Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании прекратившим и отсутствующим права собственности на земельный участок и признании права собственности на земельный участок, встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 и ООО «Олдаир» о признании договора о передаче прав и обязанностей от 30.05.2016 ничтожной сделкой и применении последствий ничтожности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ФИО2 и ФИО3, в котором просит признать отсутствующим право собственности ФИО3 на земельный участок с КН №, площадью 546 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов, с разрешенным использованием - для эксплуатации и обслуживания нежилого здания, находящийся по адресу: <...> д. №, прекратить право собственности ФИО2 на указанный земельный участок и признать за ФИО1 право собственности на спорный земельный участок с КН №.

В обоснование иска указано, что 01.07.2012 между ФИО2 и ООО «Олдаир» заключен договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом, предметом которого является нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> д. №. Согласно п. 2.5 договора объект переходит в собственность арендатора при внесении арендатором покупной цены. 29.04.2016 арендатором была полностью выплачена покупная цена объекта недвижимого имущества. 30.05.2016 по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения с последующим выкупом ООО «Олдаир» были переданы права и обязанности арендатора ФИО1 10.08.2017 в ЕГРН в связи с полным расчетом по договору аренды нежилого помещения с последующим выкупом за ФИО1 было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, расположенное на земельном участке с КН №, площадью 546 кв.м., по адресу: <...> д. №. Пунктом 1.5 договора определено, что права на земельный участок, занятый арендуемым нежилым помещением, необходимый для его обслуживания, передаются арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования нежилым помещением. На момент заключения договора земельный участок принадлежал арендатору на праве аренды. В соответствии с п. 2.1 договора арендодатель принял на себя обязательства по выкупу земельного участка за счет средств арендатора. Во исполнение данного пункта договора 01.07.2012 арендатором было выплачено 250 000 рублей. 15.03.2013 произведена регистрация права собственности ФИО2 на земельный участок на основании договора купли-продажи земельного участка от 07.02.2013 №8. В регистрации перехода права собственности на занятый объектом недвижимости земельный участок истцу отказано в связи с тем, что в отношении земельного участка по заявлению ФИО2 в ЕГРН внесена запись о невозможности государственной регистрации перехода права без его личного участия. В ответ на письмо ФИО1 ФИО2 сообщил об отказе в обращении за регистрацией перехода права собственности на занятый объектом недвижимости земельный участок, а также указал, что на спорный земельный участок зарегистрировано право совместной собственности ФИО2 и его супруги ФИО3 По мнению истца, на спорный земельный участок не распространяется режим общего имущества супругов, поскольку земельный участок приобретён ФИО2 на основании возмездной сделки, но не на общие денежные средства супругов, а на денежные средства, предоставленные арендатором, в связи с чем право собственности ФИО3 на указанный земельный участок должно быть признано отсутствующим, а ФИО2 прекратившим, ввиду перехода права собственности к истцу на расположенное на участке нежилое помещение.

Не согласившись с исковыми требованиями, ФИО2 предъявил встречный иск к ФИО1 о признании договора «О передаче прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 01.07.2012» от 30.05.2016, заключённого между арендатором ООО «Олдаир» и новым арендатором ФИО1, в соответствии с условиями которого арендатор передал, а новый арендатор принял все права и обязанности арендатора по договору аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 01.07.2012 в отношении нежилого помещения на 1 этаже с КН №, общей площадью 345,8 кв.м., расположенного по адресу: <...> д. №, пом. №, ничтожной сделкой и применении последствий ничтожности сделки.

В порядке ст. 40 ГПК РФ к участию в деле в качестве соответчика по встречному иску привлечено ООО «Олдаир».

В обоснование встречного иска указано, что 01.07.2012 между ФИО2 и ООО «Олдаир» заключен договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом, предметом которого является нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> д. №. Фактические действия сторон по исполнению договора начали производиться с 01.07.2012, объект аренды был передан во владение ООО «Олдаир», которое начало производить платежи, предусмотренные договором. 29.04.2016 ООО «Олдаир» произвело с ФИО2 окончательный расчет в счет исполнения обязательств по выкупу объекта аренды. Таким образом, 29.04.2016 стороны договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 01.07.2012 полностью исполнили свои обязанности, действие договора было прекращено. Собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> д. №, с указанной даты стало ООО «Олдаир». Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 01.07.2012 между ФИО1 и ООО «Олдаир» заключен 30.05.2016, т.е. через месяц после окончания действия договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 01.07.2012. В договоре от 30.05.2016 ООО «Олдаир» выступало в качестве арендатора нежилого помещения, а ФИО1 в качестве нового арендатора. Однако после полного расчета с ФИО2 ООО «Олдаир» стало собственником указанного нежилого помещения и в арендных отношениях не состояло, в связи с чем ООО «Олдаир» не имело права заключать договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды, а могло заключить со ФИО1 новый договор аренды или иной договор, направленный на отчуждение нежилого помещения, чего им сделано не было. ФИО2 полагает, что договор от 30.05.2016 о передаче прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 01.07.2012 должен быть признан недействительным на основании ст. 168, ч. 2 ст. 170 ГК РФ, так как условия данного договора противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, регистрация указанного договора являлась незаконной, ввиду неисполнения регистрирующим органом обязанности по проведению правовой экспертизы документов, сделка притворна, поскольку объект аренды в пользу ФИО1 не поступал.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Его представитель и представитель соответчика ООО «Олдаир» ФИО4 уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований просила отказать, как не основанных на действующем законодательстве. Мнение ФИО2 о необходимости получения согласия арендодателя при совершении уступки основано на неверном толковании действующего законодательства. Передача прав и обязанностей по договору была совершена в полном соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ, уведомление об уступке было своевременно направлено ФИО2 Ответчиком не обосновано, каким образом совершенная сделка посягает на публичные интересы и чем при ее совершении нарушены его права. Кроме того, просила применить к встречным требованиям срок исковой давности, поскольку уведомление об уступке с приложением оспариваемого договора было своевременно направлено в адрес ФИО2 30.06.2016, получено – 09.07.2016. Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по заявленным требованиям о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей от 30.05.2016 составляет 1 год и истек 10.07.2017, с исковыми требованиями ФИО2 обратился в суд 09.11.2017, т.е. за пределами срока исковой давности.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени судебного заседания. В предыдущих судебных заседаниях и в письменных возражениях на исковое заявление указал, что заявленные ФИО1 требования по содержанию не соответствуют нормативному регулированию обстоятельств, указанных в обоснование иска, поскольку на основании данных публичной кадастровой карты в пределах земельного участка с КН № объектов недвижимости, в том числе зданий, сооружений не имеется, таким образом, объектом права, предусмотренным ст. 273 ГК РФ, нежилое помещение по адресу: <...> д. № с КН №, пом. №, не является. Субъектами права, предусмотренного нормой ст. 273 ГК РФ, являются бывший и новый собственники здания, сооружения, которыми ни ФИО1, ни ФИО2 не являются. В общей проекции на земельный участок с КН № помещение с КН № составляет 345,8/613=0,56 целой доли, а относительно всего земельного участка доля проекции помещения с КН № составляет 345,8/546*0,56=0,35 целой доли, что явно несоразмерно заявленным требованиям о передаче всего земельного участка площадью 546 кв.м. У ФИО1 отсутствует право собственности на денежные средства, выплаченные по п. 2.1 (б) договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом. Оплата цены земельного участка по договору № 8 от 07.02.2013 с КУГИ по Псковской области произведена третьим лицом ООО клуб «Спектр» на основании поручения ФИО2 в счет взаимных расчетов по выплате задолженности по оплате труда и социальных пособий ФИО3 Истцом не предоставлено доказательств того, что денежные средства, уплаченные ООО клуб «Спектр» КУГИ по Псковской области за земельный участок по поручению ФИО2 и денежные средства, полученные от ООО «Олдаир» 01.07.2012 в сумме 250000 рублей, являются одними и теме же денежными средствами. Земельный участок с КН № приобретен по возмездной сделке, заключенной 07.02.2013 с КУГИ по Псковской области в совместную собственность ФИО2 и ФИО3, до настоящего времени данная сделка не оспорена, соответственно правовых оснований для лишения участника долевой собственности ФИО3 права совместной собственности на земельный участок не имеется. Кроме того, ФИО5 пропущен срок исковой давности на признание за ним права собственности на денежные средства в сумме 250000 рублей, выплаченные по п. 2.1.б договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 01.07.2012. Также ФИО5 пропущен срок исковой давности на обращение в суд с требованиями об оспаривании права собственности ФИО3 на спорный земельный участок, поскольку о браке ФИО2 и ФИО3 истцу было известно, отчет от 31.12.2013 об исполнении обязательств по п. 2.1 (б) договора от 01.07.2012 был получен истцом 18.01.2014, следовательно, срок для обращения в суд с данными требованиями истек 19.01.2017.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте его проведения надлежащим образом, в письменном отзыве на иск просила рассмотреть дело в её отсутствие и указала, что требования истца удовлетворению не подлежат, поскольку спорный земельный участок был приобретен за совместные семейные денежные средства.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Псковской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Выслушав представителя истца и соответчика ООО «Олдаир», исследовав материалы дела, обозрев административное дело №2а-361/2018 по иску ФИО2 к Управлению Росреестра по Псковской области, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 3 ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624) заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Из материалов дела судом установлено, что ФИО2 являлся собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> д. №, с КН №, площадью 345,8 кв.м (л.д. 28 т. 1).

ФИО1 является директором ООО «Олдаир» с 09.04.2010 (л.д. 44-49, 210-217 т. 1).

15.04.2012 между ФИО2 и ООО «Олдаир» в лице директора ФИО1 заключен договор о задатке, согласно которому ООО «Олдаир» обязалось выплатить ФИО2 денежную сумму, как гарантию заключения договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> д. №, с КН №, площадью 345,8 кв.м с последующим выкупом в размере 1000000 рублей, который должен быть передан в момент подписания настоящего договора (л.д. 27 т. 2).

01.07.2012 между ФИО2 и ООО «Олдаир» заключен договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом, в соответствии с условиями которого ФИО2 передал в аренду ООО «Олдаир» нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> д. №, с КН №, площадью 345,8 кв.м. в аренду на 10 лет с 01.07.2012 по 01.07.2022. Выкупная цена объекта аренды на дату подписания договора составляла 13500000 рублей (л.д. 21-24,159-166 т.1).

Пунктом 1.5 договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 01.07.2012 предусмотрено, что права на земельный участок площадью 546 кв.м. с КН №, занятый арендуемым нежилым помещением, необходимый для его обслуживания, передаются арендатору ООО «Олдаир» одновременно с передачей прав владения и пользования нежилым помещением без составления отдельного приемо-сдаточного документа.

Согласно п.п. 2.1 (б), 2.5 договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 01.07.2012, арендодатель в течении 6 месяцев с даты договора порядком, установленным земельным законодательством РФ и Псковской области, обязан произвести необходимые действия, направленные на выкуп земельного участка, поименованного в п. 1.5 договора в собственность арендодателя. Произведенные при этом расходы арендодателя подлежат возмещению за счет средств арендатора в размере 250000 рублей. Объект переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии внесения обусловленной в п. 3.4 выкупной цены в сроки, установленные п. 3.5 договора. Стороны устанавливают, что арендатор вправе произвести ускоренную выплату выкупной цены, в том числе по частям с соответствующим перерасчетом платежей. В этом случае объект аренды переходит в собственность арендатора до истечения срока аренды.

В соответствии с п. 3.7 договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 01.07.2012 уплата производится следующим образом: 1100000 рублей передается наличными, 250000 рублей учитывается зачетом в счет ранее уплаченного аванса. Размер части ежегодно уплачиваемой наличными выкупной платы 1100000 рублей ежегодно с 01 января увеличивается на размер официально объявленной в России инфляции за прошлый год, но не менее, чем на 5%, вторая часть выкупной цены 250000 рублей индексированию не подлежит.

По акту приема-передачи от 01.07.2012 ФИО2 передал ООО «Олдаир» нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> д. №, с КН №, площадью 345,8 кв.м. (л.д. 25,167 т. 1).

Из расписки от 01.07.2012 следует, что ФИО2 от ООО «Олдаир» получено 250000 рублей по договору аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 01.07.2012 в счет исполнения п. 2.1 (б) указанного договора (л.д. 27 т. 1).

01.07.2012 в адрес директора ООО «Олдаир» ФИО1 ФИО2 направлено уведомление об исполнении арендных платежей и прочих платежей в счет возмещения затрат, предусмотренных договором аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 01.07.2012 в пользу ООО клуб «Спектр» (л.д. 16 т. 2), что арендатором исполнялось, о чем свидетельствуют счета за 2012-2013 г.г. (т. 2 л.д.17-22) и сторонами не оспаривалось.

16.01.2013 директором ООО «Олдаир» ФИО1 в адрес ФИО2 направлено уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 01.07.2012 в связи с невозможностью дальнейшего исполнения условий договора (л.д. 23 т. 2).

На уведомление о прекращении договора ФИО2 в адрес ООО «Олдаир» направил предложение об изложении п. 2.1 (б) договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 01.07.2012 в следующей редакции: «в течение 6 месяцев с даты договора порядком, установленным земельным законодательством РФ и Псковской области произвести необходимые действия, направленные на выкуп земельного участка, поименованного в п. 1.5 настоящего договора в собственность арендодателя. Произведенные при этом расходы арендодателя подлежат возмещению в счет средств арендатора в размере 250000 рублей» (л.д. 24, 25 т. 2). 21.01.2013 направлен для подписания экземпляр договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 01.07.2012 с приложением графика арендных и выкупных платежей (л.д. 26 т. 2).

Приказом Государственного комитета Псковской области по имущественным отношениям от 28.01.2013 № 46 ФИО2 была установлена цена выкупа спорного земельного участка в размере 39583 рубля 64 копейки (л.д. 74 т. 1).

07.02.2013 между Государственным комитетом Псковской области по имущественным отношениям и ФИО2 заключен договор купли-продажи № 8 земельного участка, согласно которому ГК Псковской области по имущественным отношениям обязался передать в собственность ФИО2 земельный участок с КН №, расположенный по адресу: <...> д. №, площадью 546 кв.м. (л.д. 75-76 т. 1).

08.02.2013 ФИО2 направил в ООО клуб «Спектр», генеральным директором которого являлся, поручение о перечислении в счет проведения взаимных расчетов за него в пользу КУМИ г. Пскова 39583 рублей 64 копейки (л.д. 73 т. 1, т. 2 л.д.95).

27.02.2013 ФИО2 обратился в ФГБУ «ФКП Росреестра» по Псковской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на земельный участок с КН №, расположенный по адресу: <...> д. №, площадью 546 кв.м. (л.д. 77-78 т. 1).

15.03.2013 произведена регистрация права собственности ФИО2 на земельный участок с КН №, расположенный по адресу: г. Псков, улТ., д. №, площадью 546 кв.м. (л.д. 29 т. 1).

На момент заключения договора купли-продажи № 8 земельного участка от 07.02.2013 ФИО2 состоял в браке с ФИО3 (л.д. 71 т. 1).

31.12.2013 ФИО2 в адрес ООО «Олдаир» направлен отчет об исполнении обязательств по п. 2.1 (б) договора от 01.07.2012, в котором он указывает, что произведен выкуп земельного участка, произведена регистрация его права собственности на земельный участок, в связи с чем ранее уплаченную авансом сумму 250000 рублей он принимает в полном объёме в счет оплаты исполнения своих обязательств (т. 2 л.д.30).

26.04.2016 ФИО1 посредством электронной связи сообщил ФИО2 о намерении 29.04.2016 полностью выплатить выкупную цену предмета аренды (т. 2 л.д.86).

После чего, 27.04.2016 ФИО2 обратился в ФГБУ «ФКП Росреестра» по Псковской области с заявлением о регистрации права общей совместной с супругой ФИО3 собственности на земельный участок с КН №, расположенный по адресу: <...> д. №, площадью 546 кв.м. (л.д. 77-78 т. 1).

Из расписки ФИО2 от 29.04.2016 следует, что между ФИО2 и ООО «Олдаир» произведен окончательный расчет по договору аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 01.07.2012. От арендатора получено в счет окончательного выкупа объекта аренды 6668769 рублей. В данной расписке стороны указали, что считают настоящий документ приемо-передаточным актом на помещение и земельный участок, на котором оно расположено (л.д. 26 т. 1, л.д.87,100 т. 2).

Получение в полном объёме денежных средств по договору от 01.07.2012 ФИО2, как за нежилое помещение, так и за земельный участок, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

06.05.2016 произведена регистрация права общей совместной собственности ФИО2 и ФИО3 на спорный земельный участок с КН №, расположенный по адресу: <...> д. №, площадью 546 кв.м. (л.д. 11-16 т. 1).

Согласно п. 2.3 (б) договора аренды 01.07.2012 арендатор (ООО «Олдаир») вправе передавать свои права по договору (перенаем) любому лицу с согласия арендодателя.

30.05.2016 между ООО «Олдаир» и ФИО1 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 01.07.2012, заключенному между ФИО2 и ООО «Олдаир». За передачу прав и обязанностей по договору аренды новый арендатор оплачивает арендатору компенсацию в размере 16418739 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (л.д. 30,110,149 т. 1).

О заключении указанного договора ФИО2 своевременно был уведомлен истцом, путем направления 30.06.2016 посредством почтовой связи в его адрес копии договора.

15.07.2016 ФИО1 обратился в ФГБУ «ФКП Росреестра» по Псковской области с заявлением о регистрации договора об уступке требований (переводе долга) по договору в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> д. №, с КН №, площадью 345,8 кв.м. (л.д. 150 т. 1).

26.05.2017 в адрес ФИО3 направлено уведомление о внесении изменений в ЕГРН на объект недвижимости: земельный участок с КН №, расположенный по адресу: <...> д. №, площадью 546 кв.м., на основании заявления от 24.05.2017 о невозможности государственной регистрации права без личного участия (л.д. 99 т. 1).

10.08.2017 Управлением Росреестра по Псковской области произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> с КН №, площадью 345,8 кв.м., и в ЕГРН внесена соответствующая запись о государственной регистрации № (л.д. 17-19 т. 1).

Приходя к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 суд исходит из следующего.

Согласно закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

На основании ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Для применения указанных норм не имеет значения то обстоятельство, что на момент заключения договора аренды с правом выкупа арендодатель еще не был собственником земельного участка, поскольку на дату выкупа (внесения полной выкупной цены) он стал собственником этого участка.

Согласно п. 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Аналогичная позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 за 2016 год.

Право собственности ФИО2 на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> д. №, возникло на основании соглашения б/н от 24.01.2001, заключенного с ООО ЛИВе и ООО фирма Уют, согласно которому ФИО2 принял от ООО фирма Уют право на приобретение в собственность нежилой части здания (ЦД Спектр), расположенной по адресу: <...> д. №, от ООО ЛИВе принял в собственность нежилую части здания (ЦД Спектр), расположенной по адресу: <...> д. № (л.д. 188 т. 1).

На момент приобретения нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> д. №, ФИО2 в браке с ФИО3 не состоял (л.д. 71 т. 1).

В соответствии со ст. 36 ЗК РФ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Следовательно, договор купли-продажи земельного участка с КН №, расположенного по адресу: <...> д. №, площадью 546 кв.м. от 07.02.2013 заключен ФИО2 с Государственным комитетом Псковской области по имущественным отношениям в связи с использованием исключительного права, установленного ст. 36 ЗК РФ, и во исполнение договора аренды в последующим выкупом от 01.07.2012.

31.07.2017 ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Псковской области с заявлением о регистрации права собственности (перехода права) на земельный участок с КН №, расположенный по адресу: <...> д. №, площадью 546 кв.м., вид разрешенного использования – для эксплуатации и обслуживания нежилого помещения.

10.08.2017 в адрес ФИО1 Управлением Росреестра по Псковской области направлено уведомление о возврате документов без рассмотрения в связи с наличием в ЕГРП записи о заявлении собственника данного объекта недвижимости о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на данный объект недвижимости без его личного участия (л.д. 31 т. 1).

Представитель истца ФИО4 25.08.2017 направила ФИО2 предложение о совместном обращении в регистрирующий орган с заявлением о переходе права на спорный земельный участок (т. 1 л.д.32).

Указанное предложение получено ФИО2 01.09.2017 (т. 1 л.д. 33).

Письмом от 05.09.2017 ФИО2 сообщил об отказе в совместном обращении за регистрацией перехода права собственности на земельный участок (т. 1 л.д. 34-37).

Возражая против удовлетворения требований и перехода права собственности ответчики указывают, что земельный участок приобретен за счет семейных денежных средств и является совместной собственностью супругов.

Указанные доводы суд находит несостоятельными.

В силу положений ст. 34 СК РФ и п. 1 ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

На основании п. 2 ст. 34 СК РФ общим имуществом супругов являются, в частности, приобретенные за счет общих доходов супругов недвижимые вещи и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 СК РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 4 ч. 4 п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 5 ноября 1998 г. N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дела о расторжении брака", не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования, а также вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши.

Из приведенных выше положений следует, что юридически значимым обстоятельством при решении вопроса об отнесении имущества к общей собственности супругов является то, на какие средства (личные или общие) и по каким сделкам (возмездным или безвозмездным) приобреталось имущество одним из супругов во время брака.

Как установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждается материалами дела, земельный участок ФИО2 приобретен за денежные средства, полученные от арендатора ООО «Олдаир», а не супружеские денежные средства. Доводы ответчика об обратном опровергаются не только распиской ответчика о получении 250000 рублей в счет выкупа земельного участка, но и актом сверки расчетов по договору от 01.07.2012 (т. 2 л.д.42), написание и содержание которого ФИО2 не оспаривалось, и из которого следует, что выкупная цена за земельный участок в размер 39583,64 рублей уплачены ФИО2 в КУГИ именно за счет полученных от арендатора денежных средств.

То обстоятельство, что денежные средства перечислены в КУГИ со счета ООО клуб «Спектр», где ответчик является генеральным директором, и на счет которого ООО «Олдаир» перечисляло денежные средства в счет исполнения договора аренды в силу установленных по делу обстоятельств не имеет правового значения и не влияет на иной вывод источника денежных средств.

К представленным ответчиками документам (т. 1 л.д. 95-98) о перечислении денежных средств ООО клуб «Спектр» в счет взаимных расчетов по выплате задолженности по оплате труда и социальных пособий ФИО3 суд относится критически в силу родственных отношений между ответчиками. Заявление о поручении ФИО6 ФИО2 получить за нее денежные средства или произвести безналичную оплату за него по договору купли-продажи земельного участка в КУГИ Псковской области (т. 1 л.д.98) не имеет даты и суду в подлиннике для обозрения не предоставлялось, в связи с чем не представляется возможным установить подлинность и дату написания указанного документа. Кроме того, данный документ также не подтверждает доводы ответчиков о том, что денежные средства за земельный участок были уплачены из семейного бюджета.

Таким образом, несмотря на то, что спорный земельный участок приобретен в период брака с ФИО3, на него распространяется режим личной собственности ФИО2

Помимо изложенного, суд усматривает в действиях ответчиков о регистрации совместной собственности на земельный участок после получения уведомления от арендатора о намерении произвести полную оплату выкупной цены за объект недвижимости злоупотребление правом в силу ст. 10 ГК РФ.

В п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (п.п.58,59 вышеназванного Пленума Верховного Суда РФ N 10, ВАС РФ N22 от 29.04.2010).

Таким образом, ввиду перехода к истцу права собственности на нежилое помещение и фактическое владение им вместе с земельным участком, на котором оно расположено и которое предназначено для обслуживания здания, к ФИО1, в силу приведенных правовых норм и установленных по делу обстоятельств, переходит право собственности на спорный земельный участок.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 о признании отсутствующим права собственности ФИО3 на земельный участок с КН №, площадью 546 кв.м., находящийся по адресу: <...> прекращении права собственности ФИО2 на указанный земельный участок и признании за ФИО1 права собственности на данный земельный участок заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Доводы ФИО2 о пропуске ФИО1 срока исковой давности по заявленным требованиям несостоятельны, поскольку о нарушении прав истец узнал в августе-сентябре 2017 года после получения уведомления Управления Росреестра по Псковской области о возврате без рассмотрения документов о регистрации права на земельный участок ввиду наличия ограничения (обременения) и письменного отказа ФИО2 об отказе в совместном обращении в регистрирующий орган за регистрацией перехода права собственности на земельный участок.

К требованиям о признании права (обременения) отсутствующим исковая давность не распространяется (п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

Требования о признании права собственности на денежные средства в сумме 250000 рублей ФИО1 не заявлены, в связи с чем возражения ответчика о применении к данным требованиям срока исковой давности суд не рассматривает.

Иные доводы ответчиков основаны на неверном толковании норм материального прав и не имеют существенного значения для дела.

Разрешая встречные исковые требования ФИО2 и отказывая в их удовлетворении суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в Гражданском Кодексе РФ.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу ч. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ч. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пункт 1 ст. 382 ГК РФ предусматривает, что право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно п. 2 ст. 382 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В силу ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

В силу ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Истец полагает, что договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 01.07.2012, заключенный между ООО «Олдаир» и ФИО1 30.05.2016 ничтожен, поскольку в нарушение условий договора аренды и ч. 2 ст. 615 ГК РФ отсутствовало на это его согласие и регистрирующим органом при приеме документов на регистрацию указанного договора не проведена правовая экспертиза поданных документов.

Решением Псковского городского суда от 26.02.2018 по административному делу № 2а-361/2018, вступившим в законную силу 31.05.2018, в удовлетворении исковых требований ФИО2 к Управлению Росреестра по Псковской области о признании незаконными действий, выразившихся в регистрации права собственности ФИО1 на нежилое помещение с КН №, расположенное по адресу: <...> д. №, пом. №, обязании отменить (аннулировать) запись в ЕГРН от 10.08.2017 о праве собственности ФИО1 на нежилое помещение и восстановить в ЕГРН запись о праве собственности ФИО2 на нежилое помещение отказано.

В рамках рассмотрения вышеуказанного административного дела судами первой и апелляционной инстанций дана правовая оценка необоснованным доводам истца о не проведении регистрирующим органом экспертизы документов, в связи с чем при рассмотрении настоящего спора суд повторно данные доводы в силу ст. 61 ГПК РФ не оценивает. Оснований для иной оценки указанных доводов в рамках данного спора не имеется.

Доводы о ничтожности оспариваемого договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 01.07.2012, заключенного между ООО «Олдаир» и ФИО1 30.05.2016, ввиду отсутствия согласия арендодателя ФИО2 необоснованны в силу следующего.

Судом установлено, что на момент заключения 30.05.2016 спорного договора выкупная цена предмета аренды ООО «Олдаир» была выплачена арендодателю в полном объёме 29.04.2016.

В силу ч. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Пунктом 2.5 договором аренды от 01.07.2012 было предусмотрено, что объект аренды переходит в собственность арендатора до истечения договора аренды в случае полной выплаты выкупной цены, что согласуется с ч. 1 ст. 624 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

29.04.2016 при получении ФИО2 от ООО «Олдаир» выкупной цены за предмет аренды, арендодатель одновременно передал арендатору объект аренды, о чем собственноручно сторонами указано в расписке и соответствует условиям договора и нормам права.

В силу ч.3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Таким образом, с учетом правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 5,6,8 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", условий договора аренды и положений ст.ст. 408, 425, 454,624 ГК РФ, арендные отношения между сторонами были прекращены и, по мнению суда, обязательного согласия арендодателя о передаче прав и обязанностей по договору от 01.07.2012 не требовалось. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означало, что договор аренды не прекратился.

Из пояснений представителя истца следует, что ввиду прекращения арендных отношений ФИО1 Обществом были переданы права по регистрации права собственности на предмет аренды, что и было исполнено.

В любом случае суд не усматривает нарушение прав ответчика заключением указанного договора без его согласия с учетом исполнения сторонами договора от 01.07.2012 обязательств в полном объёме.

Правовых оснований для признания сделки притворной в силу п. 2 ст. 170 ГК РФ не имеется, поскольку договор уступки прав сторонами исполнен, право собственности ФИО1 на объект недвижимости зарегистрировано и здание находится в его владении. Доказательств обратного стороной ответчика не представлено.

Ссылка о понесенных убытках вследствие уплаты налогов за объект недвижимости также не является основанием для признания договора недействительным, а в силу разъяснений, содержащихся в Постановлениях Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и от 21.12.2017 №54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» является основанием для возмещения причиненных убытков в соответствии с положениями ГК РФ.

Кроме того, последствием признания договора уступки недействительной сделки является приведение сторон в первоначальное положение и восстановление нарушенных прав.

Вместе с тем, суд не усматривает какое – либо нарушение прав ФИО2 действиями Общества и ФИО1 по заключению оспариваемого договора, и, с учетом получения ФИО2 полной суммы выкупной цены предмета аренды и регистрации на него права ФИО1, возврат имущественного права в натуре посредством удовлетворения реституционного требования невозможен.

Помимо вышеизложенного, суд соглашается с доводами стороны истца о пропуске ответчиком срока для заявления встречных требований.

ФИО2 заявлены требования о недействительности сделки от 30.05.2016 на основании ст. 168 ГК РФ в силу ее противоречия закону.

Поэтому с учетом положений ст. 168 ГК РФ данная сделка является оспоримой.

Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

ФИО1 30.06.2016 в адрес ФИО2 было направлено ценное письмо, согласно описи вложения в данном письме направлен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 01.07.2012. Данное письмо получено лично ФИО2 09.07.2016, что подтверждается почтовым уведомлением, имеющимся на л.д. 109,110 административного дела №2а-361/2018.

Следовательно, ФИО2 09.07.2016 узнал о заключении 30.05.2016 между ООО «Олдаир» и ФИО1 оспариваемого договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 01.07.2012.

С встречным иском ФИО2 обратился в суд 09.11.2017, т.е. по истечении одного года, когда ему стало известно о совершении оспариваемой сделки и наличии обстоятельств, являющихся основанием для признания ее недействительной.

Данные обстоятельства свидетельствуют о пропуске ФИО2 срока исковой давности, что в силу ч. 2 ст. 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении его требований о признании сделки недействительной по основаниям ст. 168 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При подаче иска представителем истца ФИО4, за счет денежных средств полученных от ФИО1, уплачена государственная пошлина в размере 6151 рубль 40 копеек (л.д.4 т. 1).

Учитывая принятие решения в пользу ФИО1, с ФИО2 в его пользу подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 6151 рубль 40 копеек.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности ФИО3 на земельный участок с КН №, площадью 546 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов, с разрешенным использованием -для эксплуатации и обслуживания нежилого здания, находящийся по адресу: <...> д. №.

Прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок с КН №, площадью 546 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов, с разрешенным использованием - для эксплуатации и обслуживания нежилого здания, находящийся по адресу: <...> д. №.

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок с КН №, площадью 546 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации и обслуживания нежилого здания, находящийся по адресу: <...> д. №.

Решение является основанием для внесения регистрирующим органом соответствующих изменений в ЕГРН.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 6151 (Шесть тысяч сто пятьдесят один) рубль 40 копеек.

Решение может быть обжаловано в Псковский областной суд через Псковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья О.В. Жбанова

Решение в окончательной форме изготовлено 07 августа 2018 года.