Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО3, ФИО6 о признании незаключенным договора купли - продажи, признании недействительной и исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в суд с иском, уточнив его в ходе рассмотрения, к ФИО3, ФИО6 о признании незаключенным договора купли – продажи и исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации перехода права собственности, указав в обоснование исковых требований, что в соответствии с договором купли- продажи от < дата >ФИО6 продал, а ФИО3 купила за 5 миллионов рублей жилое помещение, расположенное по адресу: РБ, .... Договор купли-продажи прошел государственную регистрацию права собственности < дата > в управлении Росреестра по РБ. Истец считает, что вышеуказанный договор не влечет юридических последствий, является незаконным, недействительным, ничтожным, нарушает права, свободы и законные интересы истца на жилище. В вышеуказанной квартире истец зарегистрирован и проживает с < дата > с момента получения ордера на квартиру с его женой ФИО7 и двумя детьми. Истец в 1993 г. отказался от участия в приватизации указанной квартиры, собственниками квартиры по 1/2 доли стали супруга и дочь. В 2007 г. собственники квартиры заключили кредитный договор и договор ипотеки (залога) на 1,4 миллиона с «Городским ипотечным банком» на ремонт квартиры. < дата > Управление Росреестра по РБ незаконно перерегистрировало указанную квартиру на «Восточный экспресс банк» без оригинала (дубликата) «Закладной» и всех других правоустанавливающих документов на квартиру.< дата > указанная квартира была продана ФИО6 Согласно решения суда истец имеет право пользования жилым помещением и регистрации в квартире.

< дата > спорная квартира ФИО6 продана ФИО3 Истец считает, что продавец намеренно скрыл о наличии право его проживания в квартире, что нарушает право на проживание и направлен в дальнейшем на снятие его с регистрационного учета и выселение.

Истец просит признать незаключенным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: РБ, ..., от < дата >, признать недействительной и исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации перехода права собственности.

Истец ФИО5 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить. Пояснил, что ответчик ФИО6 и после продажи квартиры сестре ФИО8, обращались в суд с иском о его выселении. Решением суда было отказано в удовлетворении требований. Считает, что ответчики желают выселить и лишить права пользования жилым помещением. Полагает, что он имеет бессрочное право пользования жилым помещением. Считает, что при продажи квартиры ФИО6, а именно в пункте 3.2. договора указал, что на момент заключения договора в объекте недвижимости зарегистрированных лиц не имеется. Таким образом, указанный договор купли - продажи квартиры не содержит условий ч.1 ст.558 ГК РФ о праве проживания истца в данной квартире, считается незаключенным.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить. Суду пояснил, что

договор от < дата > не соответствует требованиям законодательства, так как согласно ст. 558 ГК в договоре необходимо указывать лиц, которые зарегистрированы и имеют право проживания, в договоре данных сведений не имеется. Считает, что ответчик ФИО6 желает выселить истца из жилого помещения.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 в судебном заседании уточненные исковые требования не признал, просил отказать. Суду пояснил, что сторона, не являющаяся стороной сделки, имеет право на такое обращение лишь в случае, если нет других способов защиты его прав. В исковом заявлении прямо указано, что ФИО3 якобы была обманута в результате неправомерных действий со стороны своего брата, который не сообщил ей, что в квартире проживает истец. Истец взял на себя роль защитника интересов ФИО3 Также истцом в обоснование своих доводов, что он в квартире не проживает, не представлены доказательства чинения ответчиками каких - либо препятствий, не имеется заявления в полицию также документа, предоставляющего право безвозмездного проживания в спорной квартире. Считает, что истец путает понятие бессрочного и безвозмездного проживания, было предложено заключить договор, установить цену, порядок расчетов и погашения задолженности, образовавшейся в результате его недобросовестных действий. Сумма долга составляет 1 миллион рублей.

Ответчики ФИО3, ФИО6 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.

На основании ст. 167 ГПК РФ, суд пришел к выводу о рассмотрении дела в данном судебном заседании в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом. Собственник по своему усмотрению вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ч.1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГКРФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 558 ГК РФпередача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи квартиры от < дата >, заключенного с ФИО6, ответчику ФИО3 принадлежит на праве собственности квартира, расположенная по адресу: РБ, ....

Данный договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ...< дата >.

Как следует из материалов дела, сторонами в надлежащей форме подписан акт приема-передачи, что свидетельствует о намерениях сторон сделки реально исполнитель договор купли продажи, целью заключения которого являлась передачи в собственность ФИО3 квартиры.

Более того, договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ...< дата >.

Указанные обстоятельства подтверждают законность сделки.

Согласно справке о регистрации, выданной МУП ЕРКЦ ГО ... от < дата > по вышеуказанному адресу зарегистрированы: ФИО5, ФИО9, ФИО10 (владелец без регистрации).

Как следует из материалов дела, решением Советского районного суда ... от < дата > исковые требования ФИО6 к ФИО7, ФИО5, ФИО11, ФИО12, выступающей за себя и несовершеннолетнего ребенка ФИО9 о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РБ от < дата > вышеуказанное решение отменено в части удовлетворения исковых требований ФИО6 к ФИО5, ФИО11 о признании прекращенным право пользования жилым помещением – квартирой ... в ..., выселении из указанного жилого помещения со снятием с регистрационного учета; взыскания с ФИО7, ФИО5, ФИО11, ФИО12 в пользу ФИО6 расходов по оплате государственной пошлины и услуг представителя. В отмененной части принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО6 к ФИО5, ФИО11 о признании прекратившими право пользования жилым помещением- квартирой ... в ..., выселении из указанного жилого помещения со снятием с регистрационного учета, возмещении судебных расходов - отказано. В остальной части решение Советского районного суда ... РБ от < дата > оставлено без изменения.

Решением Советского районного суда ... от < дата > в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО9, ФИО5 о признании неприобретшими право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета отказано.

Истец, заявляя требования о признании незаключенным договора купли - продажи, признании недействительной и исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации перехода права собственности, ссылается на то, что договор купли-продажи заключен между ответчиками с нарушением требований ст. 558 ГК РФ, а именно в договоре не указано лицо, имеющее право на пользование продаваемым жилым помещением, что является нарушением его прав и направлено на лишение права регистрации, проживания, в дальнейшем на выселение истца из квартиры; так же на решения судов в которых за ним признано право пользования спорной квартирой.

Разрешая заявленные требования, следует исходить из следующего.

В соответствии с ч.1 ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

По своему содержанию данное условие имеет определяющее значение для покупателя, поскольку позволяет ему оценить объем прав в отношении приобретаемого им имущества, а также возможные негативные последствия, связанные с наличием таких лиц, которые, в соответствии с законом, сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем.

В свою очередь невключение в договор перечня таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, на права последних никак не влияет, равно как и они, как не участники сделки, не в состоянии повлиять на ее совершение и (или) содержание договора.

Следует исходить из того, что не указание лиц, проживающих или зарегистрированных в жилом помещении, подлежащем отчуждению собственником, при условии приобретения этого жилья в порядке приватизации, в ходе которой члены семьи отказались от участия в ней в пользу собственника, не предусмотрено в качестве безусловного и достаточного основания для признания сделки недействительной по иску этих третьих лиц. Факт регистрации не порождает права на объект недвижимого имущества, в котором лицо зарегистрировано, и не может являться ограничением в реализации права распоряжения собственником данным имуществом.

В данном случае правильное разрешение названного спора зависит от установления обстоятельств наличия у истца юридически значимого интереса. Право на обращение в суд с вышеуказанными требованиями имеет лицо, правовое положение которого претерпело бы те или иные изменения, если бы сделка на самом деле была действительной. Обязанность доказать наличие процессуальных оснований для признания сделки ничтожной лежит непосредственно на истце.

Таким образом, истец, не являясь участником сделки, не мог повлиять на ее совершение и (или) содержание, когда данная сделка на его права в отношении ее предмета не влияет, требования истца, заявленные вопреки воле самих сторон сделки, применительно к правилам статей 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворены быть не могут.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу от отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО5 о признании незаключенным договора купли - продажи, признании недействительной и исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации перехода права собственности.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО3, ФИО6 о признании незаключенным договора купли - продажи, признании недействительной и исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации перехода права собственности - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца в Верховный суд Республики Башкортостан через Советский районный суд г. Уфы.

Судья Е.А.Ронжина