Гражданский кодекс часть 1

с участием истца ФИО1, представителя истца адвоката Шестакова С.Л., действующего на основании ордера от Дата, ответчицы ФИО2, представителя ответчика и третьего лица ФИО3, действующего на основании доверенностей от Дата и от Дата,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, Муниципальному образованию «Город Пермь» в лице администрации г. Перми о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения,

установил:

Истец обратилась в суд с иском к ответчикам о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения, обозначенные на поэтажном плане под № (лит... общей площадью ... кв.м, ... (лит....) общей площадью ... кв.м., № общей площадью ... кв.м., № общей площадью ... кв.м., № общей площадью ... кв.м., расположенные в подвале дома по Адрес.

Требования мотивирует тем, что является собственником квартиры по Адрес, данный дом построен в ... году, находился в федеральной собственности и принадлежал ..., на основании постановления администрации г.Перми от Дата№ был передан в муниципальную собственность. Подвал данного здания проектировался и создавался в качестве неотъемлемой части дома, предназначенной для обслуживания более одного помещения в доме, не имел самостоятельного назначения. В доме было печное отопление, в подвальных помещениях находились дровяники. Впоследствии подвальные помещения стали постепенно и самовольно реконструироваться наймодателем в нежилые помещения самостоятельного назначения и сдаваться в аренду частным лицам, однако документы о реконструкции отсутствуют. Истец считает, что самовольная реконструкция спорных подвальных помещений не имеет правового значения и не может являться обстоятельством, изменяющим правовой режим их использования и круг правообладателей. Приватизация в доме первой квартиры № состоялась Дата, на дату приватизации первой квартиры все подвальные помещения не имели самостоятельного назначения, соответственно, на эти помещения распространяется правовой режим общей долевой собственности собственников квартир в данном доме.

Истец и представитель истца в судебном заседании на иске настаивали, поддержали доводы, изложенные в исковом заявлении. Истец дополнила, что в ... году печное отопление заменили на газовое, необходимость в дровеняках отпала, в ... году нежилые помещения стали сдавать в аренду, сначала ОАО «...», потом муниципалитет.

Представитель ответчика и третьего лица Департамента имущественных отношений администрации г.Перми в судебном заседании исковые требования не признал, представил письменный отзыв на иск, из содержания которого и пояснений представителя ответчика и третьего лица, в частности, следует, что право собственности на спорные нежилые помещения было зарегистрировано в установленном законом порядке, при этом, предусматривая право собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме на общее имущество не исключается, что в доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Основанием иска является то, что в спорных нежилых помещениях расположены инженерные коммуникации, необходимые для обслуживания жилых помещений в данном доме, ответчик считает, что это не может быть принято во внимание, поскольку инженерные коммуникации расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения. Для определения правового режима этих помещений не имеет значение наличие в них инженерных коммуникаций, т.к. спорные помещения обладают самостоятельными полезными свойствами. На протяжении длительного времени эти помещения сдавались в аренду, т.е. до момента первой приватизации квартиры в данном доме, следовательно, помещения используются и на сегодняшний день по самостоятельному назначению, не связанному с нуждами собственников жилых помещений в данном доме. Кроме этого, ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности, который следует исчислять с ... года – первого имеющегося в материалах дела договора аренды, поскольку иск о признании права заявлен не владеющим собственником, либо с даты первой приватизации в доме.

Ответчица ФИО2 иск не признала, поддержала доводы представителя ответчика, также заявив ходатайство о применении срока исковой давности.

Свидетель ... в судебном заседании показал, что проживает в доме Адрес с ... года, подвалы нескольких подъездов были предназначены для дров, кто это решил, он не знает, или сами решили, или сказал застройщик, использовали их до замены на газ в ... году, примерно в ...-х годах подвалы стали сдавать в аренду туристической компании, швейным мастерским.

Свидетель ... показал, что до ... года жил в данном доме, потом выехал, вновь проживает с ... года, дал аналогичные предыдущему свидетелю показания, дополнив, что с ... года нежилые помещения сдаются в аренду.

Заслушав стороны, свидетелей, изучив материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что ФИО1 является долевым собственником квартиры Адрес, на основании договора безвозмездной передачи квартир в собственность граждан от Дата.

В соответствии с постановлением администрации г.Перми от Дата№ «О приеме в муниципальную собственность жилищного фонда с инженерными сетями из федеральной собственности с баланса ОАО «...», изданного на основании распоряжения ... от Дата№ и решения Пермского городской думы от Дата№ «Об утверждении Положения о порядке приема имущества в муниципальную собственность г.Перми из других форм собственности» в муниципальную собственность г.Перми из федеральной собственности с баланса ОАО «...» был принят жилищный фонд с нежилыми помещениями, в том числе многоквартирный жилой дом Адрес.

Согласно инвентарному и правовому делу на домовладение по Адрес, в частности по документам третьей группы о первоначальном назначении нежилых помещений на дату первой инвентаризации, спорные нежилые помещения поименованы как склад и подвальные помещения.

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи в отношении спорных объектов недвижимости: нежилые помещения общей площадью ... кв.м., номера на поэтажном плане ..., кадастровый номер №, собственник МО «Город Пермь» с Дата; нежилые помещения общей площадью ... кв.м. номера на поэтажном плане ..., кадастровый номер ..., собственник МО «Город Пермь» с Дата, указанные помещения продавались муниципалитетом ООО «...» по договору купли-продажи от Дата, ранее были зарегистрированы за МО «Город Пермь» (свидетельство от Дата), после купли-продажи и регистрации права за ООО «...» Дата, решением Арбитражного суда Пермского края от Дата договор купли – продажи был расторгнут, собственник МО «Город Пермь»; нежилые помещения общей площадью ... кв.м., номера на поэтажном плане ..., кадастровый номер ..., собственник МО «Город Пермь» с Дата; нежилые помещения общей площадью ... кв.м., номера на поэтажном плане ... кадастровый номер ..., собственник ФИО2 с Дата, основание к регистрации – договор купли-продажи от Дата с муниципалитетом, который являлся предыдущим собственником с Дата; нежилые помещения общей площадью ... кв.м., кадастровый номер ..., собственник ФИО2 с Дата, основание к регистрации – договор купли-продажи от Дата, предыдущий собственник МО «Город Пермь» с Дата.

Согласно представленным договорам аренды спорных нежилых помещений, письма ОАО «...» от Дата, спорные нежилые помещения с ... года на протяжении длительного времени сдавались и сдаются в аренду: ЧП ..., ООО «...», ИП ...., ИП ФИО2, ООО «...». Кроме этого, как явствует из показаний допрошенных свидетелей, арендные отношения существовали с ...-х годов.

Исходя из данных документов и показаний свидетелей можно сделать вывод о том, что договорные правоотношения по аренде относительно спорных нежилых помещений существовали с ... года, т.е. спорные помещения использовались и используются третьими лицами для ведения своей хозяйственной деятельности – по самостоятельному назначению.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты.

Состав общего имущества определен в п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

Нежилые помещения, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме - технические этажи и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, ограждающие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, находятся в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

По смыслу приведенных выше материальных норм определяющим признаком для отнесения нежилых помещений в многоквартирном доме к общему имуществу является признак их эксплуатации исключительно в целях удовлетворения нужд более одного помещения в этом доме. Предусматривая право собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме на общее имущество, законодатель одновременно не исключает, что в доме может находиться иное недвижимое имущество самостоятельного назначения, т.е. не предназначенного для обслуживания более одной квартиры в этом доме. При этом факт наличия в помещении коммуникаций сам по себе не является значимым к вопросу об отнесении помещений к общему имуществу дома, существенным признаком является возможность использования этого помещения не в качестве вспомогательного, а для самостоятельных целей.

По состоянию на Дата, согласно данным ГУП «ЦТИ Пермского края», спорные нежилые помещения указанного выше дома эксплуатируется как нежилые (торговые площади и площади бытового обслуживания (кабинет, тамбур, коридор, санузел, столовая, кладовая, раздевалка, мастерская, демонстративный зал)). Из содержания искового заявления следует, что приватизация первой квартиры в доме состоялась Дата, как следует из показаний свидетелей и истцом не отрицается, арендовались подвалы с 80-х годов, т.е. до момента приватизации первой квартиры в доме они были сформированы для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, следовательно, оснований для отнесения их к общей долевой собственности собственников жилых помещений в указанном многоквартирном доме не имеется.

Учитывая, что в материалах инвентарного дела отсутствуют документы о приемке дома в эксплуатацию, невозможно сделать вывод о назначении спорных помещений на дату окончания строительства жилого многоквартирного дома. План подвалов жилого дома по состоянию на даты инвентаризаций в ... году и в ... году не позволяет сделать вывод о техническом характере назначения помещений подвалов, более того, в плане указаны помещения, поименованные как подвальные помещения и склады древесины. При этом, жилые помещения многоквартирного дома имели центральное отопление и газ с ... года, что подтвердили свидетели в судебном заседании. Таким образом, по данным технической инвентаризации (с момента первой инвентаризации) подвальные помещения имели самостоятельное целевое назначение, отличное от обслуживания иных помещений в доме, что подтверждается также последующим использованием помещений подвалов для размещения различных юридических лиц (организаций). Кроме того, решение о передаче подвалов в муниципальную собственность истцом не оспаривалось, данное решение не отменено, оснований для признания подвалов общедолевым имуществом собственников жилых помещений многоквартирного дома после их передачи в муниципальную собственность судом в данном случае не усматривается.

В судебном заседании истец указала, в том числе, как на основание иска, что в подвалах располагаются инженерные сети. Отказывая в иске, суд, оценивая представленные доказательства в совокупности, исходит из того, что сам по себе факт расположения в спорных помещениях инженерных сетей не является основанием к безусловному отнесению их к общим помещениям многоквартирного дома. С учетом правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 19.05.2009 г. № 489-О-О, исходит из того, что каких-либо технологических объектов в этой части подвальных помещений не имеется. Спорные помещения использовались и используются третьими лицами для ведения своей хозяйственной деятельности, т.е. по самостоятельному назначению, не связанному с нуждами собственников жилых помещений в многоквартирном доме по Адрес. При этом вывод о несоответствии данных помещений по цели использования требованиям строительных норм и правил не играет определяющего правового значения, поскольку данное обстоятельство не отнесено законом к изменяющим правовой статус объектов недвижимости и субъективный состав правообладателей.

На основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, в силу прямого указания этой нормы право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Кроме того, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела самой истицей представлены доказательства (свидетели были приглашены в судебное заседание со стороны истца) того, что спорные объекты использовались как самостоятельные объекты недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома, еще до возникновения права собственности на квартиры у жильцов дома.

Таким образом, правовой режим подвальных помещений как помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Право общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения не возникло (и не может возникнуть), если по состоянию на дату приватизации первой квартиры в доме подвальные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и фактически не использовались домовладельцами в качестве общего имущества. Право общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, может возникнуть только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме. Для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, поскольку такие коммуникации расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, которые уже выделены для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.

Следовательно, право общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения не может возникнуть в случае, если: судом установлено, что на дату приватизации первой квартиры в жилом доме (и ранее) подвальные помещения были предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома (к примеру, для сдачи в аренду под нужды различных организаций, для научно-исследовательских, административных целей), и фактически не использовались домовладельцами в качестве общего имущества; подвальные помещения (состоящие из кабинетов, подсобных помещений, санузлов) имеют изолированные выходы и не связаны с другими помещениями дома, выделены капитальными стенами, находящимися в подвале дома с момента его постройки.

Материалы гражданского дела не содержат указаний на то, что подвалы вышеуказанного многоквартирного дома являются техническими. Таким образом, спорные подвальные помещения не относятся к составу общего имущества собственников помещений вышеуказанного жилого дома, поскольку являются самостоятельными объектами недвижимости, выделены в качестве самостоятельных, в том числе и на дату приватизации первого жилого помещения в вышеуказанном многоквартирном доме.

Доказательств того, что спорные помещения при строительстве дома были запроектированы и в последующем построены в качестве технических, либо самовольно реконструированы из технических, либо в какой-либо период времени использовались в качестве технических - истцом не представлено.

Доказательств того, что спорные помещения на момент их передачи в аренду использовались для целей обслуживания всего многоквартирного дома, истцом не представлено.

Установив указанные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что наличие в спорных помещениях инженерных коммуникаций само по себе права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на подвальные помещения не порождает, поскольку доказательств, подтверждающих, что спорные помещения изначально были сформированы как не имеющие самостоятельного назначения и использовались исключительно в целях обслуживания жилого дома, в материалах дела не имеется; каких-либо технологических объектов, кроме обычных инженерных коммуникаций, расположенных в спорных помещениях подвала не установлено.

Исходя из того, что на дату первой приватизации квартиры в доме по ул.Ленина,65, спорные подвальные помещения использовались самостоятельно, в целях не связанных с обслуживанием жилого дома, в качестве общего имущества собственниками помещений многоквартирного дома не использовались, право их общей долевой собственности на данные помещения не возникло, в силу чего законных оснований для прекращения права муниципальной собственности не имеется.

Кроме того, суд считает, что истцом пропущен срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года.

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

В данном случае истцу, с ... года владеющим жилым помещением в доме по вышеуказанному адресу по праву собственности, было достоверно известно, что спорные нежилые подвальные помещения не находились и не находятся во владении жильцов дома, используются как самостоятельные помещения третьими лицами. Между тем в отсутствие объективных причин препятствовавших предъявлению иска, истец обратился с настоящим исковым заявлением Дата, то есть по истечении предусмотренного законом трехлетнего срока, что является самостоятельным основанием к отказу в иске.

При этом судом также учитывается то основание, что иск о признании права заявлен не владеющим собственником, т.е. по существу его требование направлено на присуждение и передачу ему спорного имущества, которым он фактически не обладает, данное требование является виндикационным и подлежит рассмотрению с соблюдением правил, предусмотренных ст.ст.223,302 ГК РФ, что обеспечивает защиту владельца (собственника) правилами о трехгодичном сроке исковой давности. Кроме этого, о том, что нежилые помещения сдаются в аренду истцу стало известно с ...-х годов, также об этом было известно и с момента приватизации первой квартиры в указанном доме – Дата, таким образом, срок на обращения в суд истцом пропущен.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, Муниципальному образованию «Город Пермь» в лице администрации г. Перми о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения – отказать.

Решение в течение месяца может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми.

Судья К.А. Суворова