Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, погашении записи о регистрации права собственности ФИО2 на жилой дом и земельный участок и восстановлении права собственности ФИО1 на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Ржаксинский районный суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, погашении записи о регистрации права собственности ФИО2 на жилой дом и земельный участок и восстановлении права собственности ФИО1 на недвижимое имущество, указав, что она проживает по вышеуказанному адресу. До 2017 года она являлась собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. В декабре 2016 года она решила данное недвижимое имущество продать. Купить жилой дом и земельный участок выразила желание ФИО2, жительница <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ними был составлен рукописный договор купли-продажи, в котором было указано, что одним из условий продажи дома и земельного участка являлась продажа имущества в рассрочку. К данному договору ФИО2 составила график платежей, согласно которому ежемесячно она обязалась выплачивать ей по 14 000 рублей. Ответчица с данным графиком была согласна, и они обе подписали этот график.

ДД.ММ.ГГГГ между ними был составлен договор купли – продажи установленной формы, согласно которому истица продала ответчице жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. В свою очередь покупатель должна была ей оплатить 200000 рублей. В п. 2 договора было указано, что сумма за земельный участок составляет 10 000 рублей, сумма за жилой дом 190 000 рублей. Часть средств в размере 14 000 рублей (4 000 рублей за земельный участок и 10 000 рублей за жилой дом) были уплачены ей до подписания договора путем перечисления денежных средств на карту. Оставшаяся часть денежных средств в сумме 186000 рублей должна была быть передана ей наличными деньгами после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Все это было отражено в договоре.

После составления данного договора ими была осуществлена регистрация перехода права собственности в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Свидетельства истицы о государственной регистрации права были погашены, а право собственности за ФИО2 было зарегистрировано.

После регистрации договора купли-продажи ФИО2 перечислила ей на банковскую карту 27000 рублей, а остальную сумму по договору купли-продажи выплачивать отказалась, хотя согласно графику платежей ответчицей должно быть выплачено уже 98 000 рублей.

Истица несколько раз общалась с ФИО2 в <адрес>, куда она периодически приезжает. На ее требования о перечислении оставшихся денежных средств ответчица отвечает, что жилой дом и земельный участок теперь принадлежат ей и ничего выплачивать истице она не будет.

Поскольку ФИО2 нарушает условия договора купли-продажи, не выплачивает ей денежные средства, вынуждена обратиться в суд с заявлением о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, ст.453 ГК РФ предусматривает, что при нарушении договора обязательства сторон прекращаются. Стороны не вправе требовать возмещения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора. Таким образом, выплаченные ей денежные средства в сумме 27000 рублей она покупателю возвращать не должна.

После регистрации договора купли-продажи ФИО2 осуществила демонтаж летней хозяйственной постройки, расположенной на территории ее бывшего домовладения. Наличие данной постройки отражено в кадастровом паспорте здания (назначение – жилой дом), где постройка указана под номером 7. Она хотела бы, чтобы ответчица восстановила данную постройку либо выплатила ей денежную компенсацию за нее.

Просит суд расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2 в связи с неисполнением условий договора покупателем.

В случае расторжения договора просит обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области погасить записи о регистрации права собственности ФИО2 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу <адрес>. Восстановить ее право собственности на вышеуказанное имущество, обязав Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области выдать ей соответствующие документы.

Обязать ответчицу восстановить в первоначальном виде летнюю хозяйственную постройку, обозначенную в кадастровом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ под № либо выплатить ей за нее компенсацию в размере 10000 рублей.

Также просит взыскать с ФИО2 в её пользу судебные издержки, состоящие из оплаты услуг адвоката по составлению искового заявления в сумме 2000 рублей и оплаты госпошлины в размере 300 рублей, всего в сумме 2300 рублей.

Из возражений ответчицы ФИО2 на исковые требования, в частности следует, что с августа 2017 года ФИО1 начала разговоры о полном расчете за дом и участок, что нарушало условия расчета по договору от ДД.ММ.ГГГГ в котором временем окончательного расчета указан конец 2017 года. Данный договор зарегистрирован надлежащим образом, она (ФИО2) не отказывается от исполнения условий по договору и намерена рассчитаться до ДД.ММ.ГГГГ. Дом изначально требовал затрат на ремонт. Пристройка, о которой пишет ФИО1, рассыпалась и сгнила, а сгнившие доски её (ответчицы) муж отнёс в мусор. В настоящее время они не намерены отказываться от совершенной сделки и от установленного договором срока расчёта.

В судебном заседании истица ФИО1 полностью поддержала исковые требования и просила суд их удовлетворить. При этом истица признала, тот факт, что ответчицей в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ей были перечислены за проданные дом и земельный участок денежные средства в сумме 35010 рублей. Также она пояснила, что график платежей, подписанный ею с ответчицей ДД.ММ.ГГГГ, не был включён в условия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, так как ФИО2 торопилась с оформлением договора, а она (истица) не придала значения этому обстоятельству и подписала договор.

Ответчица ФИО2 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признала и пояснила, что она не отказывалась и не отказывается от условий договора в части полного расчета за дом и земельный участок до ДД.ММ.ГГГГ. В подтверждение своих намерений периодически перечисляла ФИО1 небольшие денежные суммы в счет расчета за приобретенный жилой дом. Рукописный договор купли продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ был составлен ею как договор о намерениях. После составления рукописного договора, они в феврале 2017 года поехали оформить официальный документ, на основании которого они могли бы полноценно пользоваться домом, но первоначальный договор был в ненадлежащем виде. При составлении нового договора купли-продажи ФИО1 согласилась с условиями, что расчёт по договору будет производиться не ежемесячно, а одной крупной суммой. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был составлен в присутствии ФИО1, условия договора полностью устраивали истицу и она первая его подписала.

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился. Заявлений и ходатайств об отложении слушания дела в суд не поступало.

Выслушав объяснения сторон, показания свидетелей и исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат.

Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской федерации (далее ГК РФ) предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно положениям ст.454, 486 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с требованиями статей 549-551, 555 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Как следует из свидетельств о государственной регистрации права № и № от ДД.ММ.ГГГГФИО1 являлась собственником жилого дома общей площадью 38,6 кв.м с кадастровым № и земельного участка площадью 2100 кв.м с кадастровым №, расположенных по адресу: расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был составлен рукописный договор купли-продажи, по условиям которого ФИО1 продала ФИО2 указанные выше жилой дом и земельный участок за 200 000 рублей с обременением на право собственности и рассрочкой оплаты до ДД.ММ.ГГГГ (так в договоре) с приложением графика ежемесячных платежей, в котором днём полного расчёта указано ДД.ММ.ГГГГ. Указанные договор купли-продажи и график платежей были подписаны сторонами.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был составлен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.2 условий указанного договора цена продаваемых объектов недвижимости составляет 200000 рублей, из которых сумма за земельный участок - 10000 рублей, сумма за жилой дом - 190 000 рублей. Часть средств в размере 14 000 рублей, из которых 4 000 рублей за земельный участок и 10 000 рублей за жилой дом, переданы покупателем продавцу до подписания настоящего договора наличными деньгами. Оставшаяся часть средств в размере 186 000 рублей: 6 000 рублей за земельный участок и 180 000 рублей за жилой дом будет передана наличными деньгами после государственной регистрации перехода права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 3.1 указанного договора определено, что жилой дом и земельный участок переданы «Продавцом» и приняты «покупателем» до подписания настоящего договора, дополнительного передаточного акта составляться не будет.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был подписан ФИО1 и ФИО2 и представлен на регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Согласно исследованным в суде выпискам из Единого государственного реестра недвижимости право собственности ФИО2 на жилой дом общей площадью 38,6 кв.м с кадастровым № и земельный участок площадью 2100 кв.м с кадастровым №, расположенные по адресу: <адрес>, было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ записями о государственной регистрации соответственно № и №. На указанные объекты недвижимости установлено ограничение прав и обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО1 на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В качестве основания для государственной регистрации права собственности ФИО2 на жилой дом и земельный участок указан договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Из копии телеграммы, поданной ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО1 следует, что ФИО2 не желает расторгать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В подтверждение своих намерений ФИО2 предоставила в суд выписку о размере перечисленных денежных средств на карту ФИО1 Так в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 перечислила на счет ФИО1, открытый в ПАО Сбербанк России 44020 рублей.

Согласно представленных ФИО1 справок о состоянии вклада, установлено, что ДД.ММ.ГГГГ на счет истицы зачислено 14 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 7 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ - 5 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ- 1 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 1 010 рублей.

Указанное обстоятельство подтверждает пояснения ответчицы ФИО2 о ее намерении произвести расчет по договору купли-продажи и ее намерении проживать в указанном жилом доме.

Свидетель ЛВА. в судебном заседании пояснил, что помогал ФИО2 искать дом в <адрес>. Дом, принадлежащей ФИО1, покупателям понравился, их устроила цена и условия продавца.

Свидетель Д.Й. пояснил, что при заключении между ФИО1 и ФИО2 договора купли-продажи жилого дома было сразу оговорено, что у них нет всей суммы и они будут рассчитываться в течение года до ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 была согласна с данными условиями, говорила, что не справляется с двумя домами и тремя участками и желает дом продать, чтобы он не пустовал.

Из показаний свидетеля ИЛИ., ведущего специалиста-эксперта Ржаксинского Управления Росреестра в судебном заседании, следует, что с людьми, являющимися сторонами по делу, она при подаче документов на регистрацию не встречалась и их не знает. Документы на регистрацию они сдавали через МФЦ, и государственной регистрацией занимался Ц. Около месяца назад ФИО1 приходила в Росреестр и говорила, что покупатель не рассчитывается за дом. Ей было разъяснено, что первоначальный договор никак не относится к регистрации, и в настоящее время на жилой дом наложено ограничение в виде ипотеки.

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как было установлено судом из представленных доказательств договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, с условиями которого были согласны и истец, и ответчик, был составлен в установленной законом письменной форме, по своему содержанию соответствовал требованиям гражданского законодательства, был подписан сторонами и, впоследствии, послужил основанием для регистрации прав покупателя на объекты недвижимости по указанной сделке.

Таким образом доводы истицы ФИО1 о неисполнении ФИО2 условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, поскольку установленный п.2.1 договора срок окончательного расчёта за купленное ответчицей недвижимое имущество (ДД.ММ.ГГГГ.) ещё не наступил.

Других оснований для расторжения договора купли-продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ истицей ФИО1 не названо и судом не установлено.

В связи с чем в удовлетворении исковых требований ФИО1 должно быть отказано.

Руководствуясь ст. 197-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, погашении записи о регистрации права собственности ФИО2 на жилой дом и земельный участок и восстановлении права собственности ФИО1 на недвижимое имущество - отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тамбовского областного суда через Ржаксинский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья: С.Е. Нечаев

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья С.Е. Нечаев