Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ООО «Специализированный застройщик Час» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик Час» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик Час» был заключен Договор на участие в долевом строительстве №.

Согласно условиям Договора после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома Застройщик обязался передать в собственность Дольщика объект долевого строительства: 1-комнатную , на 3-м этаже, общей проектной площадью 20,23 кв.м., а Дольщик обязался оплатить Застройщику стоимость квартиры в сумме 1 613 304 рубля и по окончании строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома принять квартиру в собственность.

Дольщик выполнил свои обязательства по оплате квартиры в полном объеме, однако , переданная Дольщику, не соответствует условиям Договора по площади, так как она была уменьшена и составляет 19,4 кв.м. Разница в площади квартиры, приобретенной по Договору и фактической площадью, переданной Дольщику квартиры, составляет 0,83 кв.м., стоимость которой составляет 66 190 рублей 84 копейки.

Дольщик считает, что Застройщик обязан выплатить 66 190 рублей 84 копейки в качестве уменьшения покупной цены квартиры в силу следующих правовых оснований.

Пунктом 3.5 заключенного сторонами Договора предусмотрено, что если согласно данным технической инвентаризации площадь объекта долевого строительства составит менее 95 % от площади, оговоренной в п. 1.1.2 договора, Застройщик обязан в течение 10 банковских дней с момента получения соответствующего уведомления от Участника долевого строительства оплатить разницу в площади по установленной цене одного квадратного метра, установленной на дату заключения Договора. При этом, стоимость 5 % оговоренного в Договоре отклонения в площади объекта долевого строительства оплате не подлежит.

Истец считает, что указанные условия договора фактически освобождают застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по созданию (строительству) объекта, соответствующего по площади и размерам проектной документации и предмету договора, и в силу пункта 4 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», пункта 1 статьи 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» являются ничтожными.

ДД.ММ.ГГГГ Дольщик направил в адрес Застройщика требование о соразмерном уменьшении покупной цены квартиры, письмом Исх. № от ДД.ММ.ГГГГ Застройщик отказал Дольщику в соразмерном уменьшении покупной цены квартиры сославшись на ничтожное условие заключенного Договора.

При таких обстоятельствах, истец считает, что в силу пункта 1 статьи 23 Закона РФ «О защите прав потребителей» с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 19 857 рублей 25 копеек.

Также истец считает, что за нарушение прав потребителя с ответчика подлежит взысканию моральный вред.

Просит взыскать с ответчика ООО «Специализированный застройщик Час» в пользу истца ФИО1 в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры сумму в размере 66 190 рублей 84 копейки; взыскать с ответчика ООО «Специализированный застройщик Час» в пользу истца ФИО1 неустойку за период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 19 857 рублей 25 копеек; взыскать с ответчика ООО «Специализированный застройщик Час» в пользу истца ФИО1 в счет компенсации морального вреда сумму в размере 15 000 рублей; взыскать с ответчика ООО «Специализированный застройщик Час» в пользу истца ФИО1 штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В ходе рассмотрения дела истец уточнила исковые требования в части взыскания неустойки, просила взыскать с ответчика неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 66 190, 84 руб., в остальной части оставив требования без изменений.

В судебное заседание истец не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дело в ее отсутствие, в связи с чем, на основании ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям указанным в иске.

Представитель ответчика в судебном заседании с иском не согласился, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в отзыве на исковое заявление, приобщенном к материалам дела. Просит отказать в удовлетворении иска.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов, на основании договора участия в долевом строительстве, регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214- ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее ФЗ О долевом строительстве).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 (Дольщик) и ООО «Специализированный застройщик Час» (Застройщик) был заключен Договор на участие в долевом строительстве № (далее - «Договор), предметом которого явилось участием Дольщика в финансировании строительства дома в объёме, установленном в договоре, и принятие по окончании строительства в собственность определённого в договоре доли (части) построенного Дома – квартиры, а другая сторона – Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить Дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Дома передать соответствующий объект долевого строительства - Квартиру в этом доме дольщику.

Согласно условиям данного Договора после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома Застройщик обязался передать в собственность Дольщика объект долевого строительства: 1-комнатную , на 3-м этаже, общей проектной площадью 20,23 кв.м., площадь балкона 3,11 кв.м., жилая проектная площадь 13,51 кв.м., проектная площадь квартиры подлежит уточнению после выдачи БТИ Технического паспорта.

Дольщик в свою очередь обязался оплатить Застройщику стоимость квартиры в сумме 1 613 304 рубля и по окончании строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома принять квартиру в собственность.

Цена договора определена в размере 1 613 304,00 рублей руб. (п. 1.1.2 договора). Пунктом 1.1.2. определены вышеуказанные характеристики объекта долевого строительства.

ДД.ММ.ГГГГ Застройщиком в одностороннем порядке подписан акт № приема-передачи жилого помещения построенного по вышеуказанному договору.

В соответствии с техническим паспортом на жилой дом, расположенный по адресу:, р-н Хабаровский, , от ДД.ММ.ГГГГ, имеет следующие характеристики: общая площадь 19,4 кв.м., площадь квартиры, 19,4 кв.м., в том числе жилая: основная – 13,7 кв.м., подсобная 5,7 кв.м., площадь лоджии 3,6 кв.м.

Данные замеров сторонами не оспаривались.

В силу п. 1 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214- ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В силу п. 2 указанной статьи закона по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Из содержания п. 1.1.2 Договора и содержания Приложения к Договору в виде плана третьего этажа следует, что жилое помещение предусматривало общею проектную площадь – 20,23 кв.м., наличие балкона площадью 3,11 кв.м., также определена жилая проектная площадь 13,51 кв.м.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В силу п. 3.5 Договора, если согласно данным технической инвентаризации площадь объекта долевого строительства превысит более чем на 5% (Пять процентов) площадь, оговоренную в п.1.1.2 настоящего договора, Участник долевого строительства обязан в течение 10 (десяти) банковских дней с момента получения соответствующего уведомления Застройщика, оплатить разницу в площади но установленной цене одного квадратного метра на дату заключения настоящего договора. При этом стоимость 5% (пяти процентов) оговоренного в настоящем договоре отклонения в площади объекта долевого строительства оплате не подлежит.

Если согласно данным технической инвентаризации площадь объекта долевого строительства составит менее 95% (девяносто пяти процентов) от размера площади, оговоренной в п. 1.1.2 настоящего договора. Застройщик обязан в течение 10 (десяти) банковских дней с момента получения соответствующего уведомления от Участника долевого строительства, оплатить разницу в площади по установленной цене одного квадратного метра на дату заключения настоящего договора. При этом стоимость 5% (пяти процентов) - оговоренного в настоящем договоре отклонения в площади объекта долевого строительства оплате не подлежит.

Как было указано выше согласно обмерам КГКУ «кадастр» построенная квартира имеет жилую площадь 19,4 кв.м., что превышает указанную в договоре проектную жилую площадь, а также имеется лоджия площадью 3,6 кв.м. При этом общая площадь в техническом паспорте объекта определена как 19,4 кв.м., то есть равная жилой. Аналогичные сведения указаны при регистрации объекта в государственном кадастре недвижимости. Указанное согласуется с положениями п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, согласно которому общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Определения лоджии и балкона закреплены в "СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003" (утв. Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ N 883/пр) (далее - СП 54.13330.2016).

Лоджией является встроенное или пристроенное помещение, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух - при угловом расположении) на всю высоту этажа и огражденное с открытой стороны, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому она примыкает (п. 3.15 СП 54.13330.2016).

Учитывая, сказанное, данные технического паспорта жилого дома, а также угловое расположения объекта долевого строительства, помещение правильно определять как лоджия.

Вместе с тем, из содержания договора долевого участия, исходя из его буквального толкования, однозначно не следует, что участнику подлежало передаче жилое помещение, в котором только жилая площадь будет составлять 20,23 кв.м.

Согласно п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от Приказ Минземстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступающими в силу с ДД.ММ.ГГГГ), а также «Письмо» Минрегиона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 33350-ИП/08 «Об общей площади квартир» - общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5; для балконов и террас - 0,3; для веранд и холодных кладовых - 1,0.

В заключенном сторонами договоре не указано иной трактовки площади объекта долевого строительства - квартиры как общепринятая.

В связи с чем при расчете площади переданного участнику объекта долевого участия следует руководствоваться произведенными замерами и установленными правилами определения общей площади квартир, то есть как сумма площадей жилой комнаты и подсобных помещений и лоджии с учетом понижающего коэффициента: 13,7+5,7+3,6*0,5=21,2 кв.м.

Таким образом, доводы истца о передаче застройщиком объекта не соответствующего условиям договора не находят своего подтверждения.

Также не усматривает суд оснований согласиться и с доводами истца о том, что п. 3.5. Договора долевого участия, предусматривающий случаи изменения цены договора противоречит положениям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Закону РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Как было указанно выше Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ допускает изменение цены договора по соглашению сторон после его заключения в предусмотренных договором случаях.

В силу подп. 2 п. 1.1 ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ существенным изменением проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

Таким образом, согласованное сторонами условия о возможности изменения цены договора для обеих сторон в случае превышения или уменьшения оговорённой в договоре площади более чем на 5 %, не противоречит требованиям закона, и права истца, как потребителя, не нарушает. При этом в данном случае действует принцип свободы договора. Истец, подписав договор, приняла на себя обязательства соблюдать его условия.

Учитывая указные обстоятельства, даже исходя из расчета истца, и принимая разницу в площадях помещений указанных в договоре и выписке из ЕГРН (0,83 кв.м.), у ответчика не возникает обязанности по оплате разницы в площади, как не превышающей 5 % (4,1%).

Доводы истца о том, что согласно плану этажа, приложенному к договору в квартире должны быть установлены: ванная, унитаз, раковина, эл.плита и мойка, также являются несостоятельными, поскольку согласно п. 5.1.2 Договора на участие в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ при передаче квартиры Дольщику предусмотрены работы по оборудованию электропроводки без установки электроприборов, установка сантехнического оборудования не входит в сумму договор и производится Дольщиками по своему усмотрению и, самостоятельно и за свой счет после подписания акта приема-передачи квартиры в пользование.

Поскольку суд не нашел оснований для удовлетворения основных требований истца, не усмотрел фактов нарушения прав потребителя, производные от основных требований требования о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда удовлетворению также не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик Час» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа отказать.

Решение может быть обжаловано ввой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме – ДД.ММ.ГГГГ, через суд постановивший решение.

Председательствующий: Чижова Н.А.