Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Логиновой Е.Г. к Товариществу собственников жилья «Арка», обществу с ограниченной ответственностью «Мастер плюс» о признании дополнительного соглашения к договору управления многоквартирным домом недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Логинова Е.Г. обратилась в суд с указанным иском к ответчикам, ссылаясь на следующее. Она является собственником <адрес>. В их доме действует ТСЖ «Арка», управление домом осуществляет ООО «Мастер плюс». ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ «Арка» и ООО «Мастер плюс» был заключен договор управления многоквартирным домом <адрес> на основании решения общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ. В дальнейшем, ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ «Арка» и ООО «Мастер плюс» было заключено дополнительное соглашение к договору управления домом. Пункт 1.2 данного соглашения внес изменения в первоначальную редакцию договора, а именно – размер платы за работу по содержанию и ремонту общего имущества дома может быть индексирован один раз в полгода без проведения общего собрания и заключения дополнительного соглашения. Это изменение непосредственно касается её интересов и несет негативные последствия, так как привело к экономически необоснованному увеличению квартплаты не согласованному с собственниками жилья. Обжалуемое соглашение считает незаконным и нарушающим её права. Изменение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном ГК РФ, которым устанавливается, что изменение договора совершается в той же форме, что и договор. Жилищный кодекс устанавливает особый порядок согласования условий договора управления МКД – на общем собрании собственников. Кроме того, стандарты управления многоквартирным домом установлены частью 2 Постановления Правительства РФ от 15.05.2013 №416 «О порядке осуществления управления многоквартирным домом», в частности к ним относится – подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме для их рассмотрения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе – расчет и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ, с указанием источников покрытия таких потребностей. Таким образом, изменение платежей за содержание и ремонт общего имущества не относится к полномочиям организации, управляющей МКД, а является полномочием общего собрания собственников. Заключив данное соглашение, позволяющее самовольно увеличивать размер платы за содержание и ремонт общего имущества, ООО «Мастер плюс» в период с 2014-2015 гг. дважды произвело экономически необоснованную индексацию платежей и увеличило их без согласования с собственниками.

Просит суд признать дополнительное соглашение к договору управления многоквартирным домом по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

В судебном заседании истец Логинова Е.Г. исковые требования дополнила, просила также признать незаконным все индексации платежей которые были проведены с ДД.ММ.ГГГГ. Кроме этого она уточнила, что просит признать незаконным не всё соглашение, а только п.1.2. В дополнение к изложенному в исковом заявлении Логинова Е.Г. суду сообщила, что оспариваемое положение дополнительного соглашения допускает возможность 2 раза в год производить индексацию платы за жилищные услуги, тогда как Жилищным кодексом такое допускается не чаще 1 раза в год. Кроме того по соглашению предусмотрено, что об изменении размера платы управляющая организация должна предупредить жильцов не позднее чем за 10 дней, что противоречит Жилищному кодексу, который обязывает извещать о таких изменениях не позднее чем за 30 дней.

Представитель ответчика ООО «Мастер плюс» Чирикалов А.В. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился и суду пояснил, что соглашение заключено с ТСЖ «Арка» которое является юридическим лицом и действует от имени собственников. Поэтому созыв общего собрания собственников для заключения оспариваемого соглашения не требовался. Индексация платы за содержание и ремонт общего имущества проводился 1 раз в год, как это и предусмотрено жилищным законодательством. Собственники извещались об этом своевременно. Кроме того просит в иске отказать в связи с пропуском срока исковой давности по признанию недействительной оспоримой сделки, так как истец знала об оспариваемом соглашении в 2014 году, поскольку об этом извещались все собственники.

В судебное заседание представитель ТСЖ «Арка» не прибыл, извещен о времени и месте слушания дела надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

В судебном заседании установлены следующие обстоятельства дела.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права Логинова Е.Г. с ДД.ММ.ГГГГ является собственником жилого помещения, расположенного по адресу <адрес> (л.д. 8).

Согласно выписке из ЕГРЮЛ и Уставу товарищество собственников жилья «Арка» является действующим юридическим лицом, созданным по инициативе собственников помещений многоквартирного дома по <адрес>, для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме (л.д.75-88)

ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании собственников помещений ТСЖ «Арка» в многоквартирном доме по адресу <адрес> председателем ТСЖ «Арка» избран ФИО1, управляющей организацией выбрано ООО «Мастер плюс» (л.д. 38-42)

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Мастер плюс» и собственниками помещений, расположенных в многоквартирном доме по адресу <адрес> лице председателя ТСЖ заключен договор управления многоквартирным домом. Согласно п. 9.5 размер платы за работы по содержанию и ремонту общего имущества, указанные в приложениях № и №, может быть изменен на Общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений Управляющей организации. Настоящий договор подлежит изменению независимо от согласия сторон в случае принятия закона или другого нормативно-правового акта, устанавливающих обязательные для сторон иные правила, чем те, которые действовали при заключении договор (п. 13-2). Все изменения и дополнения к настоящему договору осуществляются путем заключения дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью договора (п. 13.7) (л.д. 17-37).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Мастер плюс» и собственниками помещений в лице председателя правления ТСЖ «Арка» заключено дополнительное соглашение к договору управления многоквартирным домом, согласно которому пункт 9.5 внесены изменения «Размер платы за работы по содержанию и ремонту общего имущества, указанные в Приложениях №, может быть индексирован один раз в полгода 01 июля текущего года, без проведения общего собрания и заключения дополнительных соглашений, известив собственников помещений в многоквартирном доме не менее чем за 10 дней» (л.д. 14-16).

Из представленных ответчиком справок следует, что размер платы за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества МКД индексировался трижды ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ.г. (л.д.100-102)

Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, суд приходит к следующему.

Согласно ч.ч. 1, 5 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

В соответствии с п.1 ч.1 ст.137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры.

Согласно ч.2 ст.149 ЖК РФ председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества и др.

В соответствии с ч. 1, 8 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Главы 27 - 29 ГК РФ регулируют не только процедуру заключения договора, но и его изменение и расторжение. Изменение и расторжение договора допускается по соглашению сторон или по требованию одной из сторон договора в судебном порядке по основаниям и в порядке, предусмотренном законом (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

При этом в силу ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определена ч.2 ст.44 ЖК РФ. К исключительной компетенции общего собрания относится кроме прочего выбор способа управления МКД, при этом ни договором управления МКД от ДД.ММ.ГГГГ, ни Жилищным кодексом не предусмотрено, что изменения в договор управления МКД могут вноситься только по решению общего собрания. Закон указывает о необходимости соблюдения формы соглашения об изменении договора, такой же, как и основной договор (в данном случае простая письменная форма), что было сторонами соблюдено.

Таким образом, довод истца о том, что сторонами не соблюден порядок заключения оспариваемого соглашения, судом отклоняется, как не основный на законе.

Рассматривая буквальное содержание п.1.2 оспариваемого соглашения суд отмечает, что оно гласит: «Размер платы за работы по содержанию и ремонту общего имущества, указанные в Приложениях №, может быть индексирован один раз в полгода 01 июля текущего года….». В этой части соглашение носит неопределенный характер, допуская возможность индексации один раз в полгода, указывая ее дату 01 июля, которая может наступить 1 раз в году.

Из пояснений представителя ответчика, следует, что в тексте соглашения допущена описка, слово «полгода» включено ошибочно, на самом деле индексация производится один раз в год 01.07. Принимая во внимание представленные ответчиком документы, из которых следует, что действительно индексация проводилась с ДД.ММ.ГГГГ ежегодно один раз в год, суд соглашается доводами стороны ответчика о технической ошибке, но обращает внимание на необходимость ее устранения, для исключения неправильного толкования договора.

Суд считает, что соглашение противоречит действующему законодательству в части сроков оповещения собственников об изменении размера платы за жилое помещение. Так согласно ч.13 ст.155 ЖК РФ управляющая организация обязаны информировать в письменной форме соответственно нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата, если иной срок не установлен договором управления. В этой части требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению. В данном случае оговорка об ином сроке предполагает срок больший, чем 30 дней.

Данное нарушение не влияет на законность соглашения в остальной части, поэтому нет оснований для признания незаконным индексаций, проведенных в 2014-2016 г.г.

Заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности суд считает необоснованным.

В силу п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как следует из пояснений истца и представленных ею документов о нарушении своего права она узнала после ДД.ММ.ГГГГ, когда по письменному заявлению она получила копию дополнительного соглашения к договору. Поскольку ответчиком доказательств обратного не представлено, суд не находит оснований для применения сроков исковой давности.

Таким образом, требования истца подлежат частичному удовлетворению

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Логиновой Е.Г. к товариществу собственников жилья «Арка», обществу с ограниченной ответственностью «Мастер плюс» о признании п.1.2 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ недействительным удовлетворить частично.

Признать не соответствующим ч.13 ст.155 ЖК РФ условие п.1.2 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ в части извещения собственников об изменении размера платы за работы по содержанию и ремонту общего имущества, указанные в Приложениях №, не менее чем за 10 дней.

В остальной части исковых требований Логиновой Е.Г. отказать.

Взыскать с товарищества собственников жилья «Арка» и общества с ограниченной ответственностью «Мастер плюс» в пользу Логиновой Е.Г. судебные расходы в виде оплаченной государственной пошлины по <данные изъяты>) рублей с каждого из ответчиков

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме через Верхнебуреинский районный суд Хабаровского края.

Мотивированное решение суда изготовлено 03 апреля 2017 года.

Судья Р.М. Ханбиков