Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску А. к обществу с ограниченной ответственностью «Маг-Строй» о признании права собственности на незавершенный строительством объект,

у с т а н о в и л:

А. обратилась в суд к ООО «Маг-Строй» о признании права собственности на незавершенный строительством объект.

В обоснование иска истица указала, что --.--.---- г. между ООО «Ресейлер» и А. заключен договор № №-- участия в долевом строительстве.

Предварительное описание объекта долевого строительства согласно проектной документации: адрес места нахождения – РТ, ... ..., блок-секция №--, 2 этаж, общая проектная площадь --- кв.м.

Срок завершения строительства, сдача объекта ГАСН 30 сентября 2012 года, срок передачи дольщику 31 декабря 2012 года. Моментом окончания строительства жилого дома считается дата подачи в установленном порядке заявки на проведение ГАСН по вводу жилого дома в эксплуатацию.

Цена договора составляет --- рублей, оплата производится до --.--.---- г..

--.--.---- г. между ООО «Ресейлер» и А. заключен договор №-- уступки права требования.

Согласно условиям договора цедент уступил, а цессионарий Д. принял право требования по договору долевого участия в строительстве № №-- от --.--.---- г. нежилые помещения №-- на втором этаже общей проектной площадью 14,9 кв.м. в жилом доме по адресу: РТ, ... ..., блок-секция №--.

В соответствии с договором уступки ООО «Ресейлер» своевременно исполнил обязательства по оплате договора долевого участия от --.--.---- г..

Согласно договору стоимость передаваемого требования по договору уступки составляет --- рублей.

Объект приобретается за счет наличных и кредитных денежных средств цессионария, предоставляемых ОАО АКБ «БТА-Казань» (ОАО «Тимер Банк») в размере --- рублей согласно кредитному договору № №-- от --.--.---- г..

Расчеты с цедентом цессионарий осуществил в полном объеме.

Согласно договору долевого участия застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект до --.--.---- г..

В последующем, --.--.---- г. между Д. и истицей был заключен договор уступки права требования, согласно которому истица приняла право требования по договору № --- участия в долевом строительстве от --.--.---- г. с учетом договора № 1 уступки права требования от --.--.---- г., заключенного между цедентом и ООО «Маг-Строй», являющейся стороной, передающей нежилые помещения №-- на втором этаже жилого дома, общей проектной площадью 14,9 кв.м. в жилом доме по адресу: РТ, ... ..., пересечение улиц ... ..., квартал строительный №--, блок-секция №--.

Застройщиком нарушил обязательства по сроку передачи объекта строительства.

На основании изложенного, истица просит признать право собственности на незавершенный строительством объект: нежилое помещение №-- на втором этаже общей проектной площадью 14,9 кв.м. в жилом доме по адресу: РТ, ... ..., пересечение улиц ... ..., квартал строительный №--, блок-секция №--.

В судебном заседании представитель истицы исковые требования поддержал, просит иск удовлетворить.

Ответчик ООО «Маг-Строй» о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представитель в суд не явился, причина неявки суду неизвестна.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29 ноября 2016 года по делу №А65-13752/2016 ответчик – ООО «Маг-Строй» признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29 ноября 2016 года по делу №А65-13752/2016 конкурсным управляющим ООО «Маг- Строй» утвержден С.

Представитель конкурсного управляющего ООО «Маг-Строй» С. исковые требования не признает, просит в удовлетворении иска отказать, в материалах дела имеется письменный отзыв на исковое заявление.

Выслушав представителя истицы, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на обоснования своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статье 12 Гражданского Кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского Кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона РФ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 6 указанного Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Частью 1 статьи 16 Закона № 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и настоящим Федеральным законом.

В соответствии со статьей 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законом (статья 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 382 Гражданского Кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

В силу статьи 384 Гражданского Кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Согласно статье 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В судебном заседании установлено, что --.--.---- г. между ООО «Ресейлер» и ООО «Маг-Строй» был заключен договор участия в долевом строительстве № №--, по которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и(или) с привлечением других лиц построить 24-хэтажный многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными торгово-офисными помещениями, расположенные по адресу: РТ, ... ..., пересечение улиц ... ..., квартал строительный №--, блок-секция №--. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать объект долевого строительства дольщику, а дольщик обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно пункту 2.2 договора долевого участия срок завершения строительства, сдачи объекта ГАСН 30 сентября 2012 года, передача участнику долевого строительства – 31 декабря 2012 года.

Согласно пункту 3.2 договора долевого участия общая стоимость помещений является договорной – установленной соглашением сторон, рассчитанной исходя из базовой стоимости 1 квадратного метра общей площади нежилого помещения в размере №-- рублей.

Судом также установлено, что --.--.---- г. между ООО «Ресейлер» (цедент) и Д. (цессионарий) был заключен договор уступки права требования № 1, по которому цедент уступил, а цессионарий принял на себя право требования по договору долевого участия в строительстве № н-2/24/68 от --.--.---- г..

Пунктом 2.1 договора уступки права требования предусмотрено, что наряду с уступкой прав цедент передает, а цессионарий принимает на себя обязательства дольщика по договору № н-2/24/68 участия в долевом строительстве от --.--.---- г. и дополнительного соглашения № 1 от --.--.---- г. к договору.

В соответствии с пунктом 2.1.1 договора уступки прав требования цедент уступил цессионарию право требовать от должника передачи нежилых помещений №-- на втором этаже жилого дома, общей проектной площадью 14,9 кв.м. в жилом доме по адресу: РТ, ... ..., пересечение улиц ... ..., квартал строительный №--, блок-секция №--.

В соответствии с пунктом 2.1.3 договора уступки права требования стороны оценивают передаваемое право требования на нежилые помещения №-- на втором этаже жилого дома, общей проектной площадью 14,9 кв.м. в жилом доме по адресу: РТ, ... ..., пересечение улиц ... ..., квартал строительный №--, блок-секция №-- в сумме --- рублей. Цена за вышеуказанные нежилые помещения является твердой и изменению в сторону увеличения или уменьшения не подлежит.

Объект, указанный в пункте 1.1 настоящего договора, приобретается цессионарием за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых АКБ «БТА-Казань» (ОАО), согласно кредитному договору № №-- от --.--.---- г., заключенному между Д., Д. и АКБ «БТА-Казань» (ОАО).

Договор уступки права требования № 1 от --.--.---- г. зарегистрирован в Управлении Росреестра по РТ за №-- от --.--.---- г., зарегистрирована также ипотека в силу закона за №-- от --.--.---- г..

Судом установлено, что объект приобретается за счет наличных и кредитных денежных средств цессионария, предоставляемых ОАО АКБ «БТА-Казань» (ОАО «Тимер Банк») в размере --- рублей согласно кредитному договору № №-- от --.--.---- г..

--.--.---- г. между Д. (цедент) и А. (цессионарий) заключен договор уступки права требования № 1, согласно которому цедент уступил, а цессионарий принял на себя право (требование) по договору № --- участия в долевом строительстве от --.--.---- г. с учетом договора № 1 уступки права требования от --.--.---- г., заключенного между цедентом и ООО «Маг-Строй», являющейся стороной, передающей нежилые помещения №-- на втором этаже жилого дома, общей проектной площадью 14,9 кв.м. в жилом доме по адресу: РТ, ... ..., пересечение улиц ... ..., квартал строительный №--, блок-секция №--.

Таким образом, исходя из установленных судом обстоятельств, дом на пересечении ... ..., квартал строительный №--, блок-секция №-- находится в стадии строительства, разрешение на ввод в эксплуатацию не получено. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

В то же время, как установлено судом, ответчик своих обязательств по передаче истице построенных и полностью оплаченных нежилых помещений не исполнил до настоящего времени.

Поскольку возникшие между сторонами правоотношения подпадают под сферу действия Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, то надлежащим ответчиком по настоящему делу является застройщик.

Довод представителя ответчика о том, что объект недвижимости, в том числе незавершенный строительством, получает свой правовой статус только после его государственной регистрации в установленном законом порядке, регистрация объекта незавершенного строительством в виде 24-хэтажного многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными торгово-офисными помещениями не производилась, в связи с чем является неправильным признание судом права собственности истицы на нежилые помещения в объекте, который юридически не существует, основаны на неверном толковании и применении норм материального права.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

На основании п. 10 ст. 1 ГРК РФ к объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Указанные правовые нормы не связывают факт возникновения объектов недвижимого имущества под условие регистрации прав на них.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Из представленной истицей справки, выданной ООО «Вектор», многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: РТ, ... ..., пересечение ... ..., квартал строительный №--, блок-секция №--, находится в высокой степени готовности.

По состоянию на 07.11.2016 года возведены стены в количестве 26 этажей(подвал, первый этаж, второй этаж – нежилые помещения, с 3-го этажа по 23 этаж – жилые помещения), кровля – плоская мягкая, установлены оконные и дверные пластиковые стеклопакеты, возведены внутренние межквартирные и межкомнатные перегородки из кирпича и гипсокартона, выполнена стяжка пола бетонной смесью, стены оштукатурены.

По смыслу статей 209, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на долю в объекте может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, т.е. уже существующего в качестве обусловленного договором объекта недвижимого имущества, способного быть объектом права собственности.

Соответственно, юридически значимым обстоятельством, подлежащим доказыванию стороной истца по настоящему делу, является фактическое наличие индивидуально-определенного объекта строительства, то есть спорного помещения.

Истицей представлен технический паспорт спорного нежилого помещения №--, содержащий техническое описание объекта, его характеристики, имеются поэтажный план объекта и экспликация к поэтажному плану по нежилым помещениям, позволяющий суду прийти к выводу о наличии индивидуально-определенного объекта строительства в виде спорных помещений.

Таким образом, основываясь на анализе представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, дав оценку фактическим обстоятельствам дела, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных истицей исковых требований о признании права собственности на нежилые помещения, расположенные в незавершенном строительством жилом доме.

При этом суд исходит из того, что истица, надлежащим образом исполнившая свои обязательства по оплате объектов недвижимости, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика ООО «Маг-Строй», а при неисполнении обязательств последним вправе была требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права собственности.

При этом суд принимает также во внимание непредставление стороной ответчика объективных доказательств наличия реальной возможности, в том числе финансовой, завершения строительства жилого дома в разумные сроки, при том, что первоначально установленный срок завершения строительства неоднократно продлевался и нарушался, а в отношении застройщика строительства арбитражным судом возбуждено дело о банкротстве.

Согласно статьям 17 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. При этом государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Иск А. к обществу с ограниченной ответственностью «Маг-Строй» о признании права собственности на незавершенный строительством объект удовлетворить.

Признать право собственности А. на незавершенный строительством объект в виде нежилого помещения №-- на втором этаже жилого дома, общей проектной площадью 14,9 кв.м. в жилом доме по адресу: РТ, ... ..., пересечение улиц ... ..., квартал строительный №--, блок-секция №--.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Маг-Строй» в пользу А.№-- рублей в возврат государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный Суд РТ через Ново-Савиновский районный суд г.Казани в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья: Курбанова Р.Б.