Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Риттер Ю.Г. к администрации МО Корсаковский городской округ о признании собственности на недвижимое имущество и встречному иску администрации МО Корсаковский городской округ к Риттер Ю.Г. о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Риттер Ю.Г. обратился в суд с иском, в котором указал, что приобрел по договору купли-продажи № 15-03 от 10 июля 2003 года у ОАО ХК «Корсаковская база океанического рыболовства» недвижимое имущество – фундамент бассейновой больницы рыбаков на 90 коек и по договору купли-продажи № от 10 июля 2003 года незавершенное строительством административное здание бассейновой больницы рыбаков на 90 коек, двухэтажное, шлакоблочное, расположенное по адресу .

Согласно квитанций № 164 и № 165 от 11.06.2003 года полностью оплатил недвижимое имущество.

8 ноября 2010 года подготовил все необходимые для регистрации права собственности документы, включая технические паспорта на оба объекта недвижимости, однако зарегистрировать свое право не имеет возможности, так как продавец – ОАО «ХК КБОР» ликвидировано в связи с банкротством.

Просит признать его право собственности на указанные объекты.

В судебном заседании представитель истца Останина Н.А. иск поддержала.

Представитель ответчика Былина Е.А. с иском не согласилась, предъявила встречный иск, в котором просит признать договоры купли-продажи недвижимого имущества недействительными, поскольку они совершены с нарушением порядка, установленного ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» 1998 года. Кроме того, представитель заявляет возражения против иска на основании того, что право собственности у истца не возникло в установленном порядке.

На встречный иск представителем истца представлены возражения, в которых указано, что заявление об оспаривании сделки должника могут быть заявлены только в рамках конкурсного производства, а администрация МО Корсаковский городской округ никогда не являлась кредитором ОАО ХК «КБР» и процедура конкурсного производства завершена.

Выслушав стороны, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно статей 130, 131 ГК РФ подлежат государственной регистрации также права на объекты незавершенного строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1, 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 447 ГК РФ в случаях, указанных в законе, договор о продаже вещи может быть заключен только путем проведения торгов.

Согласно разъяснениям, данным в п.п. 58, 59 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» правом на обращение в суд с иском о признании права собственности на недвижимое имущество обладают лица, во владении которых находится недвижимое имущество, зарегистрированное за другими лицами.

Признание права на спорное недвижимое имущество в отсутствие государственной регистрации возможно, если оно возникло до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Кроме того, сделки в отношении недвижимого имущества предприятия, находящегося в состоянии банкротства, должны совершаться с учетом положений ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», для предприятий, в отношении которых процедура банкротства возбуждена в период действия ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» № 6-ФЗ от 8 января 1998 года, согласно этого Закона.

Согласно статье 76 указанного Закона распоряжение недвижимым имуществом относится к крупным сделкам, которые могут быть совершены только с согласия собрания кредиторов.

В соответствии со ст. 87 указанного Закона продажа части имущества должника возможна только после проведения инвентаризации и оценки имущества на открытых торгах, если иное не предусмотрено планом внешнего управления.

Статьей 112 этого же Закона установлен порядок заключения договора купли-продажи имущества должника после проведения инвентаризации и оценки имущества на открытых торгах, если собранием кредиторов не установлен иной порядок продажи имущества должника.

Аналогичные нормы, устанавливающие порядок продажи имущества должника, содержит ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002 года (статьи 110, 111, 139).

Стороной истца представлен договор купли-продажи № от 10 июля 2003 года, согласно которому открытое акционерное общество Холдинговая компания «Корсаковская база океанического рыболовства» в лице конкурсного управляющего А. продает фундамент бассейновой больницы рыбаков на 90 коек по адресу , продажная цена имущества составляет 10000 рублей.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от 11 июля 2003 года Риттер Ю.Г. на основании указанного договора внес в кассу ОАО ХК «КБОР» 10000 рублей.

Стороной истца также представлен договор купли-продажи № от 10 июля 2003 года, согласно которому открытое акционерное общество Холдинговая компания «Корсаковская база океанического рыболовства» продает Риттер Ю.Г. незавершенное строительством административное здание бассейновой больницы рыбаков на 90 коек двухэтажное, шлакоблочное, по адресу , стоимостью 75000 рублей.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от 11 июля 2003 года Риттер Ю.Г. на основании указанного договора внес в кассу ОАО ХК «КБОР» 75000 рублей.

Решением исполкома Корсаковского городского Совета народных депутатов № от 28.04.1989 года КБОР из городских земель в бессрочное пользование отведено 0,024 га для строительства первой очереди комплекса бассейновой больницы рыбаков на 9 коек по .

Решением исполкома Корсаковского городского Совета народных депутатов № от 23.03.1990 года КБОР отведен земельный участок площадью 1,65 га для строительства комплекса бассейновой больницы рыбаков на 90 коек в районе пересечения улиц Крутой и Чкалова.

Однако, как видно из отзыва руководителя Управления Росреестра по Сахалинской области, от 25 мая 2011 года, сведений о зарегистрированных правах на спорные объекты недвижимого имущества в Росреестре не имеется.

Согласно уведомлениям государственного регистратора от 4 июля 2011 года № и №в Росреестре отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объекты по адресам , и .

По информации начальника Корсаковского отделения Сахалинского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральне БТИ» сведений о праве собственности на объекты незавершенного строительства по адресу (или ) не значатся.

Между тем, согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 22.06.2011 года деятельность открытого акционерного общества Ходинговая компания «Корсаковская база океанического рыболовства» прекращена по решению Арбитражного суда 26 августа 2008 года.

Отчет конкурсного управляющего ОАО ХК «КБОР» по состоянию на 15 августа 2008 года содержит сведения о сформированной конкурсной массе, в том числе о ходе и об итогах инвентаризации имущества должника, о ходе и результатах оценки имущества должника в период конкурсного производства.

Однако сведений о включении в конкурсную массу таких объектов как фундамент бассейновой больницы рыбаков на 90 коек и незавершенное строительством административное здание бассейновой больницы рыбаков на 90 коек, данный отчет не содержит.

К отчету конкурсного управляющего приложены сведения о ходе реализации имущества должника за период конкурсного производства с 20.12.2000 года по 25.05.2008 года, сведений о реализации недостроенного здания бассейновой больницы рыбаков указанный список не содержит.

К отчету конкурсного управляющего приложены также сведения о размере денежных средств, поступивших на основной счет должника, об источниках данных поступлений за период с 4.02.2002 года по 18.06.2008 года.

Сведений о поступлении денежных средств от Риттер Ю.Г. за фундамент бассейновой больницы рыбаков на 90 коек и за незавершенное строительством административное здание бассейновой больницы рыбаков на 90 коек двухэтажное, шлакоблочное, в указанном списке не имеется.

Таким образом, доказательств продажи объектов незавершенного строительства, указанных в договорах 14-03 и 15-03 от 10.07.2003 года, в июле 2003 года ОАО ХК «КБОР» в рамках конкурсного производства суду не представлено.

Фундамент бассейновой больницы рыбаков и незавершенное строительством административное здание больницы рыбаков на 90 коек не подвергались инвентаризации и оценке, не включены в установленном порядке в конкурсную массу, откуда следует, что данное имущество продано без согласия кредиторов.

Заключенные в нарушение норм ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» договоры № от 10 июля 2003 года и № от 10 июля 2003 года в силу положений статей 166, 168 ГК РФ являются ничтожными независимо от признания их таковыми судом, и не могут порождать правовых последствий.

Кроме того, необходимо учитывать то, что истец в обоснование возникновения своего права на указанные объекты ссылается на приобретение им этих объектов на основании договоров купли-продажи, заключенных 10 июля 2003 года, то есть тогда, когда ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» уже вступил в законную силу.

Однако продавец ОАО ХК «КБОР» до отчуждения имущества не зарегистрировал свои права на объекты незавершенного строительства, в связи с чем право собственности у него не возникло, и он не имел права совершать сделки купли-продажи имущества.

Условие договора о продаже имущества, принадлежащего продавцу на праве собственности, изложенное в п. 1.2 каждого договора также является ничтожным.

Истцом представлены технические паспорта на объект незавершенного строительства по адресу и объект незавершенного строительства по адресу .

Технические паспорта не содержат определенных данных, позволяющих идентифицировать объекты недвижимого имущества.

Иная техническая документация, например, разрешение на строительство, акты приемки, суду не представлены, из чего следует, что в договорах № от 10.07.2003 г. и № от 10.07.2003 г. указаны объекты недвижимости, которые как объекты не сформированы, юридически не существуют, идентифицировать их невозможно.

Более того, суду не представлено доказательств возникновения у продавца право собственности в порядке установленном частью 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ, на эти объекты.

Соглашения о цене объектов недвижимости также следует расценивать как ничтожное, так как стороны не вправе были устанавливать цену на недвижимое имущество, принадлежащее предприятию-банкроту, без оценки в установленном порядке.

Ссылки представителя истца на план приватизации Корсаковской базы океанического рыболовства как на документ, подтверждающий право собственности продавца, суд находит неосновательными, так как акт оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 1 июля 1992 года, являющийся приложением к Плану приватизации РПК «КБОР», утвержденному председателем областного комитета по управлению имуществом и согласованному решением председателя Корсаковского городского Совета народных депутатов № от 4.07.1992 года, не содержит сведений о таком объекте недвижимого имущества, принадлежащем РПК «КБОР», как недостроенное здание бассейновой больницы рыбаков на 90 коек по в г. Корсакове.

Представленные архивом городской администрации расшифровка к отчету о вводе в действие основных фондов и использования лимита капитальных вложений за 1989 год, статистический бюллетень по капитальному строительству за 1991 год, статистический бюллетень по капитальному строительству за 1993 год, срочный отчет о вводе в действие объектов, основных фондов и использования капитальных вложений за 1994 года отражают только сведения об использовании капитальных вложений, в том числе на строительство больницы, но не являются документами, подтверждающими возникновение права собственности Корсаковской базы океанического рыболовства на конкретные объекты недвижимости.

Из показаний Б. в судебном заседании следует, что он работал главным архитектором города до 1990 года и после 2011 года и по настоящее время, в 1989 году Корсаковской базе океанического рыболовства, которая тогда была государственным предприятием, выделили земельный участок в парковой зоне города для строительства больницы рыбаков целевым назначением, так как другого места в городе для такого строительства не нашли. Предприятие приступило к строительству, в результате которого на земельном участке были возведены фундамент терапевтического корпуса (№2 на экспликации) и частично хозяйственный корпус (№ 3 на экспликации), коммуникации к строительству не подведены, в настоящее время объекты находятся в полуразрушенном состоянии, что им было установлено при визуальном осмотре в июле 2011 года, о ходе строительства в администрацию города информации не поступало, поэтому указать время возникновения построек точно не может, указывает на то, что в настоящее время собственник построек не сможет получить разрешение на строительство, так как согласно градостроительного плана в этой зоне находится зона отдыха, и строительство не предусмотрено.

Данными показаниями, как и заданием на проектирование и краткой пояснительной запиской по объектам 1 очереди строительства комплекса бассейновой больницы рыбаков, представленными представителем истца, подтверждается только факт строительства на отведенном земельном участке силами Корсаковской базы океанического рыболовства фундамента терапевтического корпуса бассейновой больницы рыбаков и хозяйственного корпуса этой больницы, но не возникновения права собственности ОАО ХК «КБОР» на объекты, проданные Риттеру Ю.Г. по договорам № и № от 10.07.2003 года.

При таких обстоятельствах оснований для признания права собственности Риттер Ю.Г. на фундамент бассейновой больницы рыбаков на 90 коек и на незавершенное строительством административное здание бассейновой больницы рыбаков на 90 коек у суда не имеется, так как истцом не представлено доказательств наличия у него законных оснований для приобретения этих объектов.

В то же время у суда отсутствуют основания для удовлетворения встречного иска администрации МО Корсаковский городской округ о признании недействительными сделок по купле-продаже незавершенных строительством объектов по адресу .

Постановлением мэра Корсаковского городского округа № от 15.06.2011 года объекты, незавершенные строительством, расположенные по адресу поставлены на учет как бесхозяйные в связи с тем, что сведения о зарегистрированных правах на указанные объекты, находящиеся на территории Корсаковского городского округа, отсутствуют.

Поскольку конкурсное производство в отношении ОАО ХК «КБОР» завершено, а само предприятие ликвидировано и исключено из Единого государственного реестра юридических лиц, администрация МО Корсаковский городской округ вправе обращаться в суд с иском к одному из участников сделки, затрагивающей права органа местного самоуправления на распоряжение земельным участком, на котором находятся постройки, и на обращение построек в муниципальную собственность.

В данном случае оспариваемые сделки являются договорами по купле-продаже объектов недвижимости, заключенными в письменной форме.

Однако в силу приведенных положений ст. 433 ГК РФ до регистрации перехода прав такие договоры не являются заключенными, в связи с чем они не могут быть оспорены и признаны недействительными по иску органа местного самоуправления, в чью собственность поступают объекты недвижимого имущества, признанные бесхозяйными.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Риттер Ю.Г. о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительства –фундамент бассейновой больницы рыбаков на 90 коек, литер Б общей площадью 338,6 кв. м, и признании права собственности на объект незавершенного строительства –административное здание больницы рыбаков на 90 коек литер А, общей площадью 1095, 1 кв.м – отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований администрации МО Корсаковский городской округ о признании недействительными сделок купли-продажи объектов недвижимости по адресу , - отказать.

Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Корсаковский городской суд в течение 10 дней со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья Е.Н. Меркулова.

Решение вынесено в окончательной форме 27 июля 2011 года.