Гражданский кодекс часть 1

ООО «УК № ЖКХ» обратилось в Автозаводский районный суд <адрес> с исковым заявлением к ФИО1 об освобождении нежилого помещения №а, расположенного по адресу: <адрес>, подъезд №, взыскании расходов по уплате госпошлины в размере 6000 рублей, указав при этом на следующее.

ООО «УК № ЖКХ» осуществляет функции управляющей организации в сфере жилищно-коммунального хозяйства в многоквартирном <адрес> с 01.03.2014г. Между ООО «УК № ЖКХ» и ООО «Клин Ап» был заключен договор аренды нежилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ части нежилых помещений в подъезде №<адрес> многоквартирного жилого <адрес> соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ из договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ исключен объект по адресу: <адрес> подъезд №, <адрес>, которым пользуется ФИО1 Согласно пункту 3.2.2 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, в обязанности арендатора входит содержание помещения в соответствии с нормами технической эксплуатации, правилами пожарной безопасности и санитарными нормами. В результате проверки, проведенной отделом надзорной деятельности и профилактической работы по г.о. Тольятти управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>, было установлено, что допущено изменение (без проведения в установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности и законодательством РФ о пожарной безопасности порядке экспертизы проектной документации) предусмотренного документацией класса функциональной пожарной опасности здания, а именно: нежилое помещение, расположенное на первом этаже подъезда № переоборудовано в жилое помещение (предоставлено для проживания людей на основании договора аренды). Данное переоборудование является нарушением п. 23 «Правил противопожарного режима в РФ», утвержденных постановлением Правительства РФ от 25.04.2012г. №. 13.01.2020г. в адрес управляющей компании поступило предписание № об устранении требований пожарной безопасности, о проведении мероприятий по обеспечению пожарной безопасности на объектах защиты и по предотвращению угрозы возникновения пожара в отношении многоквартирного <адрес>. 20.01.2020г. ФИО1 было вручено уведомление о необходимости освобождения данного нежилого помещения в срок до 01.03.2020г. Однако, ответчик освободить помещение отказался, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с уточненными в ходе рассмотрения требованиями истец просит суд расторгнуть договор аренды нежилого помещения в жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ№; обязать ФИО1 освободить нежилое помещение №а, в подъезде № многоквартирного <адрес> в <адрес>; взыскать с ответчика расходы по уплате госпошлины в сумме 6000 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО4, действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика по доверенности ФИО5 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился. В обоснование возражений указал, что спорный договор аренды является ничтожным. Поскольку договор считается заключенным на неопределенный срок, не имеется оснований расторгать недействительный договор. Считает, что подлежат возврату денежные средства, оплаченные за аренду помещения. В связи с чем, истцом избран неверный способ защиты своего права. Квартира, в которой зарегистрирована ФИО1, принадлежит на праве собственности ее дочери. В данной квартире жилой площадью 31,3 кв.м. проживает дочь ответчика – ФИО6, ее супруг ФИО7 и их дети – ФИО8у., ФИО9, ФИО10 Таким образом, ФИО1 не может проживать в данной квартире физически, а проживает в спорном помещении. Ответчик имеет низкий доход и кредитные обязательства. Просит в удовлетворении требований отказать.

Представитель третьего лица ООО «Клин Ап», надлежащим образом извещенный о слушании дела, в судебное заседание не явился. Представил отзыв на исковое заявление, согласно которому полагает исковые требования подлежащими удовлетворению, просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Прокурор ФИО11 в своем заключении полагала целесообразным исковые требования удовлетворить, так как установлено, что ответчик проживает в нежилом помещении.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, по следующим основаниям.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ООО «УК № ЖКХ» осуществляет функции управляющей организации в сфере жилищно-коммунального хозяйства в МКД № по <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ на основании решения общего собрания собственников помещений, оформленного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ№.

В соответствии ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).

Управляющая организация обязана по договору управления оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность (часть 2 статьи 162 ЖК РФ).

Управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (часть 2.3 статьи 161 ЖК РФ).

Согласно п. 3.2.7 договора управления, управляющая организация имеет право распоряжаться общим имуществом (заключать договоры, совершать иные действия, связанные с распоряжением общим имуществом) с последующим распределением полученных средств на производство ремонта отдельных элементов, благоустройство и иные цели, связанные с управлением многоквартирным домом (п. ДД.ММ.ГГГГ).

Из материалов дела следует, что между ООО «УК № ЖКХ» и ООО «Клин Ап» был заключен договор аренды нежилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ части нежилых помещений в подъезде №<адрес> многоквартирного жилого <адрес>.

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ из договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ исключен объект по адресу: <адрес> подъезд №, <адрес>, которым пользуется ФИО1

Согласно пункту 3.2.2 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, в обязанности арендатора входит содержание помещения в соответствии с нормами технической эксплуатации, правилами пожарной безопасности и санитарными нормами.

В результате проверки, проведенной отделом надзорной деятельности и профилактической работы по г.о. Тольятти управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>, было установлено, что допущено изменение (без проведения в установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности и законодательством РФ о пожарной безопасности порядке экспертизы проектной документации) предусмотренного документацией класса функциональной пожарной опасности здания, а именно: нежилое помещение, расположенное на первом этаже подъезда № переоборудовано в жилое помещение (предоставлено для проживания людей на основании договора аренды).

Данное переоборудование является нарушением п. 23 «Правил противопожарного режима в РФ», утвержденных постановлением Правительства РФ от 25.04.2012г. №.

13.01.2020г. в адрес управляющей компании поступило предписание № об устранении требований пожарной безопасности, о проведении мероприятий по обеспечению пожарной безопасности на объектах защиты и по предотвращению угрозы возникновения пожара в отношении многоквартирного <адрес>.

20.01.2020г. ФИО1 вручено уведомление о необходимости освобождения данного нежилого помещения в срок до 01.03.2020г. Однако, ответчик освободить помещение отказался, что подтверждается актом от 01.03.2020г.

Из материалов дела следует, что в состав муниципальной собственности указанный многоквартирный дом (все жилые и нежилые помещения в нем) был передан на основании решения Тольяттинской городской Думы № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении перечня предприятий и имущества АО «Автоград», передаваемых в муниципальную собственность <адрес>».

С целью рационального распоряжения муниципальным имуществом, в соответствии с решением КУИ <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ указанное нежилое помещение было предоставлено в аренду предпринимателю ФИО12 по договору аренды зданий, сооружений и нежилых помещений №/а от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно актам проверки помещение использовалось по назначению - для оказания фотоуслуг населению.

Договор аренды №/а от ДД.ММ.ГГГГ с предпринимателем ФИО12 был расторгнут с ДД.ММ.ГГГГ (копии документов прилагаются).

В связи с приватизацией жилых помещений в многоквартирных домах, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, в 2007 г. жилой дом по указанному адресу исключен из реестра муниципальной собственности, одновременно в реестр включены жилые помещения. Нулевки, имеющиеся в подъездах многоквартирного дома по указанному адресу, вошли в состав мест общего пользования собственников дома.

В Программу приватизации муниципального имущества городского округа Тольятти нежилые помещения по адресу: <адрес> не включались, торги не проводились.

Сведениями о переводе указанного нежилого помещения в жилое департамент по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Тольятти не располагает.

Как следует из ответа администрации г.о. Тольятти, в соответствии с разграничением полномочий в администрации городского округа Тольятти администрация <адрес> наделена полномочиями по рассмотрению вопросов перевода жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения с июня 2012 года. Однако, в период с июня 2012 года по настоящее время в администрацию <адрес> администрации городского округа Тольятти заявление о переводе помещения по адресу: <адрес>, под. 4, в жилой фонд, не поступало.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение (нулевка) площадью 15,8 кв.м, расположенное в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, подъезд 4, в реестре муниципальной собственности городского округа Тольятти не значится.

Договор № аренды нежилого помещения в жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ действовал с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а фактически по ДД.ММ.ГГГГ.

С ДД.ММ.ГГГГ данное нежилое помещение было передано в аренду ООО «Клин Ап», в связи с чем, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ пользователю помещения №а ФИО1 плата за аренду нежилого помещения №а в многоквартирном <адрес> ООО «УК № ЖКХ» не выставлялась и пользователем не оплачивалась.

ООО «Клин Ап» является подрядной организацией ООО «УК № ЖКХ» и выполняет работы по договору на выполнение работ по содержанию придомовой территории и санитарному содержанию мест общего пользования многоквартирных домов от ДД.ММ.ГГГГ№.

Между ООО «Клин Ап» и ООО «УК № ЖКХ» заключен договор аренды нежилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ Нежилое помещение №а в многоквартирном <адрес> было включено в договор дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ и передано для производственных нужд, в том числе, хранения рабочего инвентаря.

ФИО1 является работником ООО «Клин Ап» с ДД.ММ.ГГГГ и занимает должность рабочего комплексной уборки (уборщицы помещений).

В связи с трудным материальным положением ФИО1 стала использовать спорное нежилое помещение для проживания.

При этом, как следует из выписки из поквартирной карточки, ФИО1 зарегистрирована по месту жительства у своей дочери – ФИО6, где также проживает супруг дочери – ФИО7 и их дети – ФИО8у., ФИО9, ФИО10 (л.д. 88).

Доводы ответчика о том, что плата за аренду помещения была произведена арендатором после истечения действия договора аренды, противоречит материалам дела. Действие договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ пролонгировано до ДД.ММ.ГГГГ дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.2.1.2. договора № от ДД.ММ.ГГГГ, управляющая организация имеет право досрочно расторгать договор по основаниям и в порядке, предусмотренном законом и настоящим договором.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства ФИО1 обязана освободить нежилое помещение №а в подъезде № многоквартирного <адрес> в связи с выдачей предписания об устранении требований пожарной безопасности, о проведении мероприятий по обеспечению пожарной безопасности на объектах защиты и по предотвращению угрозы возникновения пожара от ДД.ММ.ГГГГ№.

Освобождение нежилого помещения в соответствии с ч. 2 ст. 107 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" включает в себя освобождение помещения от лица, занимающего данное помещение, от его имущества, домашних животных и запрещение данному лицу пользоваться освобожденным помещением.

Доводы ответчика относительно того, что ФИО1 не может проживать в помещении, в котором она зарегистрирована, ввиду того, что ее дочь производит выплату кредита за жилое помещение по адресу: <адрес>14 и что там проживает достаточное количество человек, также не обоснованы, поскольку регистрация по месту жительства дает право на проживание и пользование помещением согласно ст. 31 ЖК РФ.

Кроме того, согласно выписки из ЕГРН, ответчику на праве собственности принадлежит земельный участок и здание, расположенные по адресу: г <адрес>, м.<адрес>, с.<адрес>, СНТ «Комсомольск-2», проезд №, участок №.

Размер ежемесячного дохода ответчика и наличие задолженности по кредитному договору перед АО «Почта Банк» также не может рассматриваться в качестве смягчающего обстоятельства для продолжения проживания в нежилом помещении.

Согласно ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды, арендатор обязан вернуть

арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормально износа или в состоянии, обусловленном договором.

Кроме того, спорное помещение является нежилым.

В соответствии со ст.15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства ).

При указанных обстоятельствах, суд полагает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в части обязания ответчика освободить спорное нежилое помещение.

Что касается требований о расторжении договора аренды нежилого помещения, то суд считает данные требований необоснованными и не подлежащими удовлетворению по выше изложенным обстоятельствам.

На основании ст.ст. 88, 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в размере 6 000 руб., подтвержденные документально.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 56, 194-199 ГПК РФ суд,

Решил:

Исковые требования ООО «УК № ЖКХ» удовлетворить частично.

Обязать ФИО2 освободить нежилое помещение №а в подъезде № многоквартирного <адрес> в <адрес>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «УК № ЖКХ» расходы по уплате госпошлины в сумме 6000 рублей.

В удовлетворении остальных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд <адрес> в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: подпись Т.М. Филиппова

№