Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3843/10 по исковому заявлению ИВС, Г.И. к ОАО «Номос-Банк» о признании договора ипотеки незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в Октябрьский районный суд г.Самары с исковым заявлением к ОАО «Номос-Банк» о признании сделки по регистрации договора залога № ***** от ДД.ММ.ГГГГ, влекущую возникновение ипотеки в силу закона ничтожной, прекратить ипотеку в силу закона в отношении жилого дома, расположенного по адресу: , , , общей площадью ***** кв.м., литера *****, этажность – *****, кадастровый (условный) №*), земельный участок для индивидуального жилищного строительства, общей площадью ***** кв.м., категории – земли населенных пунктов, кадастровый №*, расположенный по адресу: , участок №*, принадлежащим на праве собственности ИВС, обязать Управление Росреестра по Самарской области исключить из свидетельства о праве собственности обременение в виде «ипотеки в силу закона». В обоснование указали, что

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «НОМОС-БАНК» и ИВС был заключен кредитный договор № ***** В соответствии с пунктом 1.1. Кредитного договора банк обязуется предоставить заемщику денежные средства на сумму ***** рублей на срок 180 месяцев, с начислением процентов за пользование кредитом из расчета 12% годовых, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на неё. В обеспечение исполнения обязательств по указанному договору кредита банк и истец заключили договор ипотеки №* от ДД.ММ.ГГГГ (договор залога). ДД.ММ.ГГГГ в отношении указанного объекта недвижимости в установленном законом порядке УФРС по Самарской области было установлено ограничение: «ипотека в силу закона» на основании вышеуказанного договора ипотеки, № регистрации №*. Согласно договора залога № №* от ДД.ММ.ГГГГ было заложено имущество, принадлежащее на праве собственности ИВС - жилой дом, расположенный по адресу: , , , общей площадью ***** кв.м., Литера *****, этажность - *****; кадастровый (условный) номер ; земельный участок для индивидуального жилищного строительства, общей площадью ***** кв.м., категория - земли населенных пунктов, кадастровый номер *****, расположенный по адресу: , , участок *****, где обязательным приложением и неотъемлемой частью договора залога является кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), выданный Отделом обеспечения ведения кадастра объектов недвижимости ФГУ ЗКП по ДД.ММ.ГГГГ №*. При регистрации договора ипотеки ИВС B.C. был представлены заведомо подложные официальные документы не отвечающие действительности, в частности, дом являющийся предметом залога, непосредственно расположен на 4-х земельных участках, а для регистрации был представлен кадастровый план одного земельного участка. По данному факту в ходе предварительного расследования установлено и доказано, что БВБ с целью оформления и получения ипотечного кредита ИВС B.C. в ноябре 2007 года были подделаны, а затем предоставлены ИВС B.C. в ОАО «Номос-Банк», заведомо подложные официальные документы а именно справка 2-ндфл о доходах, справка из ЖКХ, технический паспорт БТИ на дом и земельный участок, и копию паспорта ИВС с оттиском печати о снятии ее с регистрационного учета по адресу залогового имущества. Данное преступление было совершено с целью совершения другого преступления, а именно хищения денежных средств БВБ у ФИО12 денежных средств в размере ***** рублей. По данному факту было возбуждено уголовное дело и ФИО13 был признан потерпевшим. В соответствии со ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Это правило фактически дублирует норму п. 3 ст. 340 ГК. Согласно п. 45 постановления Пленумов ВС и ВАС № 6/8содержится следующее разъяснение. В соответствии с п. 3 ст. 340 Кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой. Регистрирующий орган, в частности ФГУ ЗКП по Самарской области, при регистрации данного договора ипотеки проверял на предмет соответствия закону лишь документы, представленные на регистрацию, их наличие и соответствие установленной законом формы, но не устанавливал наличие или отсутствие обстоятельств, которые могут препятствовать заключению договора ипотеки. Соответственно, договор залога № №* от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ИВС и ОАО «Номос-Банка» не может выступать в качестве договора об ипотеке в силу закона и должен быть признан ничтожной сделкой, т.к. договор зарегистрирован при предоставлении заведомо подложных официальных документах, а именно были подделаны кадастровый план земельного участка и технический паспорт БТИ, согласно которым залоговое имущество - жилой дом (расположенный по адресу: , топ. д/м, , , , общей площадью ***** кв.м., Литера ***** этажность -*****; кадастровый (условный) номер №*) полностью расположен в границах земельного участка (земельный участок для индивидуального жилищного строительства, общей площадью ***** кв.м., категория -земли населенных пунктов, кадастровый номер №*, расположенного по адресу: , , участок *****). В действительности, жилой дом, заложенный по договору залога, расположен на 4-х участках, что подтверждает план объекта землеустройства для индивидуального жилого дома с приусадебным участком и техническим планом БТИ. В соответствии со п.2 ст. 420 ГК РФ к договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса. В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, данная сделка не соответствует п.3 ст. 340 ГК РФ, при ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором, что ипотека, как указывалось выше жилой дом находится на 4 земельных участках, которые должны были быть при нормальном гражданском обороте предметом ипотеки и которые не были предметом залога по причинам указанным выше, в связи с чем данная сделка, а именно Договор ипотеки № №* от ДД.ММ.ГГГГ (договор залога) является ничтожной сделкой и в соответствии п.2 ст. 167 ГК РФ. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В судебном заседании представитель истца ИВС по доверенности – адвокат ТЛЛ, предоставившая ордер №* от ДД.ММ.ГГГГ, ИВС изменили свои исковые требования, просили признать договор ипотеки № №* от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ОАО «НОМОС – Банк» и ИВС, незаключенным. В обоснование указали, что при заключении вышеуказанного договора ипотеки нем не были указаны существенные условия договора, а именно предмет залога. Условия о предмете залога будут считаться согласованными, если залогодатель и залогодержатель внесут в него данные, позволяющие однозначно идентифицировать предмет залога, что в случаях ипотеки жилого дома таковыми являются технологический учет недвижимости (технический паспорт, где указаны адрес здания, его назначение, планировка, общая площадь и т.д.). Также необходимым условием договора ипотеки является то, что вместе с недвижимым объектом (домом, зданием и т.д.) должен быть заложен земельный участок, на котором находится объект недвижимости, являющийся предметом ипотеки (ст. 340 п. 3 ГК РФ; ст. 69 закона об ипотеке), без которых договор не может считаться заключенным. При заключении договора ипотеки № №* от ДД.ММ.ГГГГ были нарушены условия о предмете залога, а также условия, предусмотренные законом (ст. 340 п. 3; ст. 69 закона об ипотеке) в связи с чем он не может считаться заключенным. При заключении договора ипотеки, ФИО14 представил через представителя поддельный технический паспорт, где дом, закладываемый, указан так, как будто он расположен на одном земельном участке площадью ***** кв.м. Факт того, что данный паспорт является поддельным установлено постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ, которое не отменено. В представленном регистрационной палатой техническом паспорте дом также расположен на 4-х земельных участках, а не на одном земельном участке кад. номер: №* - ***** кв.м. земельный участок №* - ***** кв. м. Земельный участок № 4 - не находится в собственности ИВС, а был в муниципальной собственности, которые также, в соответствии с требованиями закона должны быть предметом залога, без которых договор считается иезаключепиым. Технический паспорт для того и представляется в банк, чтобы индиниадулизировать предмет залога (т.к. предметом залога может быть только индивидуально-определенная вещь), а если был представлен поддельный паспорт, то естественно, предмет залога не был определен, т.е. нарушены существенные условия договора ипотеки. Кроме того, как видно из технического паспорта, представленного и представителем регистрационной палаты, и представителем банка, предметом залога является (исходя из паспорта, представленного банком) объект незавершенного строительства, а исходя из техпаспорта, представленного представителем регистрационной палаты, предметом залога является часть дома, как часть одного объекта с единым фундаментом, другая часть которого является объектом незавершенного строительства. В суде истец пояснил, что закладываемый объект недвижимости был частью единого объекта общей площадью ***** кв.м. - который и существовал на момент залога. В суд представлен технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, предмет залога не определен, то ли это часть дома, то ли это объект незавершенного строительства. При этом предмет залога, указанный в договоре ипотеки - жилой дом, общей площадью ***** кв.м. отличается от объекта, указанного в техническом паспорте, представленным банком, т.к. в нем никакого жилого дома нет. Как указывалось выше, техническая документация представляется при залоге недвижимости для идентификации предмета залога. Таким образом, нарушены существенные условия договора ипотеки, т.к. не определен предмет залога, и условия указанные в законе и являющиеся существенными для данного вида договоров, это залог недвижимости с одновременным залогом земельного участка, на котором он расположен. Из договора ипотеки № №* следует, что дом находится хотя бы на 2-х земельных участках, т.к. указаны два правоустанавливающих документа на земельный участок постановление Главы г. Самары №* от ДД.ММ.ГГГГ и договор дарения земельного участка, удостоверенный нотариусом г. Самары КЛЕ от ДД.ММ.ГГГГ по реестру №* от ДД.ММ.ГГГГ. Однако в договоре не указано, какие именно правоустанавливающие документы к какому участку относятся, т.е. не индивидуализирован земельный участок как предмет залога с правоустанавливающими документами на него, а также не являются предметом залога оба земельных участка. Также истец ИВС в судебном заседании пояснил, что денежные средства в размере ***** руб. по кредитному договору с ОАО «Номос – Банк» он получил лично 30 или ДД.ММ.ГГГГ, в этот же день передал их БВБ по договору займа, оформленному распиской. В расписке каких – либо указаний на то, что передавались денежные средства, полученные им по кредитному договору нет. С уловиями кредитного договора, договора ипотеки он был знаком, подписывал их лично, условия договоров на тот момент его устраивали, он был с ними согласен. В настоящее время с договором ипотеки не согласен, т.к. ответчик хочет забрать у него дом и земельный участок. На момент заключения договора ипотеки общая площадь жилого дома фактически составляла ***** кв.м. Свидетельство о праве собственности на жилой дом площадью ***** кв.м. действительное, оформлялось в апреле 2007. С апреля по декабрь 2007 г. он достроил жилой дом и его фактическая площадь составила ***** кв.м. После достройки дома на инвентаризационный учет он его не ставил. Технический паспорт на жилой дом площадью ***** кв.м. он получил ДД.ММ.ГГГГ, каких – либо документов, подтверждающих, что площадь дома на момент заключения договора ипотеки составляла ***** кв.м. у него не имеется. Договор ипотеки он подписал не смотря на разницу в площади дома, т.к. необходимы были денежные средства. В настоящее время жилой дом расположен на земельных участках, 2 из которых принадлежат ему на праве собственности, 1 площадью ***** кв.м. – бывшей супруге ИГИ (он его ей продал ДД.ММ.ГГГГ). В суд иском о признании действий УФАКОН и УФРС по Самарской области по выдаче кадастровых паспортов без указания существующего обременения в виде жилого дома и по регистрации договора ипотеки не обращался. Правоустанавливающего документа на жилой дом площадью ***** кв.м. у него не имеется.

Истец ИГИ, будучи надлежащим образом уведомленной о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась причины неявки суду не сообщила. Ранее в судебных заседаниях была согласна с позицией ИВС и его представителя. Дополнила, что о действиях ИВС по оформлению кредита и договора ипотеки она не знала. Какие – либо права на дом по адресу: , , за ней не зарегистрированы, ими не обладает. Каких – либо прав на земельный участок площадью ***** кв.м., который находится в залоге у банка, у нее также не имеется. Дом частично строился на ее деньги. Полагает, что ее права договором ипотеки нарушены, т.к. она не может оформить право собственности на часть вышеуказанного дома. Ранее она обращалась в Промышленный районный суд г.Самары с иском о признании права собственности на часть жилого дома по вышеуказанному адресу, иск оставлен без рассмотрения в связи с ее неявкой. Брак между ней и ИВС был расторгнут в 1996 г., строительство дома начиналось в браке.

Представитель ответчика по доверенности №* от 21.06.10 МЕА возражала против удовлетворения исковых требований, предоставила в суд письменные возражения, согласно которых предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Предмет договора ипотеки № №* от ДД.ММ.ГГГГ изложен в п. 1.1 договора, согласно которому в залог передано недвижимое имущество: жилой дом, общей площадью ***** кв.м, земельный участок под ИЖС, общей площадью ***** кв.м. Предмет договора ипотеки определен, указаны все необходимые характеристики недвижимого имущества, которые достаточны для идентификации предмета залога. Пункт 1.2 договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ соответствует п. 3 ст. 9 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - в договоре об ипотеке должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю - в п. 1.2 перечислены те правоустанавливающие документы, которые перечислены в разделе документы - основания согласно свидетельствам о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. При заключении договора ипотеки ФИО15 был предоставлен технический паспорт на жилой дом, объект индивидуального жилищного строительства, составленный по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому жилой дом площадью ***** кв.м. расположен на земельном участке площадью ***** кв.м. Технический паспорт недвижимого имущества является документом, подтверждающим факт прохождения технической инвентаризации в органе, осуществляющем техническую инвентаризацию недвижимого имущества. Предоставленный технический паспорт по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ подтвердил факт прохождения технической инвентаризации жилого дома, предлагаемого в залог. Довод истцов о том, что данный технический паспорт является поддельным не подтвержден никакими доказательствами. Согласно п. 1 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (ст. 10 ФЗ). В п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.98 года № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о залоге» указано, что исходя их существа залогового обязательства при определении в договоре предмета залога должны быть названы не только видовая принадлежность имущества, но и индивидуальные характеристики предмета залога, позволяющие вычленить его из однородных вещей (достоверно определить, какое конкретно имущество являлось предметом залога). Предмет договора четко прописан в договоре ипотеки, указаны технические и иные характеристики недвижимого имущества (площадь, адрес, кадастровые номера, инвентарные номера) позволяющие идентифицировать предмет залога. Договор залога совершен в надлежащей форме, разногласия в отношении предмета сделки у сторон отсутствовали, о чем свидетельствует подписанный с обоих сторон договор об ипотеке №* от ДД.ММ.ГГГГ, что свидетельствует о намерении Истца - ФИО16 при заключении договора ипотеки создать соответствующие правовые последствия заключения данной сделки, свидетельствует о наличии общей воли сторон на возникновение гражданских прав и обязанностей путем совершения по отношению к конкретному предмету указанных действий (конклюдентных действий), а следовательно, и о наличии сделки. Полагает, что основания для признания его незаключенным отсутствуют и договор может быть оценен только на предмет его действительности. Кроме того, данный договор ипотеки был зарегистрирован в установленном законом порядке в органе, осуществляющем государственную регистрацию, что также свидетельствует о его заключенности. Одной из главных целей акта государственной регистрации является защита участников гражданского оборота. Согласно абз.1 п.1 ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрацией является юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. В связи с этим, государственная регистрация, относящаяся к системе юридических фактов к административным актам, является тем обстоятельством, наступление которого необходимо для возникновения правоотношения (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Государственная регистрация права сопряжена с юридической оценкой сделки, лежащей в основании этого права. В случае если договор ипотеки был зарегистрирован в установленном порядке, основания признания его незаключенным отсутствуют, поскольку техника государственной регистрации договора ипотеки и ипотеки как обременения подразумевает индивидуализацию заложенного имущества по техническим характеристикам, что подтверждается пояснениями представителя третьего лица — Управления Росреестра, подтвердившего, что для совершения сделки залога недвижимого имущества повторная сдача технического паспорта на регистрацию ипотеки не требуется, поскольку при регистрации права собственности на данный объект документ технического учета уже предоставлялся. Объекта общей площадью - ***** кв.м. не существовало на момент заключения договора залога и не существует на данный момент, никаких правоподтверждающих документов истцами не предоставлено.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Самарской области, будучи надлежащим образом уведомленным о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствии. В судебном заседании 16.09.10 представитель третьего лица по доверенности №* от 24.05.10 САП возражал против удовлетворения иска, пояснив, что при регистрации договора ипотеки предоставление технического паспорта на дом не требуется, т.к. предмет ипотеки ранее уже был поставлен на технический учет, в архиве имелся технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ, когда оформлялось право собственности ИВС на дом. Другого технического паспорта не имеется. На момент его регистрации строительство дома было завершено. Зарегистрированное право подлежит оспариванию в суде, чего истцами сделано не было. УФРС по Самарской области провело правовую экспертизу представленных на регистрацию документов, в том числе на предмет соблюдения существенных условий договора, после чего договор ипотеки был зарегистрирован. В договоре ипотеки указан 1 земельный участок и дом. Договор ипотеки зарегистрирован, является заключенным с момента государственной регистрации.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд полагает исковые требования истцов не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Так, между ИВС и ОАО «НОМОС – Банк» ДД.ММ.ГГГГ был заключен кредитный договор №*, согласно которому заемщику был предоставлен кредит на сумму ***** руб. под 12 % годовых на 180 месяцев.

В этот же день между ИВС и ОАО «НОМОС – Банк» заключен договор ипотеки №*, согласно п.п.1.1 в обеспечение надлежащего исполнения обязательств ИВС, возникших из кредитного договора №* от ДД.ММ.ГГГГ, залогодатель передает, а залогодержатель принимает в залог следующее недвижимое имущество: жилой дом, расположенный по адресу: , топ. д/м, , общей площадью ***** кв.м., литера *****, этажность – *****, инвентарный №* кадастровый (условный) №*; земельный участок для ИЖС, общей площадью ***** кв.м., категория – земли населенных пунктов, кадастровый №* расположенный по адресу: Самарская область, г.Самара, .

В соответствии с п.1.2. договора ипотеки жилой дом принадлежит залогодателю на праве собственности на основании Постановления Главы г.Самары №* от ДД.ММ.ГГГГ, договора дарения земельного участка, удостоверенного нотариусом г.Самары КЛЕ ДД.ММ.ГГГГ по реестру №*, № регистрации №* от ДД.ММ.ГГГГ, технического паспорта ФГУП «Ростехинвентаризация» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии ***** №*, выданного ДД.ММ.ГГГГ УФРС по Самарской области; земельный участок принадлежит залогодателю на праве собственности на основании Постановления Главы г.Самары №* от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии ***** №*, выданного ДД.ММ.ГГГГ Самарской областной регистрационной палатой, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации ***** Кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), выданный отделом обеспечения ведения кадастра объектов недвижимости ФГУ ЗКП по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ №* является приложением к настоящему договору и является неотъемлемой его частью.

Согласно п.1.3 договора ипотеки рыночная стоимость жилого дома и земельного участка согласно отчета об оценке №* от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ООО «Оценка для кредитования», составляет ***** руб., из них стоимость жилого дома составляет ***** руб., земельного участка – ***** руб. Пунктом 1.4. договора ипотеки установлено, что соглашением сторон для целей договора залоговая стоимость предмета залога установлена в размере ***** руб.

Установлено, что решением Октябрьского районного суда г.Самары от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №* по исковому заявлению ОАО «Номос – Банк» к ИВС о взыскании задолженности по кредитному договору путем обращения взыскания на заложенное имущество исковые требования ОАО «Номос – Банк» к ИВС удовлетворены, с ИВС в пользу истца взыскана сумма по вышеуказанному кредитному договору в размере ***** руб., ***** коп., в счет погашения задолженности обращено взыскание на заложенное согласно договора залога имущество, принадлежащее на праве собственности ИВС – жилой дом, расположенный по адресу: Самарская область, г.Самара, , общей площадью ***** кв.м., литера ***** этажность – *****, кадастровый (условный) №* и земельный участок для индивидуального жилищного строительства, общей площадью ***** кв.м, категория – земли населенных пунктов, кадастровый №*, расположенный по адресу: Самарская область, г.Самара, , участок , путем реализации с публичных торгов с начальной продажной ценой имущества ***** руб.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 23.12.08 вышеуказанное решение Октябрьского районного суда г.Самары от 19.11.08 оставлено без изменения, кассационная жалоба ИВС – без удовлетворения.

При рассмотрении Октябрьским районным судом г.Самары гражданского дела № 2-3195/08 ИВС заявлялись доводы о ничтожности договора ипотеки, т.к. по нему заложен только 1 земельный участок, хотя дом расположен на нескольких. Данным доводам судом дана оценка. Так, судом указано, что с учетом положений ч.3 ст.340 ГК РФ, Постановления Пленума ВС РФ № 6 и Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением ч.1 ГК РФ», а также того, что ответчик является собственником 3 граничащих между собой земельных участков, договор ипотеки предусматривает как залог дома, так и земельного участка под ним, признаков ничтожности сделки не усматривается. Решение суда вступило в законную силу.

Судом установлено и было подтверждено ИВС в судебном заседании и не оспаривалось сторонами, что ИВС является собственником земельных участков 1) площадью ***** кв.м. на основании постановления Главы г.Самара №* от ДД.ММ.ГГГГ – земельный участок для ИЖС, кадастровый (условный) №*, свидетельство о регистрации права серии ***** №* от ДД.ММ.ГГГГ (по представленному истцом плану земельного участка – участок S-2); 2) площадью ***** кв.м. на основании договора дарения земельного участка, удостоверенного нотариусом г.Самары КЛЕ ДД.ММ.ГГГГ по реестру №*, номер регистрации №* от ДД.ММ.ГГГГ, категория – земли населенных пунктов, кадастровый (условный) №* свидетельство о регистрации права серии №* №* от ДД.ММ.ГГГГ (по плану земельного участка истца – участок S-4).

Как следует из показаний ИВС, ИГИ, данных в судебном заседании 16.09.10, 29.09.10 земельный участок площадью ***** кв.м., принадлежащий ему на праве собственности на основании свидетельства ПНВ от ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления Главы г.Самары №* от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ он продал своей бывшей супруге ИГИ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии ***** №* от ДД.ММ.ГГГГ на имя ИГИ (земельный участок S-3 по плану истца).

Как следует из показаний ИВС и не оспаривалось сторонами земельный участок S-5 по плану истца, площадью ***** кв.м. на момент заключения договора ипотеки находился в собственности муниципалитета . В настоящее время ИВС проведено межевание, данный участок был передан ему под садоводство к земельному участку S-4, выдан единый кадастровый паспорт на земельный участки S-4 и S – 5, однако свидетельство о праве собственности ему выдано не было, т.к. на земельный участок S-4 наложен арест.

Из представленного плана земельного участка следует, что жилой дом, принадлежащий ИВС расположен на 4 земельных участках, 3 из которых находились в его собственности на момент заключения договора ипотеки – участки S-2, S-4 и S-3, 1 земельный участок находился в муниципальной собственности – S-5.

В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 339 ГК РФ установлено, что в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.

В соответствии со ст.341 ГК РФ право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

В соответствии со ст.5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: 1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона; 2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Статьей 8 указанного ФЗ РФ договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст.9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Договор ипотеки №* от ДД.ММ.ГГГГ содержит все необходимые и существенные условия договора, а именно п.п.1.1 содержит предмет договора и основания его заключения, во исполнение какого договора он заключен, а имен в нем указано, что в обеспечение надлежащего исполнения обязательств ИВС, возникших из кредитного договора №* от ДД.ММ.ГГГГ, залогодатель передает, а залогодержатель принимает в залог следующее недвижимое имущество: жилой дом, расположенный по адресу: , топ. д/м, , общей площадью ***** кв.м., литера ***** этажность – ***** инвентарный №*, кадастровый (условный) №*; земельный участок для ИЖС, общей площадью ***** кв.м., категория – земли населенных пунктов, кадастровый №*, расположенный по адресу: , участок *****.

В пункте 1.2. указано основание, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Пунктом 1.3. установлена оценка заложенного имущества, которая составляет ***** руб. Пунктом 2.1. договора ипотеки установлен размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, а именно размер обязательств по кредитному договору, исполнение обязательств по которому обеспечивается залогом имущества, а именно сумма кредита ***** руб. на срок 180 месяцев, а также размер взимаемых процентов. Договор ипотеки заключен в письменной форме, зарегистрирован в УФРС по Самарской области, что не отрицалось сторонами в судебном заседании и подтверждается внесением соответствующих отметок в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о наличии существующих ограничений в виде ипотеки. Доводы истцов о необоснованном указании в п.1.2 договора ипотеки правоустанавливающих документов на 2 земельных участка вместо одного закладываемого не могут быть приняты судом во внимание, т.к. данные сведения содержатся в свидетельстве о государственной регистрации права на жилой дом серии ***** №* от ДД.ММ.ГГГГ как документы, подтверждающие основание возникновения права собственности на жилой дом.

Таким образом, суд приходит к выводу, что договор ипотеки №* от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ИВС и ОАО «Номос – Банк», содержит все существенные условия договора и соответствует требованиям ст. 339 ГК РФ, ст. 9 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований истцов о признании данного договора незаключенным не имеется.

Кроме того, договор ипотеки считается заключенным с момента заключения договора, договор ипотеки прошел государственную регистрацию в УФРС по Самарской области. Истцы в суд о признании действий УФРС по Самарской области по регистрации договора ипотеки не обращались. Условия кредитного договора, во исполнение которого был заключен договор ипотеки, ОАО «Номос – Банк» были выполнены, ИВС были выданы денежные средства в размере ***** руб., ИВС при заключении договора ипотеки с его условиями был ознакомлен и согласен, подписал его, что не оспаривал в судебном заседании. Имущество, указанное в договоре ипотеки, было передано ответчику в залог исполнения кредитных обязательств истца. Решением Октябрьского районного суда г.Самары от 19.11.08 по гражданскому делу № 2-3195/08 по исковому заявлению ОАО «Номос – Банк» к ИВС о взыскании задолженности по кредитному договору путем обращения взыскания на заложенное имущество исковые требования ОАО «Номос – Банк» к ИВС удовлетворены, с ИВС в пользу истца взыскана сумма по вышеуказанному кредитному договору в размере ***** руб., ***** коп., в счет погашения задолженности обращено взыскание на заложенное согласно договора залога имущество, принадлежащее на праве собственности ИВС – жилой дом, расположенный по адресу: , топ. д/м, , общей площадью ***** кв.м., литера ***** этажность – *****, кадастровый (условный) №* и земельный участок для индивидуального жилищного строительства, общей площадью ***** кв.м, категория – земли населенных пунктов, кадастровый №*, расположенный по адресу: , , путем реализации с публичных торгов с начальной продажной ценой имущества ***** руб. Данное решение суда вступило в законную силу. Таким образом, суд приходит к выводу, что условия договора ипотеки были выполнены.

Согласно ч.3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Пунктом 4 указанной статьи предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. При наличии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его целевым назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом.

Статьей 69 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что при ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее - предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

В соответствии с Постановлением Пленума ВС РФ № 6 и Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением ч.1 ГК РФ» при разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст.168 ГК РФ). В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п.3 ст.340 ГК РФ. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение – и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст.37 Земельного Кодекса РФ, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Как установлено в судебном заседании, ИВС на момент заключения договора ипотеки являлся собственником 3 – х земельных участков, расположенных по адресу: участок *****, в настоящее время оформляет право собственности на прилегающий к ним 4-й земельный участок. По договору ипотеки заложен жилой дом, площадью ***** кв.м. и земельный участок под ним, площадью ***** кв.м. Доводы истцов о признании договора ипотеки незаключенным в связи с нахождением жилого дома на 4-х земельных участках вместо 1 не могут быть приняты судом во внимание, т.к. требования ч.3 ст.340 ГК РФ и ст.69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при заключении договора ипотеки были соблюдены. Права и интересы третьих лиц при заключении договора ипотеки не нарушены.

Данные доводы истцов, а также о том, что на момент заключения договора ипотеки жилой дом был уже достроен и фактически имел площадь ***** кв.м., не подтверждаются материалами гражданского дела. Так, согласно технического паспорта, составленного ФГУП «Ростехинвентаризация» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ жилой дом по адресу: , топ. д/м, является объектом незавершенного строительства общей площадью согласно экспликации ***** кв.м. Согласно свидетельства о государственной регистрации права серии ***** №* от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о государственной регистрации права серии ***** №* от ДД.ММ.ГГГГ ИВС является собственником жилого дома, площадью ***** кв.м., литера ***** этажность *****, инвентарный №*. Технический паспорт объекта незавершенного строительства, согласно которого жилой дом по вышеуказанному адресу имеет площадь ***** кв.м. составлен на ДД.ММ.ГГГГ, т.е. по истечении более 2,5 лет после заключения договора ипотеки, в связи с чем суд приходит к выводу, что на момент заключения договора ипотеки площадь дома составляла ***** кв.м. Доказательств обратного суду не представлено.

Кроме того, доводам истцов о несоответствии договора ипотеки требованиям действующего законодательства ввиду фактического нахождения заложенного жилого дома на нескольких земельных участках, дана оценка при рассмотрении Октябрьским районным судом гражданского дела №*. Согласно ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда.

Также установлено, что Октябрьским районным судом г.Самары рассматривалось гражданское дело №* по исковому заявлению ИГИ к ОАО «Номос – Банк» о признании недействительным договора ипотеки. Решением суда от 08.04.09 в удовлетворении исковых требований ИГИ отказано, в связи с непредоставлением доказательств нарушения ее прав.

Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

ИГИ при рассмотрении данного гражданского дела также не представлено доказательств нарушения договором ипотеки ее прав и интересов. Так, ИГИ ни на момент заключения договора ипотеки, ни в настоящее время не является собственником жилого дома и земельного участка по адресу: , , заложенных по договору ипотеки №* от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ИВС и ОАО «Номос – Банк». Стороной данного договора она не является, в связи с чем исковые требования ИГИ удовлетворению также не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ИВС, ИГИ отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г.Самары в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения в окончательной форме.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 15.10.10.

Судья С.А. Семенцев