Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Никулиной Ирины Александровны к администрации МО ГО «Сыктывкар» об изъятии жилого помещения путем выкупа,

установил:

Никулина И.А. обратилась в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения по адресу: ... путем выкупа с прекращением права собственности с установлением выкупной цены 3 000 000 руб., требования обоснованы тем, что является собственником указанного жилого помещения, 14 мая 2021 года администрация направила истцу проект соглашения о выкупе имущества для муниципальных нужд по цене 2 158 921 руб., с указанной стоимостью истец не согласна.

Истец, ее представитель заявленные требования поддержали в полном объеме.

Представитель администрации полагал, что сумма выкупа должна быть определена согласно судебной экспертизы.

Представитель фонда полагал, что подлежат удовлетворению требования администрации.

В судебном заседании представители истца поддержали требования к обоим ответчикам.

Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено,

Истец с ** ** ** является собственником ... дивизии в г.Сыктывкаре.

На основании заключения межведомственной комиссии №... от ** ** **, постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** **№... жилой ... дивизии в ... признан аварийным и подлежащим сносу. Установлен срок для расселения граждан, проживающих в жилых помещениях дома, - до 2022 года.

В адресные программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда данный дом не вошел.

Вступившим в законную силу решением Сыктывкарского городского суда по делу №... от ** ** ** на администрацию МО ГО «Сыктывкар» в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу принять решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом №..., и принадлежащей Никулиной Ирине Александровне квартиры №... в этом доме в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» №... от ** ** ** принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ......, а также жилого помещения по адресу: ....

Администрацией в адрес Никулиной И.А. направлен проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с приложением копии отчета об оценке рыночной стоимости квартиры №..., выкупная цена определена в сумме 2 158 921 руб.

Сторонами не достигли соглашения в части размеры выкупной цены.

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).

В силу части 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Частью 8 статьи 32 названного кодекса предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (часть 9 статьи 32 ЖК РФ).

Согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

Согласно части 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (ст.56 ГПК РФ).

Согласно отчета Ч21-00-0055-7/О, подготовленного по заданию администрации МО ГО «Сыктывкар» - ООО «...» (...) выкупная стоимость ... составляет 2 158 921 руб.

По ходатайству стороны истца по делу назначалась экспертиза.

По заключению эксперта №... ИП ... А.Д. рыночная стоимость жилого помещения по адресу: ... составляет 1 444 000 руб., размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт 1 104 000 руб., размер убытков с изъятием 128 000 руб.

Итого 2 676 000 руб.

Оценив экспертное заключение ИП ... А.Д., суд находит его ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования. Сделанные в ходе экспертизы выводы предельно ясны и не допускают неоднозначного толковании. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определена экспертом по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ.

При таких обстоятельствах, суд принимает указанное заключение для определения размера возмещения Никулиной.

Оснований ставить под сомнение выводы эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, у суда отсутствуют.

Кроме того, ИП ... А.Д. подробно указал об основаниях, по которым отчет ООО «... является недостоверным, в частности на стр.4 отчета об оценке в разделе 2 «Задании на оценку» объект оценки указан некорректно, или условия оценки должны найти отражение в разделе «Допущения, на которых должна основываться оценка». Оценке подвергается не только стоимость квартиры, а также размер возмещения, не связанный непосредственной с квартирой, а только с целью оценки. На стр.20-21 материалов дела отсутствует анализ как таковой. На стр.29-30 материалов дела производится определение убытков, связанных с не произведенным капитальным ремонтом. Оценщик использует при расчетах размер «предельной» стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту, что не допустимо. По состоянию на дату оценки, указанное на ст.29 материалов дела Постановление Правительства РК от 28 сентября 2017 года №506 утратило силу на основании Постановления Правительства РК от 26.12.2020 №664. Состав объекта оценки определен не в полном объеме, так как помимо оценки квартиры производится расчет стоимости компенсации. Фактический анализ отсутствует. Не представлен доступный оценщику объем аналогов и правилах их отбора, оценщик не обосновал выбор аналогов для оценки, исходя из имеющегося объема доступной информации. Оценщик неверно определил убытки, связанные с не произведенным капитальным ремонтов, ввиду отмененного на дату оценки нормативного акта, а также ввиду неправомерного применения предельных значений стоимости работ, а не средних.

Помимо указанных недостатков суд отмечает, что отчет ООО «...» составлен без фактического предоставления данной организации технической документации на здание, характеристики здания взяты с сайта reformagkh.ru, а не из технической документации. Не производя фактический осмотр прилегающей к дому территории, данное общество делает вывод о ее неудовлетворительном состоянии, что по убеждению суда также доказывает недостоверность отчета ООО «......».

Расчет капитального ремонта ООО «...» суд также признает недостоверным, специалистом обществе не исследован объем необходимого капитального ремонта дома, а также сроки его периодичности по конструктивным элементам.

В свою очередь эксперта ... приводит формулы расчета, учитывает нормативные сроки службы каждого элемента.

Вопреки доводов представителя администрации ИП ... достаточно четко указал на недостатки отчета ООО «...», по которым пришел к выводу о его недостоверности, также ИП ... применил аналоги, расположенные именно в деревянных домах (как пояснил в судебном заседании 17 мая 2022 года он учитывал аналоги, расположенные также в аварийном жилом фонде), а не в кирпичных.

Также допрошенный Садыков пояснил, что год постройки дома не определяет его техническое состояние, поскольку при проведении своевременного капитального ремонта, дом будет находится в технически хорошем состоянии, схожем с домом возведенным позднее.

Таким образом, выкупная цена на квартиру ... дивизии 14-8 подлежит установлению в размере 2 676 000 руб.

С учетом установленной недостоверности отчета об оценке, составленного по заданию администрации, суд, вопреки доводам стороны ответчика, не усматривает злоупотребления правом со стороны истца.

Исходя из положений части 6 статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащиеся в подпункте "л" пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», удовлетворение требований о взыскании денежной компенсации стоимости жилого помещения является основанием для прекращения права собственности Никулиной И.А. на спорное жилое помещение.

руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Изъять у Никулиной Ирины Александровны путем выкупа жилое помещение, расположенное по адресу: ..., определив выкупную цену равной 2 676 000 руб. с последующим прекращением права собственности Никулиной Ирины Александровны в отношении данного жилого помещения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Ф.А.Автушин

Мотивированное решение составлено 17 мая 2022 года.