Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления имущественных и земельных отношений администрации Усть-Катавского городского округа к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате и пени, возложении обязанности освободить земельный участок,

встречному иску ФИО3 к Управлению имущественных и земельных отношений администрации Усть-Катавского городского округа о признании договора аренды земельного участка ничтожным,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных и земельных отношений администрации Усть-Катавского городского округа Челябинской области (далее УИиЗО администрации УКГО) обратилось в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате за период с 21 июня 2016 года по 13 октября 2017 года в размере 181915 рублей 09 копеек, пени за просрочку внесения арендной платы в размере 104475 рублей 84 копейки, возложении обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, находящийся по адресу: <адрес> путем демонтажа строений и сооружений в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу (л.д.2-6).

В обоснование исковых требований указали, что 24 октября 2014 года между администрацией Усть-Катавского городского округа и ФИО3 заключен договор аренды № 3231 земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, для проектирования и строительства базы зимних видов спорта. Согласно п.3.2 договора аренды, арендатор обязан вносить арендную плату не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала, срок уплаты за четвертый квартал до 30 ноября текущего года. В соответствии с п.4.4.3 договора аренды, арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором аренды. Поскольку ответчик с 21 июня 2016 года по 13 октября 2017 года не вносил арендную плату, образовалась задолженность в размере 181 915 рублей 09 копеек. Согласно п.5.2 договора аренды, за нарушение сроков внесения арендной платы, арендатор выплачивает пени из расчета 0,1 % от размера не внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, в связи с чем ответчику начислена пеня за период 26 июня 2016 года по 12 октября 2017 года в размере 104475 рублей 84 копейки. Договор аренды земельного участка прекращен 13 октября 2017 года. Несмотря на это ответчик не освободил земельный участок от строений и сооружений. Ответчику неоднократно направлялись претензионные письма об оплате задолженности, и освобождении участка, мер не принято (л.д.2-5).

ФИО3 обратился в суд со встречным исковым заявлением к УИиЗО администрации УКГО в котором просит признать договор аренды земельного участка от 24 октября 2014 года №3231 ничтожным.

В обоснование заявленных требований указал, что 24 октября 2014 года с администрацией Усть-Катавского городского округа заключил договор аренды № 3231 земельного участка находящегося по адресу: <адрес> для проектирования и строительства базы зимних видов спорта. Срок действия договора с 13 октября 2014 года по 13 октября 2017 года. Согласно градостроительному плану арендуемого земельного участка, он расположен в двух зонах: зона открытые озелененные пространства и зона прибрежные защитные полосы водоохранных зон. Указанная территория не предназначена для капитального строительства. В связи, с чем договор аренды земельного участка от 24 октября 2014 года №3231 не соответствует требованиям закона, что исключает право арендодателя требовать взыскание арендной платы по договору аренды. Кроме того, он не согласен с коэффициентом, применяемым при расчете арендной платы, поскольку в ЕГРИП, его видом деятельности указана деятельность в области спорта и прочая, для такой категории сослано решения Собрания депутатов УКГО Челябинской области, установлен коэффициент КЗ-0,1 (л.д.58-60).

Определением от 20 сентября 2018 года в качестве соистца по первоначальному иску и в качестве соответчика по встречному иску привлечена администрация Усть-Катавского городского округа Челябинской области (далее администрация УКГО) (л.д.104-105).

Представитель истца УИиЗО администрации УКГО ФИО4, действующая на основании доверенности от 06 июня 2018 года (л.д.54), в судебном заседании 12 ноября 2018 года на удовлетворении заявленных требований настаивала по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Встречные исковые требования не признала, заявила ходатайство о применении срока исковой давности в отношении требований о признании договора недействительным.

В письменном отзыве на встречное исковое заявление указала, что решениями Арбитражного суда Челябинской области от 1 октября 2015 года и от 20 октября 2016 года с ФИО3 взыскивалась задолженность по арендной плате и пени. По значению коэффициентов К1 и К3 за период с 31 марта 2017 года по 31 октября 2017 года, истцом не представлено доказательств, что на земельном участке в спорный период осуществлялась деятельность не по строительству, а иная, а также что у него возникло право на применение в расчете арендных платежей иного значения КЗ. Кроме того, Арбитражным судом Челябинской области рассматривался вопрос об изменении значений коэффициентов К-1 и К-3, имеется вступившее в законную силу решение суда. ФИО3 получив градостроительный план, не принял мер к возвращению земельного участка арендодателю, не потребовал досрочного расторжения договора. Напротив арендатором активно велись строительные работы, на земельном участке возведены сборно-разборные сооружения, размещены строительные конструкции, был установлен механизм для катания на тюбингах. В связи с тем, что арендатор пользовался земельным участком у него возникла обязанность по арендной плате (л.д.100-103).

Представитель УИиЗО администрации УКГО ФИО1 также настаивала на исковых требованиях, со встречными исковыми требованиями не согласна. Поддержала доводы, указанные в письменном отзыве. Пояснила, что ФИО3 использовал земельный участок по назначению, не был согласен с размером арендной платы. Ему предлагалось для расторгнуть договор аренды, и сформировать земельный участок в одной территориальной зоне, уменьшив его размер, но он отказался

Представитель соистца администрации УКГО в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в своё отсутствие с участием его представителя ФИО2

Представитель ответчика Буяльская ИТ.В. просила отказать в удовлетворении исковых требований, ссылалась на то, что исковые требования основаны на ничтожной сделке. На удовлетворении встречного искового заявления настаивала по доводам, указанным в нем и дополнении к основанию встречного иска, ссылалась на то, что земельный участок в нарушение законодательства был сформирован в двух территориальных зонах, о чем было известно при предоставлении земельного участка в аренду ФИО3, строительство в этих зонах запрещено, поэтому земельный участок не мог быть предоставлен для проектирования и строительства.

Заслушав лиц, участвующих в деле, показания свидетеля ФИО5, специалиста ФИО6, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования УИиЗО администрации УКГО подлежат удовлетворению, встречные исковые требования ФИО3 не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Статья 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч.1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, сроки и условия внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как установлено судом, и подтверждается материалами дела, на основании постановления администрации Усть-Катавского городского округа Челябинской области от 11 августа 2014 года №866 ИП ФИО3 согласовано предварительное место размещения базы зимних видов спорта по адресу <адрес>. ИП ФИО3 разрешено проводить проектно-изыскательские работы, с соблюдением условия использования земельного участка, расположенного в водоохраной зоне р.Катав, в соответствии со ст.65 Водного кодекса РФ (л.д.84)

24 октября 2014 года между администрацией Усть-Катавского городского округа и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка № 3231, по условиям которого ФИО3 был передан земельный участок из земель населенных пунктов площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу <адрес> для проектирования и строительства базы зимних видов спорта. Срок аренды участка установлен с 13 октября 2014 года по 13 октября 2017 год, условия договора применяются к отношениям, возникшим с 13 октября 2014 года (л.д.10-11).

Участок передан в аренду по акту приема-передачи без замечаний и возражений (л.д.13). Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра 10 ноября 2014 года (л.д.20-22).

ФИО3 обратился в адрес главы Усть-Катавского городского округа с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка под строительство объекта капитального строительства спортивной базы зимних видов спорта по адресу <адрес> (л.д.79)

Постановлением администрации Усть-Катавского городского округа Челябинской области от 9 марта 2016 года №232 утвержден градостроительный план земельного участка под размещение базы зимних видов спорта№ (л.д.85).

В соответствии с градостроительным планом земельного участка под размещение базы зимних видов спорта, утвержденным постановлением администрации Усть-Катавского городского округа Челябинской области от 09 марта 2016 года №232 использование земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 10000 кв.м, по адресу <адрес> возможно под размещение временных сооружений - некапитальных сборно-разборных сооружений базы зимних видов спорта.

В соответствии с частью 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительным регламентом к следующим территориальным зонам: жилым, общественно-деловым, производственным, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационным, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов, иным территориальным зонам.

Частью 2 статьи 85 Земельного кодекса предусмотрено, что границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Согласно части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки территории города Усть-Катава, утвержденными решением Собрания депутатов Усть-Катавского городского округа от 27 февраля 2010 года №38, изменение целевого назначения земельных участков допускается, в порядке предусмотренном законодательством только в пределах градостроительных регламентов территориальной зоны.

В градостроительном плане земельного участка указано, что земельный участок расположен на территории двух зон: зона открытые озеленённые пространства и зона прибрежные защитные полосы водоохранных зон.

Вышеуказанная территория не предназначена для капитального строительства. При проектировании учесть, что ограничением земельного участка и временных строений является прибрежная защитная полоса водоохраной зоны пруда Катавский. Ввиду того, что земельный участок расположен в двух территориальных зонах требуется проведение комплекса землеустроительных и градостроительных процедур по проведению разрешенного использования земельного участка к одной территориальной зоне.

В силу ст. 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В п. 1 - 2 ст. 167 ГК РФ указано, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу части 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При этом, заявление о применении срока исковой давности является основанием к отказу в иске, если пропуск указанного срока подтвержден материалами дела.

В соответствии с частью 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Представителем истца (ответчика по встречному исковому заявлению) заявлено о пропуске срока давности.

Договор аренды заключен 24 октября 2014 года, с иском о признании договора аренды ничтожным ФИО3 обратился 15 августа 2018 года, т.е. с пропуском срока исковой давности.

Поскольку ФИО3 пропущен срок исковой давности о признании договора аренды ничтожным, то оснований для удовлетворения его исковых требований не имеется.

Оснований для отказа в удовлетворении исковых требований администрации нет, поскольку как установлено в судебном заседании ФИО7 принял земельный участок по акту-приема передачи от 24 октября 2014 года, ему достоверно было известно в момент заключения договора, что земельный участок расположен в двух территориальных зонах, что подтверждается показаниями свидетеля ФИО5. При этом ФИО3 не были приняты меры по расторжению договора аренды, его обращения в администрацию были в основном связаны с несогласием размера арендной платы. Арендатором на арендуемом земельном участке возведены сборно-разборные сооружения, размещены строительные конструкции, организована трасса для тюбинга, что не оспаривается ответчиком и его представителем. Указанное свидетельствует о том, что ФИО3 использовал земельный участок, договор аренды земельного участка реально исполнялся сторонами, арендная плата является платой за фактическое пользование предоставленным земельным участком.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях - по ценам, устанавливаемым или регулируемым уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно п.3.1 договора аренды размер арендной платы за участок составляет за период с 13 октября 2014 года по 31 декабря 2014 года 30336 рублей 26 копеек. Внесение арендной платы за последующие периоды производится в размере, рассчитанном согласно установленному на территории Усть-Катавского городского округа порядку расчета арендной платы на землю. Расчет арендной платы в приложении №1 к настоящему договору, которое является его неотъемлемой частью.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями от годового размера арендной платы в течение срока аренды земельного участка. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала, срок уплаты за четвертый квартал до 30 ноября текущего года, путем перечисления денежных средств на счет (п.3.2. договора аренды).

Согласно п.5.2 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера не внесения арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Решением Собрания депутатов Усть- Катавского городского округа Челябинской области от 23 ноября 2012 года №177для определения размера арендной платы на земельные участки на территории Усть-Катавского городского округа установлено значение коэффициента К1, учитывающего вид деятельности арендатора, осуществляемый арендатором на арендуемом земельном участке (Приложение№1) и значение коэффициента К3, учитывающего категорию арендатора (Приложение№2) (л.д.14-19).

Управлением К1 (вид деятельности арендатора) применен в размере 3 (строительство), КЗ (учитывающий категорию арендатора) в размере 1 (прочие категории арендаторов).

Согласно представленному истцом расчету суммы задолженности по арендной плате за период с 21 июня 2016 года по 13 октября 2017 года задолженность ответчика составляет 181915 рублей 09 копеек (л.д.6-7).

Расчет судом проверен и признан арифметически верным.

Истец считает, что К1 подлежит применению в размере 0,8- деятельность в области образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства, КЗ в размере 0,1- поскольку видом его деятельности в ЕГРИП значиться деятельность в области спота и прочая.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 24 марта 2017 года ИП ФИО3 отказано в удовлетворении требований о внесении изменений в п.3.1 договора аренды от 24 октября 2014 года №3231 в части установления размера арендной платы, изменив расчет, указанный в приложении №1 к договору применив К1 в размере 0,8 и К3 в размере 0,1 и обязании произвести перерасчет арендной платы за период действия договора с 24 октября 2016 года по 24 октября 2017 года (л.д.112-114).

Указанное решение вступило в законную силу и в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ имеет для суда преюдициальное значение в части обстоятельств, им установленных.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования УИиЗО администрации УКГО о взыскании задолженности по арендной плате являются обоснованными и подлежат удовлетворению, с ФИО3 в пользу УИиЗО администрации УКГО подлежит взысканию задолженность по договору аренды земельного участка №3231 от 24 октября 2014 года за период с 21 июня 2016 года по 13 октября 2017 года в размере 181915 рублей 09 копеек.

Согласно п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой.

Поскольку материалами дела подтверждено нарушение арендатором обязательств по договору аренды по своевременному и полному внесению арендной платы за пользование земельным участком, принимая во внимание, что начисление неустойки за просрочку исполнения обязательств носит характер гражданско-правовой ответственности, применяемой к допустившему нарушение должнику, суд считает требования о взыскании неустойки обоснованно, сумма неустойки, заявленная истцом к взысканию, рассчитана в соответствии с условиями договора аренды(п.5.2 Договора) в силу ст.330 ГК РФ, что подтверждается расчетом (л.д.8-9) и с учетом периода просрочки платежей является соразмерной последствиям нарушения обязательства, оснований для ее снижения не имеется, в связи с чем с ФИО3 необходимо взыскать пени за просрочку внесения арендной платы за период с 26 июня 2016 года по 12 октября 2017 года в размере 104475 рублей 84 копейки.

Постановлением администрации Усть-Катавского городского округа Челябинской области от 24 октября 2017 года №1355 договор аренды земельного участка от 24 октября 2014 года №3231 признан расторгнутым с 14 октября 2017 года (л.д.27).

На основании акта приема-передачи от 20- ноября 2011 года произведена приемка-передача земельного участка, предоставленного для проектирования и строительства базы зимних видов спорта по адресу <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. (л.д.29).

Из акта обследования земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> от 26 июля 2018 года следует, что часть земельного участка находится в границах деревянного ограждения, на территории земельного участка расположены строения и сооружения сборно-разборного характера, имеется бревенчатое сооружение, находятся линии электропередач, разбросан строительный материал (л.д.32-39).

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В ходе судебного заседания установлено, что договор аренды земельного участка от 24 октября 2014 года №3231 признан расторгнутым с 14 октября 2017 года, ФИО3 земельный участок не освободил, в связи с чем суд полагает возможным удовлетворить требование об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> путем демонтажа строений и сооружений в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в связи с чем с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в сумме 6063 рублей 91 копейки за имущественное требование и 300 рублей за требование неимущественного характера, всего 6363 рубля 91 копейку.

На основании изложенного, руководствуясь ст.14, 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ФИО3 в пользу Управления имущественных и земельных отношений администрации Усть-Катавского городского округа Челябинской области задолженность по договору аренды земельного участка от 24 октября 2014 года № 3231 за период с 21 июня 2016 года по 13 октября 2017 года в размере 181 915 рублей 09 копеек, пени за просрочку внесения арендной платы за период с 26 июня 2016 года по 12 октября 2017 года в размере 104475 рублей 84 копейки, всего 286 390 (двести восемьдесят шесть тысяч триста девяносто) рублей 93 копейки.

Обязать ФИО3 освободить земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> путем демонтажа строений и сооружений в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силы.

Взыскать с ФИО3 в доход бюджета Усть-Катавского городского округа государственную пошлину в размере 6363 рубля 91 копейку.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к Управлению имущественных и земельных отношений администрации Усть-Катавского городского округа о признании договора аренды земельного участка ничтожным - отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через Усть-Катавский городской суд.

Председательствующий: подпись Л.Ф. Писарева

Решение не вступило в законную силу.