Гражданский кодекс часть 1

Центральный районный суд г. Омска в составе председательствующей судьи Эннс Т.Н. при секретаре судебного заседания Маркиной И.В. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «СПЭК» о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, незавершенный строительством,

УСТАНОВИЛ:

Истица ФИО1 обратилась в Центральный районный суд города Омска с иском к ООО «СПЭК» о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, незавершенный строительством.

В обоснование иска указано, что 29.03.2006 года между истицей и ООО «СПЭК» заключен договор № участия в инвестировании строительства офисного комплекса по адресу: г. Омск, ЦАО. В соответствии с п.2.1 договора ООО «СПЭК» обязалось построить и передать в собственность истицы офисное помещение между компоновочными осями №, общей проектной площадью 50,57 кв.м., расположенное на 5 этаже блок № строительный номер № (согласно поэтажному плану - Приложение № к настоящему договору). Согласно п.2.1.9 договора № ООО «СПЭК» обязалось передать указанное офисное помещение в срок до 31.12.2008 года. Во исполнение п.2.2.2. договора истицей оплачены ответчику денежные средства в размере 632.125 рублей 27.04.2006 года по договору № долевого участия в инвестировании строительства от 29.03.2006 года. Факт оплаты по договору подтверждается справкой об оплате № от 27.04.2006 года. До настоящего времени ответчик не исполнил надлежащим образом свои обязательства по строительству и передаче в собственность указанного объекта недвижимого имущества. Строительство в настоящее время не ведется, сроки сдачи объекта постоянно переносятся. Выстроено только 1,5 этажа каркаса из металлоконструкций. Однако, считает, что имеет право на 0,2% долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по литера А, инвентарный номер № по следующим основаниям. В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований, в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Считает, что возникшие отношения с ответчиком регулируются законодательством о защите прав потребителей. При заключении договора преследовала цель удовлетворить личные нужды и нужды своих членов семьи, так как денежные средства на покупку офиса были получены после продажи квартиры, в которой проживала с семьей, цель приобретения офисного помещения не связана с осуществлением предпринимательской деятельности. Считает, что доля в незавершенном строительстве офисного комплекса индивидуально определена договором долевого участия в инвестировании и представляет собой объект незавершенного строительства: расположенное на 5 этаже, блок №, строительный номер № (согласно поэтажному плану - Приложение № к настоящему договору). Законодательство связывает правовой режим недвижимого имущества исключительно с актом государственной регистрации прав на это имущество, для чего в регистрирующий орган необходимо предоставить соответствующие документы. Право собственности у истицы на офисное помещение, как незавершенный строительством объект, не зарегистрировано. Во внесудебном порядке произвести государственную регистрацию права собственности на помещение, как незавершенный строительством объект, лишена возможности по независящим от нее причинам. Документы, которые необходимо предоставить для государственной регистрации, у истицы отсутствуют. При отсутствии государственной регистрации права собственности истца на незавершенный строительством объект, имеют место риски отчуждения спорного объекта ответчиком, обращения на него взыскания кредиторами ответчика, угроза нарушения законных прав истца на указанную недвижимость. Согласно ст.12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания права. При таких обстоятельствах, считает, что за ней может быть признано право собственности на объект незавершенного строительства: офисное помещение между компоновочными осями №, общей проектной площадью 50,57 кв.м., расположенное на 5 этаже блок № строительный номер № (согласно поэтажному плану - Приложение № к настоящему договору).

Просит признать право собственности на объект незавершенного строительства - офисное помещение между компоновочными осями №, общей проектной площадью 50,57 кв.м., расположенное на 5 этаже блок № строительный номер № (согласно поэтажному плану - Приложение № к настоящему договору), расходы по уплате государственной пошлины возложить на ответчика.

При рассмотрении гражданского дела по существу истица уточнила заявленные исковые требования. Просила признать право собственности на 5057/2542990 долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - офисный комплекс, площадью застройки 2669,5 кв.м., степень готовности объекта - 5%, инвентарный номер №, литера А, адрес (месторасположения): город Омск, , что соответствует следующим офисным помещениям, подлежащим передаче ФИО1 по договору № о долевом участии в инвестировании строительства офисного комплекса по г. Омска между ООО «Сибирская Промышленно-Энергетическая Компания» и ФИО1 от 29.03.2006 года после завершения строительства и ввода в эксплуатацию офисного комплекса: - офисное помещение между компоновочными осями №, общей проектной площадью 50,57 кв.м., строительный номер №, расположенное на 5 этаже блока №.

В судебном заседании истица ФИО1, надлежащим образом уведомленная о дате и времени рассмотрения гражданского дела, участия не принимала. В письменном заявлении просила рассмотреть гражданское дело без ее участия. Исковые требования поддерживает в полном объеме. Считает, что требования должны быть удовлетворены, чтобы она смогла защитить и реализовать свои права как добросовестный потребитель. По данному ответчику ведется процедура банкротства, вложила в объект последние деньги от продажи семейной квартиры.

Представитель ответчика ООО «СПЭК», временный управляющий ООО «СПЭК» ФИО2, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, надлежащим образом уведомленные о дате и времени рассмотрения гражданского дела, в судебное заседание не явились.

Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214 - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Закон о долевом участии) действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона. Вышеназванный Федеральный закон вступил в силу с 01.03.2005 года.

Как следует из материалов гражданского дела (л.д.5-8) между ООО «СПЭК» и ФИО1 29 марта 2006 года заключен договор № долевого участия в инвестировании строительства офисного комплекса по г. Омска.

При этом, во исполнение своих обязательств по договору, истица ФИО1 полностью оплатила предусмотренную договором сумму - 684.375 рублей (л.д.8-9).

Согласно распоряжению мэра города Омска от 15.03.2005 года № 523-р «О разрешении ООО «СПЭК» строительства офисного комплекса по - строительство офисного комплекса на земельном участке по разрешено ООО «СПЭК», под строительство офисного комплекса предоставлен в аренду земельный участок. (л.д.10-32).

Таким образом, между ООО «СПЭК» и ФИО1 возникли правоотношения, урегулированные ст. 1 Закона о долевом участии, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

При этом, ООО «СПЭК» производит строительство не отдельного офисного помещения, а офисного комплекса, после сдачи в эксплуатацию которого у ФИО1 возникает право на передачу ей индивидуально определенного объекта недвижимого имущества - офисного помещения.

В силу пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом незавершённого строительства являются здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Доказательств, свидетельствующих о сдаче дома в эксплуатацию, стороны не представили. Кроме того, как следует из искового заявления, в настоящее время выстроено только 1,5 этажа каркаса из металлоконструкций.

Соответственно, в отсутствие доказательств наличия на настоящий момент документа, подтверждающего факт создания объекта недвижимого имущества, что истцом не оспаривается, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований истца о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, соответствующую офисному помещению, общей проектной площадью 50,57 кв.м., расположенному на 5 этаже блока 5, поскольку данное имущество на настоящий момент отсутствует, то есть, не введено в гражданский оборот.

Доводы истицы о том, что в отношении ответчика ведется процедура банкротства, никак не влияет на возможность удовлетворения заявленных исковых требований. Доводы истицы о целях приобретения офисного помещения также не имеют правового значения.

Кроме того, согласно положениям Федерального закона от 21.07.1997 года № 122 - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями) (далее по тексту Закон о регистрации) при осуществлении регистрационных действий с объектами недвижимого имущества заявителю необходимо представить документы, свидетельствующие о его правах на земельный участок.

В соответствии с п.п. 3, 4 ст. 25 Закона о регистрации в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Вышеуказанные нормы подтверждают положения пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и свидетельствуют о том, что офисное помещение в офисном комплексе не может являться отдельным объектом незавершенного строительства.

Пунктами 1 - 3 ст. 8 Закона о долевом участии установлено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В соответствии с п. 2 ст. 16 Закона о долевом участии основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

То есть, передача прав, а именно признание права собственности объект, в том числе на долю в праве на объект до получения разрешения на ввод в эксплуатацию строительного комплекса прямо запрещена законом.

Таким образом, иск участника долевого строительства к застройщику о признании права собственности на объект недвижимости удовлетворению не подлежит, поскольку истец в силу статьи 219 ГК РФ не является собственником недвижимости и законом не предусмотрено в таком случае возникновение права собственности на основании решения суда. Вместе с тем, участник долевого строительства имеет право требования к застройщику, основанное на договоре долевого участия в строительстве.

В случаях, когда строительство объекта недвижимости завершено и объект введен в эксплуатацию, участник долевого строительства имеет право обратиться в суд с иском о понуждении к передаче объекта долевого строительства.

Когда строительство объекта недвижимости не завершено, требование участника долевого строительства о понуждении к передаче объекта долевого строительства удовлетворению не подлежит, поскольку отсутствует индивидуально-определенная вещь, являющаяся объектом договора. В то же время, участник долевого строительства имеет право требования возмещения убытков, вызванных неисполнением договора.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

При подаче искового заявления, истицей государственная пошлина не оплачена, ввиду отказа в удовлетворении исковых требований с истицы подлежит взысканию государственная пошлина исходя из стоимости офисного помещения по договору - в размере 9.521 рубль 25 копеек.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «СПЭК» о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности отказать в полном объеме.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в бюджет города Омска в размере 9.521 (девять тысяч пятьсот двадцать один) рубль 25 копеек.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд подачей кассационной жалобы через Центральный районный суд города Омска в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Эннс Т.Н.