Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности ответчика на нее, возвращении квартиры в собственность истца,

третье лицо – Публичное акционерное общество «Сбербанк России»,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности ответчика на нее, возвращении квартиры в собственность истца, указав в обоснование заявленных требований, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи <адрес>, договор был подписан и прошел государственную регистрацию. Оплата должна была производиться следующим образом: <данные изъяты> рублей в качестве задатка при заключении договора; <данные изъяты> рублей – личные денежные средства ФИО2 после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, <данные изъяты> рублей подлежали перечислению на счет продавца кредитной организацией ПАО «Сбербанк России» на основании заключенного между банком и ФИО2 договора об ипотеке в течение двух рабочих дней после получения соответствующего поручения ФИО2 Однако после государственной регистрации сделки и перехода права собственности ответчик отказался выплачивать истцу стоимость квартиры как за счет собственных, так и за счет кредитных денежных средств, мотивировав нежеланием проживать в квартире из-за обнаруженных трещин в несущих стенах дома. При этом ответчик заявил о согласии расторгнуть договор купли-продажи, но никаких действий для этого до настоящего времени не предпринял, тем самым, оставаясь собственником квартиры, получил неосновательное обогащение в размере ее стоимости. Указывая на данные обстоятельства и ссылаясь на положения ст.ст. 450, 485-489 Гражданского кодекса Российской Федерации, просила расторгнуть договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, заключенный между ней и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, прекратить право собственности ФИО2 на данную квартиру и возвратить это жилое помещение в ее собственность.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о времени и месте его проведения извещалась надлежащим образом.

В судебном заседании представители истца ФИО3 и ФИО4 заявленные исковые требования поддержали, просили их удовлетворить по изложенным в иске основаниям, указали, что после того как ответчик отказался производить оплату за квартиру между сторонами было подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи и подписан акт приема-передачи квартиры, по которому жилое помещение вновь было передано истцу, однако на государственную регистрацию ответчик не явился и юридически продолжает оставаться собственником квартиры.

В судебном заседании ответчик ФИО2 и его представитель ФИО5 с заявленными исковыми требованиями не согласились, хотя и не возражали против расторжения договора купли-продажи, указали, что после заселения в квартиру ответчик обнаружил трещины в несущих станах дома, в связи с чем отказался от договора ипотеки и покупки квартиры, выехал из нее; полагали, что поскольку ФИО2 было передано ФИО1 в качестве задатка <данные изъяты> рублей, а отказом от исполнения договора купли-продажи послужило нахождение квартиры в непригодном для проживания состоянии, то этот задаток подлежит возврату в сумме <данные изъяты> рублей, а также подлежат оплате расходы по оплате услуг представителя.

В судебное заседание представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

При этом положениями ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что ФИО1 являлась собственником квартиры <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец (ФИО1) продала, а покупатель (ФИО2) купил в собственность недвижимое имущество – квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на <данные изъяты> этаже по адресу: <адрес>.

При этом согласно разделу 3 данного договора стоимость квартиры составила <данные изъяты> рублей, которые должны были передаваться покупателем продавцу следующим образом: денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей покупатель уплатил наличными в качестве задатка до подписания договора; денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей покупатель уплачивает продавцу из собственных денежных средств, которые будут перечислены на счет продавца после государственной регистрации перехода права собственности на имя покупателя и ипотеки в пользу кредитора на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества и Выписки из ЕГРП на имя покупателя, с момента предоставления в банк указанных документов; денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей предоставляются покупателю кредитной организацией – ПАО Сбербанк (кредитор) на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПАО «Сбербанк России» и ФИО2, на основании поручения покупателя кредитору, оформленного надлежащим образом в течение двух рабочих дней.

В этот же день – ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был подписан акт приема-передачи недвижимого имущества и ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован переход в установленном законом порядке права собственности на указанную квартиру к ФИО2, а также обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России».

Однако ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратился в ПАО «Сбербанк России» с заявлением об отказе от получения кредитных денежных средств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ним и банком в связи с обнаружением трещин в несущих стенах дома. Просил выдать справку для снятия обременения и возвращения квартиры в собственность продавца ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ ему было выдано письмо № для предоставления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, в котором сообщалось, что кредит по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ФИО2, не выдавался; обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1 и ФИО2, по которому была заложена ипотека на двухкомнатную <адрес>, прекращены; банк финансовых претензий в отношении указанных лиц не имеет.

Также из полученных по запросу суда выписок по банковским счетам ФИО1 и ФИО2 следует, что денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей по договору об ипотеке истцу не переводились. Из данных выписок следует и то, что ответчиком за приобретенную квартиру не были выплачены истцу денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей.

Изложенные обстоятельства не оспаривались сторонами в ходе рассмотрения дела, из чего следует, что покупатель ФИО2 не исполнил свои обязательства по оплате приобретенного объекта недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было подписано Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры <адрес> и подписан соответствующий акт приема-передачи имущества, однако на соответствующую регистрацию перехода права собственности назад к продавцу на указанную квартиру покупатель не являлся, оставаясь юридически собственником квартиры, в связи с чем ФИО1 обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ, то есть сама по себе регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Учитывая изложенное, а также согласно разъяснениям, содержащимся в п.65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из существа договора купли-продажи квартиры следует, что получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости, в том числе квартиры, знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

Как выше уже указывалось, заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры прошел государственную регистрацию, что подтверждается также полученными по запросу суда сведениям из Единого государственного реестра недвижимости. Со стороны ФИО1 он был исполнен - квартира передана покупателю по акту приема-передачи, квартира находится в настоящее время в собственности ФИО2 (в судебном заседании было установлено, что фактически ответчик выехал из данной квартиры и в ней не проживает).

Однако со стороны покупателя ФИО2 данный договор купли-продажи недвижимого имущества исполнен не был, поскольку он не уплатил за квартиру предусмотренную договором купли-продажи цену, продавец квартиры ФИО1 денежные средства не получила, что подтверждается полученными по запросу суда банковскими выписками и не оспаривалось стороной ответчика в ходе рассмотрения дела.

Изложенное позволяет суду прийти к выводу о наличии правовых оснований для применения в рассматриваемом случае положений ст. 450 ГК РФ о расторжении договора в судебном порядке, поскольку ФИО1 как продавец, не получивший денежные средства по договору купли-продажи, в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при его заключении, а также в связи с тем, что хотя между сторонами и было подписано взаимное соглашение о расторжении договора купли-продажи и подписан соответствующий акт приема-передачи квартиры, тем не менее, соответствующая государственная регистрация перехода права собственности на квартиру не состоялась.

Действительно, в ходе рассмотрения дела из пояснений сторон было установлено, что при заключении договора купли-продажи ответчик выплатил истцу в качестве задатка 50 000 рублей, вместе с тем, само по себе указанное обстоятельство основанием для отказа в расторжении договора служить не может, поскольку основная сумма за приобретаемую квартиру покупателем выплачена не была. Кроме того, правовая природа отношений по поводу передачи задатка отличается от правовой природы рассматриваемых правоотношений. В настоящее время, если ответчик считает, что сделка не состоялась по вине истца, он не лишен возможности требовать возвращения денежных средств, переданным им в качестве задатка при заключении договора, равно как и истец не лишена возможности приводить свои доводы о том, что сделка не состоялась по вине ответчика. В этой связи, а также учитывая, что встречных исковых требований в рамках настоящего гражданского дела ответчиком заявлено не было, то у суда отсутствуют правовые основания для принятия решения в отношении переданных денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей.

Таким образом, суд приходит к выводу о расторжении Договора купли-продажи квартиры <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2; прекращении права собственности ФИО2 на квартиру <адрес> возврате данной квартиры в собственность ФИО1 без установления обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России».

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть Договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2.

Прекратить право собственности ФИО2 на квартиру <адрес>, возвратить данную квартиру в собственность ФИО1 без установления обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России».

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 17 ноября 2017 года.

Судья: Е.В. Чашина