передачу третьим лицам, настаивал на удовлетворении встречного иска ФИО2 о признании договора купли-продажи .... доли нежилого помещения, заключенного Дата, недействительным, а также искового заявления Д. к ФИО1 о признании вышеуказанного договора купли-продажи незаключенным, акта приема-передачи доли и сделки недействительными.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, - ЗАО " Банк 1 " в судебном заседании поддержал исковые требования ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности .... доли на указанный выше объект недвижимости, поскольку договор ипотеки был исполнен, возражал против удовлетворения встречного иска ФИО2 о признании договора купли-продажи .... доли нежилого помещения, заключенного Дата, недействительным, а также искового заявления Д. к ФИО1 о признании вышеуказанного договора купли-продажи незаключенным, акта приема-передачи доли и сделки недействительными.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования, - Г. о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом по последнему известному месту жительства, в судебное заседание не явился, направил своего представителя.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, - Г. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности .... доли указанного выше объекта недвижимости, настаивал на удовлетворении встречного иска ФИО2 о признании договора купли-продажи .... доли нежилого помещения, заключенного Дата, недействительным, а также искового заявления Д. к ФИО1 о признании вышеуказанного договора купли-продажи незаключенным, акта приема-передачи доли и сделки недействительными. Указал, что заявление о преимущественном праве покупки .... доли в общей долевой собственности недвижимого имущества- , общая площадь .... кв.м., расположенное по адресу: ...., было получено его доверителем спустя месяц после заключения договора купли-продажи .... доли принадлежащей ФИО2 от Дата. Считает, что указанными выше действиями нарушены права Г., который, в соответствие с требованиями ст. 250 ГК РФ, имел преимущественное право покупки доли в общей долевой собственности. В настоящее время, в процессе оспаривания договора купли-продажи от Дата, заявляет о том, что Г. намерен купить у ФИО2 .... долю в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество - , общая площадь .... кв.м., расположенное по адресу: ....

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования - Ж. в судебном заседании поддержал исковые требования ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности .... доли указанного выше объекта недвижимости, возражал против удовлетворения встречного иска ФИО2 о признании договора купли-продажи .... доли нежилого помещения, заключенного Дата, недействительным, а также искового заявления Д. к ФИО1 о признании вышеуказанного договора купли-продажи незаключенным, акта приема-передачи доли и сделки недействительными.

Представитель третьего лица - ООО ***** о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, в судебное заседание не явился, в судебном заседании Дата решения вопроса по заявленным искам оставил на усмотрения суда, пояснил, что договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ...., был заключен ООО ***** с ФИО2 и Г..

Третье лицо - В. возражал против удовлетворения исковых требований ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности .... доли указанного выше объекта недвижимости, настаивал на удовлетворении встречного иска ФИО2 о признании договора купли-продажи .... доли нежилого помещения, заключенного Дата, недействительным, а также искового заявления Д. к ФИО1 о признании вышеуказанного договора купли-продажи незаключенным, акта приема-передачи доли и сделки недействительными. Указал, что Дата между ним и ФИО2 был заключен договор купли-продажи .... доли в праве общей долевой собственности недвижимого имущества - , общая площадь .... кв.м., расположенное по адресу: .... Однако, до настоящего времени ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на .... доли в праве общей долевой собственности указанного недвижимого имущества. В связи с чем, просит привлечь его к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, и принять его исковое заявление к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности к В. на долю в вышеуказанном недвижимом имуществе.

Определением суда от Дата В. было отказано в привлечении его к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, и принятии его искового заявления, поскольку В. уже обращался в ****ский районный суд г. Мурманска с указанным исковым заявлением и его иск принят к рассмотрению судом.

Суд, выслушав участников процесса, свидетеля Б., исследовав материалы гражданского дела, обозрев материалы дела № ** Арбитражного суда Мурманской области, материалы гражданского дела по иску ФИО2 к ЗАО " Банк 1 " о признании недействительными действий, применении последствий их недействительности, находит иск ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности не подлежащим удовлетворению, иск ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи от Дата недействительным, подлежащим удовлетворению, исковое заявление Д. к ФИО1 о признании вышеуказанного договора купли-продажи незаключенным, акта приема-передачи доли и сделки недействительными, подлежащим удовлетворению в части признания договора купли-продажи от Дата недействительным.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении.

В силу части 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст.432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно ст. 165 Гражданского кодекса РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В судебном заседании установлено, что объект недвижимости - общая площадь .... кв.м. с кадастровым (или условным) номером № **, расположенный по адресу: ...., находится в общей долевой собственности ФИО2 и Г. по .... доли у каждого.

Дата между А., действующим от имени ФИО2 по доверенности от Дата, удостоверенной нотариусом Б. (зарегистрировано в реестре за № **) и ФИО1, заключен договор купли-продажи .... доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости - , общая площадь .... кв.м. с кадастровым (или условным) номером № **, расположенный по адресу: ....

Дата в Управление Росреестра по Мурманской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права долевой собственности на указанный объект недвижимого имущества обратились А., действующий от имени ФИО2 на основании доверенности от Дата, удостоверенной нотариусом Б. (зарегистрировано в реестре за № **) и ФИО1.

В ходе проведения правовой экспертизы установлено, что на государственную регистрацию не представлены документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме другого собственника вышеуказанного помещения о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает её, либо документы, подтверждающие отказ от права преимущественной покупки доли. Представлено извещение о намерении продать .... долю в праве общей долевой собственности предприятия общественного питания, адресованное Г.. Однако документы, подтверждающие факт получения адресатом указанного извещения не представлены, что является нарушением ст.250 Гражданского кодекса РФ, п.2 ст.16 и п.1 ст.24 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Поскольку указанные обстоятельства вызвали сомнения в наличии оснований в государственной регистрации, Дата государственная регистрация перехода права долевой собственности на указанный объект недвижимого имущества была приостановлена сроком на один месяц до Дата на основании уведомления от Дата № **.

Дата государственная регистрация перехода права долевой собственности на указанный объект недвижимости была приостановлена на три месяца до Дата на основании заявления ФИО1 от Дата № ** по причине необходимости предоставления дополнительных документов.

Дата государственная регистрация перехода права долевой собственности на указанную недвижимость была приостановлена на один месяц до Дата на основании заявления В., представителя ФИО2, действующего по доверенности, от Дата № ** о возврате документов без проведения государственной регистрации перехода права общей долевой собственности.

Дата в государственной регистрации перехода права собственности на данный объект недвижимости отказано на основании заявления В., действующего от имени ФИО2, от Дата о возврате документов без проведения государственной регистрации.

В силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно п.2 ст.16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимо имущество и сделок с ним» к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для её проведения.

В силу ст. 24 вышеуказанного Федерального закона при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Из пояснений представителя Г., собственника .... доли в общей долевой собственности на объект недвижимости следует, что о намерениях ФИО2 продать .... долю в недвижимом имуществе до момента заключения договора купли-продажи Дата Г. известно не было. Уведомлений от ФИО2 или его доверенного лица - А., о преимущественном праве покупки .... доли в общей долевой собственности до Дата Г. не получал. В его адрес поступило только заявление, оформленное нотариусом Б. Дата, исполненное представителем ФИО2 о продаже принадлежащей ФИО2 .... доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество - , общая площадь .... кв.м., расположенное по адресу: .... за .... рублей, которым Г. уведомлен о преимущественном праве покупки и предупрежден, что если в течение месяца со дня получения он не изъявит желание приобрести .... долю в праве долевой собственности на указанной имущество, то данное имущество будет продано третьему лицу. Таким образом, заявление о преимущественном праве покупки .... доли в общей долевой собственности на объект недвижимости было получено Г. спустя месяц после заключения договора купли-продажи .... доли принадлежащей ФИО2 от Дата. Указанными выше действиями нарушены права Г., который имел преимущественное право покупки доли в общей долевой собственности, и намерен купить у ФИО2 .... долю в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество - , общая площадь .... кв.м., расположенное по адресу: ....

Согласно пояснениям А., данным им в судебном заседании, он, как представитель продавца по доверенности, направлял уведомление Г. о продаже .... доли в недвижимом имуществе Дата, указанное уведомление получила его представитель З.

Нотариус Б. в своих пояснениях, данных в судебном заседании, указала, что Дата А. обращался к ней с заявлением о передачи Г. извещения о продаже .... доли в общей долевой собственности на недвижимое имущество - , общая площадь .... кв.м., расположенное по адресу: .... за .... рублей, у неё имеется уведомление о получении указанного извещения с подписью представителя Г. - З..

Вместе с тем, в судебном заседании судом не были получены доказательства того, что продавец доли за месяц до заключения договора купли-продажи известил в письменной форме второго участника долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, а также доказательств отказа второго участника долевой собственности от покупки доли.

В связи с указанными обстоятельствами, суд приходит к выводу о нарушении преимущественного права покупки доли в общей долевой собственности второго участника долевой собственности - Г., который, согласно пояснениям его представителя, намерен был воспользоваться указанным правом.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Учитывая нарушения продавцом права преимущественной покупки доли в общей долевой собственности второго участника долевой собственности, предусмотренного ст. 250 Гражданского кодекса РФ, факт недействительности договора купли-продажи от Дата нашел своё подтверждение, в связи с чем, требования ФИО1 произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2 к ней на .... долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости - , общая площадь .... кв.м. с кадастровым (или условным) номером № **, расположенный по адресу: ...., не подлежат удовлетворению. Вместе с тем, требования Д. о признании договора купли-продажи нежилого помещения - .... доли в праве общей долевой собственности на указанный объект, заключенный Дата, между А. и ФИО1, недействительным, по указанному выше основанию суд находит подлежащими удовлетворению.

Рассматривая другие основания признания вышеуказанной сделки недействительной, заявленные ФИО2 и третьи лицом Д. в исковых заявлениях, суд приходит к следующему.

В обоснование своих требований о признании договора купли-продажи от Дата на объект недвижимости - , общая площадь .... кв.м. с кадастровым (или условным) номером № **, расположенный по адресу: ...., заключенный Дата, между А. и ФИО1 недействительным, ФИО2 указывает на то обстоятельство, что доверенность, выданная от его имени и удостоверенная нотариусом Б. (зарегистрирована в реестре за № **) на имя А. была им отозвана Дата, а расписка о приме документов, договор купли-продажи, расписка о получении денег и все остальные документы были оформлены задним числом, то есть после указанной даты сделки и уже после отзыва доверенности.

Суд находит данный довод несостоятельным, поскольку доказательств, в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, о том, что расписка о приме документов, договор купли-продажи, расписка о получении денег и все остальные документы были оформлены задним числом, то есть после даты совершения сделки (Дата), и уже после отзыва доверенности у А., ФИО2 суду не представлено, и опровергается пояснениями ФИО1, А., отзывом Управления Росреестра по МО и представленными к нему заверенными копиями документов.

Соответственно, учитывая представленные документы Управлением Росреестра по МО, оснований полагать, что сделка была совершена после отзыва вышеуказанной доверенности, у суда не имеется.

Кроме того, из пояснений нотариуса Б. следует, что она выдавала доверенность А., предоставляющую право совершать любые сделки от имени ФИО2 как с физическими, так и с юридическими лицами, в том числе сделки по отчуждению объектов недвижимости, в связи с чем, доводы ФИО2 об отсутствии у А. права совершать сделки с физическими лицами и принимать от них денежные средства, суд считает не обоснованными.

Ссылку ФИО2 на то обстоятельство, что , что, по его мнению, подтверждает наличие злонамеренного соглашения между указанными лицами, суд считает необоснованной, поскольку данный довод не подтвержден доказательствами в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Довод ФИО2 о том, что воля сторон договора не была направлена на передачу доли в праве собственности на объект недвижимого имущества, свободного от прав третьих лиц в связи с тем, что на момент заключения договора и предоставления его на государственную регистрацию предмет договора находился в ипотеке у банка, что по мнению заявителя свидетельствует о мнимости сделки, суд считает не состоятельным, поскольку в судебном заседании установлено, что ФИО1 обратилась к ФИО2 с просьбой быть поручителем по целевому кредитному договору, для приобретения ею у ФИО2 доли в праве, полученные денежные средства по кредитному договору покупателем направлены на снятие ограничения в виде ипотеки - на погашение кредитных обязательств продавца. А., действующий от имени продавца, и покупатель обратились в ЗАО " Банк 1 " с заявлением о прекращении ипотеки, после чего представили в УФРС заявления о регистрации договора, о погашении записи об ипотеке.

Таким образом, фактические обстоятельства свидетельствуют о том, что сторонами сделки напротив, совершены все необходимые действия, направленные на переход к покупателю доли в праве собственности на объект недвижимости, свободной от права третьих лиц, что подтверждает намерения сторон договора создать правовые последствия, предусмотренные договором.

Доводы заявителя о том, что покупатель не уплатил оговоренную договором цену, в связи с чем, договор является не исполненным, суд находит не состоятельным.

В судебном заседании ФИО1 утверждала, что уплатила оговоренную в договоре цену, путем частичного перечисления денежных средств в счет кредитных обязательств ФИО2, оставшаяся часть передана его представителю, действовавшему на основании доверенности, указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, пояснениями представителя продавца - А.

Кроме того, в договоре стороны подтвердили, что цена по договору уплачена в полном объеме, о чем свидетельствует запись представителя продавца о получении денежных средств, доказательства обратного ФИО2 не представлено.

Ссылка заявителя на то обстоятельство, что до настоящего времени ФИО2 денежных средств от А. по договору не получил, что также по его мнению свидетельствует о мнимости сделки, является необоснованной, поскольку в судебном заседании А., являвшийся представителем ФИО2 пояснял, что с ФИО2 последний раз виделся Дата или Дата, после чего ФИО2 выехал в .... и с А. не встречался, в связи с чем, передать ФИО2 полученные денежные средства возможности не имел и не имеет в настоящее время, каких либо указаний о передаче данных денежных средств, переводе на расчетный счет, передаче любым иным способом, ФИО2 А. не давал.

Рассмотрев требования третьего лица - Д. о признании договора купли-продажи незаключенным, акта приема-передачи доли недействительным, суд считает указанные требования не подлежащими удовлетворению.

Согласно пункту 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Доля в праве собственности как имущественное право является объектом гражданских прав, в отношении оборотоспособности которого закон не установил ограничений, помимо права преимущественной покупки. По действующему законодательству на долю в праве общей собственности на недвижимое имущество распространен правовой режим недвижимости: к сделкам с долей в праве собственности на недвижимость применяются специальные правила, регулирующие оборот недвижимости.

В соответствии со статьями 554, 555 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Указана цена продаваемого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со статьей 132 Гражданского Кодекса РФ, предприятие является объектом прав. При этом обозначены признаки предприятия - имущественный комплекс, используемый в предпринимательских целях.

Предприятие в силу положений статьи 130 Гражданского Кодекса РФ является недвижимостью.

Вместе с тем, предметом договора купли-продажи является не предприятие общественного питания, как объект права, а .... доли, принадлежавшая ФИО2 в праве общей долевой собственности на объект права - . Доли определяются в праве общей собственности (пункт 2 статьи 244 Гражданского кодекса РФ), но не в самой недвижимом имуществе.

Поскольку предметом договора явилась продажа доли в праве на предприятие, доводы третьего лица о необходимости соблюдения условий о продаже предприятия как объекта права в целом, необходимости в приложении к договору акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения аудитора, перечня долгов и других, предусмотренных статьей 560 и 561 Гражданского кодекса РФ, являются несостоятельными.

В договоре купли-продажи содержатся сведения, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

Действующее законодательство не предусматривает составления передаточного акта при отчуждении доли в праве, поскольку ее реальную передачу осуществить невозможно, в связи с чем, доводы третьего лица об отсутствии со стороны ФИО1 действий, свидетельствующих о вступлении в права владения и пользования приобретенным по договору купли-продажи имуществом являются несостоятельными.

Передаточный акт не является сделкой в смысле статьи 153 Гражданского кодекса РФ, а является документом, подтверждающим фактическую передачу имущества от одного лица другому, не является документом, влекущим установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, в связи с чем, признать его недействительным не представляется возможным.

Ссылку Д. о том, что договор купли-продажи доли в праве собственности является недействительным (мнимой сделкой), поскольку имущество, составляющее предмет договора было обременено правами арендатора - ООО *****, и указанное обременение не отражено в договоре, что свидетельствует по мнению заявителя об отсутствии воли на заключение договора, суд считает не состоятельной.

В соответствии со статьей 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение.

В силу статьи 607 Гражданского Кодекса Российской Федерации, объектом аренды являются земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Доля в праве собственности на имущество, не является объектом аренды, в связи с чем, отсутствие в договоре купли-продажи доли в праве собственности указания на ограничения в виде права аренды, не является нарушением требований закона.

Требования заявителя о признании договора купли-продажи доли в праве по основаниям, предусмотренным статьей 168 Гражданского Кодекса РФ, как не соответствующего требованиям статьи 35 Семейного Кодекса РФ, в связи с отсутствием согласия супруги ФИО2 на совершение сделки, недействительным, суд также считает не обоснованными.

В силу статьи 35 Семейного Кодекса Российской Федерации, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

В материалах дела имеется нотариально удостоверенное согласие супруги ФИО2 от Дата, в котором отражено на совершение сделок какого вида и в отношении какого имущества Д. дала супругу своё согласие. При этом, сделки супруг может совершать не только с тем имуществом, которое имелось у супругов на период дачи согласия, то есть на Дата, но и в отношении имущества, которое будет приобретено супругами в дальнейшем, в течение брака. В связи с тем, что до настоящего времени стороны находятся в браке, отчуждение доли в праве в Дата имело место при наличии согласия супруги, в связи с чем, договор купли-продажи недействительным, в том числе и по указанному основанию, не является.

Кроме того, суд обращает внимание, что из отзыва Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии г.Мурманска от Дата следует, что Дата в ЕГРП на основании Постановления о наложении запрета на имущество, подлежащее государственной регистрации от Дата, № **, выданного отделом судебных приставов ****ского округа г.Мурманска Управления ФССП по Мурманской области внесена запись о запрете УФРС по МО запретить проводить регистрационные действия по отчуждению (снятию с учета) .... доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью .... кв.м., , расположенное по адресу: ....

Записи о запрете на совершение каких-либо действий на отчуждение либо передачу третьим лицам на .... долю, принадлежащую ФИО2 произведены также: Дата на основании определения ****ского районного суда г.Мурманска от Дата в целях обеспечения иска ОАО " Банк 2 ", постановления отдела судебных приставов ****ского округа г.Мурманска от Дата, Дата на основании определения ****ского районного суда г.Мурманска от Дата, Дата на основании Определения ****ского районного суда г.Мурманска от Дата в обеспечение иска Ж., Дата на основании определения ****ского районного суда г.Мурманска от Дата

Таким образом, до вынесения в соответствующем порядке решения об отмене вышеуказанных ограничений, государственная регистрация прав на указанный объект недвижимого имущества будет невозможна.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 56, 57, 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на .... долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости - , общая площадь .... кв.м. с кадастровым (или условным) номером № **, расположенный по адресу: .... от ФИО2 к ФИО1, на основании договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного Дата - отказать.

Исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи .... доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости - , общая площадь .... кв.м. с кадастровым (или условным) номером № **, заключенный Дата между А., действующим от имени ФИО2 по доверенности от Дата, и ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд через Октябрьский районный суд г. Мурманска в течение 01 месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий: Ю.Н. Серова