Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зяблицевой О.В. в лице представителя по доверенности Логиновского О.В. к Полуэктовой Л.Ю. об устранении нарушений прав законного владельца, не связанных с лишением владения, взыскании неосновательного обогащения и приведении имущества в первоначальное состояние,

УСТАНОВИЛ:

Истец Зяблицева О.В. в лице представителя по доверенности Логиновского О.В. обратилась в суд с иском к Полуэктовой Л.Ю., указав, что сторонам на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое помещение магазина и парикмахерской общей площадью 214,9 кв.м., расположенное на втором этаже здания по адресу: <адрес>, при этом истцу принадлежит 1486/2149 доли в праве на указанное имущество. 01 апреля 2008 года между сторонами был заключен договор аренды недвижимого имущества - помещения площадью 27,8 кв.м. по указанному адресу на срок с 01 апреля 2008 года по 01 апреля 2013 года включительно с оплатой 200 руб. за кв.м., арендная плата внесена ответчиком на пять лет вперед. Согласно п. 2.2.6 договора ответчик обязался возвратить истцу имущество в надлежащем состоянии по окончании срока действия договора, т.е. 02 апреля 2013 года, однако данное обязательство не исполнил, требование истца об освобождении занимаемого помещения от 24 мая 2013 года оставил без удовлетворения. арендованное имущество не вернул, оплату за фактическое пользование имуществом с 02 апреля 2013 года не производил, чем неосновательно сберег денежные средства. Размер неосновательного обогащения за период с 02 апреля по 17 октября 2013 года - день подачи иска, составляет 36318,8 руб. Кроме того, без согласования с истцом и получения соответствующего разрешения контролирующих органов ответчик частично демонтировал стену между помещениями № 1 и № 5, чем ухудшил арендованное имущество и должен привести его в первоначальное состояние. Истец просит суд обязать ответчика прекратить действия, препятствующие осуществлению истцом прав пользования помещением № 1, расположенным по адресу: <адрес> (второй этаж здания), в частности, освободить незаконно занимаемое помещения № 1, привести помещение № 1 по указанному адресу в первоначальное состояние за свой счет (восстановить стен между помещениями № 1 и № 5, произвести сопутствующие отделочные работы для устранения следов реконструкции), взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения в размере 36318,8 руб. и уплаченную при подаче иска государственную пошлину.

В судебном заседании представитель истца Логиновский О.В. суду пояснил, что стороны являются долевыми собственниками нежилого помещения магазина и парикмахерской, при этом ими по устному соглашению между собой определены конкретные помещения для владения и пользования каждой, в том числе Зяблицевой О.В. - помещение № 1 в соответствии с техническим паспортом. По условиям договора аренды от 01 апреля 2008 года арендатор уплатил арендную плату единовременно за весь пятилетний срок аренды помещения. При заключении договора аренды и в течение срока его действия ответчик не оспаривала условие о площади помещения, которая изменилась впоследствии на 1 кв.м. в связи с изготовлением нового технического паспорта и замеров более точными приборами. Условие об обязанности Зяблицевой О.В. отремонтировать крышу было вписано в договор другим лицом - мужем Зяблицевой, не имеющим полномочий на представление её интересов, при этом не было определено ни объемов работ, ни их сроков. Ответчик как долевой собственник также обязана участвовать в содержании общего имущества, к которому относится крыша здания, при отказе других собственников была вправе сама провести ремонт и взыскать с них затраты пропорционально долям в праве собственности. Переоборудование помещения в связи с заменой системы отопления и установки электрического котла не согласовывалось с истцом и надзорными органами, не представлено документов, обосновывающих необходимость замены системы отопления, также не имеется документов, подтверждающих факты затопления помещения, в результате чего ответчику был причинен ущерб. Также между сторонами была договоренность о том, что ответчик на время аренды сделает проход в помещение № 1 из помещения № 5, а по окончании срока договора вернет стену в первоначальное состояние. По причине правовой неосведомленности стороны не зарегистрировали договор аренды в регистрирующем органе, однако обязательства, взятые ими по данному договору, исполнены, за исключением обязательства ответчика о возврате помещения по окончании срока аренды. Также уточнил требования в части обязания ответчика прекратить действия, препятствующие осуществлению истцом прав пользования помещением № 1, расположенным по адресу: <адрес> (второй этаж здания), в частности, освободить незаконно занимаемое помещения № 1, окончательно просит суд обязать Полуэктову Л.Ю. освободить незаконно занимаемое помещение № 1, расположенное по адресу: <адрес> (второй этаж здания). В остальном требования поддерживает и просит их удовлетворить на изложенных в иске основаниях.

Истец Зяблицева О.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Ответчик Полуэктова Л.Ю. в судебном заседании с иском не согласна. Суду пояснила, что, действительно, как исторически сложилось и по её устному соглашению со вторым долевым собственником помещения магазина и парикмахерской в счет долей в праве ей выделены помещения №№ 5 и 6, истцу - №№1, 2 и 7. В отношении помещения № 1 был заключен договор, по которому оно передавалось ей Зяблицевой О.В. в аренду под размещение магазина сроком на пять лет с внесением арендной платы вперед. Договор был заключен только с тем условием, что истец отремонтирует крышу над этим помещением, однако она этого не выполнила, несмотря на многократные просьбы и требования. Кроме того, с самого начала действия договора в помещении были протечки системы отопления, Зяблицева О.В. за отопление не платила, поэтому его отключили и пришлось делать во всех помещениях магазина и парикмахерской индивидуальное отопление с заменой труб, радиаторов и установкой электрического котла, на что она затратила согласно экспертному заключению 73579,84 руб. Также она понесла расходы на отопление других помещений, не входящих в договор аренды, в период с 15 декабря 2008 года по настоящее время, в сумме 142480 рублей, расходы на содержание общих коридоров, санузла, лестничной клетки на сумму 72000 рублей. В результате протечки крыши и из-за отсутствия ремонта помещения и попадания грызунов был приведен в негодное состояние товар в магазине и ей был причинен материальный ущерб на общую сумму 297640 рублей. Из-за неверного указания в договоре аренды размера площади арендуемого помещении она переплатила 12000 руб. Всего из-за истца она понесла убытки в размере 597699 рублей, поэтому не согласна освободить арендуемое помещение до их возмещения Зяблицевой О.В. и намерена занимать его в счет погашения данного долга. Также пояснила, что факты протечек зафиксированы не были, однако о них Зяблицевой О.В. известно и их последствия видны до настоящего времени. Также не имеется документов, свидетельствующих о необходимости проведения капитального ремонта крыши. Она готова вернуть стену между помещениями № 1и № 5 в первоначальное состояние, поскольку между сторонами была такая договоренность, согласования устройства проема с органами местного самоуправления не проводилось, однако на прочность здания он не влияет.

Выслушав пояснения представителя истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, заключается на срок, определенный договором.

В силу ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Как установлено ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться

надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства в силу ст. 310 не допускается.

Частью 1 ст. 247 ГК РФ установлено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В силу ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Как следует из материалов дела, истцу Зяблицевой О.В. принадлежит 1486/2149 доли в праве общей долевой собственности на помещение магазин и парикмахерской, общей площадью 214,9 кв.м. на втором этаже и мезонине здания, расположенного по адресу: <адрес>, ответчику Полуэктовой Л.Ю. принадлежит 570/2149 доли в праве общей долевой собственности на данное имущество, 93/2193 доли в праве общей долевой собственности принадлежит ФИО Данные обстоятельства подтверждаются копиями свидетельств о государственной регистрации права, соглашения от 21 января 2009 года, выпиской из ЕГРП от 28 октября 2013 года (л.д.6,28,32).

Согласно выписки из технического паспорта от 14 ноября 2008 года на помещение магазина и парикмахерской по указанному адресу, данное нежилое помещение находится на втором этаже здания и мезонине, имеет общую площадь 214,9 кв.м.. На втором этаже расположены с соответствующими номерами по плану: торговый зал - № 1 (площадь 26,8 кв.м.), склад - № 2, коридоры - №№ 3,4, торговый зал - № 5, склад - № 6, торговые залы - №№ 7,8, туалет - № 9, коридоры - №№10,11, подсобные помещения - №№ 12,13, в мезонине расположены: подсобное помещение - № 1, зал ожидания - № 2, парикмахерская - № 3. Из поэтажного плана строения усматривается, что помещение № 1 площадью 26,8 кв.м. отделено стеной от помещения № 5 и является смежным с помещением № 2 (л.д.7-10).

01 апреля 2008 года Зяблицевой О.В. и Полуэктовой Л.Ю. заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно которому истец обязалась предоставить ответчику во временное владение и пользование под магазин помещение площадью 27,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, а ответчик обязалась внести арендную плату предоплатой за пять лет вперед из расчета 200 руб. за кв.м. в месяц (п.п. 1.1-1.5). Срок действия договора определен с 01 апреля 2008 года по 01 апреля 2013 года (п.4.1). В обязанности истца входит, согласно п.21 договора, произведение капитального ремонта помещения за счет собственных средств с уведомлением арендатора о вышеуказанных работах не позднее чем за 10 дней до последних, в обязанности ответчика, в соответствии с п.п. 2.2.1, 2.2.2, 2.2.4, 2.2.5, 2.2.6 договора, - использовать имущество исключительно в целях осуществления розничной торговли, производить необходимый текущий ремонт имущества с последующим сторнированием суммы денежных средств, вносимых арендодателю за аренду имущества на основании подтверждающих документов о затратах, понесенных в процессе произведения текущего ремонта, предупредив арендодателя за 10 дней, соблюдать требования Правил пожарной безопасности, следить за техническим состоянием линий электроснабжения в данном помещении, возвратить имущество арендодателю в надлежащем состоянии по окончанию срока действия настоящего договора (л.д.11).

24 мая 2013 года Зяблицовой О.В. в адрес Полуэктовой Л.Ю. направлено предупреждение об освобождении арендуемого помещения с указанием на то, что если арендатор не сдаст помещение в трехдневный срок после получения настоящего письма, арендодатель будет вправе начислить неустойку в сумме 1000 руб. за каждые сутки, и на то, что все вопросы будут рассматриваться в суде (л.д.12). Данное предупреждение получено ответчиком 25 мая 2013 года, о чем свидетельствует его подпись на почтовом уведомлении о вручении (л.д.13).

В дело представлены копии фотографий от 14 октября 2013 года, которые, как подтверждается сторонами, свидетельствуют о размещении в настоящее время магазина «Степ» в помещении, арендованном ответчиком у истца, а также о наличии сквозного проема в стене, соединяющего помещения, обозначенные в техническом плане под № 1 и № 5 (л.д.14-19).

Из заключения эксперта ООО ЭКФ «Экскон» № Э-12/1381 от 05 ноября 2013 года по проведенной по заявке ИП Полуэктовой Л.Ю. экспертизы по определению величины материального ущерба товара следует, что сумма материального ущерба товара, причиненного в результате затопления и повреждения грызунами, составляет 297640 руб. Согласно исследовательской части, осмотр товара производился 29 октября 2013 года по адресу: <адрес> (л.д.46-89).

Согласно заключения экспертов ООО ЭКФ «Экскон» № Э-13/1452 от 20 ноября 2013 года, по экспертизе, стоимость проведенных в помещении по адресу: <адрес>, работ на дату производства экспертизы по демонтажу регистров отопления, чугунного радиатора 8 ребер, по монтажу регистров отопления, чугунного радиатора 7 ребер, электрокотла ЭВАН ЭПО - 9,45 кВт, насоса UPS 32-60 «Grundfos», расширительного бака, прокладки трубопровода, с учетом монтажа трубопроводной арматуры составляет 73579,84 руб., расход электрической энергии для работы системы отопления от котла ЭВАН ЭПО - 9,45 кВт при условии его работы с максимальной мощностью на протяжении периодов с 01 января 2008 года по 31 мая 2008 года, с 01 сентября 2008 года по 31 мая 2009 года, с 01 сентября 2009 года по 31 мая 2010 года, с 01 сентября 2010 года по 31 мая 2011 года, с 01 сентября 2011 по 31 мая 2012 года, с 01 сентября 2012 года по 31 декабря 2013 года составляет в соответственно в натуральном выражении и в денежном выражении в 2008 году 31071,6 кВт/ч и 102196,08 руб., в 2009 году 30985,2 кВт/ч и 112833 руб., в 2010 году 30985,2 кВт/ч и 124195,68 руб., в 2011 году 30985,2 кВт/ч и 137962,44 руб., в 2012 году 31071,6 кВт/ч и 155709,54 руб., в 2013 году 30985,2 кВт/ч и 171489,15 руб. (л.д.90-124).

Оценивая в совокупности представленные доказательства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению. Как установлено судом на основании копий свидетельств о государственной регистрации права и выписки из ЕГРП, истец и ответчик являются долевыми собственниками на помещение магазина и парикмахерской, расположенной на втором этаже здания по адресу: <адрес>. Между ними достигнута договоренность о порядке владения и пользования помещениями, входящими в помещение магазина и парикмахерской, а именно: истец Зяблицева О.В. владеет и пользуется помещениями, обозначенными на поэтажном плане строения в техническом паспорте под №№ 1, 2 и 7, ответчик Полуэктова Л.Ю. - помещениями под №№ 5 и 6. Данное обстоятельство подтверждается показаниями обоих сторон, а также представленным договором аренды недвижимого имущества от 01 апреля 2008 года, согласно которому Зяблицева О.В. предоставила, а Полуэктова Л.Ю. приняла во временное пользование помещение под № 1 для размещения магазина. Указание в начале текста договора истца арендатором, а ответчика - арендодателем суд находит ошибочным, вызванным невнимательностью при заполнении договора. Указанный договор заключен на срок более года, поэтому подлежал государственной регистрации в Росреестре, однако зарегистрирован не был, о чем пояснили стороны, таким образом, этот договор аренды в силу ст. 433 ГК РФ нельзя признать заключенным. Вместе с тем, как установлено судом на основании показаний сторон, Зяблицева О.В. передала помещение, являющееся предметом договора аренды, Полуэктовой Л.Ю., а последняя его приняла без каких-либо замечаний, сторонами было достигнуто соглашение о размере платы за пользование помещением и ими исполнено, поскольку плата истцу ответчиком была внесена вперед единовременно за пять лет, в течение этого периода ответчик пользовалась указанным помещением, из чего следует, что стороны связали себя обязательством, которое не может быть производно изменено одной из сторон. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Ответчиком взято обязательство по возврату истцу переданного в пользование помещения в по окончании срока договора, заканчивающего действие 01 апреля 2013 года, однако в указанный срок данное помещение возвращено не было, по настоящее время помещение используется Полуэктовой Л.Ю. под размещение магазина, т.е. данное обязательство не исполнено, в связи с чем исковые требования о возложении на неё обязанности освободить незаконно занимаемое помещение № 1, расположенное по адресу: <адрес> (второй этаж здания), подлежат удовлетворению.

Доводы ответчика о том, что поскольку по вине истца ей причинены убытки в виде расходов на монтаж новой системы отопления, на содержание иных находящихся в общей собственности помещений, в том числе мест общего пользования, а также ущерб от повреждения товара в результате затопления и порчи грызунами, что стало возможным из-за неисполнения истцом своих обязательств по капитальному ремонту арендуемого помещения и крыши, она вправе продолжать пользоваться помещением до возмещения истцом всех её расходов, суд находит несостоятельными.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено надлежащих доказательств того, что помещению № 1 был необходим капитальный ремонт, в том числе системы отопления (актов осмотра, актов о наличии протечек, заключений межведомственной комиссии, экспертных заключений и т.д.), запись в договоре аренды от 01 апреля 2008 года об обязанности арендодателя произвести ремонт крыши сделана от руки, подпись под этой записью, что подтверждается ответчиком, совершена мужем истца, т.е. не стороной договора, при этом доказательств наличия у него полномочий на внесение изменений в договор суду не представлено. Не представлено также доказательств того, что крыша здания нуждается в ремонте, кроме того, согласно материалам дела, помещение магазина и парикмахерской по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности не только сторонам, но и другому лицу ФИО, при этом данное помещение находится на втором этаже здания, имеется первый этаж, из чего следует, что обязанность по содержанию общего имущества, в том числе крыши здания, лежит на всех его собственниках, в том числе и ответчике. Кроме того, ответчик вправе предъявить к Зяблицевой О.В. самостоятельный иск с требованиями о возмещении указываемых убытков.

Сторонами не вносились изменения в подписанный ими договор аренды, в том числе в части размера помещения, не заключались дополнительные соглашения к данному договору, касающиеся изменения срока пользования ответчиком помещением, в том числе в счет возмещения его расходов на содержание общего имущества, предупреждений о предстоящем текущем ремонте с последующим предъявлением затраченных на него денежных средств для сторнирования платы за пользование помещением Зяблицевой О.В. не направлялось.

Из поэтажного плана строения не усматривается наличия проема в стене между помещениями № 1 и № 5, ответчиком не представлено доказательств согласования устройства данного проема с истцом как вторым долевым собственником помещения на постоянное время, Полуэктова Л.Ю. в судебном заседании пояснила, что имела договоренность с истцом о заделывании проема после окончания аренды помещения и согласна с данным требованием, поэтому суд приходит в выводу об удовлетворении иска в части возложения на ответчика обязанности привести помещение № 1 в первоначальное состояние за свой счет, а именно: восстановить стену между помещениями № 1 и № 5, произвести отделочные работы для устранения следов реконструкции.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в размере 42521,08 руб. за период с 02 апреля 2013 года по 28 ноября 2013 года из расчета ранее согласованной платы за аренду помещения в размере 200 руб. за 1 кв.м. площади в месяц.

Согласно ст. 102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии со ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Поскольку по взятому на себя по договору от 01 апреля 2008 года обязательству ответчик уплачивала истцу за пользование помещением № 1 цену из расчета 200 руб. за 1 кв.м. площади помещения в месяц, с 02 апреля 2013 года, не освободив и не передав истцу согласно данного договора помещение, пользуется им неосновательно до настоящего времени, суд считает подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании неосновательного обогащения, при этом приняв во внимание, что расчет взыскиваемой суммы - (200 руб. х 26,8 кв.м.)/30 дней х 238 дней неосновательн6ого пользования = 42521,08 руб. - ответчиком не оспорен, судом проверен и признан верным.

На основании изложенного окончательные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, согласно ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Поскольку исковые требования удовлетворены в полном объеме, государственная пошлина в размере 1360,93 руб. (л.д.1), уплаченная истцом при подаче иска, подлежит возмещению ответчиком. Кроме того, истцом были увеличены исковые требования в части взыскания неосновательного обогащения на 6202,28 руб., которые удовлетворены судом, с ответчика в силу п.1 ч. 1 ст. 333.20 НК РФ подлежит взысканию государственная пошлина в размере 414,7 руб. (114,7 руб. + 200 руб.) в доход бюджета муниципального образования Нолинский муниципальный район Кировской области.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Зяблицевой О.В. в лице представителя по доверенности Логиновского О.В. к Полуэктовой Л.Ю. об устранении нарушений прав законного владельца, не связанных с лишением владения, взыскании неосновательного обогащения и приведении имущества в первоначальное состояние удовлетворить.

Обязать Полуэктову Л.Ю. освободить незаконно занимаемое помещение № 1, площадью 26,8 кв.м., расположенное на втором этаже здания по адресу: <адрес>.

Обязать Полуэктову Л.Ю. привести помещение № 1, площадью 26,8 кв.м., расположенное на втором этаже здания по адресу: <адрес>, за свой счет в первоначальное состояние, а именно: восстановить стену между помещениями № 1 и № 5, произвести отделочные работы для устранения следов реконструкции.

Взыскать с Полуэктовой Л.Ю. в пользу Зяблицевой О.В. неосновательное обогащение в размере 42521,08 руб. и возмещение государственной пошлины в размере 1360,93 руб., всего 43882.01 руб. (сорок три тысячи восемьсот восемьдесят два рубля 01 коп.).

Взыскать с Полуэктовой Л.Ю. государственную пошлину в размере 414,7 руб. в доход бюджета муниципального образования Нолинский муниципальный район Кировской области.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам Кировского областного суда путём подачи апелляционной жалобы через Нолинский районный суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 13 декабря 2013 года.

Судья подпись