Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ленчукова Анатолия Михайловича к Обществу с ограниченной ответственностью "Родина" о признании возражений необоснованными, признании проекта межевания земельных участков согласованным, признании недействительным договора аренды части земельного участка, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области,

УСТАНОВИЛ:

Ленчуков А.М. обратился в Чертковский районный суд Ростовской области с иском к ООО «Родина» о признании возражений необоснованными и признании проекта межевания согласованным.

В обоснование заявленных требований указано, что он в лице своего представителя Титова С.В., как участник долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> с целью выделения земельного участка в счёт своей земельной доли обратился к кадастровому инженеру, заключил договор с ним на проведение межевых работ. 03.03.2023 года в газете «Молот» было опубликовано извещение о согласовании границ и местоположения выделяемого земельного участка. 19.01.2023 года в адрес кадастрового инженера ФИО1 поступили возражения на проект межевания относительно размера и местоположения границ земельного участка от участника общей долевой собственности ООО «Родина», которые носят голословный характер, не отражают действительного положительного дела и не соответствуют требованиям земельного законодательства. ООО «Родина» не представило доказательств того, что кадастровым инженером были допущены ошибки, которые привели к неверному формированию контура земельного участка, были допущены ошибки в вычислении координат поворотных точек, либо произошло наложение границ вновь образованного участка на границу ранее зарегистрированного участка. Довод ООО «Родина» о том, что требуется согласие арендатора на выдел земельного участка в счёт земельных долей неверен по следующим основаниям. Договор аренды земельного участка от 04 февраля 2044 года истёк 21 февраля 2021 года (с учётом дополнительного соглашения №2 от 01 февраля 2014 года), следовательно, к данному договору применяются правила предусмотренные ст.610 ГК РФ о прекращении договорных отношений. Такое уведомление в адрес общества было направлено истцом 26.01.2023 года, которое общество получило 01.02.2023 года. Следовательно по истечении трёх месяцев договор аренды между ООО «Родина» и Ленчуковым А.М. прекращается в одностороннем порядке в силу закона.

ООО «Родина» в п.3 возражений указывает, что земельный участок нарушает п.6 ст.119 ЗК РФ, ссылаясь на то, что как следует из данных спутникового снимка, земельный участок, сформированный Ленчукову А.М. имеет местоположение в середине земельного участка и соответственно, образует чересполосный земельный участок, но данное утверждение является недостоверным и преследует под собой цель в препятствии формированию земельного участка Ленчукова А.М..

Как следует из проекта межевания, пашенный участок расположен в рабочем участке №74 его центральной части. Поворотные точки н 4 и н 3 земельного, участка формируемого Ленчукову А.М., одновременно являются поворотными точками земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. Таким образом, пашенная часть земельного участка сформированная Ленчукову А.М., не является чересполосным земельным участком, а местоположение определено последовательно, методически обоснованно, с соблюдением принципа рациональности и для недопущения образования чересполосных земельных участков. Кроме того, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> имеет адрес <данные изъяты>, южная часть рабочего участка №74, центральная часть пастбищного участка №21. Что также свидетельствует, о том, что участки смежные и местоположение нового участка и ранее учтённого является последовательным.

Пастбищный участок, формируемый из пастбища №20, не входит в арендуемую часть земельного участка, что следует из приложения №2 к договору аренды части земельного участка от 04 февраля 2004 года, где на плане чертежа кадастрового плана земельного участка отсутствует переданная часть пастбищного участка №20. Что свидетельствует о том, что общество превысило свои полномочия по распоряжению земельным участком, не принадлежащим ему ни на каком праве.

В период действия договора аренды ООО «Родина» предоставляла неоднократно согласие арендатора на выдел другим участникам общей долевой собственности на земельный участок <данные изъяты> и только личная неприязнь к Ленчукову А.М. является препятствием в формировании земельного участка и получение согласия арендатора.

ООО «Родина» намерена выделить в свою собственность земельный участок в счёт земельных долей в период действующего договора аренды, такое поведение со стороны арендатора – ООО «Родина» является недобросовестным, нарушающим равенство прав сособственников, в том числе и Ленчукова А.М.. На состоявшемся 08.06.2023 года общем собрании участников ОДС представитель Ленчукова А.М. по вопросу повестки дня «Об условиях договора аренды» проголосовал против. При вышеуказанных обстоятельствах правового значения возражения арендатора по поводу отсутствия согласия арендатора у Ленчукова А.М. не имеется. Довод изложенный в п.2 возражений от имени ООО «Родина» о наличии пресечений границ земельных участков в связи с реализацией обществом выдела земельного участка не находит своего подтверждения, так как к возражениям данный проект не приложен, публикации о его согласовании не размещено в газете «Вести Чертковские» или газете «Молот». Просил суд признать возражения №2 от 19.01.2023 года от имени ООО «Родина» в адрес Ленчукова А.М. необоснованными, признать проект межевания земельных участков, подготовленный кадастровым инженером ФИО1 на имя Титова С.В. от 23.12.2022, согласованным.

В ходе судебного разбирательства Ленчуков А.М., в лице его представителя Титова С.В., увеличил исковые требования и кроме того, просил признать договор аренды части земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> от 04.02.2004 года недействительной сделкой и применить последствия недействительности в виде погашения регистрационной записи в ЕГРН об аренде, обосновав требования следующим. Пунктом 1 статьи 9 Федерального закона №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учёт земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в общей долевой собственности, законом не предусмотрена передача в аренду части земельного участка сельскохозяйственного назначения. Как следует из договора аренды части земельного участка от 2004 года в аренду передана часть земельного участка площадью 7336,4 га, которая межевание, как самостоятельный объект недвижимости не проходила, а дополнительным соглашением от 2014 года к договору аренды части земельного участка площадь определена в 6389,2 га, которая не межевалась в соответствии с требованиями ст.9 Федерального закона №101-ФЗ, тем самым сделка несмотря на государственную регистрацию права аренды в ЕГРН, является недействительной. Кроме того, ООО «Родина» заявителю арендную плату не выплачивала ни разу.

От директора ООО «Родина» Гришина Н.А. поступили письменные возражения, в которых указано, что с доводами, изложенными в дополнительных пояснениях ООО «Родина» не согласен также, как и с требованиями, изложенными в исковом заявлении по следующим основаниям. Общие правила образования земельного участка закреплены в ст.11.2 Земельного кодекса РФ, где чётко указано, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в некоторых случаях, которые не относятся к образованию земельного участка истцом.

Истец унаследовал земельную долю после умершей матери ФИО2, которая давала доверенность на имя ФИО3 на заключение договора аренды, то есть выразила свою волю на заключение договора аренды. Впоследствии, когда договор аренды продлевался на основании решения участников долевой собственности, истец ещё не зарегистрировал за собой право общей долевой собственности на земельные доли. Таким образом, правом на выделение земельного участка без согласия арендатора истец не воспользовался.

Вопрос относительно сохранения обременений на земельный участок, на который ссылается представитель истца (ст.11.8 ЗК РФ) в данном судебном деле не рассматривается, спор по данному вопросу отсутствует. ООО «Родина» ссылается на невозможность выделения земельного участка без согласия арендатора, а не на порядок сохранения обременений. В дополнение к первоначальным возражениям на исковое заявление ООО «Родина» прилагает заключение кадастрового инженера ФИО4, которая изучив проект межевания, изготовленного по заказу Титова С.В. в интересах Ленчукова А.М. и которая изготавливала проект межевания земельного участка по заказу ООО «Родина» подтверждает тот факт, что образуемый земельный участок в счёт долей, принадлежащих Ленчукову А.М. расположен не только на земельном участке, который находится в аренде у ООО «Родина», но и местоположение образуемого участка совпадает с местоположением земельного участка, образуемого по заказу ООО «Родина», куда входят более 600 земельных долей участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> и который заказывался ООО «Родина» на основании договора подряда №163 от 25.08.2022 года.

Что касается вопроса о признании договора аренды недействительным и якобы заключённым с нарушением норм законодательства, то ООО «Родина» считает, что объектами земельных отношений являются, в том числе и части земельных участков (подпункт 3 п.1 ст.6 ЗК РФ). Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не содержит запрета на заключение договора аренды части земельного участка. Как видно из материалов дела, земельный участок, прошёл кадастровый учёт (кадастровый план земельного участка приложен к договору). Арендодатели выразили своё согласие на заключение договора путём выдачи доверенностей одному лицу – ФИО3 на заключение договора аренды. В тексте договора и в приложении 3 к договору указано текстуальное описание передаваемого в аренду земельного участка, то есть договор заключён в полном соответствии с нормами законодательства, действовавшими на момент его заключения. Кроме того, и договор аренды, и соглашение о продлении договора аренды зарегистрированы органами Росреестра в установленном законом порядке, а следовательно прошли правовую экспертизу, которую осуществляют органы Росреестра при регистрации сделок.

Только лишь с 1 января 2017 года, когда вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», частью 3 ст.44 данного закона установили, что государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка учтённой в ЕГРН, или одновременно с государственным кадастровым учётом такой части.

То есть, именно закон №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступивший в силу 1.01.2017 года предусматривает постановку части земельного участка на кадастровый учёт как необходимое условие для государственной регистрации договора аренды части этого участка.

Таким образом, для передачи в аренду части земельного участка по договору, подлежащему государственной регистрации, с 1 января 2017 года её необходимо поставить на кадастровый учёт с присвоением этой части объекта учётного номера (п.8 и 43 Порядка ведения ЕГРН (приложение №1 к приказу Минэкономразвития России от 16.12.2015 года №943).

Если договор аренды не требует государственной регистрации, объект аренды может быть индивидуализирован в договоре любым образом, осуществление кадастрового учёта в этом случае не требуется.

Но, как указано выше, Федеральный закон №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступил в силу гораздо позже заключения их предприятием договора аренды, и именно он указывает обязательный кадастровый учёт части земельного участка, которому присваивается условный (не кадастровый) номер, и только лишь для осуществления государственной регистрации договора аренды, но данный факт (не постановка на кадастровый учёт) никак не влияет на недействительность договора даже с 1 января 2017 года, а влияет лишь на осуществление государственной регистрации договора аренды. И на момент заключения договора, и на сегодняшний день Земельный кодекс гласит о том, что в аренду могут быть сданы и части земельного участка, в том числе, запрета на передачу в аренду части целой вещи не существует. Поэтому доводы истца о том, что договор заключён не в соответствии с законом, опровергаются изложенными выше возражениями. Доводы представителя истца о том, что договор не является заключённым в порядке ст.607 ГК РФ, и в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, в связи с чем договор является якобы не согласованным, не соответствуют действительности по следующим основаниям.

Согласно ст.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 года №101-ФЗ, данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения. Кроме того, правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков осуществляется также ЗК РФ, ГК РФ, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ и законами субъектов РФ.

Так, в соответствии со ст.22 ЗК РФ, земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и вышеуказанным кодексом. Согласно ст.607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки, а также иные вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Статья ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 года №101-ФЗ содержит положения об аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, где указано, что в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учёт земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Таким образом, ни ЗК РФ, ни ГК РФ, ни специальный закон, регулирующий отношения, связанные с владением, пользование, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, не содержат общих правил с перечнем конкретных данных, которые необходимо указывать в отношении определённых объектов, передаваемых в аренду. Таких правил не существует.

Единственным требованием, связывающим п.3 ст.607 ГК РФ относительно данных, позволяющих определенно установить имущество, как объект аренды, является ст.26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года №122-ФЗ, действовавшим на момент заключения договора, в котором говорится, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества и в соответствии с п.2 вышеуказанной статьи, если в аренду сдаётся земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка, сдаваемого в аренду.

ООО «Родина», считает, что нормы закона относительно определения объекта аренды при заключении спорного договора аренды, вне зависимости от отсутствия в законодательстве перечня конкретных данных об объекте аренды, выполнены. Как видно из текста договора аренды (п.1.1. предмет договора) указаны какие рабочие и пастбищные участки переданы в аренду, указано местоположение земельного участка, его кадастровый номер и площадь. В приложении 3 к договору также указаны данные участки. Кроме того, к договору аренды приложен кадастровый паспорт земельного участка, который является приложением 2 вышеуказанного договора, что соответствует ст.26 ФЗ «О государственной регистрации прав и сделок с ним», в котором определено такое требование.

Таким образом, указанные данные позволяют установить имущество, переданное в аренду и выводы представителя истца о том, что договор является несогласованным, являются ошибочными. Невозможно произвольно и самостоятельно определять, какие данные об арендуемом земельном участке необходимы для установления имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды. Кроме того, п.15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренде» с изменениями, внесёнными Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 года №13, предусмотрено, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами, стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе, ссылаться на его незаключённость или недействительность.

Более того, оспариваемая сделка касается не только истца и ответчика, арендатором в данной сделке является множественность лиц, а истец лишь входит в состав арендодателя и не является самостоятельной стороной договора.

Согласно п.2 ст.166 ГК РФ, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Как видно из договора аренды, стороной договора в качестве арендодателя выступает не истец, а множественность лиц, то есть, все участники общей долевой собственности. Таким образом, ООО «Родина» считает, что истец, не являясь самостоятельной стороной договора, а являясь лишь участником арендодателя, не может единолично требовать признания договора недействительным, поскольку не является стороной договора, что является нарушением п.2 ст.166 ГК РФ, к тому же решение суда о признании сделки недействительной коснется прав и законных интересов всех участников договора, входящих в состав арендодателя. Поэтому ст.166 ГК РФ и обусловлено условие обращения с подобными требованиями стороной договора, а не одним или несколькими участниками стороны, поскольку решение суда будет затрагивать интересы всех участников, которые не хотели и не хотят признавать договор аренды недействительным.

Кроме того, в соответствии с п.2 ст.181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий её недействительности составляет один год. Договор аренды, заключён между ООО «Родина» и участниками долевой собственности 04.02.2004 года и действует уже 19 лет.

В соответствии с п.2 ст.199 ГПК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

ООО «Родина» считает, что истцом пропущен срок исковой давности для признания сделки недействительной и просит применить его.

Что касается не выплаты арендной платы Ленчукову А.М., то данное обстоятельство не является основанием для признания договора недействительным.

На основании изложенного ООО «Родина» считает и дополнительные исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению, а требование о признании договора аренды недействительным не только не обоснованным, но и заявленным с пропуском срока исковой давности. В связи с чем просят суд в удовлетворении исковых требований отказать в полном объёме, к требованию о признании договора аренды недействительным применить последствия пропуска срока исковой давности, в случае, если суд не посчитает данный срок пропущенным, отказать в удовлетворении требования за его необоснованностью.

В судебное заседание истец Ленчуков А.М. не явился, о времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом, его интересы представлял Титов С.В., действующий на основании доверенности, который поддержал заявленные требования и просил их удовлетворить, в своей речи сослался на доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО «Родина» Мартиросян Л.С., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении, обосновала свою позицию, сославшись на доводы, изложенные в письменных возражениях.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, представитель в суд не явился, о причинах неявки не сообщил, суд посчитал возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, изучив исковые требования, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что истец Ленчуков А.М. является собственником земельной доли в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером <данные изъяты>, которое приобретено им на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 17.02.2010 года, государственная регистрация права собственности осуществлена 20.12.2019, регистрационная запись <данные изъяты>.

ООО «Родина» также является участником общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> и одновременно арендатором указанного земельного участка.

Между собственниками земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> (предыдущий кадастровый номер земельного участка), действующими в лице ФИО3 и ООО «Родина» 04.02.2004 заключён договор аренды части земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя, сроком на 5 лет. Договор зарегистрирован в регистрационной службе 04.02.2004 года регистрационная запись №61-01/42-3/2004-248.

На общем собрании участников общей долевой собственности на земельный участок, состоявшемся 01.02.2014 единогласно принято решение о продлении договора аренды до 01.02.2021 года, утверждении иных условий договора аренды и избрании уполномоченного лица, 28.04.2014 произведена государственная регистрация дополнительного соглашения, регистрационная запись 61-61-48/014/2014-186.

В установленный п.5.2 договора аренды срок ни одна из сторон не уведомила другую о прекращении договорных отношений и арендатор ООО «Родина» продолжило использование части земельного участка. Таким образом, в соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ спорный договор аренды был возобновлен на неопределённый срок.

Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и сторонами не оспариваются.

Истец Ленчуков А.М. принял решение в индивидуальном порядке распорядиться своими земельными долями по своему усмотрению путём выделения земельного участка в счёт 2-х земельных долей.

Через доверенное лицо Титова С.В. он обратился к кадастровому инженеру ФИО1, заключив с ним договор на проведение межевых работ по выделению земельного участка.

Из материалов дела следует, что сторонами не оспаривалось, 23.12.2022 в газете «Вести Чертковские» №51 (13093) кадастровым инженером ФИО1 опубликовано извещение о согласовании проекта межевания выделяемого земельного участка в счёт земельных долей, принадлежащих истцу, из земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

Согласно проекту межевания от 23.01.2023 из земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> выделяется два многоконтурных земельных участка площадью 246000 кв.м (ЗУ1 площадью 204000 кв.м и ЗУ 2 площадью 42000 кв.м) в счёт двух земельных долей в праве общей долевой собственности.

В адрес кадастрового инженера 19.01.2023 от ООО «Родина», являющегося одновременно участником общей долевой собственности на земельный участок и арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, поступили письменные возражения относительно размера и местоположения земельного участка, в которых ответчик указал на отсутствие у истца письменного согласия на осуществление выдела земельного участка из арендуемого ими земельного участка, выделяемый земельный участок ООО «Родина» подготовлен к весеннему циклу сельскохозяйственных работ по севу сельхозкультур. Кроме того, с целью выражения земельных долей в простую правильную дробь для начисления собственникам земельных долей налога ООО «Родина» обратилось к кадастровому инженеру для подготовки проекта межевания земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, который изготовлен в 2022 году и будет утверждаться на общем собрании участников общей долевой собственности, при этом выделяемые Ленчуковым А.М. земельные доли и ООО «Родина» производятся на одном и том же земельном участке и выдел двух долей Ленчукова А.М. будет затрагивать не только ООО «Родина», но и интересы 305 собственников земельных долей, которые вошли в проект межевания, подготовленный по заданию ООО «Родина». Также согласно проекту межевания, подготовленному по заказу Ленчукова А.М., и данным спутникового снимка из публичной кадастровой карты, выделяемый земельный участок расположен посередине поля, его выделение, в нарушение п.6 ст.11.9 ЗК РФ приведёт к вкрапливанию, чересполосице и другим неблагоприятным последствиям, препятствующим рациональному использованию земельного участка.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском, который предполагает разрешение спора об установлении местоположения выделяемого земельного участка в соответствии с представленным межевым планом и отсутствием оснований для получения им согласия арендатора на выдел земельного участка.

Разрешая данное требование по существу суд, руководствуется следующими положениями закона. Конституцией Российской Федерации (часть 1 статьи 35) закреплено, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.

Владение, пользование и распоряжение землей осуществляются их собственниками свободно, если это не нарушает прав и законных интересов иных лиц (части 1 и 2 статьи 36 Конституции Российской Федерации).

Таким образом, в Российской Федерации гарантируется право граждан иметь в частной собственности земельные участки и свободно осуществлять реализацию данного права при условии соблюдения прав и законных интересов иных лиц.

Свободное осуществление гражданами права собственности в отношении земельных участков, в том числе обусловлено и соблюдением прав граждан, являющихся сособственниками одного и того же земельного участка, то есть соблюдением интересов участников общей долевой собственности.

Общие положения, регулирующие владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Так, согласно пункту 1 статьи 246 и пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.

В силу части 2 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Аналогичные положения содержатся и в Земельном кодексе Российской Федерации, и в Федеральном законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", которые являются специальными нормами, предусматривающими особенности и порядок образования нового земельного участка.

В частности, порядок образования земельного участка из земельного участка, находящегося в долевой собственности, предусмотрен положениями статьи 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", которая пунктом 2 данной нормы предусматривает два варианта выдела земельного участка в счёт земельной доли или земельных долей: на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путём выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4-6 указанной статьи.

В силу пунктов 4-6 данной статьи в редакции Федерального закона N 435-Ф3 от 29 декабря 2010 года, если указанное в пункте 3 этой статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счёт земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счёт земельной доли или земельных долей.

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счёт земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном статьей 13.1 вышеназванного Федерального закона.

Согласно положениям пункта 1 статьи 13.1 Федерального закона проектом межевания земельного участка или земельных участков определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счёт земельной доли или земельных долей.

Проект межевания земельного участка или земельных участков подготавливается кадастровым инженером. Заказчиком такого проекта межевания может являться любое лицо (пункт 2 данной статьи).

На основании пунктов 9-12 статьи 13.1 Федерального закона проект межевания земельного участка, утверждаемый решением собственника земельной доли или земельных долей, подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности. Предметом согласования являются размер и местоположение границ выделяемого земельного участка.

Извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определённых субъектом Российской Федерации.

В случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка в соответствии с пунктами 9-11 данной статьи от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка, проект межевания считается согласованным. Кадастровый инженер обязан составить заключение об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка.

Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счёт земельной доли или земельных долей земельного участка должны содержать фамилию, имя и отчество лица, выдвинувшего эти возражения, реквизиты документа, удостоверяющего его личность, обоснование причин его несогласия с предложенными размером и местоположением границ выделяемого земельного участка, кадастровый номер исходного земельного участка. К этим возражениям должны быть приложены копии документов, подтверждающих право лица, выдвинувшего эти возражения, на земельную долю в исходном земельном участке. Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган кадастрового учёта по месту расположения такого земельного участка. Споры о размере и местоположении границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка рассматриваются в суде (пункты 13-15 статьи 13.1 Федерального закона).

Как видно из материалов дела, истец Ленчуков А.М. принял предусмотренные законодательством меры для выдела земельного участка. Однако, в установленный срок ответчик ООО «Родина» направило свои возражения относительно размера и местоположения границ земельного участка, выделяемого из земель сельскохозяйственного назначения, указав, что ООО «Родина» письменного согласия на осуществление выдела (образования) земельных участков на арендуемом их предприятием земельном участке в счёт земельных долей, не давало ни собственнику земельных долей Ленчукову А.М., ни заказчику проекта межевания Титову С.В.. При таких обстоятельствах изначально нарушен порядок образования земельного участка (земельных участков) путём индивидуального обращения участника долевой собственности к кадастровому инженеру, подготовки проекта межевания и согласования кадастровым инженером размера и местоположения границ образуемого земельного участка в порядке, предусмотренном ст.13.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», без получения согласия арендатора земельного участка. Заказчик не имел права осуществлять образование земельных участков путём выдела земельных долей на арендуемом их предприятием земельном участке.

В соответствии с п.6 ст.11.9 ЗК РФ образование земельного участка не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ЗК, другими федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом, земельный участок, из которого осуществлён выдел, сохраняется в изменённых границах (измененный земельный участок).

Пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период, предусмотрено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях: образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемых государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд.

В силу положений п.1 ст.12 Закона об обороте сельскохозяйственных земель в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учётом особенностей, установленных этой статьей, а также ст.13 и 14 данного федерального закона.

В соответствии с пунктом 5 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счёт принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счёт земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счёт земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счёт земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется.

В Обзоре судебной практики Верховного суда РФ №3 (2017), утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ 12 июля 2017 года, указано, что по смыслу пункта 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общей собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Таким образом, в силу указанных норм права в случае образования земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения путём его выдела из исходного участка, обременённого правами аренды, необходимо обязательное письменное согласие арендатора на образование земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 5 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Исходя из буквального содержания пункта 5 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" согласие арендатора на выдел земельного участка не требуется в случае, если участник долевой собственности выразил своё несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка.

Только при соблюдении названного условия согласия арендатора на выдел земельного участка из общего массива арендуемого земельного участка не требуется.

Это единственное исключение в отношении арендуемого земельного участка, дающее право на выдел без согласия арендатора, установленное Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Во всех прочих случаях выдел осуществляется с письменного согласия арендатора согласно требованиям пункта 1 статьи 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на дату заключения договора аренды части земельного участка от 04.02.2004, а также на дату рассмотрения вопроса о продлении указанного договора аренды на общем собрании участников общей долевой собственности на земельный участок, состоявшемся 01.02.2014, Ленчуков А.М. участником долевой собственности земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> не являлся, в общем собрании участников долевой собственности участия не принимал, право собственности на земельную долю приобрёл по наследству 17.02.2010 года, регистрация которого осуществлена 17.09.2020 года. При этом, договор аренды земельного участка от 04.02.2004 подписан всеми участниками долевой собственности на земельный участок, на общем собрании участников общей долевой собственности на земельный участок, состоявшемся 01.02.2014 решение о продлении договора аренды до 01.02.2021 года принято единогласно, тем самым ни Ленчуков А.М., ни прежний собственник земельных долей, на которые приобрёл право собственности Ленчуков А.М. по наследству, не голосовали против заключения либо продления договора аренды.

Договор аренды земельного участка, из которого осуществляется выдел, является действующим. Данные обстоятельства подтверждены и не оспорены истцом и его представителем в судебном заседании. Любые изменения в данный договор, в том числе в части площади земельного участка могут быть внесены только по обоюдному согласию сторон, а удовлетворение исковых требований истца о выделе земельного участка приведёт к искажению воли большинства собственников долей земельного участка, ранее переданного в аренду, как один объект, а также нарушит права ООО «Родина» как арендатора земельного участка.

В силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определённый договором.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Таким образом, юридическая судьба земельного участка, находящегося в долевой собственности и переданного с согласия всех собственников в аренду, определена на срок аренды. Эти обстоятельства и обуславливают необходимость получения согласия арендатора при образовании земельных участков из земель, находящихся в аренде.

Такого согласия истцом Ленчуковым А.М. не получено, поскольку за ним он к арендатору не обращался, более того, получены возражения ответчика о выделении земельной доли кадастровым инженером, данные возражения поддержаны и обоснованы в суде представителем ООО «Родина».

Доводы представителя истца Титова С.В. о том, что истцом согласие арендатора на выдел не требуется, поскольку арендатор ООО «Родина» неоднократно размещал объявления в газете Вести Чертковские о проведении собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> с повесткой дня «Об условиях договора аренды» (20.01.2023, 03.03.2023, 21.04.2023), данное поведение арендатора при наличии сведений от Ленчукова А.М. о том, что он не намерен продолжать арендные отношения, свидетельствуют о том, что он имеет намерение выразить свою волю по вопросу об условиях договора аренды проголосовав против, тем самым ООО «Родина» выразило своё согласие на образование земельных участков и на состоявшемся 08.06.2023 общем собрании участников общей долевой собственности Ленчуков А.М. по вопросу повестки дня «Об условиях договора аренды» проголосовал против, суд находит необоснованными по следующим основаниям.

Во-первых, как следует из материалов дела, проект межевания выделяемого в счёт земельных долей, принадлежащих Ленчукову А.М., изготовлен 23.12.2022, объявления ООО «Родина» о проведении общего собрания участников долевой собственности публиковались после его изготовления, и указанные обстоятельства не могут приниматься при разрешении вопроса о возможности выделения земельного участка Ленчуковым А.М..

Во-вторых, общее собрание участников долевой собственности, на которое ссылается Ленчуков А.М. и на котором он голосовал по вопросу повестки дня «Об условиях договора аренды земельного участка» против, также проводилось после изготовления проекта межевания по заказу Ленчукова А.М. и после его утверждения собственником (утверждён 23.01.2023), то есть, 08.06.2023, поэтому указанное собрание правового значения при рассмотрении настоящего иска не имеет.

Кроме того, на указанном собрании вопрос о продлении, изменении договора аренды от 04.02.2004 не рассматривался, а рассматривался вопрос об утверждении проекта межевания земельного участка, выделяемого ООО «Родина» и другими участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, в перечень которых не входили земельные доли, принадлежащие Ленчукову А.М., и рассматривался вопрос об условиях договора аренды вновь образованного земельного участка, в который доли Ленчукова А.М. не входили, при этом, договор аренды земельного участка от 04.02.2004 до настоящего времени является действующим (т.1 л.д. 53-66).

Также доводы истца и его представителя о том, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> от 04.02.2004 является прекращённым в связи с тем, что истец направил ООО «Родина» извещение о прекращении договора аренды и с этого времени истёк срок 1 месяц, суд также находит необоснованными по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (пункт 3).

На основании статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежит право пользования, владения и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Материалами дела подтверждено, что договор аренды спорного земельного участка заключён 04.02.2004 сроком на 5 лет, дополнительным соглашением установлен срок договора аренды до 01.02.2021.

Из условий договора следует, что он предусматривает автоматическую пролонгацию арендных отношений при отсутствии возражений сторон на его продолжение.

Согласно положениям статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определённый договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статьи 610).

Как установлено в судебном заседании истец, в лице представителя Титова С.В., направил ООО «Родина» уведомление о прекращении в отношении него действующего договора аренды, будучи участником общей долевой собственности.

Таким образом, поскольку истец на момент обращения к ответчику с заявлением о прекращении в отношении него договора аренды земельного участка, право общей долевой собственности не утратил, вопрос о прекращении договора аренды должен быть разрешён на основании решения всех участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Однако, такого собрания участниками общей долевой собственности не проводилось и вопрос о признании договора аренды прекращенным не разрешался, как того требует закон, обратного судом не установлено и суду не представлено.

Доводы истца о том, что ООО «Родина» превысило свои полномочия по распоряжению земельным участком, не принадлежащим им ни на каком праве, так как пастбищный участок, формируемый из пастбища №20, не входит в арендуемую ООО «Родина» часть земельного участка, суд находит необоснованными, поскольку истцом производилось выделение единого земельного участка, в состав которого входят два земельных участка, на выделение которого ответчиком поданы возражения, при этом, указанные доводы истца надлежащими доказательствами в судебном заседании не подтверждены.

Разрешая требования истца о признании недействительным договор аренды земельного участка, суд приходит к следующим выводам.

Доводы представителя истца Титова С.В. о заключении договора аренды в 2004 года в нарушение ст. 607 ГК РФ, суд находит необоснованными по следующим основаниям.

Как следует из п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", ГК РФ не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только её отдельная часть.

Доводы истца о не выплате ему ответчиком арендной платы, не являются основанием для признания договора аренды земельного участка недействительным.

Таким образом, с учётом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца о признании возражений ООО «Родина» от 19.01.2023 года на проект межевания земельного участка необоснованными и признании его согласованным, признании недействительным договора аренды от 04.02.2004 года части земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, в связи с чем, суд приходит к выводу об отказе в их удовлетворении.

Кроме того, суд находит обоснованными доводы ответчика о пропуске срока исковой давности по требованиям о признании недействительными договора аренды земельного участка.

В соответствии с п.3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Согласно п.1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2 статьи 181).

В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Каких-либо причин, свидетельствующих о наличии уважительных причин для пропуска срока исковой давности, истцом суду не приведено, соответствующих доказательств не представлено. В то время, как истец приобрёл право собственности на земельные доли на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 17.02.2010 года, с этого момента истец должен был знать о заключении договора аренды на земельный участок, его условиях, обстоятельствах, которые им указаны в качестве оснований для признания договора аренды недействительным, обратился в суд с иском лишь 14.08.2023 года, то есть за пределами срока исковой давности.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что законных оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194,198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Ленчукова Анатолия Михайловича к Обществу с ограниченной ответственностью "Родина" о признании возражений от имени ООО «Родина» на проект межевания земельного участка, подготовленного кадастровым инженером ФИО1 от 23 декабря 2022 года, необоснованными и признании проекта межевания земельных участков согласованным, признании договора аренды части земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> от 04.02.2004 недействительной сделки и применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Чертковский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 26 октября 2023 года.

Председательствующий: