Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «СахалинДом» к ФИО о расторжении договора купли-продажи квартиры, возложении обязанности возвратить жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

26 апреля 2021 года Общество с ограниченной ответственностью «СахалинДом» (Далее ООО «СахалинДом» обратилось в Южно-Сахалинский городской суд с исковым заявлением к ФИО о расторжении договора купли-продажи квартиры, возложении обязанности возвратить жилое помещение. В обоснование исковых требований указав, что ООО «СахалинДом» заключило с ФИО договор купли-продажи квартиры от 2 марта 2018 года. Согласно условиям Договора истец обязался передать ответчику <адрес>, <адрес>,а ответчик обязалась уплатить за приобретенную квартиру денежные средства в общей сумме 9500 000 рублей, из которых 2000 000 рублей подлежали уплате за счет единовременной социальной выплаты (п.2.2.1 Договора), 204 263 рубля подлежали выплате за счет материнского капитала (п.2.2.2. Договора), 453026 рублей подлежали уплате за счет материнского капитала (п.2.2.3 Договора), 6842711 рублей подлежали уплате в срок до 31 июля 2018 года за счет собственных денежных средств ответчика ( п.2.2.4 Договора).Истец исполнил перед ответчиком свои обязательства, 2 марта 2018 года передал ответчику квартиру, о чем составлен и подписан передаточный акт.В свою очередь, ответчик не исполнил обязательство по оплате стоимости квартиры в сумме 6842711 рублей в срок до 31 июля 2018 года. Указывая, что неуплата ответчиком денежных средств по договору в сумме 6842711 за приобретенную квартиру является существенным нарушением условий договора, просит расторгнуть договор купли-продажи и возложить на ответчика обязанность возвратить квартиру.

В судебном заседании представитель истца ФИО на удовлетворении исковых требований настаивал.

Ответчик ФИО и ее представитель ФИО с исковыми требованиями не согласились.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО, пояснил, что проживает с ответчиком ФИО одной семьей ведет общее хозяйство,поддерживает брачные отношения, брак не зарегистрирован.Указал, что оказывал услуги по договору подряда, заклю-ченного <данные изъяты>», руководителем которого он является, и застройщиком ООО«СахалинДом» по благоустройству территории, восточнее санатория «<адрес>. Оплата по договору составляла 10 411 899 рублей, часть из которых по устному соглашению должны была пойти в счет взаиморасчетов между ООО «Сахалин Дом» и ФИО по оплате за приобретенную квартиру. Каких-либо письменных соглашений между сторонами не заключалось.

Выслушав участников процесса, свидетеля ФИО, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 2 марта 2018 года между ООО «СахалинДом» и ФИО заключен договор купли-продажи <адрес>

Согласно пункту 2. Стоимость объекта составила 9 500 000 рублей.

Пунктом 2.1 Договора установлен порядок оплаты стоимости объекта:

Денежные средства в размере 2000 000 рублей покупатель оплачивает продавцу за счет предоставленной единовременной социальной выплаты в размере <данные изъяты> стоимости приобретаемого жилого помещения или расходов на его строительство, при рождении третьего ребенка или последующих детей, в течение 5 дней с момента государственной регистрации права собственности ( п. 2.2.1 Договора);

Денежные средства в размере 204 263 рубля покупатель оплачивает продавцу за счет Гарантийного письма на областной материнский (семейный) капитал от 13 февраля 2017года выданного на основании решения отделения по городу Южно-Сахалинску ГКУ ЦСПСО от 10 февраля 2017 года № (справка № от 6 декабря 2017 года), не позднее 2 месяцев с момента заключения договора купли-продажи ( п. 2.2.2 Договора);

Денежные средства в размере 453 026 рублей покупатель оплачивает продавцу за счет Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал Продавцу за счет Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал № (справка о размере (оставшейся части) материнского (семейного ) капитала по состоянию на 4 декабря 2017 года, не позднее 2 месяцев с момента заключения договора купли-продажи ( п.2.2.3 Договора).

Денежные средства в размере 6 842 711 рублей покупатель обязуется уплатить продавцу за счет собственных средств, в срок не позднее 31 июля 2018 года ( п.2.2.4 Договора).

14 августа 2018 года между сторонами заключено дополнительное соглашение № к Договору купли-продажи от 2 марта 2018 года, согласно которому изменен срок оплаты денежных средств в размере 6 842 711 рублей, установлен срок до 30 ноября 2018 года.

Согласно передаточного акта от 2 марта 2018 года предмет договора – <адрес>. передана ООО «СахалинДом» ФИО

Государственная регистрация права собственности и ипотеки в силу закона произведены Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области в установленном законом порядке, о чем свидетельствуют штампы регистрации на договоре, а также подтверждается выпиской из ЕГРН.

Обращение ООО «СахалинДом» в суд с иском о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, как видно из материалов дела, вызвано неисполнением ответчиками своих обязательств по оплате имущества в полном объеме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В силу статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Из условий договора купли-продажи следует, что ответчик обязался выплатить стоимость приобретаемого недвижимого имущества не позднее 30 ноября 2018 года. Вместе с тем, из материалов дела следует, и не оспаривалось сторонами, что за приобретенную квартиру произведена оплата только частично, денежные средства в сумме 6 842 711 рублей, не оплачены.

Пунктом 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

В силу положений статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, право продавца требовать возврата неоплаченного товара по существу основано на его праве требовать расторжения договора, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Неоплата имущества в установленный договором срок признается существенным нарушением договора, которое может служить основанием для его расторжения в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон.

Суд признает, что в результате длительного неисполнения ответчиками обязательств по оплате приобретенного у истца объекта недвижимости последний с очевидностью в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку не получил в полном объеме оплату за проданное имущество. Такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчикам имущества.

12 ноября 2020 года истцом была направлена претензия об оплате оставшейся суммы по договору купли-продажи от 2 марта 2018 года в размере 6842711 рублей. Указанная претензия получена ФИО 16 ноября 2020 года.

Учитывая изложенное и принимая во внимание, что ответчиком не представлено доказательств оплаты стоимости имущества в установленный договором срок, на предложение ООО «СахалинДом» о расторжении договора ответчики ответа не дан, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования о расторжении договора являются обоснованными.

Доказательств, с достоверностью свидетельствующих об оплате задолженности по договору, в том числе и путем взаиморасчетов между сторонами и ФИО, - дополнительных соглашений к договорам, договора взаиморасчетов, иных письменных документов, подтверждающих изменение условий оплаты по договору купли-продажи квартиры путем взаиморасчетов, стороной ответчика суду не представлено.

Свидетельские показания ФИО о наличии устной договоре-нности о взаиморасчетах по договору купли-продажи, заключенному между ООО «СахалинДом» и ФИО и договору подряда, заключенному между ООО «СахалинДом» и <данные изъяты>», к таковым не относятся, а потому, не могут быть приняты в качестве доказательств по делу, в обоснование данного обстоятельства.

При этом регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателей и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (пункт 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

При этом, ипотека сохраняет свою силу, поскольку такого основания для ее прекращения, как лишение залогодержателя в последующем уже после заключения договора ипотеки права собственности на вещь, законом не предусмотрено. Вместе с тем для продавца расторжению договора купли-продажи квартиры и ее возврату наличие непогашенной ипотеки никак не препятствует ( Определение Верховного Суда от 3 февраля 2015 года №

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Расторгая договор купли-продажи суд полагает необходимым привести стороны в первоначальное положение, взыскав с ООО «СахалинДом» в пользу ФИО, выплаченные по договору купли-продажи от 2 марта 2018 года, заключенному между ООО «СахалинДом» и ФИО в <адрес>, общей площадью <данные изъяты>. в сумме 2 657 289 рублей, возложив на ФИО обязанность возвратить квартиру расположенную <адрес>

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Принимая во внимание не имущественный характер заявленных по настоящему спору исковых требований, руководствуясь положениями статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 6000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «СахалинДом» к ФИО о расторжении договора купли-продажи квартиры, возложении обязанности возвратить жилое помещение, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 2 марта 2018 года, <адрес>, заключенный между ООО «СахалинДом» и ФИО.

Привести стороны в первоначальное положение.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «СахалинДом» в пользу ФИО выплаченные по договору купли-продажи от 2 марта 2018 года, <адрес>, заключенный между ООО «СахалинДом» и ФИО, денежные средства в сумме 2 657 289 рублей.

Возложить на ФИО обязанность возвратить квартиру, расположенную по <адрес>

Взыскать с ФИО в пользу Общества с ограниченной ответственностью «СахалинДом» судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд в апелляционном порядке через Южно-Сахалинский городской суд в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Председательствующий судья Матвеева Т.П.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья Матвеева Т.П.