Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО Строительная компания «Строй-Тактика» о признании недействительными сделок по расторжению договоров долевого участия в строительстве дома в одностороннем порядке, применении последствий недействительности сделок, зачете встречных требований и встречному иску ООО Строительная компания «Строй-Тактика» о признании договора займа незаключенным, применении последствий недействительности сделок,

установил:

ФИО1, действующий через представителя по доверенности ФИО2, обратился в суд с иском к ООО СК «Строй – Тактика» о признании недействительными сделок по расторжению в одностороннем порядке договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома АДРЕС от ДАТАНОМЕР, заключенных между ООО СК «Строй-Тактика» и ФИО1; применении последствий недействительности сделки в виде восстановления договорных обязательств между сторонами и восстановлении регистрационной записи по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по указанным адресам; обязывании ООО СК «Строй-Тактика» произвести зачет встречных однородных требований на сумму 13 396 000 рублей по договорам долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по указанным адресам, заключенных между ООО СК «Строй-Тактика» и ФИО1 по договору займа с элементами предварительного договора по приобретению недвижимости НОМЕР от ДАТА и по договору уступки права требования, заключенного ДАТА между ФИО1 и ООО «Продмаш». В обоснование требований указано, что ДАТА стороны заключили договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома по указанным адресам, которые зарегистрированы в ЕГРП. ООО СК «Строй-Тактика» приняло на себя обязательства в предусмотренный договорами срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по указанному адресу, и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства в собственность. Участник долевого строительства ФИО1 обязался уплатить обусловленную договорами цену и принять объекты долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Общая стоимость объектов составляет 13 396 000 руб. Согласно п. 4.2. договоров, в случае если участник долевого строительства не оплатил 100% стоимости по данному договору в течение трех дней после регистрации настоящего договора в регистрирующем органе, то застройщик составляет график оплаты, руководствуясь которым, участник долевой собственности оплачивает стоимость квартиры. График оплаты застройщик по договорам долевого участия не составлял, так как ФИО1 до заключения указанных договоров произвел по ним оплату в полном объеме. С момента внесения ФИО1 предварительной оплаты застройщику ООО СК «Строй-Тактика» и до смены руководителя в ООО СК «Строй-Тактика» застройщик использовал денежные средства ФИО1, не составлял графиков платежей, не предъявлял претензий по поводу просрочки платежа и внесения дополнительных сумм, споров не возникало. ДАТА исх. НОМЕР застройщик направил предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены указанных договоров участия в долевом строительстве и о последствиях неисполнения. Предупреждение получено ФИО1 ДАТА. ДАТА застройщик направил в адрес ФИО1 график оплаты к договорам долевого участия письмом исх. НОМЕР. ФИО1 прореагировал на предупреждение исх. НОМЕР от ДАТА. ДАТА ФИО1 получены от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю «Уведомление иное» от ДАТАНОМЕР (в количестве 11 штук), в которых указано, что ДАТА от ООО СК «Строй-Тактика» поступило заявление о расторжении вышеуказанных договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в лице государственного регистратора ФИО11 была произведена государственная регистрация по расторжению договоров долевого участия на основании предупреждения об отказе от исполнения договоров исх. НОМЕР от ДАТА. ООО СК «Строй-Тактика» предупреждение об отказе от исполнения договоров исх. НОМЕР от ДАТА в адрес ФИО1 направлено не было. ДАТА ФИО1 получил уведомление исх. НОМЕР от ДАТА об отказе от исполнения вышеуказанных договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома, в котором ООО СК «Строй-Тактика» указало, что договоры расторгнуты, их расторжение зарегистрировано ДАТА. ООО СК «Строй-Тактика» нарушена предусмотренная законом процедура для одностороннего расторжения договоров участия в долевом строительстве, поскольку предупреждение об отказе от исполнения договоров исх. НОМЕР от ДАТА, на основании которого была произведена государственная регистрация расторжения договоров, не было направлено в адрес ФИО1 ни заказным письмом с описью вложения, ни обыкновенным письмом, а уведомление об отказе от исполнения договоров исх. НОМЕР от ДАТА фактически уведомляет ФИО1 о том, что уже состоялась регистрация по расторжению договоров долевого участия. Расторжение договоров долевого участия произведено с нарушением закона, соответственно, сделки по расторжению в одностороннем порядке договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома и отказ от исполнения обязательств по договорам участия в долевом строительстве являются недействительными. Кроме того, Федеральный закон НОМЕР - ФЗ дает право застройщику в одностороннем порядке произвести расторжение договоров только в случае нарушения сроков платежей. ФИО1 задолженности перед застройщиком не имеет. ДАТА между ФИО1 и ООО СК «Строй-Тактика» был заключен договор займа с элементами предварительного договора по приобретению недвижимости НОМЕР. Согласно условиям договора займа ФИО1 передал в собственность ООО СК «Строй-Тактика» денежные средства в размере 11 423 400 руб. Факт передачи денежных средств подтверждается актами о приемке-передаче денежных средств НОМЕР от ДАТА, НОМЕР от ДАТА, НОМЕР от ДАТА, НОМЕР от ДАТА, НОМЕР от ДАТА. Согласно п. 2 договора займа интерес займодавца ФИО1 заключается в том, что взамен переданных денежных средств займодавец намеревается приобрести недвижимое имущество в виде построенных в будущем квартир и получать ежемесячное вознаграждение. В этих целях стороны согласовали, что по истечении 4-х месяцев с момента заключения настоящего договора, заемщик обязан передать займодавцу жилые помещения в строящемся многоквартирном доме, общей площадью не менее <данные изъяты> кв.м, находящиеся на 2-6 этаже 9-этажного многоквартирного дома АДРЕС, либо заключить договоры долевого участия в строительстве указанного дома. Первоначальный взнос по договору долевого участия в строительстве будет зачтен заемщиком из настоящего договора. Таким образом, передав в собственность ООО СК «Строй-Тактика» денежные средства, ФИО1 произвел предварительную оплату жилых помещений, общей площадью <данные изъяты> кв.м в указанном строящемся многоквартирном доме. Согласно п. 1.4 договора займа заемщик выплачивает ежемесячно вознаграждение, которое составляет 3,33% в месяц (40% годовых) от суммы займа. ООО СК «Строй-Тактика» свое обязательство по оплате вознаграждения по договору займа с ДАТА до ДАТА не выполнило, в связи с чем образовалась задолженность ООО СК «Строй-Тактика» перед ФИО1 по выплате вознаграждения (процентов за пользование суммой займа) в размере 1 235 947 руб. Получив предупреждение НОМЕР от ДАТА о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора участия в долевом строительстве и о последствиях неисполнения данного требования, ФИО1 ДАТА направил в адрес ООО СК «Строй-Тактика» требование о проведении зачета денежных средств, переданных по договору займа НОМЕР в счет оплаты по договорам долевого участия, а также провести зачет на сумму невыплаченного вознаграждения за период с ДАТА до ДАТА ФИО1 также направил ДАТА заявление о зачете встречных однородных требований на сумму 736 653 руб. Право требования этой суммы возникло на основании договора уступки права требования, заключенного ДАТА между ФИО1 и ООО ТК «Продмаш» на сумму в размере 1 277 136 рублей. ДАТА ФИО1 направил в адрес застройщика требование о списании задолженности по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, однако, ООО СК «Строй-Тактика» в нарушение ст. 410 ГК РФ, не предполагающей одобрения действий по проведению зачета второй стороной, отказалось проводить оплату по договорам долевого участия. Согласно п.1.3. договора займа НОМЕР срок возврата займа установлен ДАТА. ООО СК «Строй-Тактика» сумму займа в срок не вернуло. Таким образом, ООО СК «Строй-Тактика» имеет право требования к ФИО1 оплаты по указанным договорам долевого участия от ДАТА, а ФИО1 имеет право требования к ООО СК «Строй-Тактика» на возврат суммы займа в размере 11 423 400 руб., а также на выплату процентов за пользование суммой займа в размере 1 235 947 руб. Срок исполнения обязательств наступил. ДАТА ФИО1 направил в адрес ООО СК «Строй-Тактика» заявление о зачете встречных требований на сумму 12 659 347 руб., которое ООО СК «Строй-Тактика» получено. Зачет встречного однородного требования является одним из способов прекращения обязательств одной стороны перед другой и отвечает критериям, предъявляемым ст.ст.410,153,154 ГК РФ. Так как ООО СК «Строй-Тактика» оставляет без внимания заявления о зачетах и отказывается проводить оплату по указанным договорам долевого участия в размере 13 396 000 руб., то восстановить свое право ФИО1 может только в судебном порядке.

ООО СК «Строй – Тактика», действуя через представителя по доверенности ФИО3, обратилось в суд со встречным иском к ФИО1, с учетом уточнений от ДАТА, о признании незаключенным договора займа НОМЕР от ДАТА между ООО Строительная компания «Строй – Тактика» в лице директора ФИО4 и ФИО1 на сумму 11 423 400 рублей ввиду безденежности; применении последствий недействительности сделки ввиду признания ее таковой. В обоснование иска указано, что ФИО1 в действительности денежные средства по договору займа НОМЕР от ДАТА способами, установленными договорами о долевом участии: на расчетный счет, либо в кассу ООО СК «Строй – Тактика» не вносил, следовательно, обязательства по их внесению по договору долевого участия не исполнил. Подписание актов приемки-передачи денежных средств по договору займа бывшим директором ООО СК «Строй – Тактика» ФИО4 не свидетельствуют о такой передаче и о проведении их как платежей по договорам долевого участия; надлежащими доказательствами такой передачи могут быть бухгалтерские документы и выписки по расчетному счету на период заключения договоров. В рамках уголовного дела в отношении бывшего директора ООО СК «Строй – Тактика» ФИО4 проведена бухгалтерская экспертиза документов финансово-хозяйственной деятельности застройщика. Кроме того, ФИО1 не представлены документы в подтверждение имущественного положения, позволяющего предоставить указанные денежные средства. Также в обоснование иска приведено содержание ст. 808, ч. 1 ст. 161, 812, 166 ГК РФ (т. 3 л.д. 64, 247).

В судебное заседание ФИО1 не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ФИО1 ФИО2 иск поддержала, предоставила письменные пояснения на встречный иск, просила в нем отказать, указав, что акты приема-передач денежных средств к договору займа, подписанные директором заемщика, скрепленные печатью организации, в соответствии со ст. 60 ГПК РФ, п. 2 ст. 808 ГК РФ являются доказательствами факта внесения денежные средств ФИО1 в кассу организации. Материальное положение ФИО1 позволяло ему предоставить заем в указанном размере, что подтверждают выпиской с банковских счетов и договором дарения между ФИО5 и ФИО1 Факт нарушения директором ООО СК «Строй-Тактика» финансово-бухгалтерской дисциплины по принятию наличных денежных средств организации, либо факт их присвоения им, не свидетельствуют о непредоставлении ФИО1 денежных средств в собственность организации. Отсутствие указанных сведений в бухгалтерском учете заемщика свидетельствует о ненадлежащем его ведении и может являться основанием для привлечения к налоговой или административной ответственности, но не для признания договора займа безденежным. ФИО1 не вправе контролировать, отразил ли заемщик в своем бухгалтерском учете денежные средства. Согласно п. 2 ст. 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Правила ст. 410 ГК РФ предусматривают уведомление одной стороны обязательства о проведении зачета встречных требований и не предполагают одобрения указанных действий второй стороной (т. 3 л.д. 173). Требования ООО СК «Строй-Тактика» о применении последствий недействительности сделки недопустимы, недействительные сделки следует отличать от несостоявшихся, одним из случаев которых является названое в п. 3 ст. 812 ГК РФ незаключение договора займа виду его безденежности. Если сделка не состоялась – нет оснований для применения последствий, установленных ГК РФ для недействительности сделок, должны применяться общие нормы о неосновательном обогащении и гражданско-правовой ответственности, если имеются такие предпосылки; незаключенный договор не относится к недействительным (оспоримым, ничтожным) сделкам, перечисленным в сит. 166 ГК РФ (т. 4 л.д. 51).

Представитель ООО СК «Строй-Тактика» ФИО3 в судебном заседании возражала против иска ФИО1, встречный иск просила удовлетворить, представив письменный отзыв, в котором указала, что в соответствии с ФЗ № 122-ФЗ от 21.07.1997 к заявлению о внесении записи о расторжении договора участия в долевом строительстве прилагается копия уведомления другой стороны об одностороннем отказе от исполнения договора. ООО СК «Строй-Тактика» - застройщик, предоставило в распоряжение государственного регистратора предупреждение ФИО1 от ДАТА о необходимости погашения задолженности по договорам и что иначе договор будет считаться расторгнутым, доказательства его направления заказным письмом с уведомлением, ФИО1 его получил и направил требование о зачете встречных требований. Также ФИО1 направлялось уведомление от ДАТА с указанием на расторжение договора и указанием, что, так как платежи по графику не поступили, застройщик уведомляет об отказе от исполнения договоров. Непредоставление застройщиком почтовых документов подтверждения направления уведомления от ДАТА не свидетельствует о нарушении порядка, так как в отношении уведомления от ДАТА такие документы имеются. В силу ч. 4 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ от ДАТА договор долевого участия считается расторгнутым со дня направления другой стороне соответствующего уведомления. Представленные застройщиком документы отвечали требованиям п. 4 ст. 25.1 ФЗ № 122-ФЗ от ДАТА и позволяли государственному регистратору внести в реестр запись о государственной регистрации расторжения договоров. Кроме того, на основании уведомления о расторжении договора долевого участия от ДАТА, направленного ФИО1 заказным письмом с уведомлением видно, что ему с ноября 2015г. известно намерение застройщика расторгнуть договоры долевого участия в строительстве, как и на основании уведомления об отказе от исполнения договоров НОМЕР от ДАТА, направленного ФИО1 заказным письмом с уведомлением. Таким образом, право ФИО1 на своевременное получение информации о намерении застройщика расторгнуть договоры долевого участия в одностороннем порядке не нарушено. Требование ФИО1 о зачете встречных требований безосновательно, заявление о зачете является односторонней сделкой, волеизъявления застройщика нет. Письмо ФИО1 о зачете получено застройщиком ДАТА, ему сообщено о необходимости изучения его требований, т.е., согласия застройщика не было. Договор поставки б/н от ДАТА между ООО «Продмаш» и ООО СК «Строй-Тактика», счет-фактуры НОМЕР от ДАТА, товарная накладная от ДАТА не допустимы, так как подписаны неправомочным лицом – директором ФИО4, так как в соответствии с договором купли-продажи доли в уставном капитале общества от ДАТА, протоколом НОМЕР внеочередного общего собрания участников ООО СК «Строй-Тактика» от ДАТА, приказом НОМЕР от ДАТА, полномочия ФИО4 в качестве директора общества прекращены, с ДАТА генеральным директором общества является ФИО6 Оценивая условия договора займа с элементами предварительного договора по приобретению недвижимости от ДАТА (пункты 1.2, 2.1), содержание п. 1 ст. 807 ГК РФ, п. 1 с т. 3, 4 ФЗ № 21-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» полагают, что между сторонами фактически сложились отношения, связанные с инвестированием истцом указанного жилого дома, поэтому вышеуказанные договоры являются притворными сделками, применить последствия которых сторона не просит (т. 2 л.д. 176). Так как договор займа является безденежным, то этого обстоятельства достаточно для признания зачета взаимных требований не состоявшимся. Соглашениями сторон зачеты не предусмотрены, сроки исполнения обязательств с ООО ТК «Продмаш» не наступили. Требования о признании недействительными сделок по расторжению договора долевого участия и применении последствий недействительности подлежат оставлению без рассмотрения, так как уже были предметом судебного разбирательства (решение Новоалтайского городского суда от 26.09.2016 по делу № 2а-3344/2016, решение вступило в законную силу 28.12.2016) (т. 3 л.д. 34). В ходе следствия по уголовному делу установлено, что в период с ДАТА по ДАТА неизвестное лицо из числа руководителей ООО СК «Строй-Тактика», используя свое служебное положение, присвоило денежные средства, принадлежащие ООО СК «Строй-Тактика» по договор у займа с элементами предварительного договора по приобретению недвижимости, заключенными с ФИО7, ФИО1, в том числе по договору займа НОМЕР от ДАТА на сумму 11 423 400 рублей. Представленный ФИО1 договор дарения денежных средств в сумме 12 000 000 рублей не подтвержден наличием у дарителя таких сумм. Предоставленные выписки со счетов содержат более позднюю дату, чем дата заключения договора дарения. Зачет требований недопустим, так как, исходя из природы договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома очевидно, что ООО СК «Строй-Тактика» не может выступать кредитором по отношению к ФИО1, поэтому прекращение исполнения обязательств сторон путем зачета не может быть произведено. ФЗ № 214 не предоставляет права застройщику обратиться в суд с требованиями к дольщику о понуждении произвести оплату по заключенному договору долевого участия, только расторжение договора, отсутствует природа сделки по производству зачета, нет условий проведения зачета: у застройщика нет обязательств требований денежных средств у ФИО1 Так как дом не окончен строительством, соответственно, у ФИО1 право требования не наступило к застройщику в виде передачи объектов недвижимости. Закон (п. 1 ст. 40 ФЗ от 08.02.1998 № 14 «Об обществах с ограниченной ответственностью») не связывает возникновение и прекращение полномочий единоличного исполнительного органа с внесением записи в ЕГРЮЛ, поэтому полномочий у ФИО4 подписать товарно-транспортную накладную НОМЕР от ДАТА не было (т. 4 л.д. 63).

Представитель третьего лица – Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, полагал излишне заявленными требования о применении последствий недействительности сделки в виде восстановления регистрационной записи по договорам, так как в случае удовлетворения судом этих требований государственный регистратор обязан внести запись в ЕРГП (т. 1 л.д. 159); действующим законодательством таких последствий не предусмотрено (т. 3 л.д.1, 8).

С учетом мнения участников процесса, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о слушании дела.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исков ввиду следующего.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Частью 4 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – названного выше Федерального закона № 214-ФЗ) предусмотрено, что если уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Частью 5 статьи 5 названного выше Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 3, 4 ст. 9 названного выше Федерального закона № 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи (ч. 3).

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (ч. 4).

Согласно ч. 4 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.

Установлено, что ДАТА между ООО СК «Строй-Тактика» и ФИО1 были заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома по АДРЕС.

По условиям договоров застройщик обязуется в предусмотренный договорами срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства ФИО1 обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объекты долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. 3.1).

Предметом каждого из договоров является отдельная квартира, расположенная в указанном доме, обозначенная в п. 3.3.

Согласно п. 3.8 договора срок передачи застройщиком объектов долевого строительства участнику долевого строительства – ДАТА.

Цена каждой из квартир определена п.4.2. договоров, в соответствии с которым, цена квартиры не подлежит изменению, если участник долевого строительства оплатил 100% стоимости по данному договору в течение трех дней после регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Алтайскому краю. В том случае, если участник долевого строительства не оплатил 100% стоимости по данному договору в течение трех дней после регистрации договора, то стороны составляют график оплаты, по которому участник долевого строительства оплачивает стоимость квартиры частями, из расчета цены за 1 кв.м, действующей на момент оплаты.

Согласно п. 4.3 договора участник долевого строительства рассчитывается за указанную в договоре квартиру путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика или внесения денежных средств в кассу согласно графику оплаты. Первый взнос по графику оплаты вносится в течение трех суток после регистрации договора.

Установлено и никем не оспаривается, что после заключения вышеперечисленных договоров долевого участия денежные средства в счет оплаты квартир в рамках исполнения этих договоров ФИО1 не вносил.

ДАТА застройщик направил в адрес ФИО1 уведомление о расторжении договоров в одностороннем порядке в связи с тем, что участник долевого строительства ФИО1 не перечислил причитающиеся по всем соглашениям денежные средства на расчетный счет застройщика, не внес деньги в кассу предприятия.

Не согласившись с расторжением договоров, ФИО1 обратился в суд с иском о признании недействительными сделок по расторжению в одностороннем порядке договоров участия в долевом строительстве и применении последствий недействительности сделок в виде сохранения договорных обязательств между сторонами, о признании исполненными обязательств по указанным договорам участия в долевом строительстве в части оплаты объектов долевого строительства.

Решением Новоалтайского городского суда от ДАТА, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам АДРЕСвого суда от ДАТА, иск ФИО1 удовлетворен частично, признан незаконным односторонний отказ ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» от исполнения заключенных с ФИО1 договоров от ДАТА №НОМЕР участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного но АДРЕС. В удовлетворении остальной части иска отказано (т.3 л.д. 37-43).

ДАТА застройщиком в адрес ФИО1 заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении направлено предупреждение от ДАТА о необходимости погашения задолженности по уплате цены договоров участия в долевом строительстве №НОМЕР и о последствиях неисполнения данного требования, в котором указано на необходимость погашения задолженности по уплате цены договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома в обозначенных в предупреждении суммах в течение 30 дней со дня получения требования и на последствия неисполнения данного требования в соответствии с ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в силу которой застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (т. 1 л.д. 172-176).

ДАТА ООО СК «Строй-Тактика» направила ФИО1 графики оплаты по договорам долевого участия (т.1 л.д. 177-178, 186-207).

Графики оплаты ФИО1 получены, на что имеется ссылка в исковом заявлении, им не согласованы, оплата по ним не проведена, возражения, касающиеся непосредственно графика, застройщику не направлены.

ДАТА ООО СК «Строй-Тактика» уведомило ФИО1 об отказе от исполнения договоров ввиду того, что ни по одному из вышеперечисленных договоров участия в долевом строительстве оплата не поступила (дата последнего взноса – ДАТА). Доказательств направления этих документов заказными письмами с описью вложения суду не представлено (т.1 л.д. 179-180).

ДАТА ООО СК «Строй - Тактика» обратилось в КАУ «МФЦ Алтайского края» с заявлениями о расторжении вышеуказанных договоров участия в долевом строительстве; ДАТА государственным регистратором в ЕГРП внесена запись о расторжении договоров, ФИО1 направлены уведомления от ДАТА о поступлении от ООО СК «Строй-Тактика» заявлений о расторжении договоров участия в долевом строительстве НОМЕР.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от ДАТА решение Новоалтайского городского суда от ДАТА отменено в части и вынесено новое решение о признании незаконными указанных действий государственного регистратора (т. 3 л.д. 47-51).

При таких обстоятельствах очевидно, что о намерениях расторгнуть вышеуказанные договоры в одностороннем порядке ФИО1 известно с ДАТА, однако порядок их расторжения застройщиком соблюден не был.

ДАТА застройщиком в адрес ФИО1 заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении направлено уведомление от ДАТА об одностороннем отказе от исполнения вышеуказанных договоров долевого участия в строительстве, с указанием на то, что данные договоры расторгнуты и их расторжение зарегистрировано ДАТА, и на то, что на дату последнего взноса – ДАТА оплата не поступала ни по одному из договоров: ДАТА ему было направлено предупреждение о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договоров участия в долевом строительстве НОМЕР и о последствиях неисполнения данного требования в соответствии с ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в силу которой застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (исх. НОМЕР от ДАТА); ДАТА ему были направлены приложения к договорам – графики оплаты (исх. НОМЕР от ДАТА) (т. 1 л.д. 181-182).

ДАТА ФИО1 получено вышеуказанное уведомление от ДАТА, на что имеется ссылка и в исковом заявлении ФИО1

Оценив содержание вышеприведенного уведомления от ДАТА об одностороннем отказе от исполнения вышеуказанных договоров долевого участия в строительстве, суд приходит к выводу, что оно соответствует вышеприведенным требованиям, изложенным в частях 3 и 4 статьи 9 названного выше Федерального закона № 214-ФЗ.

Довод ФИО1 о том, что указанное уведомление НОМЕР от ДАТА фактически уведомляет его о состоявшейся государственной регистрации по расторжению договоров долевого участия, противоречит содержанию данного уведомления. Наличие в уведомлении НОМЕР от ДАТА ссылки на факт регистрации расторжения договоров ДАТА не умаляет его соответствие частям 3 и 4 ст. 9 названного выше Федерального закона № 214-ФЗ. Кроме того, установлено, что по состоянию на дату направления данного уведомления государственным регистратором действительно ДАТА такая запись в ЕГРП была учинена (что признано незаконным лишь ДАТА), о чем ФИО1 было известно и им оспорено.

Ввиду изложенного, основания к удовлетворению иска ФИО1 о признании сделок по расторжению в одностороннем порядке договоров участия в долевом строительстве недействительными, применении последствий недействительности сделок в виде восстановления договорных обязательств между сторонами и восстановлении регистрационной записи отсутствуют.

Требования ФИО1 о зачете встречных однородных требований на сумму 13 396 000 рублей по вышеуказанным договорам долевого участия в строительстве и по договору займа с элементами предварительного договора по приобретению недвижимости НОМЕР от ДАТА и по договору уступки права требования, заключенному ДАТА между ФИО1 и ООО ТК «Продмаш» в связи с тем, что им были направлены в адрес застройщика заявления о зачете взаимных требований, удовлетворению не подлежат ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, договорами долевого участия в строительстве многоквартирного дома условия об оплате цены договоров путем зачета ООО СК «Строй-Тактика» денежных средств, полученных по договорам займа от ДАТА, не предусмотрено.

Согласно договорам займа с элементами предварительного договора по приобретению недвижимости ООО СК «Строй-Тактика» (заемщик), в лице директора ФИО4, и ФИО1 (займодавец) заключили договор о том, что в собственность заемщика передаются денежные средства в сумме 11 423 400 руб. (п. 1.1), срок займа – с ДАТА по ДАТА (п. 1.3); за пользование займом в указанной сумме заемщик оплачивает ежемесячное вознаграждение 3,33% в месяц (40% годовых), первый платеж ДАТА (п.1.4 договора займа). За нарушение сроков возврата займа предусмотрена пени в размере 0,1 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (п. 4.2 договора).

В п. 1.2 договора стороны согласовали, что интерес займодавца заключается в том, что взамен переданных денежных средств займодавец намеревается приобрести недвижимое имущество в виде построенных в будущем квартир и получать ежемесячное вознаграждение. В этих целях стороны согласовали, что по истечении 4 месяцев с момента заключения договора заемщик обязан передать займодавцу жилые помещения в строящемся многоквартирном доме, общей площадью не менее <данные изъяты> кв.м., находящиеся на <данные изъяты> 9-этажного многоквартирного жилого дома по АДРЕС, либо заключить договор долевого участия в строительстве вышеуказанного жилого дома. Также стороны согласовали, что стоимость 1 кв.м. для займодавца не будет превышать 32 000 руб., стоимость является окончательной и повышению не подлежит. При этом первоначальный взнос по договору долевого участия в строительстве будет зачтен заемщиком из настоящего договора.

Согласно пункту 2.1 договора займа заемщик обязуется вернуть сумму займа в срок, указанный в п. 1.3 договора. Взамен возврата денежных средств займодавец вправе предложить заемщику заключить договор долевого участия в строительстве, при этом стороны не вправе отказаться от заключения такого договора.

Заключение договора долевого участия в строительстве не освобождает заемщика от выплаты вознаграждения, предусмотренного п. 1.4 договора (п. 1.5).

Пунктом 3.1 договора займа установлено, что денежные средства передаются займодавцем заемщику путем внесения денежных средств в кассу, на расчетный счет заемщика или другими способами разовым платежом или поэтапно.

Передача денежных средств оформлена актами приемки-передачи денежных средств НОМЕР от ДАТА, НОМЕР от ДАТА, НОМЕР от ДАТА, НОМЕР от ДАТА, НОМЕР от ДАТА в общей сумме 11 423 400 рублей (т. 1 л.д. 125 – 129).

По договору уступки права требования (цессии) от ДАТА ООО ТК «Продмаш» (цедент) уступило ФИО1 (цессионарий) право требования цедента к ООО СК «Строй-Тактика» в размере 1 277 136 руб. по договору поставки от ДАТА и документов к нему: спецификации НОМЕР от ДАТА, счета-фактуры НОМЕР от 9ДАТА, торг 12 НОМЕР от ДАТА (т.1 л.д.130-132, 135 - 142).

Письмом от ДАТА ООО ТК «Продмаш» уведомило ООО СК «Строй-Тактика» о заключении договора цессии с ФИО7 и просило считать задолженность ООО СК «Строй-Тактика» перед ООО ТК «Продмаш» в указанном размере задолженностью перед ФИО1 (т. 1 л.д. 133).

ДАТА ФИО1 обратился в ООО СК «Строй-Тактика» с заявлениями о зачете его требований по договору займа с элементами предварительного договора по приобретению недвижимости НОМЕР от ДАТА на сумму основного долга в размере 11 423 400 руб., вознаграждения в размере 1 235 947 руб. в счет оплаты по вышеуказанным договорам долевого участия в строительстве, ввиду чего его обязательства прекращены в дату получения застройщиком его заявления-требования о зачете от ДАТА - ДАТА (т. 1 л.д. 164-170).

ДАТА ФИО1 направил в ООО СК «Строй-Тактика» требование о списании задолженности по договорам долевого участия в строительстве (т.1 л.д. 147).

ДАТА ФИО1 направил в ООО СК «Строй-Тактика» заявление о зачете встречных требований задолженности по договорам долевого участия в строительстве (т.1 л.д. 149).

По сообщению ООО СК «Строй-Тактика» письмо ФИО1 о зачете получено застройщиком ДАТА, ему сообщено о необходимости изучения его требований, другие ответы не направлялись.

Согласно п. 1 ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п. 1 ст. 3 Закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство.

Содержание заключенных между сторонами договоров займа с элементами предварительного договора по приобретению недвижимости и последующие действия сторон по заключению договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома свидетельствуют о том, что между сторонами фактически сложились отношения, связанные с инвестированием истцом строительства многоквартирного жилого дома по АДРЕС.

В ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", дается определение понятий: инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Договор участия в долевом строительстве направлен на удовлетворение потребностей граждан в жилье, в то время как истец, заключая договоры участия в долевом строительстве, преследовал иную цель - получение прибыли.

Таким образом, заключенные между сторонами договоры займа с элементами предварительного договора по приобретению недвижимости и договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома фактически прикрывают инвестиционную деятельность истца, которая регулируется специальным законом.

Следовательно, вышеуказанные договоры являются притворными сделками, применить последствия которых невозможно ввиду того, что к ним должны применяться последствия той сделки, которую стороны действительно имели ввиду (п. 2 ст. 170 ГК РФ), в данном случае - последствия, вытекающие из договора инвестирования, которые сторона не просит применить.

В соответствии с п. 4 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем (пункт 5).

Принимая во внимание характер взаимоотношений сторон по делу, суд полагает, что возможность к зачету названных ФИО1 встречных требований отсутствует.

Зачет как способ прекращения обязательства характеризуется тем, что при наличии двух встречных однородных требований, срок исполнения которых наступил или исполнение которых можно потребовать в одно и то же время, они взаимно погашают друг друга полностью или частично.

Зачет может быть произведен по заявлению одной из сторон при соблюдении принципа встречности требований, то есть участия сторон одновременно в двух обязательствах, с тем, чтобы кредитор в одном обязательстве являлся должником в другом обязательстве.

При таких обстоятельствах суд находит заслуживающими внимания доводы представителя ООО СК «Строй – Тактика» об отсутствии у застройщика однородных (денежных) требований к ФИО1, поскольку дом строительством не окончен, соответственно, у ФИО1 право требования к застройщику в виде передачи объектов недвижимости (последствие сделки, которую стороны имели в виду) не наступило, так как эти доводы соответствуют положениям ст.ст. 410, 411 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отсутствуют основания и для удовлетворения встречного иска ООО СК «Строй-Тактика» ввиду следующего.

В соответствии со ст.812 ГК РФ заемщик вправе оспаривать договор займа по его безденежности, доказывая, что деньги или другие вещи в действительности не получены от займодавца или получены в меньшем количестве, чем указано в договоре.

Заявляя требования о признании договора займа НОМЕР от ДАТА незаключенным ввиду безденежности, представителем ООО СК «Строй – Тактика» указано на неполучение от ФИО1 денежных средств способами, установленными договорами о долевом участии (на расчетный счет, либо в кассу), и на недоказанность имущественного положения последнего, позволяющего предоставить указанные денежные средства.

С указанными доводами согласиться нельзя.

Как указано выше, пунктом 3.1 договора займа НОМЕР от ДАТА установлено, что денежные средства передаются займодавцем заемщику путем внесения денежных средств в кассу, на расчетный счет заемщика или другими способами разовым платежом или поэтапно.

Также установлено, что как заключение договора займа НОМЕР от ДАТА, так и факты передачи денежных средств по актам приемки-передачи НОМЕР от ДАТА, НОМЕР от ДАТА, НОМЕР от ДАТА, НОМЕР от ДАТА, НОМЕР от ДАТА в общей сумме 11 423 400 рублей (т. 1 л.д. 125 – 129) имели место быть между ООО Строительная компания «Строй – Тактика» в лице директора ФИО4 и ФИО1

Доводы встречного иска о том, что подписание указанных актов приемки-передачи денежных средств бывшим директором ООО СК «Строй – Тактика» ФИО4 не свидетельствуют о такой передаче, не могут быть приняты во внимание, так как другой способ передачи займодавцем денежных средств заемщику (помимо их передачи в кассу или на расчетный счет) пунктом 3.1 договора займа НОМЕР от ДАТА предусмотрен.

Никем не оспаривается то обстоятельство, что на момент подписания данных документов ФИО4 являлся директором ООО СК «Строй – Тактика», который в силу полномочий действовал от имени Общества без доверенности, обратное суду не доказано.

Встречным истцом представлена бухгалтерская документация, где не зафиксировано поступление вышеуказанных денежных средств от ФИО1, однако, несоблюдение участниками гражданского оборота правил наличных и безналичных расчетов является правонарушением, ответственность за которое предусмотрена административным и налоговым законодательством. При этом такое правонарушение не является безусловным основанием для вывода о том, что произведенные таким способом расчеты не должны приниматься во внимание при рассмотрении гражданско-правового спора, и само по себе не свидетельствует о безденежности займа.

Кроме того, на физическое лицо не возложена обязанность контролировать соблюдение хозяйствующим субъектом кассовой дисциплины и правил ведения бухгалтерского учета при совершении финансово-хозяйственных операций.

Доводы представителя с ООО СК «Строй-Тактика» о возбуждении уголовного дела по факту присвоения вышеуказанных денежных средств неизвестным лицом из числа руководителей ООО СК «Строй-Тактика» сами по себе не свидетельствуют о безденежности договора займа НОМЕР от ДАТА, так как следствие по делу не окончено, лица, виновные в присвоении, обстоятельства, при которых оно произошло, как и сам факт присвоения денежных средств не установлены, иные доказательства, способные повлиять на данный вывод суда, представителем ООО СК «Строй-Тактика» суду не представлены.

В подтверждение факта наличия у ФИО1 денежных средств для передачи их по договору займа НОМЕР от ДАТА его представителем представлены выписки с банковских счетов, расходные кассовые ордера на имя ФИО5, договоры займа между ФИО5 и ООО «Росинка», договор дарения денежных средств ФИО5 ФИО1, акты приема-передачи денежных средств от ФИО5 ФИО1 (т. 3 л.д. 182-206, 208-219, 176,177-181), доказательства в их опровержение, как и факту неплатежеспособности ФИО1, отсутствуют.

Доводы представителя ООО СК «Строй-Тактика» о необходимости оставить без рассмотрения судом требования первоначального иска о признании недействительными сделок по расторжению договоров долевого участия и применении последствий недействительности ввиду того, что эти требования уже являлись предметом судебного разбирательства, не являются состоятельными, поскольку из приложенных к иску судебных актов следует, что требования о признании недействительными сделок по расторжению в одностороннем порядке договоров участия в долевом строительстве были заявлены лишь по делу № 2 – 386/2016 (решение от 28.03.2016 т. 3 л.д. 37) и по иным основаниям (обстоятельствам), которые к моменту вынесения решения по делу № 2-386/2016 еще не существовали (уведомления об отказе от исполнения договоров в одностороннем порядке от 27.05.2016 и 06.09.2016). Требования о признании недействительными сделок по расторжению в одностороннем порядке договоров участия в долевом строительстве по уведомлению застройщика от 27.05.2016 предметом вышеуказанных судебных дел не являлись. Ссылки на указанные основания приведены в исковом заявлении первоначального истца по настоящему делу в качестве хронологических событий, суд дал им оценку с учетом вступивших в законную силу судебных актов.

В силу ст.103 ГПК РФ с ООО СК «Строй-Тактика» подлежит взысканию 6 000 руб. в доход местного бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

ФИО1 в иске отказать.

ООО Строительная компания «Строй-Тактика» во встречном иске отказать. Взыскать с ООО Строительная компания «Строй-Тактика» госпошлину 6 000 руб. в доход местного бюджета.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.В. Козлова

<данные изъяты>