Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2 о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на недвижимое имущество,

у с т а н о в и л:

Истец обратился в суд с данным иском, с учетом уточнения просит зарегистрировать договор купли-продажи земельного участка, кадастровый №, с расположенным на нем жилым домом, кадастровый №, по адресу: ...., заключенный 07.09.2017г. между ФИО1 и ФИО2 и переход права собственности на земельный участок, кадастровый № с расположенным на нем жилым домом, кадастровый №, по адресу: ...., от ФИО2 к ФИО1

В обоснование иска ссылается на то, что 07.09.2017г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом по адресу: ...., по цене 4 000 000 руб., расчет истцом произведен полностью в день подписания договора. До настоящего времени ответчик уклоняется от явки в МФЦ для осуществления государственной регистрации данного договора и перехода права собственности. 25.05.2018г. истец направил в адрес ответчика письменную претензию, потребовав явиться 21.06.2016г. к 10 час. 00 мин, в МФЦ по адресу: .... для подачи документов на государственную регистрацию заключенного между ФИО1 и ФИО2 07.09.2017г. договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом по адресу: ..... 05.06.2018г. ответчик направила в адрес истца возражения на претензию, указав, что данный договор она никогда не заключала.

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО3 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, пояснив, что договор купли-продажи и расписку в получении денежных средств ответчик не подписывала. Подпись в документах выполнена с подражанием подписи ответчика, которая имеется в ее паспорте. За это время подпись ее изменилась.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО4, ответчик ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в судебное заседание не явился, извещен, в письменном отзыве на иск просил рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Заслушав участника процесса, исследовав материалы дела, гражданского дела №2-7910/2014, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению.

В пункте 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ).

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статье 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Согласно ч.1 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав, в установленном законом порядке.

Регистрация перехода права осуществляется на основании заявления, оплаченной государственной пошлины, а также полного пакета документов. Правовая экспертиза полного пакета, в том числе представленного договора, осуществляется государственным регистратором. При этом государственный регистратор исследует документы на наличие или отсутствие оснований для приостановления регистрации, предусмотренных ст. 26 Закона о регистрации.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с ч.1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ правило о государственной регистрации договора продажи жилого дома (ч.2 ст. 558 ГК РФ) не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г..

Таким образом, договор купли-продажи жилого дома не подлежит регистрации.

Судом установлено, что ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером 22:63:050428:412, расположенного по адресу: ...., с 21.06.2016г., право собственности ФИО2 зарегистрировано на основании распоряжения № от 24.05.2016г.

В отношении жилого дома с кадастровым номером 22:63:050428:411, расположенного по адресу: ...., с 13.01.2016 г. зарегистрировано право собственности ФИО2 на основании решения Центрального районного суда г. Барнаула от 07.11.2014г.

Истец утверждает, что между ним и ФИО2 07.09.2017 г. заключен договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, ФИО2 получила от него полную оплату за проданный земельный участок с жилым домом в размере 4 000 000 руб. в день заключения договора, однако ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество.В материалы дела представлен договор купли-продажи от 07.09.2017г., согласно которому ФИО2 (продавец) и ФИО1 ( покупатель) заключили договор о нижеследующем: продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 1473 кв.м. по адресу: ...., кадастровый №; расположенный на земельном участке жилой дом, общей площадью 113,6 кв.м., кадастровый №. В договоре имеются подписи от имени ФИО1 ( покупателя) и ФИО2 (продавца).

По соглашению сторон общая стоимость недвижимого имущества составляет 4 000 000 руб., является окончательной и изменению не подлежит (п.3 договора).

Указанная стоимость недвижимого имущества оплачена покупателем в полном объеме при подписании договора. Факт получения продавцом суммы в размере 4 000 000 руб. подтверждается распиской в получении денежных средств, которую продавец передал покупателю при получении денег (п.4 договора).

Покупатель приобретает право собственности на недвижимое имущество с момента регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (п. 9 договора)

Согласно расписке от 07.09.2017г., ФИО2 получила от ФИО1 денежные средства в размере 4 000 000 руб. в качестве оплаты за проданное ФИО2 недвижимое имущество в соответствии с договором купли-продажи от 07.09.2017г. Расчет произведен в полном объеме, претензий по оплате нет. В расписке имеется подпись от имени ФИО2.

25.05.2018г. истцом в адрес ответчика направлена претензия, в которой предложено явиться в 21.06.2016г. в 10 час. 00 мин. по адресу: .... в МФЦ для подачи документов на государственную регистрацию заключенного между 07.09.2017г. договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом по адресу: <...> 242.05.06.2018г. ответчиком в адрес истца направлены возражения на претензию, в которых указано, что ФИО2 никогда не заключала данный договор.

Ответчик считает, что указанный договор купли-продажи спорного земельного участка, жилого дома по адресу: ...., от 07.09.2017 г. сфальсифицирован, она его не подписывала. Кроме того, подпись в расписке от 07.09.2017г. в получении денежных средств не ФИО2, а другого лица.

Из справки КБ «Алтайкапиталбанк» следует, что с 14.07.2014г. ФИО2 работает в ООО КБ «Алтайкапиталбанк». В настоящее время она работает в должности ведущего экономиста – заместителя руководителя сектора клиринговых расчетов. В период с 01 по 30 сентября 2017 года ФИО2 находилась на рабочем месте.

Согласно постановлению старшего следователя отдела по расследованию преступлений, совершенных на территории, обслуживаемой ОП по Центральному району СУ УМВД России по г. Барнаулу, от 18.06.2018г. отказано в возбуждении уголовного дела по ст. 159 УК РФ по заявлению ФИО2 в отношении ФИО1, который с ее слов пытается путем обмана завладеть домом, причинив ущерб на сумму 4 000 000 руб., по основаниям, предусмотренным п.2 ч.1 ст.24 УПК РФ. Отказано в возбуждении уголовного дела по ст. 306 УК РФ в отношении ФИО2 по основаниям, предусмотренным п.2 ч.1 ст.24 УПК РФ.

Постановлением Ст. УУП ОП по Центральному району УМВД России по г. Барнаулу от 15.11.2017г. в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО1 по ст. 119,330 УК РФ отказано по п. 2 ч.1 ст.24 УПК РФ за отсутствием признаков состава преступления. В данном постановлении указано, что 08.11.2017г. в ОП по Центральному району УМВД России по г. Барнаулу поступило заявление от ФИО5 по факту угроз и самоуправства со стороны ФИО1 Опрошенный ФИО1 пояснил следующее. В 2014 году для узаконения земельного участка дом необходимо было разделить на 2 части, так как в городской черте по закону дом можно узаконить только на земельном участке в 15 соток, а у него было 30 соток. И Елена у нотариуса выписала доверенность на риэлтора ФИО6 и одновременно Елена подала в суд на раздел дома по ? части и через суд они узаконили 2 части дома и на нем стал числиться адрес: ....Д, а на Елене ..... На данный момент Елена также является собственником дома по ...., а в налоговую инспекцию пришло уведомление о прекращении права собственности по старому адресу, так как изначально дому был присвоен 1 адрес и собственником являлась Елена, а когда они стали разделять дом, то суд прекратил право собственности на дом Елены в 2014 году и при разделе дома на два адреса возникли два новых права, и поэтому в налоговую с опозданием пришло уведомление о прекращении права собственности на дом когда Елена была единоличным собственником. Также он пояснил, что никаких оскорблений, угроз жене он не высказывал и никаким оружием ей не угрожал.

Ответчиком и ее представителем было заявлено ходатайство о назначении по делу комплексной почерковедческой экспертизы и технической экспертизы документов.

По делу назначены и проведены комплексная почерковедческая экспертиза и техническая экспертиза документов.

Согласно заключению ООО «Экспертно-консалтинговый центр «Независимая экспертиза» № подпись от имени «Кобзева Елена Сергеевна», которая расположена в Расписке от 07 сентября 2017 г., рослее печатного текста «Кобзева Елена Сергеевна» и в договоре купли-продажи от 07 сентября 2017 г. в разделе «Подписи сторон», в графе «Продавец», после печатного текста «Кобзева Елена Сергеевна», выполнено не ФИО2, образцы подписи которого представлены, а другим лицом с подражанием ее подписи, которая расположена в паспорте серии 0101 №, выдан 20.11.2001 на имя ФИО2.

Временной период штрихов подписей от имени ФИО1 и ФИО2 в представленных на исследование: договоре купли-продажи от 07 сентября 2017 г. и расписки в получении денежных средств от 07 сентября 2017 г., не соответствует временному периоду датирования, указанного в этих документах.

Возраст штрихов подписей, выполненных пастой шариковой ручки, соответствует возрасту штрихов нанесенных во временной период не превышающий 0,5 года от момента спектрального исследования.

В соответствии с ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При рассмотрении дела истец оспаривает заключение эксперта №, считает его необоснованным, представляя экспертно-правовое исследование № от 28.09.2018г. Специализированного центра оценки и экспертизы.

Суд не принимает во внимание данное экспертно-правовое исследование, относится к нему критически, так как эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Оснований не доверять экспертному заключению ООО «Экспертно-консалтинговый центр «Независимая экспертиза» № у суда не имеется, выводы эксперта подробно мотивированы, заключение соответствует методическим рекомендациям по производству судебных экспертиз, эксперт предупрежден об уголовной ответственности.

Экспертиза должна проводиться на основании документов, приближенных к дате составления документа, так как с возрастом у человека подпись меняется.

В досудебных исследованиях образцы подписи взяты из документов, датированных 2000 г. -2003 г., т.е. не приближенных ко времени составления оспариваемых документов.

Кроме того, в досудебных исследованиях имеется фотография другого экземпляра договора, отличающегося от оригинала в деле, подпись в котором тоже иная. Поэтому они не могут быть использованы как доказательства по делу.

В доверенности, выданной ФИО2 от 01.08.2014г., находящейся в материалах архивного дела №2-7910/2014, видно, что подпись ФИО2 была другая, по сравнению с подписью в паспорте за 2001 год, и в образцах подписей видно, что подпись ФИО2 в последние годы иная, чем была в 2001 году.

В заключении Экспертно Консалтингового Центра «Независимая экспертиза» № эксперт указал, что подпись ФИО2 выполнена лицом с подражанием ее подписи, которая расположена в паспорте, выданном 20.11.2001 г. на имя ФИО2

Таким образом, оценив заключение судебной экспертизы, во взаимосвязи с другими доказательствами, представленными по делу, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта составлено полно и содержит ответы на поставленные перед экспертами вопросы, с достаточной степенью достоверности, позволяющие суд сделать категорические выводы относительно представленных доказательств.

Суд приходит к выводу о том, что спорная сделка не может считаться совершенной в надлежащей форме и регистрация перехода права собственности на спорный объект недвижимости не может быть проведена, оценив выводы судебной экспертизы, проведенной по делу.

Истцом не доказан факт передачи ответчику денег по договору, поскольку подпись в расписке от 07.09.2017г. и в договоре купли-продажи от 07.09.2017г. выполнена не ФИО2, а другим лицом. Временной период нанесения штрихов от имени ФИО2 в данных документах не соответствует временному периоду датирования, указанного в этих документах.

Таким образом, поскольку представленный истцом договор купли-продажи недвижимого имущества и расписка в получении денежных средств от 07.09.2017г. не отвечают требованиям закона, предъявляемым к такого рода сделкам, оснований для проведения государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости на основании данного договора не имеется.

На основании вышеизложенного, суд оставляет требования истца без удовлетворения в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст.194 – 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

ФИО1 в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы в Центральный районный суд г. Барнаула в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.В. Наконечникова