Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело искам ФИО1 к ООО «Акапелла», ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку внесения арендной платы, о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, неустойки за несвоевременную оплату коммунальных платежей, о возмещении ущерба и по встречному иску ООО «Акапелла» к ФИО1 о взыскании стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ.

ФИО1 обратился в суд с исками к ООО «Акапелла», ФИО2, дела по которым судом были объединены в одно производство, о взыскании с ФИО2 задолженности по арендной плате за аренду ООО «Акапелла» нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пом. № (бар), в размере 725000 рублей, неустойки за просрочку внесения арендной платы в размере 350550 рублей, о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 251807 рублей 78 копеек, неустойки за несвоевременную оплату коммунальных услуг в размере 70264 рубля 75 копеек, а также о возмещении ущерба, причиненного арендатором указанному помещению, в размере 645440 рублей.

Исковые требования ФИО1 мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Акапелла» был заключен договор аренды нежилого помещения, по которому ФИО1 передал в аренду ООО «Акапелла» нежилое помещение № (бар), общей площадью 173,2 кв.м., расположенное в цокольном этаже <адрес> в <адрес>.

Указанное помещение было передано истцом ответчику по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ. В обеспечение исполнения обязательства арендатора между истцом и ФИО2 был заключен договор поручительства, по условиям которого ФИО2 обязалась нести субсидиарную ответственность за исполнение ООО «Акапелла» своих обязательств по вышеуказанному договору аренды.

В связи с тем, что ООО «Акапелла» не исполнило свои обязательства по внесению арендной платы за период с декабря 2014 года по февраль 2016 года, а также обязательства по оплате управляющей компании ООО «УК «РЭККОМ» за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ коммунальных услуг в размере 251807 рублей 78 копеек, истец ФИО1 просит взыскать с ФИО2 задолженность по арендной плате, а также предусмотренную договором неустойку за просрочку внесения арендной платы и оплату коммунальных услуг.

Кроме того, в январе 2015 года ответчиком ООО «Акапелла» был начат капитальный ремонт нежилого помещения истца, который не был доведен до конца. Фактически ремонт был остановлен на стадии черновой отделки указанного помещения. Истец своего согласия на проведение капитального ремонта арендатору не давал. Стоимость восстановительного ремонта названного помещения до обычного состояния составляет 654440 рублей, которые истец просит взыскать в уточненном иске также с ФИО2

ООО «Акапелла» обратилась с встречным иском к ФИО1 о взыскании стоимости произведенных арендатором в вышеуказанном помещении неотделимых улучшений в общем размере 703139 рублей 36 копеек.

Требования встречного иска мотивированы тем, что состояние помещения №, переданного истцом в аренду ООО «Акапелла» требовало проведения капитального ремонта. За счет своих средств арендатор произвел ремонт фасада здания, стоимость которого составляет 129500 рублей, работы по оборудованию помещения вытяжной вентиляцией, стоимость которых составила 367690 рублей 36 копеек, а также работы по замене электрической проводки, стоимостью 205948 рублей.

ООО «Акапелла» ссылается на то, что вышеуказанные работы являются работами по капитальному ремонту нежилого помещения, а потому арендатор вправе требовать с арендодателя возмещения своих расходов на капитальный ремонт арендованного имущества.

Истец ФИО1 участия в судебном заседании не принял, извещен, сведений о причинах неявки суду не представил, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представители ФИО1 – ФИО8 и ФИО8, действующие по доверенности, в судебном заседании на удовлетворении исковых требований ФИО1 настаивали по изложенным в его исках основаниям, сослались на то, что ФИО1 не давал арендатору согласие на проведение ремонта в переданном в аренду ООО «Акапелла» нежилом помещении. Просили взыскать заявленные в иске суммы с ФИО2, поскольку ООО «Акапелла» не обладает финансовой возможности удовлетворения требований истца, а ФИО2 несет субсидиарную ответственность перед Арендодателем в силу заключенного с истцом договора поручительства.

Представитель ООО «Акапелла» - ФИО8, действующая по доверенности, в судебном заседании на удовлетворении встречного иска настаивала по изложенным в нем основаниям, сославшись на то, что состояние арендованного ООО «Акапелла» у истца нежилого помещения после его затопления требовало проведения капитального ремонта. ООО «Акапелла» осуществило указанные во встречном иске работы по капитальному ремонту путем привлечения третьих лиц, оплатив данные работы. Ввиду расторжения договора аренды арендатор был лишен возможности окончить начатый в помещении истца ремонт. В случае удовлетворения встречного иска просила произвести зачет требований истца требованиями встречного иска, заявила о несоразмерности заявленной к взысканию неустойки.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена, просила рассмотреть дело в своё отсутствие.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО8, действующая на основании адвокатского ордера, в судебном заседании, исковые требования ФИО1 не признала, поддержав требования встречного иска и позицию представителя ООО «Акапелла», сославшись на то, что истцом не доказан факт причинения арендатором ущерба и убытков истцу. Оснований для взыскания с её доверителя в пользу истца убытков по оплате коммунальных услуг и неустойки не имеется, поскольку истец не понес расходы по оплате коммунальных услуг за арендатора, который в соответствии с заключенным с истцом и ООО «УК «РЭККОМ» трехсторонним договором обязан производить оплату коммунальных услуг указанной управляющей компании. Заявила о несоразмерности заявленной к взысканию неустойки, просила её снизить.

Представитель третьего лица ООО УК «РЭККОМ» - ФИО8, действующий по доверенности, в судебном заседании поддержал иск ФИО1, сослался на то, что ООО УК «РЭККОМ» не обращалось к ООО «Акапелла» с требованиями о погашении сформировавшейся задолженности по оплате коммунальных услуг, но каких-либо препятствий для этого, кроме финансовой несостоятельности ООО «Акапелла», не имеется.

Выслушав объяснения представителей сторон и третьего лица, исследовав письменные материалы дела, суд считает иск ФИО1 подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В ходе рассмотрения дела установлено, что с ДД.ММ.ГГГГФИО1 является собственником нежилого помещения № (бар), общей площадью 173,2 кв.м., расположенного в цокольном этаже <адрес> в <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ гола между ФИО1 (Арендодатель) и ООО «Акапелла» (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения №, по которому Арендодатель передал Арендатору за плату во временное владение и пользование указанное выше нежилое помещение для использования под организацию кафе. Срок аренды определен сторонами с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 2.1. договора аренды стороны согласовали величину ставки арендной платы в 50000 рублей в месяц, которые в силу п. 2.2. договора Арендатор обязался вносить Арендодателю не позднее 10 числа текущего месяца.

Согласно п. 2.6. договора аренды не включаются в арендную плату коммунальные и эксплуатационные расходы. Арендатор в течение срока действия договора оплачивает названные расходы самостоятельно посредством заключения договоров с ООО «Управляющая компания «РЭККОМ».

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ Арендодатель передал, а Арендатор принял названное нежилое помещение.

Во исполнение названного договора аренды ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Арендодатель), ФИО2 (Поручитель) и ООО «Акапелла» (Арендатор) был заключен договор поручительства №, по которому Поручитель обязался перед Арендодателем нести субсидиарную ответственность в полном объеме за своевременное исполнение Арендатором обязательств по договору аренды нежилого помещения №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Акапелла».

В силу п. 1.3 договора поручительства по настоящему договору Поручитель обеспечивает исполнение Арендатором следующих обязательств Арендатора:

обязательств по оплате арендных платежей Арендодателю; обязательств по оплате с ДД.ММ.ГГГГ по договору с ООО «Управляющая компания «РЭККОМ» коммунальных и эксплуатационных услуг; по содержанию и текущему ремонту здания; по санитарному содержанию придомовой территории; по технологическому обслуживанию и ремонту внутренних систем отопления, водоснабжения, канализации, находящихся в совместном пользовании и т.п.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Управляющая компания «РЭККОМ» (Управляющая организация), ФИО1 (Собственник) и ООО «Акапелла» (Абонент) был заключен трехсторонний договор №, согласно которому Управляющая организация приняла на себя обязательства по выполнению работ и оказанию услуг по технической эксплуатации, содержанию и текущему ремонту здания, а также обеспечению Абонента коммунальными и прочими услугами. В силу п. 1.3. данного договора Абонент обязался оплачивать данные услуги Управляющей организации.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Акапелла» было заключено соглашение о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому его стороны пришли к соглашению о расторжении названного договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ. В этот же день ООО "Акапелла" передало ФИО1 нежилое помещение № по вышеуказанному адресу.

Данные обстоятельства подтверждаются вышеуказанными договорами аренды, поручительства, актами приема-передачи, договором № от ДД.ММ.ГГГГ и не оспорены сторонами.

Таким образом, в ходе рассмотрения дела установлено, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение № в цокольном этаже <адрес> в <адрес>, принадлежащее на праве собственности ФИО1, находилось во владении и пользовании ООО "Акапелла" на основании договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу с п. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п.п. 1,2 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, между ФИО1 и ООО "Акапелла" был заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности Арендодателя ФИО1, в соответствии с которым, ФИО1 передал, а ООО "Акапелла" приняло в аренду вышеуказанное нежилое помещение, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию для использования под кафе, что подтверждается условиями договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно п. 3.1.1. которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору помещение в состоянии, соответствующем его назначению, а также актом приема-передачи объекта недвижимого имущества к данному договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что претензий у Арендатора к Арендодателю на момент принятия указанного нежилого помещения не имелось.

В ходе рассмотрения дела ответчиками не представлено суду доказательств того, что принятое Арендатором от истца нежилое помещение № не могло быть использовано по назначению - для использования под организацию кафе.

Таким образом, истец свои обязательства по заключенному с ООО "Акапелла" договором аренды выполнил в полном объеме.

Однако Арендатор в период с декабря 2014 года по момент расторжения договора аренды, а именно по ДД.ММ.ГГГГ не производил оплату истцу арендных платежей, предусмотренных вышеуказанным договором аренды нежилого помещения. Данное обстоятельство не оспорено в ходе рассмотрения дела ответчиками. Доказательств надлежащего исполнения ООО "Акапелла" перед ФИО1 обязательств по внесению арендной платы за названный период, а именно за четырнадцать с половиной месяцев аренды, ответчиками суду не представлено.

Следовательно, задолженность ООО "Акапелла" перед истцом по внесению арендной платы за период с декабря 2014 года по ДД.ММ.ГГГГ включительно составляет 725000 рублей (50000 х 14,5 (месяцев)). Правильность расчета арендной платы, представленного истцом, ответчиками в ходе рассмотрения дела не оспорена, проверена судом и принимается верным.

В силу п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

При этом в силу п. 2 ст. 401 ГК РФ отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Однако какие-либо доказательства тому, что нарушение обязательств ООО "Акапелла" по оплате арендной платы перед истцом произошло не по вине Арендатора, а по независящим от него обстоятельствам, стороной ответчиков в материалы дела представлены не были.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Положениями п. 4.1. договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что в случае нарушения сроков перечисления арендной платы на расчетный счет Арендодателя Арендатор выплачивает пени в размере 0,1% от невыплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Арендатор обязан оплатить пени на основании претензии Арендодателя.

В соответствии с расчетом, представленным истцом, задолженность Арендатора по оплате пени, предусмотренной п. 4.1. названного договора аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, составляет 350550 рублей.

Данный расчет выполнен истцом с применением предусмотренной договором ставки по пени, исходя из фактического периода просрочки, не оспорен ответчиками, проверен судом и признается правильным, соответствующим фактическим обстоятельствам дела и условиям определенного п. 4.1. договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ обязательства.

Вместе с тем, положениями п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

При этом в силу п. 2 ст. 333 ГК РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Как отметил Конституционный Суд РФ в Определении от ДД.ММ.ГГГГ№-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ООО "Телекомпания "Игра" на нарушение конституционных прав и свобод частью первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Возложив решение вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства на суды общей (арбитражной) юрисдикции, законодатель исходил из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года).

Как разъяснено в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Суд полагает, что сумма заявленной истцом к взысканию пени в 350550 рублей, явно несоразмерна последствиям нарушения Арендатором денежного обязательства, поскольку данный размер имущественной ответственности в несколько раз превосходит (не менее чем в три раза) размер имущественной ответственности, установленной положениями ст. 395 ГК за неисполнение денежного обязательства, и объем инфляции в Российской Федерации за 2015 год (годовая инфляция в России за 2015 год составила 12,9%, при ключевой ставке в 11,00% и ставке рефинансирования в 8,25%).

Таким образом, с учетом фактических обстоятельств дела, принимая во внимание, что ответчиками заявлено о применении положений ст. 333 ГК РФ и доказан факт несоразмерности заявленной к взысканию неустойки (пени), учитывая, что решение будет исполнено, не допуская неосновательного обогащения истца, исходя из принципа компенсационного характера любых мер ответственности, суд считает возможным уменьшить размер неустойки, на получение которой вправе претендовать истец, до 180000 рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 361 ГК РФ в редакции, действующей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.

При этом в силу п. 1 ст. 399 ГК РФ до предъявления требований к лицу, которое в соответствии с законом, иными правовыми актами или условиями обязательства несет ответственность дополнительно к ответственности другого лица, являющегося основным должником (субсидиарную ответственность), кредитор должен предъявить требование к основному должнику.

Если основной должник отказался удовлетворить требование кредитора или кредитор не получил от него в разумный срок ответ на предъявленное требование, это требование может быть предъявлено лицу, несущему субсидиарную ответственность.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 направил ООО "Акапелла" и ФИО2 требование, в котором просил в срок 10 дней с момента получения настоящего предупреждения погасить сформировавшуюся задолженность по внесению арендной платы за пользование Арендатором вышеуказанным нежилым помещением.

По сведениям интернет-сайта "Почта России" заказное письмо с указанным требованием с почтовым идентификатором 45499318913493 не было получено адресатом ООО "Акапелла" и в связи с истечением срока хранения было возвращено ДД.ММ.ГГГГ отправителю, хотя было направлено истцом по месту нахождения данного ответчика, указанному в Уставе данного предприятия (<адрес>, нежилое помещение №), а также в ЕГРЮЛ.

Поскольку ответчиками не представлено суду доказательств того, что указанное юридически-значимое сообщение не было получено ООО "Акапелла" по обстоятельствам, которые от него не зависят, в силу ст. 165.1. ГК РФ данное юридически значимое сообщение считается доставленным ООО "Акапелла" с ДД.ММ.ГГГГ, когда истек срок хранения данного отправления в отделении почтовой связи.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 также направил требования о погашении сформировавшейся задолженности по арендной плате поручителю ФИО8

Однако ООО "Акапелла" не удовлетворило требования истца о погашении сформировавшейся задолженности.

При таких обстоятельствах истец вправе просить взыскать задолженность по арендной плате и предусмотренную договором неустойку (пени) с поручителя ООО «Акапелла» - ФИО2, которая обязалась нести субсидиарную ответственность по обязательствам Арендатора, вытекающим из вышеуказанного договора аренды.

Отказывая в удовлетворении требований ФИО1 о взыскании с ФИО2 убытков в виде расходов по плате коммунальных услуг, неустойки в связи с несвоевременной оплатой коммунальных услуг, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 ГК РФ.

Согласно статьям 15, 393 ГК РФ в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода.

Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества.

Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В обоснование своих требований о взыскании с ответчика ФИО2 убытков в виде расходов по оплате коммунальных услуг истец ссылается на то, что задолженность ООО "Акпелла" перед ООО "Управляющая компания "РЭККОМ" за услуги, оказанные последней во исполнение договора № от ДД.ММ.ГГГГ за период с 01 февраля до ДД.ММ.ГГГГ, составляет 251807 рублей 78 копеек.

Действительно, как следует из справки ООО "Управляющая компания "РЭККОМ" в соответствии с договором № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ООО "Управляющая компания "РЭККОМ" выполнило работы и оказано ООО "Акапелла" услуги на общую сумму 470876 рублей 85 копеек. ООО "Акапелла" за оказанные в период с 01 февраля по ДД.ММ.ГГГГ услуги была произведена оплата в размере 219069 рублей 07 копеек, основной долг по договору составляет 251807 рублей 78 копеек. Данные обстоятельства ответчиками не оспорены.

Однако истцом не представлено суду доказательств того, что истец понес или должен будет понести данные расходы по оплате оказанных ООО "Управляющая компания "РЭККОМ" вышеуказанных услуг. Из материалов же дела следует, что право на получение платы за оказанные услуги по договору № от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит ООО "Управляющая компания "РЭККОМ", а обязанность по оплате данных услуг указанной компании возложена на ООО «Акапелла».

Таким образом, ООО "Управляющая компания "РЭККОМ" не лишено возможности требовать с ООО «Акапелла» взыскания задолженности по оплате услуг, оказанных во исполнение договора № от ДД.ММ.ГГГГ. Соответственно требования истца ФИО1 о взыскании с ФИО2 задолженности по оплате коммунальных услуг, как и акцессорные требования - о взыскании неустойки за несвоевременную оплату коммунальных услуг, не подлежат удовлетворению.

Не подлежит удовлетворению и требования ФИО1 о взыскании с ФИО2 ущерба, причиненного вышеуказанному нежилому помещению.

Как следует из объяснений представителей ответчиков после передачи помещения истца ООО «Акапелло» последнее приступило к выполнению в указанном помещении ремонта с целью создания в данном помещении интерьера, соответствующего дизайнерскому проекту, выполненному Студией дизайна «Зубры графикс», представленному ответчиком. Однако строительно-отделочные работы не были закончены до расторжения между истцом и ООО «Акапелла» договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Из акта приема-передачи помещений к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1 и ООО «Акапелла» признают, что передаваемое ООО «Акапелла» ФИО1 нежилое помещение № по вышеуказанному адресу передается в состоянии, определенном отчетом №.3/16-У от 03.02.2016г. об оценке рыночной стоимости работ, выполненном оценщиком ООО «Агенство «Вита-Гарант». В соответствии с данным отчетом стоимость ремонта нежилого помещения по адресу: <адрес>, пом. 25 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 654440 рублей.

Между тем, стоимость ремонта указанного помещения не может квалифицироваться как убытки, причиненные истцу ненадлежащим исполнением Арендатором условий вышеуказанного договора аренды, поскольку ФИО1 не представлено суду доказательств того, что после освобождения ООО «Акапелла» вышеуказанного нежилого помещения ФИО1 понес расходы в размере 654440 рублей по приведению его помещения в состояние, в котором оно находилось в момент передачи его ДД.ММ.ГГГГ Арендатору, а именно пригодном для использования под кафе.

Более того, как следует из представленного истцом договора подряда № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Финансово-промышленная компания «Уральская марка» (Заказчик) и ООО «Логистик строй» (Подрядчик), Заказчик поручил, а Подрядчик принял на себя выполнение подрядных работ по ремонту нежилого помещения № (бар), площадью 173,2 кв.м., расположенного в цокольном этаже <адрес> в <адрес>. При этом в силу п. 1.2. данного договора Подрядчик обязался выполнить указанные работы иждивением Заказчика, а оплату работ обязался произвести Заказчик, то есть ООО «Финансово-промышленная компания «Уральская марка», а не ФИО1

Во исполнение обязательств по договору подряда № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Финансово-промышленная компания «Уральская марка» перечислило ООО «Логистик строй» в счет оплаты за выпаленные работы 600205 рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом из объяснений представителей истцов следует и подтверждается договором № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ФИО1 и ООО «Финансово-промышленная компания «Уральская марка», что по настоящему договору ФИО1 передал помещение № в безвозмездное временное пользование ООО «Финансово-промышленная компания «Уральская марка» в целях организации и размещения в нем офиса.

Таким образом, из представленных в материалы дела доказательств следует, что ФИО1 не понес расходы в заявленном в иске размере по ремонту помещения № и приведению его в состояние, в котором оно находилось на момент заключения договора аренды с ООО «Акапелла» от ДД.ММ.ГГГГ, что исключает возможность удовлетворения требований ФИО1 о взыскании с поручителя ООО «Акапелла» - ФИО8 убытков в виде расходов на восстановление вышеуказанного нежилого помещения.

Вместе с тем, не подлежат удовлетворению и требования встречного иска ООО «Акапелла» к ФИО1 о взыскании стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения № в <адрес> в <адрес> ввиду следующего.

Так, в обоснование встречного иска ООО «Акапелла» ссылается на то, что ООО «Акапелла» за счет своих средств произвело ремонт фасада здания, стоимость которого составляет 129500 рублей, работы по оборудованию помещения вытяжной вентиляцией, стоимость которых составила 367690 рублей 36 копеек, а также работы по замене электрической проводки, стоимостью 205948 рублей. ООО «Акапелла» ссылается на то, что вышеуказанные работы являются работами по капитальному ремонту нежилого помещения, а потому арендатор вправе требовать с арендодателя возмещения своих расходов на капитальный ремонт арендованного имущества.

Действительно, в соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Положениями п. 2 ст. 616 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с п. 3.1.2. заключенного между ФИО1 ООО «Акапелла» договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ также предусмотрено, что Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт помещений.

Однако данным договором не предусмотрен срок производства капитального ремонта указанного помещения №.

Доказательств того, что помещение № невозможно было использовать по назначению в том его состоянии, в котором оно было ФИО1 Арендатору ООО «Акапелла», ответчиками суду не представлено. Не представлено ответчиками и доказательств того, что работы по ремонту фасада здания, в котором находится нежилое помещение №, по устройству вытяжной вентиляции и замене электропроводки были вызваны какой-либо неотложной необходимостью. Доказательств невозможности использования помещения № по назначению в том его состоянии, в котором оно было передано Арендатору Арендодателем, ответчиками суду не представлено.

Доводы представителя ООО «Акапелла» о том, что первичная инвентаризация нежилого помещения № проводилась до приобретения права собственности на него ФИО1, что отсутствует доказательства проведения капитального ремонта фасада здания, помещений, переданных в аренду ООО «Акапелла», не свидетельствуют о том, что передаваемое ФИО1 помещение находилось в таком состоянии, которое не позволяло его использовать по указанному в договоре аренды назначению (для организации кафе).

Кроме того, данные доводы опровергаются актом приема-передачи помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в котором Арендатор не выражал каких-либо претензий относительно состояния помещения № к Арендодателю.

В соответствии с п. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

При этом в силу п. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Как следует из представленного ООО «Акапелла» договора подряда на проведение ремонта фасада здания от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Акапелла» (Заказчик) и ФИО8 (Подрядчик), по данному договору Подрядчик обязался в установленный договором срок выполнить работы по заданию заказчика по ремонту фасада здания, общей площадью 38 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, а Заказчик обязался принять выполненные работы и оплатить. Стоимость работ определена сторонами в 95000 рублей.

По акту сдачи-приемки выполненных работ Подрядчик передал, а Заказчик принял работы по ремонту фасада указанного здания.

Из договора подряда № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Акапелла» (Заказчик) и ФИО8 (Подрядчик), следует, что Подрядчик принял на себя обязательства по выполнению работ по монтажу системы вентиляции на объекте, расположенном по адресу: <адрес>. Стоимость работ определена сторонами в 367690 рублей 36 копеек.

Согласно акту приема-передачи работ от ДД.ММ.ГГГГФИО8 передал, а ООО «Акапелла» приняло работы, указанные в смете, являющейся Приложением № к договору подряда № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из представленного ответчиком договора подряда от ДД.ММ.ГГГГ следует, что между ООО «Акапелла» (Заказчик) и ФИО8 (Подрядчик) был заключен договор подряда, согласно которому Подрядчик принял на себя обязательства выполнить работы по монтажу электрической проводки в арендуемом Заказчиком помещении по адресу: <адрес>. Стоимость материалов, необходимых для выполнения данных работ, определена сторонами в Приложении № к договору от ДД.ММ.ГГГГ в 89258 рублей, а стоимость самих работ определена сторонами в Приложении № к данному договору и составляет 116690 рублей.

Стороной истца не оспорен факт того, что работы по вышеуказанным договорам были выполнены.

Однако в ходе рассмотрения дела ответчиками не представлено суду доказательств того, что ООО «Акапелло» получило согласие Арендодателя ФИО1 на выполнение вышеуказанных работ по ремонту фасада здания, монтажу системы вентиляции, замене электропроводки. Представители истца категорически заявили о том, что ФИО1 не давал согласия на выполнение вышеуказанных работ, о проведении данных работ ФИО1 не уведомляли.

В соответствии со ст., ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство основывается на принципе равноправия и состязательности сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Представители ответчика в ходе рассмотрения дела заявляли о том, что ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 было направлено заявление, которым ФИО1 был уведомлен о проведении ООО «Акапелла» ремонтных работ в помещении №.

Между тем, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, доказательств вручения истцу заявления от ДД.ММ.ГГГГ, в котором ООО «Акапелла» уведомляет ФИО1 о производстве ремонтных работ в помещении №, ответчиками суду не представлено. Сторона же истца категорически отрицает факт получения такого заявления.

Более того, в положениях п. 3 ст. 623 ГК РФ закреплено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором, подлежит возмещению арендатору лишь в случае, если арендодатель выразил согласие на осуществление таких улучшений, а не был уведомлен о намерениях арендатора произвести данные улучшения.

Ответчиками же не представлено суду доказательств того, что ФИО1 каким-либо образом, в том числе своими конклюдентными действиями выражал согласие на выполнение работ по ремонту фасада его здания, по монтажу в помещении № вентиляции и замене электропроводки.

Доводы представителей ответчика о том, что офис ФИО1 также находится в здании № по <адрес> в <адрес>, а потому ФИО1 не мог не знать о том, что ООО «Акапелла» производит ремонт его помещения, не свидетельствуют о том, что ФИО1 был согласен с данными действиями Арендатора.

Кроме того, ООО «Акапелла» не представлено суду достаточных, достоверных доказательств (платежных поручений, расходных кассовых ордеров) того, что данное юридическое лицо понесло расходы по оплате работ, выполненных по вышеуказанным договорам подряда.

При таких обстоятельства суд не находит фактических и правовых оснований для удовлетворения встречного иска ООО «Акапелла», а соответственно и оснований для зачета требований истца ФИО1 требованиями встречного иска.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика ФИО2 в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины пропорционально удовлетворенным требованиям, а именно в размере 12450 рублей.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст., ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ.

Иск ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку внесения арендной платы удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 725000 рублей, неустойку в размере 180000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 12450 рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Акапелла», ФИО2 о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, неустойки за несвоевременную оплату коммунальных платежей, о возмещении ущерба, причиненного нежилому помещению, отказать.

Отказать в удовлетворении встречного иска ООО «Акапелла» к ФИО1 о взыскании стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Центральный районный суд г. Челябинска.

Председательствующий п/п М.Н. Величко

Копия верна.

Решение не вступило в законную силу.

Судья М.Н.Величко

Секретарь С.Н. Арапова