Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску З.Д.Ю. к закрытому акционерному обществу (далее - ЗАО) «ПП ЖБК-3», обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) «Ксиан», обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) «СК ЖБК-3», третье лицо – общество с ограниченной ответственностью «Проминстрах», о расторжении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, взыскании цены договора, процентов, убытков, компенсации морального вреда,

установил:

З.Д.Ю. обратился в суд с иском к ЗАО «ПП ЖБК-3», ООО «Ксиан», ООО «СК ЖБК-3» о расторжении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, взыскании цены договора, процентов, убытков, компенсации морального вреда, обосновывая свои требования тем, что он, на основании договора №/У665.2/17 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ним и ответчиками, является участником долевого строительства многоквартирного дома (от 9 надземных этажей и выше), в т.ч. с встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями (жилой <адрес> по генплану, блок-секция А, Б, В), расположенного по строительному адресу: <адрес>, муниципальное образование «<адрес>», <адрес>.

Однако, вышеуказанный дом до настоящего времени не построен.

Установив, что фактически строительство дома приостановлено, истец ДД.ММ.ГГГГ обратился к ответчикам с требованием о разъяснении причин приостановления строительства, также просил сообщить о времени, в течение которого планируется возобновить строительство указанного дома.

В ответ на данное обращение, ДД.ММ.ГГГГ ответчики направили в адрес истца уведомление, в котором сообщалось, что внесенные в ДД.ММ.ГГГГ гг. изменения в ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», судебный запрет на использование земельных участков предназначенных для строительства инженерной инфраструктуры для <адрес> размещения расстворно-бетонного узла, привели к сдерживанию темпов производства строительно-монтажных работ и, как следствие, к переносу сроков ввода в эксплуатацию объекта. Дом будет введен в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ. О дате передачи объекта долевого строительства истцу в данном уведомлении не сообщалось.

Кроме того, в данном уведомлении истцу предлагалось заключить соглашение о переносе сроков окончания строительства дома.

Не согласившись с переносом сроков окончания строительства на длительный срок, истец обратился с иском в суд, полагая, что права нарушены, просил расторгнуть договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №№ от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчиков в солидарном порядке в свою пользу уплаченные в счет цены договора денежные средства в размере 1415000 руб., проценты, начисленные на сумму цены договора в размере 401152 руб. 50 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, убытки в виде процентов за пользование кредитными денежными средствами в размере 39090 руб. 14 коп., компенсацию морального вреда в размере 50000 руб.

Истец З.Д.Ю. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил суд рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель истца по доверенности - ФИО1 в судебном заседании поддержал исковые требования, просил суд их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчиков ЗАО «ПП ЖБК-3», ООО «СК ЖБК-3» по доверенности – ФИО2 в судебном заседании поддержала доводы своих возражений на исковое заявление, в которых просила отказать в их удовлетворении. Указала, что ответчики ведут строительство с привлечением сторонних организаций-подрядчиков, замедление темпов строительства было вызвано также задержками в выполнении работ недобросовестными организациями-подрядчиками. Данные обстоятельства считает форс-мажорными обстоятельствами. Строительство объекта не прекращено и не приостановлено, строительство ведется, жилой <адрес> будет достроен. При исполнении договора участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ имели место обстоятельства непреодолимой силы, не позволившие ответчикам надлежаще исполнить обязательства по договору, поскольку в период исполнения договора были приняты судебные акты, обязательные к исполнению всеми участниками гражданских правоотношений, повлекшие существенные изменения условий договора от ДД.ММ.ГГГГ. Основанием к заключению спорного договора явилось в том числе Разрешение на строительство №/RU№ от ДД.ММ.ГГГГ, выданного администрацией <адрес>. Решением Арбитражного суда <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования зам.прокурора <адрес> в интересах публично-правового образования <адрес> в лице администрации муниципального образования «<адрес>» к администрации МО «<адрес>», ООО «Ксиан», ООО «Стройресурс» о признании сделок – договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 7130 кв.м, с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> в <адрес> для строительства многоэтажной жилой застройки: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, заключенный между ООО «Ксиан» и администрацией МО «<адрес>», а также соглашения об изменении разрешенного вида использования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Усть-Курдюмский тракт, поворот на <адрес> в <адрес>, недействительными. Кроме того, определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ были приняты обеспечительные меры в виде запрета ООО «Стройресурс» на совершение действий по распоряжению, изменению функционального назначения разрешенного вида, пространственных характеристик, а также строительных и иных видов работ, которые могут повлечь изменение спорных земельных участков с кадастровым номером №, площадью 2219 кв.м, а также запрета ООО «Ксиан» на совершение действий по распоряжению, изменению функционального назначения разрешенного вида пространственных характеристик, а также строительных и иных видов работ, которые могут повлечь изменение спорных земельных участков: с кадастровым номером № площадью 135 кв.м; с кадастровым номером № площадью 447 кв.м. При этом следует отметить, что земельные участки с кадастровыми номерами № и № образованы путем межевания из земельного участка №. Учитывая то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером № указан в Разрешении на строительство №/RU№ от ДД.ММ.ГГГГ, как место в пределах которого расположен или планируется расположение объекта капитального строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, Усть-Курдюмский тракт, поворот на <адрес> в <адрес>, действие указанного разрешения фактически приостановилось. Возобновить строительство объекта застройщики получили возможность только после внесения изменений в разрешение на строительство №/RU№ от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирного жилого дома по указанному выше адресу, и совершении работ по расконсервации объекта незавершенного строительства. Данные обстоятельства явились для ответчиков обстоятельствами непреодолимой силы, наступление которых сторон не могли предвидеть и предотвратить, поскольку вступившие в законную силу судебные акты Арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Представитель ответчика ООО «Ксиан» ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала, просила в иске отказать, полностью поддержав доводы представителя ответчиков ЗАО «ПП ЖБК-3», ООО «СК ЖБК-3».

Представитель третьего лица ООО «Проминстрах» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил отзыв на исковое заявление, в котором просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, также указал, что между ООО «Проминстрах» и ООО «ПП ЖБК-3» был заключен договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве №Г, который заключен на основании Правил страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, утвержденных Приказом Генерального директора ООО «Проминстрах» № от 05ДД.ММ.ГГГГ, разработанных в соответствии с ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и действующим законодательством РФ. Факт наступления страхового случая также указан в договоре страхования, выданном в отношении выгодоприобретателя З.Д.Ю. Несоблюдение застройщиком обязательства по своевременной сдаче объекта в эксплуатацию является нарушением прав участников долевого строительства, но не страховым случаем в рамках договора страхования. Учитывая, что страховой случай, предусмотренных договором страхования, не наступил, ООО «Проминстрах» не имеет оснований для произведения выплаты в отношении выгодоприобретателя З.Д.Ю.

Суд, выслушав представителя истца, представителей ответчиков, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч.1 ст.4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч.1 ст.6 Федерального закона №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом З.Д.Ю. и ответчиками ЗАО «ПП ЖБК-3», ООО «СК ЖБК-3», ООО «Ксиан» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес>/У-665.2/17, согласно которому стороны, действуя на основании ГК РФ, Федерального закона 214-ФЗ, договорились о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома (от 9 надземных этажей и выше), в т.ч. с встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями (жилой <адрес> по генплану, блок-секция А, Б, В), расположенного по строительному адресу: <адрес>, муниципальное образование «<адрес>

Согласно п.1.2 участник долевого строительства принимает обязательства в части финансирования строительства <адрес>, общей площадью 54,17 кв.м, с балконом площадью 2,73 кв.м, и балконом площадью 2,29 кв.м, расположенный на двадцатом этаже, состоящей из двух комнат, блок-секция «А», находящейся в строящемся жилом <адрес>, по строительному адресу: <адрес>, муниципальное образование «<адрес>», <адрес>

В соответствии с п.1.3 основанием для заключения договора является:

- разрешение на строительство №/RU№ от ДД.ММ.ГГГГ, выданного администрацией МО «<адрес>»;

- договор о передаче части прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, на земельный участок – категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в т.ч. с встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями, общая площадь 8360 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, Усть-Курдюмский тракт, с кадастровым номером №;

- договор № о совместной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО «ПП ЖБК-3», ООО «СК ЖБК-3», ООО «Ксиан».

Пунктом 1.5 договора установлено, что дом будет введен в эксплуатацию, и разрешение на ввод дома в эксплуатацию будет получено не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Объекты долевого строительства будут переданы участнику долевого строительства по акту приема-передачи в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.3.1 цена договора составляет 1415 000 руб.

Оплата денежных средств по договору произведена З.Д.Ю. в полном объеме, в том числе и с использованием кредитных денежных средств, предоставленных Банком ВТБ 24 (ПАО) (л.д.12-16, 20-21).

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ застройщики информировали истца о том, что дом будет введен в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ, в связи с внесением в ДД.ММ.ГГГГ. изменений в Федеральный закон 214-ФЗ, судебный запрет на использование земельных участков, предназначенных для строительства инженерной инфраструктуры для <адрес> размещения расстворно-бетонного узла, привели к сдерживанию темпов производства строительно-монтажных работ и, как следствие, к переносу сроков ввода в эксплуатацию объекта.

Данное уведомление было направлено в адрес истца.

ДД.ММ.ГГГГЗ.Д.Ю. была направлена в адрес ответчиков ЗАО «ПП ЖБК-3», ООО «СК ЖБК-3», ООО «Ксиан» претензия, содержание которой сводится к тому, что дольщик просил разъяснить причины приостановки строительства и сообщить о времени в течение которого планируется возобновить строительство жилого дома.

Указанные обращения истца были получены ответчиками.

Материалами дела подтверждается, что на претензию истца указанное выше уведомление было повторно направлено в адрес З.Д.Ю. с разъяснением причин неисполнения условий договора долевого участия в сроки, и предложением внести изменения в договор долевого участия путем подписания сторонами дополнительного соглашения.

Судом установлено, что Решением Арбитражного Суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ сделки - договор аренды № Ар-16/76/ю-0 от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 7130 кв.м, с кадастровым номером 64:48:000000:132 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, Усть-Курдюмский тракт, поворот на <адрес> в <адрес> для строительства многоэтажной жилой застройки: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, заключенный между ООО «Ксиан» и администрацией МО «<адрес>», а также соглашение об изменении разрешенного вида использования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Усть-Курдюмский тракт, поворот на <адрес> в <адрес>, признаны недействительными.

Кроме того, определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ были приняты обеспечительные меры в виде запрета ООО «Стройресурс» на совершение действий по распоряжению, изменению функционального назначения разрешенного вида, пространственных характеристик, а также строительных и иных видов работ, которые могут повлечь изменение спорных земельных участков с кадастровым номером №, площадью 2219 кв.м, а также запрета ООО «Ксиан» на совершение действий по распоряжению, изменению функционального назначения разрешенного вида пространственных характеристик, а также строительных и иных видов работ, которые могут повлечь изменение спорных земельных участков: с кадастровым номером № площадью 135 кв.м; с кадастровым номером № площадью 447 кв.м.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменения в разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ№/RU№ многоквартирного дома на земельных участках с кадастровыми номерами № и № расположенных по адресу: <адрес>, муниципальное образование «<адрес>», Усть-Курдюмский тракт, поворот на <адрес>, Усть-Курдюмский тракт, Администрацией МО «<адрес>» внесены следующие изменения в разрешение на строительство №/RU№ от ДД.ММ.ГГГГ: в разделе 3: в строке «кадастровый номер земельного участка (земельный участков), в пределах которого (которых) расположен или планируется расположение объекта капитального строительства» цифры «№» заменить цифрами «№».

Также установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами №№ образованы путем межевания из земельного участка №.

Учитывая то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером № указан в Разрешении на строительство №/RU№ от ДД.ММ.ГГГГ, как место в пределах которого расположен или планируется расположение объекта капитального строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, действие указанного разрешения фактически приостановилось.

Требования истца о расторжении договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ основаны на положениях ч.1.1 ст.9 Федерального закона №214-ФЗ. Вместе с тем, заявляя требование о расторжении договора по указанному основанию, истец должен доказать наличие оснований для расторжения, в частности, доказательства прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома.

В силу п.1 ч.1.1 ст.9 Федерального закона №214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Согласно ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Фактическим основанием заявленных требований о расторжении договора в судебном порядке является приостановление (прекращение) строительства многоквартирного жилого дома и наличие обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан истцам.

При этом по смыслу закона право требования расторжения договора долевого участия участником долевого строительства возникает у него при наличии одновременно двух условий (совокупности условий): 1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства; 2) наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Расторжение договора по указанному основанию возможно в судебном порядке при наличии совокупности вышеуказанных двух условий, при этом в ходе рассмотрения дела судом установлено и не оспаривалось представителем истца, что строительство многоквартирного дома ведется, что само по себе исключает наличие условия о прекращении или приостановлении строительства дома, а, следовательно, отсутствует вышеуказанная совокупность условий для расторжения договора по основаниям ч.1.1 ст.9 Федерального закона №214-ФЗ.

Анализ указанных конкретных обстоятельств дела, норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, надлежащая оценка представленных сторонами доказательств в силу ст.67 ГПК РФ позволяют суду прийти к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований З.Д.Ю. к ЗАО «ПП ЖБК-3», ООО «Ксиан», ООО «СК ЖБК-3», поскольку оснований для расторжения договора судом не установлено, не представлено таких оснований и стороной истца.

Не подлежат удовлетворению другие требования истца, поскольку являются производными от основного требования о расторжении договора долевого участия в строительстве.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования З.Д.Ю. к закрытому акционерному обществу «ПП ЖБК-3», обществу с ограниченной ответственностью «Ксиан», обществу с ограниченной ответственностью «СК ЖБК-3» о расторжении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, взыскании цены договора, процентов, убытков, компенсации морального вреда - оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения – ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Д.Н. Палагин