Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации жилищного фонда» города Ярославля к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды,

у с т а н о в и л :

Муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации жилищного фонда» города Ярославля (далее Агентство) обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.

Требования мотивированы тем, что ФИО1 по договору аренды № 36а/2018 от 14.11.2018 года находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного по результатам аукциона, был предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> в Заволжском районе города Ярославля, кадастровый номер №, общей площадью 894 кв.м., для строительства индивидуального жилого дома. Истец просит взыскать с ответчика сумму задолженности 4 275 070,03 рублей: по арендной плате по договору аренды земельного участка 2 412 930 рублей за период с 14.11.2019 года по 13.11.2020 года, пени в сумме 1 861 140,03 рублей за период с 15.11.2019 года по 28.07.2020 года.

Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, одновременно пояснил, что действительно в связи с наличием судебных споров при рассмотрении обращения ответчика было подготовлено и подписано дополнительное соглашение к договору аренды № 2 от 01.07.2019 года, выдано для подписания ФИО1 11.07.2019 года, после подписания арендодателю ФИО1 не передано, соответственно, арендодатель считает данное соглашение незаключенным. Арендная плата вносится за год вперед по договору, по условиям основного договора не позднее 14.11.2019 года, по условиям дополнительного соглашения – 10.06.2019 года, в настоящее время такое дополнительное соглашение не было бы заключено, поскольку вина МКУ в невозможности реализовать права арендатора ФИО1 отсутствует, обеспечительные меры накладывались судом в связи с рассмотрением исковых заявлений третьих лиц, действиями которых могли быть причинены убытки ответчику.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени рассмотрения дела уведомлен, доверил представлять свои интересы ФИО3

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, дополнительно пояснил, что в связи с наличием судебных споров относительно судебного участка, наличием обеспечительных мер, невозможно было осуществить государственную регистрацию договора аренды, использовать земельный участок по целевому назначению – для строительства жилого дома, реальная возможность пользоваться арендуемым земельным участком ответчиком могла быть реализована только с 26.10.2019 года, кроме того, между сторонами было заключено дополнительное соглашение от 01.07.2019 года об изменении сроков внесения арендной платы, был произведен зачет ранее внесенного платежа арендной платы за период с 10.06.2019 года по 09.06.2020 года. В случае удовлетворения исковых требований просил снизить размер пени, полагая его явно несоразмерным последствиям нарушенного обязательства, обстоятельствам дела.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению частично.

Судом установлено, что с ФИО1 был заключен договор аренды № 36а/2018 от 14.11.2018 года находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного по результатам аукциона, предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> в Заволжском районе города Ярославля, кадастровый номер №, общей площадью 894 кв.м., для строительства индивидуального жилого дома.

Кроме того, сторонами было подписано дополнительное соглашение № 2 к договору аренды от 01.07.2019 года, согласно которому изменены сроки внесения арендной платы – ежегодно не позднее 10 июня, установлено, что арендная плата за период с 10.06.2019 года по 09.06.2020 года оплачена в полном объеме.

Оснований считать указанное дополнительное соглашение незаключенным суд не усматривает, оно подписано сторонами, что не оспаривается последними. В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу ст. 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором, либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г.

Как установлено судом, спорный договор аренды носил целевой характер - осуществление строительства объекта недвижимости и подлежал обязательной государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 25, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 ст. 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены п. 3 ст. 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствии для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Если публично-правовое образование - арендодатель и публично-правовое образование, орган которого уполномочен выдавать разрешение на строительство, совпадают, то такое публично-правовое образование не может считаться третьим лицом в отношении заключенного им же договора аренды и правовые последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды на него не распространяются.

Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства необходимо и достаточно направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции (пункт 1.1 части 17 статьи 51, статья 51.1 Градостроительного кодекса; статья 17 Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ).

Если отсутствие государственной регистрации договора аренды и невозможность получения документации для начала строительства вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, то арендатор на основании ст. 328, п. 1 ст. 611, п. 4 ст. 614 ГК РФ не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены. Арендатором не представлено достоверных доказательств невозможности использования переданного в аренду имущества для целей аренды, а именно строительства индивидуального жилого дома с учетом уведомительного порядка такого строительства. Предполагаемая невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендодатель не отвечает, - в связи с рассмотрением гражданских дел по искам третьих лиц об оспаривании результатов аукциона, о признании прав на владение и пользование земельным участком, наличием обеспечительных мер, которые были отменены определениями Заволжского районного суда г.Ярославля 10.06.2019 года и 19.03.2020 года (л.д. 77-78)

Таким образом, суд полагает, что между сторонами достигнута договоренность считать оплаченной арендную плату за период с 10.06.2019 года по 09.06.2020 года в сумме 2 413 930 рублей, за счет платежей, внесенных в 2018 году, в связи с наличием судебных споров по искам третьих лиц об оспаривании результатов аукциона, о признании прав на владение и пользование земельным участком, наличием обеспечительных мер. По состоянию на 10.06.2020 года у ФИО1 возникла задолженность по арендной плате в размере 2 413 930 рублей, которая согласно условиям договора вносится авансовыми платежами, по состоянию на 10.06.2020 года обеспечительные меры отменены, договор аренды зарегистрирован.

Вместе с тем, ФИО1 не внес своевременно арендную плату в соответствии с пунктами 3.1., 3.3. договора в редакции дополнительного соглашения за период пользования, по состоянию на 10.06.2020 года задолженность по арендной плате составила в сумме 2 413 930 рублей, пени в сумме 173 803,20 рублей за период с 11.06.2020 года по 28.07.2020 года в соответствии с п. 5.1. договора.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Таким образом, судом установлено, что ответчик обязательства по уплате арендной платы не исполняет, в связи с чем, у него образовалась задолженность согласно уточненному расчету, представленному истцом. Оснований не доверять указанному расчету у суда не имеется.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 2 413 930 рублей, возникшая по состоянию на 10.06.2020 года, что укладывается в период, заявленный истцом в иске, пени в сумме 173 803,20 рублей за период с 11.06.2020 года по 28.07.2020 года.

Вместе с тем, с учетом обстоятельств дела, оценки соразмерности заявленных сумм, возможных финансовых последствий для каждой из сторон, суд полагает явно несоразмерным последствиям просрочки обязательства размер пени и считает необходимым и достаточным размер пени 30 000 рублей.

В силу ст.103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию госпошлина в бюджет муниципального образования г. Ярославля в размере 20 419,65 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации жилищного фонда» города Ярославля удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации жилищного фонда» города Ярославля задолженность по договору аренды земельного участка № 36а/2018 находящегося в государственной собственности земельного участка 2 413 930 рублей, пени в сумме 30 000 рублей за период с 11.06.2020 года по 28.07.2020 года.

Взыскать с ФИО1 в бюджет муниципального образования город Ярославль государственную пошлину в размере 20 419,65 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения с подачей жалобы через Кировский районный суд города Ярославля.

Судья

Ю.Г.Жаварцова