Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Хольцпласт» в лице конкурсного управляющего Петрыкиной Натальи Васильевны к Малютину Антону Сергеевичу, администрации города Твери о регистрации изменений в договоре аренды земельного участка, возникших на основании договора купли-продажи права аренды на участок от 05.07.2021 г.,

установил:

ООО «Хольцпласт» в лице конкурсного управляющего Петрыкиной Натальи Васильевны обратилось в суд с иском к Малютину А.С., администрации города Твери о регистрации изменений в договоре аренды земельного участка, возникших на основании договора купли-продажи права аренды на участок от 05.07.2021 г.

В обоснование требований указано, что 18 июня 2015 года между Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области (арендодатель) и ООО «Хольцпласт» (арендатор, общество) был заключен договор аренды земельного участка № 050-з/15 (договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером №, площадью 30600 кв.м, расположенный по адресу: г. Тверь, промзона Лазурная (участок). Решением Арбитражного суда Тверской области (далее суд) по делу № А66-9583/2016 от 17.08.2017 г. ООО «ХОЛЬЦПЛАСТ» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена Петрыкина Н.В. Право аренды ООО «Хольцпласт» на участок было проинвентаризировано и выставлено на торги в соответствии с требованиями Закона о банкротстве. В газете «Коммерсантъ» № 12010261029 стр. 161/№39(7001) от 06.03.2021 опубликованы сведения о проведении торгов. Предмет торгов право аренды земельного участка №, пл. 310600 кв.м, расположенного по адресу: г. Тверь, промзона Лазурная. Результаты торгов опубликованы в газете «Коммерсантъ» № 12010275002 стр. 201/№104(7066) от 19.06.2021. Победителем признан Малютин А.С. на основании Агентского договора № 10-06/21 от 10.06.2021. 05.07.2021 между ООО «Хольцпласт» и Малютиным А.С. заключен договор купли-продажи права аренды на участок. Таким образом, с 0507.2021 арендатором является Малютин А.С., а не ответчик. При этом, уже почти год новый арендатор уклоняется (не выходит на связь) от подачи заявления в Росреестр для внесения соответствующих изменений в договор аренды, что привело ко взысканию арендной платы с бывшего арендатора – ООО «Хольцпласт», что является прямыми убытками истца. 22.04.2022 в адрес Малютина А.С. направлена претензия с требованием осуществить регистрационные действия и возместить убытки истцу, которые возникли в результате его бездействия. Однако конверт с претензией вернулся обратно за истечением срока его хранения. На телефонные звонки и электронную почту не реагирует. Правом на подачу заявления в Росреестр для регистрации изменений сведений об арендаторе в договоре аренды земельного участка № 050-з/15 на основании договора купли-продажи права аренды от 05.07.2021 обладает ответчик. Так как срок действия договора аренды установлен его сторонами свыше одного года, договор в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации. Также отмечает, что администрация г. Тверь также не предпринимает никаких мер по проведению регистрационных действий, несмотря на то, что была уведомлена о продаже права аренды и смене арендатора. Свои бездействием ответчик Малютин А.С. причинил истцу убытки в размере 779028 руб. 38 коп. Решением Арбитражного суда Тверской области от 20.04.2022 по делу А66-1285/2022 с ООО «Хольцпласт» в пользу администрации города Твери взыскано 760812,38 руб. задолженности по договору аренды №050-з/15 от 18.06.2015, в том числе 448825 руб. основного долга за период с 01.07.2021 по 31.12.2021 и 311987,38 руб. – пени за период с 01.08.2021 по 31.12.2021, а также в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 18216 руб. На указанный период право аренды уже принадлежит Малютину А.С., однако им не произведены необходимые действия по регистрации соответствующих изменений в договоре аренды. В результате чего судом по заявлению арендодателя Администрации г. Твери с бывшего арендатора ООО «Хольцпласт» взыскана арендная плата, а также расходы по госпошлине в общей сумме 779028 руб. 38 коп. Таким образом, Малютиным А.С. причинены убытки ООО «Хольцпласт» в размере 779028 руб. 38 коп. На основании изложенного, ссылаясь на п.п. 1 ч. 3 ст. 15 Закона о государственной регистрации прав, п. 2, 3 ст. 165, ч. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ, просит суд: зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним изменения в договор аренды земельного участка № 050-з/15 от 18.06.2015, заключенного между ООО «Хольцпласт» (Арендатор) и Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области (Арендодатель), возникшие на основании Договора купли-продажи права аренды на Участок от 05.07.2021, а именно замена Арендатора с ООО «Хольцпласт» на Малютина Антона Сергеевича (ИНН №); взыскать с Малютина Антона Сергеевича (ИНН №) в пользу ООО «Хольцпласт» убытки в размере 779028 рублей 38 копеек.

Представитель истца в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик Малютин А.С. в судебное заседание не явился, о его времени и месте извещался судом неоднократно по месту регистрации надлежащим образом, от получения судебной корреспонденции отказывается, об отложении слушания дела не ходатайствовал.

Представитель ответчика Администрации г. Твери в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, представил письменные пояснения по делу, в которых указал следующее. Полагает себя ненадлежащим ответчиком применительно к настоящему спору на основании нижеследующего. Действительно, решением Арбитражного суда Тверской области по делу АБ6-128572022 с ООО «Хольцпласт» взыскано 760812,38 руб. задолженности по договору аренды № 050-з/15 от 18.06.2015, в том числе 448825 руб. основного долга за период с 01.07.2021 по 31.12.2021 и 311987,38 руб. - пени за период с 01.08.2021 но 31.12.2021. С учетом того, что указанные требования возникли после возбуждения дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Хольцпласт», являлись текущими, то подлежали рассмотрению в порядке искового производства. Указанный судебный акт не обжалован, вступил в законную силу, на принудительное исполнение выданы общий исполнительный лист и лист на взыскание госпошлины. В настоящее время, задолженность перед Администрацией города Твери в размере 760 812,38 руб. ООО «Хольцпласт» не погашена. Основание исковых требований в рамках дела А66-1285/2022 – договор аренды №050-з/15, заключенный 18.06.2015 между Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области (Арендодатель) и ООО «Хольцпласт» (Арендатор). Предмет договора от 18.06.2015 №050-з/15 - земельный участок площадью 30600 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: г.Тверь, промзона Лазурная. Срок аренды участка установлен сторонами с 05.06.2015 по 04.06.2025 г. Земельный участок с кадастровым номером № относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Согласно ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, с 01.03.2015 относится к полномочиям Администрации города Твери. Согласно пункту 1.3 договора от 18.06.2015 № 050-з/15 на земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества. Участок предоставлен для целей проектирования и строительства производственно-складского комплекса (расширение производства строительных и отделочных материалов). Пунктом 4.4.2 договора аренды земельного участка № 050-з/15 от 18.06.2015 предусмотрено, что арендатор обязан в установленном порядке зарегистрировать настоящий договор, а также изменения и дополнения к нему в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 28.03.2022 Администрацией города Твери запрошена выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости на земельный участок с кадастровым номером №. Согласно сведений, полученных из данной выписки, единственным лицом, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости по договору аренды земельного участка № 050-з/15 от 18.06.2015, является ООО «Хольцпласт». Согласно п. 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Пункт 5 ст. 1 данного закона указывает, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права аренды. Договором аренды предусмотрено право арендатора передавать свои права и обязанности третьим лицам с письменного согласия арендодателя. Пунктом 3.9 договора аренды земельного участка № 050-з/15 от 18.06.2015 установлено, что при передаче третьим лицам права аренды участка обязанность по уплате арендной платы возникает у нового арендодателя с месяца, следующего за месяцем с даты регистрации перехода права аренды. Более того, тождественное условие указано в договоре купли-продажи права аренды от 05.07.2021 №16 ПА, заключенного между ООО «Хольцпласт» и Малютиным А.С. Согласно п. 3.2 договора купли-продажи «после регистрации настоящего договора в УФС Государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, Покупатель принимает на себя все права и обязанности, предусмотренные договором аренды № 050-з/15 от 18.06.2015 в пределах срока его действия». Исходя из статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или правовыми актами. Уведомление о продаже арендатором права аренды земельного участка по договору третьему лицу не было направлено арендодателю после совершения соответствующей сделки с третьим лицом (Малютиным А.С.) Соответствующие сведения были направлены ООО «Хольпласт» лишь после рассмотрения дела А66-1285/2022. При указанных обстоятельствах, в спорный период с 01.07.2021 по 31.12.2021 надлежащим ответчиком по иску о взыскании арендных платежей в отсутствие регистрации перехода прав аренды являлось ООО «Хольцпласт». В заявлении применительно к настоящему спору ООО «Хольцпласт» (3 страница заявления) указывает, что Администрация города Твери также не предпринимает никаких действий по проведению регистрационных действий. Указанный довод не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Во-первых, согласно условиям договора аренды соответствующая обязанность возложена на арендатора. Во-вторых, любое обязывающее действие о понуждении заключить договор аренды с Администрацией города Твери со стороны арендодателя будет являться незаконным, как противоречащее принципу свободы договора. Кроме того, полагает необходимым указать следующее. Малютин А.С. обращался в структурное подразделение Администрации города Твери с заявлением о замене стороны в договоре аренды земельного участка. По итогам рассмотрения такого обращения был подготовлен проект дополнительного соглашения. Однако указанный проект сторонами не подписан. Заявитель (Малютин А.С.) не предпринимает мер к получению и подписанию указанного соглашения, соответственно, и его регистрации.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Росреестра по тверской области, в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

На основании положений ст. 167 ГПК РФ настоящее гражданское дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела в совокупности, суд полагает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании ч. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из ч. 2 ст. 609 ГК РФ следует, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.п. 1 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению лица, право которого на объект недвижимости возникает (за исключением случаев, при которых в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно) или прекращается, - при государственной регистрации возникновения или прекращения соответствующего права;

Согласно п. 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Пункт 5 ст. 1 данного закона указывает, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права аренды.

Согласно ч. 2, ч. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

Из материалов дела установлено, что 18 июня 2015 года между Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области (арендодатель) и ООО «Хольцпласт» (арендатор, общество) был заключен договор аренды земельного участка № 050-з/15 (договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером №, площадью 30600 кв.м, расположенный по адресу: г. Тверь, промзона Лазурная. Срок аренды участка установлен сторонами с 05.06.2015 по 04.06.2025 г. Земельный участок с кадастровым номером № относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, с 01.03.2015 относится к полномочиям Администрации города Твери.

Согласно пункту 1.3 договора от 18.06.2015 № 050-з/15 на земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества. Участок предоставлен для целей проектирования и строительства производственно-складского комплекса (расширение производства строительных и отделочных материалов).

Пунктом 4.4.2 договора аренды земельного участка № 050-з/15 от 18.06.2015 предусмотрено, что арендатор обязан в установленном порядке зарегистрировать настоящий договор, а также изменения и дополнения к нему в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости на земельный участок с кадастровым номером № следует, что лицом, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости по договору аренды земельного участка № 050-з/15 от 18.06.2015, является ООО «Хольцпласт».

Решением Арбитражного суда Тверской области по делу № А66-9583/2016 от 17.08.2017 г. ООО «ХОЛЬЦПЛАСТ» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена Петрыкина Н.В.

Право аренды ООО «Хольцпласт» на участок было проинвентаризировано и выставлено на торги в соответствии с требованиями Закона о банкротстве. В газете «Коммерсантъ» № 12010261029 стр. 161/№39(7001) от 06.03.2021 опубликованы сведения о проведении торгов. Предмет торгов право аренды земельного участка КН: №, пл. 310600 кв.м, расположенного по адресу: г. Тверь, промзона Лазурная.

Результаты торгов опубликованы в газете «Коммерсантъ» № 12010275002 стр. 201/№104(7066) от 19.06.2021. Победителем признан Малютин А.С. на основании Агентского договора № 10-06/21 от 10.06.2021.

05.07.2021 между ООО «Хольцпласт» и Малютиным А.С. заключен договор № 16 ПА купли-продажи права аренды на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 30600 кв.м, расположенный по адресу: г. Тверь, промзона Лазурная.

Условиями указанного договора предусмотрено, что после регистрации настоящего договора в УФС Государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области Покупатель принимает на себя все права и обязанности, предусмотренные договором аренды № 050-3/15 от 18.06.2015 г. в пределах срока его действия (п. 3.1); в случае уклонения одной из сторон от заключения договора купли-продажи другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения (п. 5.1); за несоблюдение условий настоящего договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим гражданским законодательством (п. 5.2); настоящий договор действует с момента его подписания Сторонами (п. 6.1); с момента подписания настоящего договора стороны исполняют взятые на себя по настоящему договору обязательства (п. 6.2); настоящий договор действует до момента полного выполнения сторонами взятых на себя обязательств (п. 6.3); при не урегулировании в процессе переговоров спорных вопросов, споры разрешаются в судебном порядке, предусмотренном действующим законодательством (п. 8.2).

Поскольку срок действия договора аренды установлен его сторонами свыше одного года, договор в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации.

Правом на подачу заявления в Росреестр для регистрации изменений сведений об арендаторе в договоре аренды земельного участка № 050-з/15 на основании договора купли-продажи права аренды от 05.07.2021 обладает ответчик.

Исходя из условий договора № 16 ПА купли-продажи права аренды на земельный участок от 05.07.2021, Малютин А.С. с 05.07.2021 уклоняется от подачи заявления в Росреестр для внесения соответствующих изменений в договор аренды, что привело ко взысканию арендной платы с ООО «Хольцпласт».

Так, решением Арбитражного суда Тверской области от 20.04.2022 по делу А66-1285/2022 с ООО «Хольцпласт» в пользу администрации города Твери взыскано 760812,38 руб. задолженности по договору аренды №050-з/15 от 18.06.2015, в том числе 448825 руб. основного долга за период с 01.07.2021 по 31.12.2021 и 311987,38 руб. – пени за период с 01.08.2021 по 31.12.2021, а также в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 18216 руб.

22.04.2022 в адрес Малютина А.С. представителем истца направлена претензия с требованием осуществить регистрационные действия и возместить убытки истцу, которые возникли в результате его бездействия. Однако конверт с претензией вернулся обратно за истечением срока его хранения.

На основании изложенного, в силу приведенных выше норм права и условий договора, Малютин А.С. обязан был подать заявление в Росреестр для внесения соответствующих изменений в договор аренды земельного участка, однако уклонился от совершения указанного действия, в связи с чем с момента подписания договора № 16 ПА купли-продажи права аренды на земельный участок от 05.07.2021 сторонами несет ответственность за причинение истцу убытков, вызванных задержкой в совершении или регистрации сделки.

Проведение Малютиным А.С. государственной регистрации изменений в договоре аренды земельного участка в части замены арендатора в установленный срок прекратили бы обязательства истца по уплате арендных платежей по договору аренды, в связи с чем уклонение ответчика от такой регистрации повлекло причинение истцу убытков, связанных с необходимостью внесения арендной платы за заявленный период, в размере 779028 руб. 38 коп.

Факт несения истцом убытков и их размер подтверждается вступившим в законную силу решением суда.

При таких обстоятельствах иск ООО «Хольцпласт» в лице конкурсного управляющего Петрыкиной Натальи Васильевны к Малютину Антону Сергеевичу, администрации города Твери о регистрации изменений в договоре аренды земельного участка, возникших на основании договора купли-продажи права аренды на участок от 05.07.2021 г. подлежит удовлетворению.

Доводы администрации г. Твери о том, что она является ненадлежащим ответчиком по данному делу судом принимаются, однако суд отмечает, что представителем истца требований к данному ответчику не заявлено.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 293 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ООО «Хольцпласт» в лице конкурсного управляющего Петрыкиной Натальи Васильевны к Малютину Антону Сергеевичу, администрации города Твери о регистрации изменений в договоре аренды земельного участка, возникших на основании договора купли-продажи права аренды на участок от 05.07.2021 г.- удовлетворить.

Зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним изменения в договор аренды земельного участка № 050-з/15 от 18.06.2015, заключенного между ООО «Хольцпласт» (Арендатор) и Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области (Арендодатель), возникшие на основании Договора купли-продажи права аренды на Участок от 05.07.2021, а именно замена Арендатора с ООО «Хольцпласт» на Малютина Антона Сергеевича (ИНН №).

Взыскать с Малютина Антона Сергеевича в пользу ООО «Хольцпласт» убытки в размере 779028 (семьсот семьдесят девять тысяч двадцать восемь) рублей 38 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд с подачей апелляционной жалобы через Бежецкий межрайонный суд Тверской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 22 июля 2022 года.

Председательствующий В.Е. Смирнова

Дело № 2-381/2022