Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению муниципальной собственностью администрации города Ульяновска о признании стороной договора аренды муниципального нежилого помещения, восстановлении срока на представление заявления о пролонгации договора аренды, предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

истица ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений, экономики и развития конкуренции администрации города Ульяновска о признании стороной договора аренды муниципального нежилого помещения, восстановлении срока на представление заявления о пролонгации договора аренды, предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества.

Исковые требования мотивированы следующим. 26.10.2018 года между Управлением муниципальной собственностью администрации г. Ульяновска и индивидуальным предпринимателем ФИО2 был заключен договор аренды муниципального нежилого помещения №-т, расположенного по адресу: для использование под оказание услуг (кроме ритуальных услуг, размещения закусочных, бань, саун), общей площадью 19,3 кв.м. сроком действия с 22.10.2018 года по 22.09.2019 года.

В соответствии с протоколом заседания комиссии по проведению конкурсов или аукционов на право заключения в отношении имущества муниципального образования договоров аренды от 09.10.2018 года №1 арендная плата установлена 25 188, 84 руб. в год.

18.07.2019 года дополнительным соглашением договор аренды пролонгирован с 22.09.2019 года до 22.08.2020 года, арендная плата увеличилась до 2 412, 50 руб. в месяц.

17.07.2020 года её муж ФИО2 обратился к арендатору с заявлением о пролонгации договора на 11 месяцев, 28.07.2020 года договор аренды пролонгирован с 22.08.2020 года до 22.07.2021 года. Условия договора аренды арендатором ФИО2 исполнялись в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 скончался, что подтверждается свидетельством о смерти. Она является наследником первой очереди после смерти своего супруга. В установленные законом сроки она приняла наследство после смерти мужа. Находясь в состоянии глубокого стресса, отчаяния, от постоянных нравственных страданий, страха одиночества и полного состояния апатии, она не сразу стала разбирать архивы своего супруга, в результате которого обнаружила документы, свидетельствующие о наличии договора. Также она обнаружила письмо от арендодателя, в котором указывалось на предложение по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: общей площадью 19,3 кв.м. 15.04.2021 года в адрес нотариуса от ответчика поступило сообщение о том, что срок действия договора аренды истек в 2020 году, а переход наследникам прав и обязанностей по указанному договору не предусмотрен.

В настоящее время она не имеет возможности реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества, которое было предоставлено её мужу арендатору по договору аренды, что ущемляет её права как наследника и противоречит положениям действующего законодательства.

Истица просит признать её стороной (арендатором) по договору аренды муниципального нежилого помещения от 26.10.2018 года №-т, восстановить ей срок на представление ответчику заявления о пролонгации на новый срок данного договора, предоставить ей преимущественное права на приобретение арендуемого муниципального имущества, расположенного по адресу: общей площадью 19,3 кв.м.

Управление имущественных отношений, экономики и развития конкуренции администрации города Ульяновска сменило наименование на Управление муниципальной собственностью администрации города Ульяновска.

В судебном заседании истица и её представитель не явились, извещались.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме, указав, что в связи с истечением срока действия договора аренды, оснований для переоформления договора на имя ФИО1 не имеется. С заявлением о переоформлении договора аренды истица обратилась в Управление 05.07.2021 года, к данному заявлению не были приложены документы, подтверждающие, что ФИО1 является наследником ФИО2 Учитывая отсутствие подтверждающих документов о вступлении в наследство, а также то, что на момент рассмотрения обращения о переоформлении договора аренды срок его истек, истице было отказано в переоформлении договора аренды. Основания для пролонгации договора аренды от 26.10.2018 года на новый срок отсутствуют, поскольку ИП ФИО2 уже было реализовано право на перезаключение договора на новый срок, а оснований для неоднократного перезаключения арендатором договоров аренды муниципального имущества, минуя конкурсные процедуры, предусмотренные ч. 1 ст. 17.1 Закона №135-ФЗ, действующим законодательством не предусмотрено. Кроме того, ФИО1 не является индивидуальным предпринимателем. Просит отказать ФИО1 в удовлетворении иска.

Третье лицо нотариус ФИО3 в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно п. п.1,2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (абз. 2 п. 2 ст. 617 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 1110 Гражданского кодекса РФ наследование регулируется настоящим Кодексом и другими законами, а в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами.

Пунктом 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Пунктом 1 статьи 1112 указанного Кодекса предусмотрено, что в состав наследства входит принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе права и обязанности.

Таким образом, условия договора аренды недвижимого имущества могут предусматривать ограничения в части перехода прав по данному договору к наследникам арендатора в случае смерти последнего, в силу которых такой договор прекращается со дня смерти арендатора.

Судом установлено, что 26.10.2018 года между Управлением муниципальной собственностью администрации города Ульяновска (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор), на основании протокола от 09.10.2018 №1 заседания единой Комиссии по проведению конкурсов и аукционов на право заключения в отношении имущества МО «город Ульяновск» договоров аренды, заключен договор аренды муниципального нежилого помещения №-т, по условиям арендодатель передал арендатору в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: (1-й этаж, помещение №), для использование под оказание услуг (кроме ритуальных услуг, размещения закусочных, бань, саун), общей площадью 19,3 кв.м, на срок с 22.10.2018 по 22.09.2019, с размером арендной платы 25 188 руб. 84 коп. в год (2099 руб. 7 коп, в месяц) без учета НДС, с ежемесячным внесением арендных платежей (п.п. 4.1, 4.2 договора).

18.07.2019 и 17.07.2020 ИП ФИО2 обратился в Управление имущественных отношений, экономики и развития конкуренции администрации города Ульяновска (далее — Управление) с заявлениями о продлении срока действия договора аренды на 11 месяцев.

В соответствии с дополнительными соглашениями от 18 июля 2019 г. и от 28 июля 2020 г. к договору аренды муниципального нежилого помещения от 26 октября 2018 г. №-т, заключенными между Управлением и ИП ФИО2, указанный договор продлевался с 22.09.2019 до 22.08.2020, с 22.08.2020 до 22.07.2021. Размер арендной платы увеличен до 2412 руб. 50 коп. в месяц и до 2624 руб. 80 коп. в месяц, соответственно.

ФИО2 умер в ДД.ММ.ГГГГ.

Письмом от 28 декабря 2020 г. (исх. № 22605-03) Управление известило ИП ФИО2 о необходимости в срок до 22 мая 2021 г. направить заявление о пролонгации договора аренды на новый срок.

29 декабря 2020 г. (исх. № 22674-04) Управление направило ИП ФИО2 предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества - нежилого помещения, площадью 19,3 кв.м. на основании положений Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в течение 30 дней со дня получения данного предложения.

Решение об условиях приватизации нежилого помещения, площадью 19,3 кв.м, расположенного по адресу: , (1-й этаж помещение №), преимущественном праве ИП ФИО2 на приобретение арендуемого муниципального имущества утверждено Постановлением администрации города Ульяновска от 24 декабря 2020 г. №2149.

26 марта 2021 г. с заявлением о принятии наследства ФИО1 обратилась к нотариусу.

В перечне наследственного имущества, в том числе указаны: нежилое помещение, находящееся по адресу: , право аренды по договору аренды муниципального нежилого помещения №-т от 26 октября 2018 г.

ФИО1 обратилась в Управление с заявлением о признании ее стороной договора аренды, признании преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, восстановлении срока на представление заявления о пролонгации договора аренды, в удовлетворении которого Управлением ей было отказано (письмо от 28.07.2021 исх. №13982-0).

Согласно п. 3.2.21 договора арендатор обязан за три месяца до окончания срока действия договора письменно уведомить арендодателя о своем намерении заключить договор на новый срок или расторгнуть договор.

Если за месяц до истечения срока действия договора арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что объект не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны, арендатор, надлежащим образом, исполнивший свои обязанности вправе продолжать пользоваться объектом. В этом случае договор аренды в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок (п. 6.6 договора).

Как следует из положений статьи 610, части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как указывалось судом ранее, дополнительным соглашением от 28 июля 2020г. к договору аренды от 26 октября 2018г. №-т, заключенным между Управлением имущественных отношений, экономики и развития конкуренции администрации г.Ульяновска и ИП ФИО2, договор пролонгирован с 22 августа 2020г. по 22 июля 2021 г., 26 марта 2021 г. истица обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства после смерти ФИО2 и 29 июня 2021 г. обратилась с письменной претензией в Управление имущественных отношений, экономики и развития конкуренции администрации города Ульяновск о восстановлении срока на обращение с заявлением о пролонгации договора аренды муниципального нежилого помещения от 26 октября 2018г. и предоставлении преимущественного права на приобретение в аренду спорного нежилого помещения.

Судом установлено, что договор аренды и условия его заключения в документации об аукционе, на основании которого и был заключен договор аренды, положений, ограничивающих переход прав и обязанностей по нему арендатора к его наследникам не содержит.

Довод ответчика о том, что ФИО1 не имеет статус индивидуального предпринимателя, не лишает её права вступить в арендные правоотношения, поскольку при наличии её волеизъявления, она не ограничена в возможности получить такой статус и использовать помещение по назначению.

Совокупность исследованных в судебном заседании доказательств позволяет суду прийти к выводу о том, что заявленные исковые требования ФИО1 обоснованы и подлежат частичному удовлетворению. Следует признать ФИО1 арендатором по договору аренды муниципального нежилого помещения, а также признать за ФИО1 преимущественное право на приобретение спорного арендуемого имущества.

При этом, признание ФИО1 стороной (арендатором) по договору аренды приведет к восстановлению прав истца, в связи с чем оснований для восстановлении срока на предоставление в Управление заявления о пролонгации на новый срок договора аренды муниципального нежилого помещения не имеется.

Таким образом, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к Управлению муниципальной собственностью администрации города Ульяновска удовлетворить частично.

Признать ФИО1 арендатором по договору аренды муниципального нежилого помещения №-т от 26.10.2018 года.

Признать за ФИО1 преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: , общей площадью 19,3 кв.м., помещение №, кадастровый №.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Ленинский районный суд г. Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е. А. Шабинская.

Решение в окончательной форме изготовлено 26.08.2022.