Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента муниципального имущества администрации <адрес> к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципального имущества Администрация Волгограда обратился с иском к ответчику ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки. В обосновании заявленных исковых требований указав, что между администрацией <адрес> (арендодатель) и ООО «Иверон» заключен договор аренды земельного участка № от 22.09.2004 г. земельного участка (кадастровый №) из земель поселений, площадью 2622 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, л. Невская 16а, для эксплуатации нежилого здания на срок - сорок девять лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <адрес> и ООО «Радонеж и К» был заключен договор № присоединения к договору № аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:040022:44, площадью 2622 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для эксплуатации нежилого здания на срок - сорок девять лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год.

Между ООО «Радонеж и К» и ФИО1ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи нежилого помещения (кадастровый мер 34:34:040022:7785) площадью 153,1 кв.м, <адрес>, Невская 16а, в подвале двухэтажного здания.

Изменением от ДД.ММ.ГГГГ к Договору был уточнен состав арендаторов земельного участка, арендатором стал гражданин ФИО1 Согласно данному изменению площадь земельного участка, приходящегося на долю гражданина ФИО1, составляет с ДД.ММ.ГГГГ-188,35 кв.м, с ДД.ММ.ГГГГ-229,19 кв. м.

Однако, ответчиком ФИО1 в нарушение ст. 309 ГК РФ и условий договора аренды обязательство по внесению арендной платы должным образом не исполняется, в связи с чем, образовывалась задолженность. В связи с чем, просит суд взыскать с ответчика ФИО1 в пользу департамента муниципального имущества администрации Волгограда задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год в сумме 189136, 60 рублей и неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год в размере 82974,79 рублей, а всего 272111,39 рублей.

В судебном заседании представитель истца-департамента муниципального имущества администрации ФИО3, действующая на основании доверенности, уточнила исковые требования с учетом проведенной по делу экспертизы и просила суд взыскать с ответчика ФИО1 в пользу департамента муниципального имущества администрации Волгограда задолженность долг по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год в сумме 134 353,53 рублей и неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год в размере 57 730,92 рублей, а всего 192 084,45 рублей.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание н явился, извещен своевременно и надлежащим образом, доверил представление своих интересов по доверенности представителю ФИО4

Представитель ответчика -ФИО6, действующий на основании доверенности исковые требования признал частично в сумме долга по арендной плате 118 281 руб. 80 коп. и неустойки 38 301 руб. 41 коп., а в остальной части иска просил отказать.

В связи с тем, что настоящий спор затрагивает интересы иных лиц, являвшихся собственниками объектов недвижимости, находящихся на спорном земельном участке, судом были привлечены в качестве третьих лиц ООО «Парадиз», ООО «Омега Плюс», ООО «Юком», ФИО7

3-е лица в судебное заседание не явились, извещены своевременно и надлежащим образом, об уважительности причин неявки суд не уведомили.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащим удовлетворению частично, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. <адрес>№-ОД от ДД.ММ.ГГГГ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа – город – герой Волгоград и органами государственной власти <адрес> по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена и признании утратившими силу отдельных законов <адрес>» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городе Волгограде, за исключением земельных участков, предоставленных для строительства осуществляется Администрацией Волгограда.

Согласно Положению о департаменте муниципального имущества администрации Волгограда, утвержденному решением Волгоградской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ№ «О даче согласия администрации Волгограда на реорганизацию департамента муниципального имущества администрации Волгограда и департамента земельных ресурсов администрации Волгограда в форме присоединения департамента земельных ресурсов администрации Волгограда к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда и утверждении Положения о департаменте муниципального имущества администрации Волгограда» Департамент осуществляет полномочия собственника муниципального имущества Волгограда по управлению, владению, пользованию и распоряжению земельными участками, в том числе полномочия продавца, арендодателя.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (займодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу ч. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязать предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Волгограда (Арендодатель) и ООО «Иверон» (Арендатор) заключен договор № аренды земельного участка. По условиям договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в пользование на условиях долгосрочной аренды на 49 лет земельный участок из земель поселений, учетный №, общей площадью 2 622 кв.м, расположенный по адресу: Волгоград, <адрес>, для эксплуатации нежилого здания. На основании постановления Администрации Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ№ указанный земельный участок общей площадью 2 622 кв.м предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора - ООО «Иверон» и ООО «Радонеж и К». Площадь земельного участка для ООО «Иверон» определена 1 169 кв.м, для ООО «Радонеж и К» - 1 453 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Волгограда (Арендодатель) и ООО «Радонеж и К» (Арендатор) заключен договор № присоединения к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№. Позднее земельному участку общей площадью 2 622 кв.м присвоен кадастровый №. Срок аренды сторонами определен на 49 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (пункты 1. 1. и 2. 1. договора).

Согласно представленным выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества ответчик с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ являлся собственником части нежилого помещения здания, находящегося на указанном арендованном земельном участке;

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Следовательно, с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, новому собственнику переходит право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и у предыдущего собственника, то есть фактически с ДД.ММ.ГГГГ ответчику перешло право аренды по договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из представленных истцом документов и не оспаривается ответчиком, что в соответствии с принадлежащими ответчику правами собственности на части нежилых помещений здания доля ответчика в праве аренды на земельный участок составила с 7.08.2015г. – 188,35 кв.м., с 31.03.2016г – 229,19 кв.м.

Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что арендная плата вносится ежемесячно равным частями до 10-го числа месяца следующего за отчётным, за последний месяц года вносится не позднее 25 декабря текущего года. Согласно пункту 2.9 договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению Арендодателю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. Заключенный сторонами Договор по своей правовой природе является договором аренды и регулируется Земельным кодекса Российской Федерации, общими положениями гражданского законодательства и нормами для отдельных видов обязательств, содержащимися в главе 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с нормами статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Объект аренды находится у арендатора во временном владении и пользовании. Данные обстоятельства не оспариваются сторонами. Следовательно, у арендатора возникла встречная обязанность по внесению в установленные Договором сроки и порядке арендных платежей за пользование этим имуществом.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В рассматриваемом случае, арендуемый земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Следовательно, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, на основании которых изменяется размер арендной платы, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. В рассматриваемом случае Договор заключен в 2004 году, то есть после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (ДД.ММ.ГГГГ, Земельный кодекс Российской Федерации, статья 65), в связи с чем, при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Расчет арендной платы за период с 2015 года по март 2017 года за пользование земельным участком произведен истцом на основании постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности <адрес>», постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов <адрес>», распоряжения министерства по управлению государственным имуществом <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-р «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городе Волгограде - административном центре <адрес>», постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об установлении коэффициента индексации, применяемого при определение размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности <адрес>», а также приказа Комитета по управлению государственным имуществом <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов <адрес>», по формуле: А=КСЗУ*Кви*Кдп*Ккан*Ки, где А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев; КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка; Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка; Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов; Ки - коэффициент индексации.

Расчёт за период с апреля по декабрь 2017 года произведён истцом по формуле А=С х Р, где А – арендная плата, С – рыночная стоимость земельного участка, Р- Ключевая ставка ЦБ РФ, действующая на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

Расчёт долга за период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ произведён истцом по формуле А=С х Р х Кин, где А – арендная плата, С – рыночная стоимость земельного участка, Р- Ключевая ставка ЦБ РФ, действующая на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, Кин – коэффициент инфляции.

Расчёт годовой арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ произведён истцом по формуле А=С х Кмд х Кказ, где А – арендная плата, С – рыночная стоимость земельного участка, Кмд – коэффициент минимальной доходности земельного участка, К каз – коэффициент категории арендатора

По расчёту истца в результате ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору аренды у ответчика образовалась задолженность по уплате арендной платы 189 136 руб. 60 коп за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по взысканию части задолженности по арендной плате.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года. В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Согласно п. 2.4. договора аренды земли срок внесения арендной платы до 10 числа текущего месяца. Соответственно у истца возникли права требования:

за август 2015 года с ДД.ММ.ГГГГ., за сентябрь 2015 года с ДД.ММ.ГГГГ., за октябрь 2015 года с ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку иск предъявлен ДД.ММ.ГГГГ., то сроки исковой давности истекли по требованиям:

за август 2015 года - ДД.ММ.ГГГГ., за сентябрь 2015 года с ДД.ММ.ГГГГ., за октябрь 2015 года с ДД.ММ.ГГГГ.

Основываясь на вышеизложенных нормах права, установив, что исковое заявление поступило в суд ДД.ММ.ГГГГ, суд пришел к выводам, что истцом пропущен срок исковой давности по взысканию задолженности по арендной плате за период с августа по октябрь 2015 года, в следствие чего в этой части требования подлежат отклонению.

Проверив расчёты истца по задолженности ответчика суд, пришёл к выводу, что при расчётах задолженности по арендной плате за 2015 и 2016 годы истец применил неверную кадастровую стоимость спорного земельного участка. Согласно п.5 ст.1 федерального закона № 218-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ надлежащим доказательством существования зарегистрированного права на объект недвижимости и его характеристик является государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В соответствии со сведениями из ЕГРН и Постановлением 12-го арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по Делу № А12-42761/2016, имеющим преюдициальное значение для истца, при расчёте арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 34:34:0400022:44 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость составляет 1 рубль, а с ДД.ММ.ГГГГ - 16 424 000 рублей.

Расчёт истца по требованиям за 2018 год суд также находит не соответствующим законодательству и материалам дела, поскольку в нём истец не учёл изменение предмета аренды – площади земельного участка и применил неверную рыночную стоимость земельного участка.

При расчёте арендной платы за период с апреля 2017 года по декабрь 2018 год истец применил рыночную стоимость спорного земельного участка площадью 2662 кв.м. в сумме 10 469 646 руб. на основании отчёта об оценке по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Между тем, согласно находящихся в материалах дела выписок из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. и выписки предоставленной самим истцом с 12.01.2018г. зарегистрированная в государственном реестре недвижимости площадь земельного участка с кадастровым номером 34:34:0400022:44 составляет 1852 кв.м.

В ходе судебного заседания для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:0400022:44 и площадью 1852 кв.м. была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключения эксперта № рыночная стоимость спорного земельного участка с площадью 1852 кв.м. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 5 813 779, 88 рублей. Оценив заключения эксперта № в совокупности с другими материалами дела суд пришёл к выводу, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:0400022:44 изменилась в том числе в связи с изменением площади земельного участка до 1852 кв.м.

У суда не имеется оснований ставить под сомнение выводы эксперта, поскольку заключение экспертизы содержит полные и ясные ответы на поставленные судом вопросы, экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, методы, использованные при экспертном исследовании и сделанные на основе исследования выводы обоснованы.

Проверив контр-расчёт размера арендной платы и пеню, предоставленный ответчиком, произведённый с учётом заключения эксперта №, суд находит его верным, в связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежит задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. в сумме 118 281 руб. 80 копеек и неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. в сумме 38301,41 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Департамента муниципального имущества администрации <адрес> к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной платы и пени-удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Департамента муниципального имущества администрации <адрес> задолженность по арендной плате в размере 118 221 рубль 80 копеек и неустойку в размере 38 301 рубль 41 копейку.

В остальной части заявленных требований Департаменту муниципального имущества администрации <адрес>-отказать.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд через Дзержинский районный суд <адрес> в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: Е.Н.Говорухина