Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, действующих за себя и за своих несовершеннолетних детей: ФИО4, ФИО5, ФИО3 к некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» о признании договора социальной ипотеки договором коммерческого найма, о приостановлении периодических платежей по выкупу жилого помещения, использования жилого помещения на условиях найма.

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО2 действующих за себя и за своих несовершеннолетних детей: ФИО4, ФИО5, ФИО3 обратились в суд с иском к некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» (далее – НО «ГЖФ при Президенте РТ») о признании договора социальной ипотеки за № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2, ФИО1 с специализированной НО «ГЖФ при Президенте РТ» в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: РТ, <адрес>, - договором коммерческого найма жилого помещения, о возложении обязанностей изменить правоотношения по данному договору, признав за истцами право на приостановление установленных договором социальной ипотеки периодических платежей по выкупу жилого помещения, с правом использования жилого помещения на условиях найма и правом дальнейшего выкупа в собственность на принципах социальной ипотеки, заключить с истцами договор найма данного жилого помещения. В обосновании исковых требований указал, что между истцами и ответчиком заключен договор социальной ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик передал истцам жилое помещение, расположенное по адресу: РТ, <адрес> на условиях выкупа, о чем ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан протокол участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры, являющийся актом приема-передачи квартиры. Условиями п.3.1.7 договора предусмотрена обязанность истцами ежемесячно увеличивать сумму задатка до полного покрытия неоплаченных квадратных метров путем равномерного внесения самостоятельно рассчитанной с учетом изменения стоимости неоплаченных квадратных метров суммы в течение срока рассрочки с целью приобретения права оформления права собственности на квартиру. Пунктом 2.2 протокола выбора установлена первоначальная стоимость одного квадратного метра квартиры в размере 23500 рублей. Срок рассрочки внесения задатка истцам согласно пункту 2.5 протокола выбора составляет 205 месяцев (17 лет 1 месяц). У ФИО9 впоследствии, после заключения договора социальной ипотеки родились 2 детей: ФИО5, ФИО3 Истец ФИО1 неоднократно обращался к ответчику с просьбой переоформить договор ипотеки на договор социального найма, так как он был единственным кормильцем в семье по причине того, что ФИО2 находилась в отпуске по уходу за ребенком до достижения им возраста трех лет. Ответчик неоднократно убеждал истцов, что договор ипотеки будет переоформлен на договор социального найма, однако до настоящего времени истцы не могут разрешить вопрос о юридическом оформлении своих прав на занимаемое жилище. При этом финансовое состояние семьи истцов не позволяет им нести расходы по ипотеке. На сегодняшний день у ФИО1 имеются исполнительные производства на сумму 701419 рублей, у ФИО2 имеются исполнительные производства на сумму 1540613 рублей, одно из которых является в связи с поручительством (заемщик не исполнил надлежащим образом обязательства, взыскали с ФИО2 и удерживают с заработной платы. Исполнительное производство по долгу договора поручительства на сумму 1058690 рублей). Согласно справки о внесенных денежных средствах по договору № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ видно, что истцами не вносились ежемесячно суммы задатка до полного покрытия неоплаченных квадратных метров путем равномерного внесения самостоятельно рассчитанной с учетом изменения стоимости неоплаченных квадратных метров суммы в течение срока рассрочки с целью приобретения права оформления права собственности на квартиру. В юридически значимый период истцы занимали вышеуказанную квартиру на условиях ее найма, а не на условиях выкупа в собственность.

Представитель ответчика – некоммерческая организация «Государственный жилищный фонд при Президенте РТ в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело в его отсутствие. В отзыве на исковое заявление указал, что ДД.ММ.ГГГГ году между потребительским кооперативом «Строим будущее», Фондом с одной стороны и ФИО2, ФИО1 с другой, заключен договор социальной ипотеки №. ДД.ММ.ГГГГ на основании конкурса семьей осуществлен выбор <адрес> по улице толстого <адрес>, общей площадью 70,3 кв.м., что подтверждается подписанным между сторонами протоколом участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры граждан, являющийся неотъемлемой частью договора социальной ипотеки. Согласно подписанному между сторонами протоколу участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, жилое помещение предоставлено на условиях выкупа с обязательством внесения ежемесячных платежей. В обосновании заявленных требований истцов указано, что в связи с возникшими материальными трудностями и невозможностью своевременного внесения текущих платежей по договору социальной ипотеки у них образовалось задолженность. Действующим законодательством не предусмотрена обязанность НО «ГЖФ при Президенте Республики Татарстан» при наличии обстоятельств, указанных в исковом заявлении, предоставить жилое помещение по договору найма. По условиям заключенного договора социальной ипотеки истцы приняли на себя обязательство по ежемесячной оплате суммы задатка, обеспечивающих выкуп квадратных метров предоставленного им жилого помещения. Договор социальной ипотеки заключен между сторонами на основании действующих нормативно правовых актов ФИО6, регулирующих порядок предоставления гражданам жилья по социальной ипотеке и условия оплаты гражданами приобретенных жилых помещений. Условия договора социальной ипотеки о стоимости представляемого жилья и порядка его оплаты были приняты истцами добровольно, что свидетельствует о соответствии данной сделки установленному гражданским законодательству принципу свободы договора. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Выслушав в судебном заседании представителя истцов, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 11 Закона Республики Татарстан от 27.12.2004 № 69-ЗРТ "О государственной поддержке развития жилищного строительства в Республике Татарстан", основные требования, предъявляемые к государственной поддержке развития жилищного строительства в системе социальной ипотеки, включают в себя принятие соответствующими органами правил и порядка постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в системе социальной ипотеки.

Из материалов дела следует, что между СНО «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» в лице Социально-ипотечного потребительского кооператива «Строим будущее» и ответчиками ФИО2, ФИО1 заключен договор социальной ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 1.1 договор предоставляет гражданину право выбора, право «использования» и возможность получения права собственности на проинвестированную специализированной некоммерческой организацией «будущую собственную квартиру». Оформление права собственности за гражданином осуществляется на основании справки Стороны о выплате пая, выдаваемой после зачисления на расчетный счет Фонда 100% платежей за будущую собственную квартиру, поступающих в виде задатков.

Исходя из условий договора, п.п. 3.1.1, 3.1.4, 3.1.7, 3.1.8 граждане обязаны внести сумму «задатка» в размере 1000 рублей с целью обеспечения участия в выборе, заполнить и подписать протокол; ежемесячно увеличивать сумму задатка с целью обеспечения права использования неоплаченных квадратных метров выбранной будущей собственной квартиры, ежемесячно увеличивать сумму задатка до полного покрытия «неоплаченных квадратных метров» путем равномерного внесения самостоятельно рассчитанной с учетом «изменения стоимости неоплаченных квадратных метров» суммы в течение срока рассрочки с целью приобретения права на оформление права собственности будущей квартиры (л.д.16-22)

Протокол участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры гражданина подписан истцами ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому последние заявляют об участии в «выборе» будущей собственной квартиры, расположенной по строительному адресу: 60 кв. ж/д <адрес>, стоимость 1 кв.м. составляет 23500 рублей. Согласно тому же протоколу количество «неоплаченных квадратных метров» выбранной «будущей собственной квартиры» составляет 53,23617021 кв.м; срок внесения суммы задатка гражданином составляет 205 месяцев; гражданин обязан ежемесячно оплачивать стоимость, 25968864 кв.м., с учетом «изменения стоимости неоплаченных квадратных метров». Размер ежемесячного «изменения стоимости неоплаченных квадратных метров выбранной «будущей собственной квартиры» составляет 7 % годовых. Указанный протокол предоставляет гражданину право заселения и регистрации по месту жительства, использования «Будущей собственной квартиры» на условиях заключенного договора социальной ипотеки, является актом приема-передачи (л.д.30).

Согласно п.3.2.9 договора социальной ипотеки гражданин вправе подать заявление о прерывании внесения сумм «задатка», обеспечивающего переход права на оформление права собственности с указанием причин неплатежеспособности.

В отношении истца (должника) ФИО2 возбуждены исполнительные производства: №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ№-СВ о взыскании задолженности по кредитным платежам в сумме 1058690 рублей 39 копеек, исполнительский сбор 83498 рублей 95 копеек; №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ№-СВ о взыскании задолженности по кредитным платежам в сумме 233626 рублей 26 копеек; №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ№-СВ о взыскании задолженности по кредитным платежам в сумме 164794 рублей 41 копеек (л.д.9) В отношении ФИО1 возбуждены следующие исполнительные производства: №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании задолженности по кредитным платежам в сумме 52574 рубля 42 копейки; №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ№-СВ о взыскании задолженности по кредитным платежам в сумме 233634 рубля 16 копеек; №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ№-СВ о взыскании задолженности по кредитным платежам в сумме 164794 рубля 41 копеек; №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании задолженности по кредитным платежам в сумме 211715 рублей 04 копейки, исполнительский сбор 14820 рублей 05 копеек; №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании задолженности по кредитным платежам в сумме 22313 рублей 86 копеек о взыскании задолженности по кредитным платежам в сумме (л.д.10).

ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО1 в адрес ответчика была направлена досудебная претензия о переоформлении договора социальной ипотеки (л.д.31-34)

Законом Республики Татарстан от 27 декабря 2004 года № 69-ЗРТ "О государственной поддержке развития жилищного строительства в Республике Татарстан" урегулированы отношения, направленные на реализацию конституционного права граждан на жилище, а также на объединение усилий государственных органов, органов местного самоуправления и организаций всех форм собственности по развитию жилищного строительства и формирование рынка доступного жилья, в том числе в системе социальной ипотеки.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 2 августа 2007 года № 366 "О дальнейших мерах по реализации Закона Республики Татарстан от 27 декабря 2004 года № 69-ЗРТ "О государственной поддержке развития жилищного строительства в Республике Татарстан" и совершенствованию порядка предоставления жилья в рамках республиканской государственной поддержки" утвержден Порядок предоставления гражданам жилых помещений по социальной ипотеке.

Пунктом 6 Порядка установлено, что в случае потери кормильца и невозможности по этой причине выкупать жилое помещение в рассрочку жилое помещение передается членам семьи на условиях найма без ограничения срока с сохранением за ними права дальнейшего выкупа в собственность при появлении дополнительных финансовых ресурсов, достаточных для реализации права выкупа либо реализации своего права в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Постановлением с 29 октября 2013 года был исключен пункт 11 Порядка, которым было предусмотрено, что гражданам, внесшим первоначальный взнос, но (по уважительной причине) не имеющим возможности осуществлять периодические платежи по выкупу жилого помещения, срок рассрочки может быть приостановлен. При этом жилое помещение передается им на условиях найма с правом его дальнейшего выкупа в собственность на принципах социальной ипотеки.

В обосновании заявленных требований истцов указано, что в связи с возникшими материальными трудностями и невозможностью своевременного внесения текущих платежей по договору социальной ипотеки у них образовалась задолженность. Однако, действующим законодательством не предусмотрена обязанность НО «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» при наличии обстоятельств, указанных в исковом заявлении, предоставить жилое помещение по договору найма. По условиям заключенного договора социальной ипотеки истцы приняли на себя обязательство по ежемесячной оплате суммы задатка, обеспечивающих выкуп квадратных метров предоставленного им жилого помещения. Договор социальной ипотеки заключен между сторонами на основании действующих нормативных правовых актов Республики Татарстан, регулирующих порядок предоставления гражданам жилья по социальной ипотеке и условия оплаты гражданами приобретенных жилых помещений. Условия договора социальной ипотеки о стоимости предоставляемого жилья и порядка его оплаты были приняты истцами добровольно, что свидетельствует о соответствии данной сделки установленному гражданском законодательством принципу свободы заключения договора.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Таким образом, односторонний отказ истцов от исполнения принятых на себя обязательство по оплате денежных средств по договору социальной ипотеки, правовых последствий в виде обязательства по предоставлению жилого помещения по договору найма для НО «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» не влечет. В силу действующего законодательства договор социальной ипотеки договором найма жилого помещения не является, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований в этой части не имеется.

Согласно пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При заключении вышеуказанного договора социальной ипотеки стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям договора. Изменение условий оплаты по договору возможно в порядке ст. 450 ГК РФ. В данном случае НО «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» возражает против освобождения истцов от обязанности по оплате жилого помещения, законных оснований для возложения на ответчика такой обязанности не имеется, в связи с чем требования о перерыве внесения сумм задатка, предоставлении жилого помещения в наем не имеется.

При таких обстоятельствах, поскольку нормативным правовыми актами Республики Татарстан определено, что под социальной ипотекой понимается предоставление гражданам жилья в рассрочку в соответствии с основными требованиями, предъявляемыми к государственной поддержке развития жилищного строительства, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО1, ФИО2 действующих за себя и за своих несовершеннолетних детей: ФИО4, ФИО5, ФИО3 к некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» о признании договора социальной ипотеки за № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2, ФИО1 с специализированной некоммерческой организацией «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: ФИО6, <адрес>, - договором коммерческого найма жилого помещения, о возложении обязанностей изменить правоотношения по данному договору, признав на истцами право на приостановление установленных договором социальной ипотеки периодических платежей по выкупу жилого помещения, с правом использования жилого помещения на условиях найма и правом дальнейшего выкупа в собственность на принципах социальной ипотеки, и заключить с истцами договор найма данного жилого помещения – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Мамадышский районный суд Республики Татарстан.

Судья: