Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 ФИО17 к ООО «ФИО2», ПАО АКБ «Абсолют Банк», ФИО1 о признании добросовестным приобретателем, прекращении договора залога, освобождении имущества от ареста и исключении из описи недвижимого имущества,

установил:

ФИО5 обратилась в суд с иском к ООО «ФИО2», ПАО АКБ «Абсолют Банк», ФИО10 о признании добросовестным приобретателем, прекращении договора залога, освобождении имущества от ареста и исключении из описи недвижимого имущества.

В обосновании заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи истцом приобретена квартира общей площадью 142.9 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, состоящая из 4 комнат.

Продавцом квартиры выступал ФИО7 Стоимость квартиры по договору составила 6 000 000 руб.

На момент регистрации объекта недвижимости Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, квартира не имела каких-либо ограничений (обременений), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на данную квартиру.

В 2016 г. истцом было принято решение продать данную квартиру. Однако, на основании выписки из единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ними от ДД.ММ.ГГГГ, истцу стало известно, что приобретенная истцом квартира находится в залоге у банка, также на данное имущество наложен арест на основании определения о повороте исполнения решения суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Позднее истцу стало известно, что ранее по данному имуществу проходило судебное разбирательство, данная квартира являлась залоговой и на нее наложен арест судебным приставом–исполнителем НГО УФССП России по <адрес> на основании определения Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

О факте нахождения квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в залоге у кредитной организации ООО «ФИО2» согласно договора залога № КП от ДД.ММ.ГГГГ и о том, что первоначальный продавец квартиры ФИО1 являлся залогодателем, ФИО3 ничего не было известно до момента попытки продажи указанный квартиры.

Согласно договора залога № КП от ДД.ММ.ГГГГ данная квартира находится в залоге у залогодержателя – ООО «ФИО2», залогодателем по данному договору выступает ФИО1

Одним из оснований для прекращения залога является возмездное приобретение заложенного имущества добросовестным приобретателем – лицом, которое не знало и не должно было знать, что имущество является предметом залога.

В этой связи ФИО3, полагая, что является добросовестным приобретателем, с учетом уточнения исковых требований просит суд признать ее, ФИО3, добросовестным приобретателем квартиры общей площадью 142.9 кв.м., расположенной адресу: <адрес>, прекратить договор залога в отношении квартиры общей площадью 142.9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, обязать Новороссийский отдел Управления Росреестра по <адрес> погасить регистрационную запись о закладной от ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартиры общей площадью 142.9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, освободить от ареста и исключить из описи квартиру общей площадью 142.9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО16 уточненные исковые требований поддержал, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Представитель третьего лица ФИО7 по доверенности ФИО11 против удовлетворения уточненных исковых требований ФИО3 не возражал, указывал, что ФИО7 продал истцу спорную квартиру ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи за 6 000 000 рублей, что подтверждается договором. Факт продажи квартиры за шесть миллионов рублей подтверждается распиской в получении денежных средств. На момент отчуждения квартиры истцу квартира в регистрационной палате не имела каких-либо ограничений или обременений, по этой причине ФИО7, как продавец, в п. 9 Договора, гарантировал, что до заключения договора квартира никому не продана, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит.

На момент подписания с истцом договора купли-продажи квартиры, ФИО7 не было известно о том, что квартира находится в залоге. Тот факт, что отчуждаемая квартира не имеет обременений и не находится в залоге, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АЛ № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным на имя ФИО7, в котором указанно что существующих обременений права на данную квартиру не зарегистрировано.

Все вышеизложенное, по мнению ФИО7, свидетельствует о том, что ФИО3, согласно ст. 302 ГК РФ является добросовестным приобретателем квартиры.

Из имеющихся в материалах гражданского дела материалов регистрационного дела следует, что в распоряжении Управления Росреестра по <адрес> на момент регистрации сделки купли-продажи между ФИО7 и истцом находились все документы относительно отчуждаемой квартиры. В случае возникновения сомнений в праве ФИО7 отчуждать квартиру, регистрирующий орган мог приостановить государственную регистрацию права. Между тем, приостановки регистрации не было – следовательно, сомнений в законности сделки не было усмотрено, оснований для отказа в проведении государственной регистрации не имелось.

ФИО3 приобретала квартиру у ФИО7ДД.ММ.ГГГГ за 6 000 000 рублей, а он, в своё время покупал эту квартиру у ФИО15 за аналогичную сумму, доплатив за услуги риэлторов 200 000 рублей.

В собственности у ФИО15 квартира находилась в течение года. Когда ФИО15 продавала квартиру ФИО7, то регистрирующий орган также мог приостановить государственную регистрацию права при возникновении сомнений в законности сделки или при наличии ограничений или обременений. Приостановки регистрации не было, следовательно, сомнений в законности сделки не усмотрено, оснований для отказа в проведении государственной регистрации не имелось.

Купленная ФИО7 у ФИО15 квартира находилась в плачевном состоянии: на полу во всех комнатах голые потрескавшиеся цементно-стружечные плиты, стены в комнатах имели трещины, требовала замены гипсокартонных листов, на стенах старые, рваные обои. В квартире отсутствовали межкомнатные двери, осветительные приборы, повреждена до непригодности к использованию сантехника в ванной комнате и туалете. На кухне отсутствовали раковина и газовая плита. Требовалась замена неисправной электропроводки - в кухне, ванной, двух комнатах.

ФИО15 купила квартиру у ФИО1 И на момент совершения этой сделки в регистрирующем органе также отсутствовали основания на приостановку или запрет данной сделки.

В настоящее время сделки по распоряжению спорным имуществом ФИО1, ФИО15, ФИО7 не признаны судом недействительными и ответчиками в судебном порядке не оспорены.

Банк не представил доказательств того, что ФИО7, как бывшему собственнику, было известно об обстоятельствах погашения предшествующей ипотеки квартиры.

Представитель ответчиков ООО «ФИО2», ПАО АКБ «Абсолют Банк» в возражение пояснила, что истцом не доказан тот факт, что при приобретении спорной квартиры она проявляла ту степень заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалось по характеру обязательств и условиям делового оборота.

Спорная квартира была приобретена ФИО3 по существенно заниженной стоимости, что, по мнению ответчика, также исключает добросовестность приобретения квартиры. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 и ФИО1 был заключен договор купли–продажи квартиры, согласно п. 1.4.1 Договора купли–продажи от ДД.ММ.ГГГГ, квартира оценивается сторонами и продается по цене 12 239 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 выдал ОАО «ФИО2 Финас Инвестиционный банк» закладную, в п.5 которой указано, что денежная оценка предмета ипотеки согласно отчету об оценке №-Н.06 от ДД.ММ.ГГГГ составленную оценщиком ООО «Аякс - риэлт» составляет 12 239 000 руб.

ФИО7 и ФИО3 приобрели спорную квартиру в 2013 году за 6 000 000 руб. Указанные данные не позволяют сделать вывод о добросовестности приобретения истцом спорной квартиры, поскольку квартира приобретена по существенно заниженной стоимости, а истец не проявила необходимой осмотрительности и не проверила приобретаемый объект недвижимости.

Далее представитель ответчиков пояснила что согласно ст. 13 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.

В соответствии со ст. 48 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», передача прав по закладной совершается путем совершения сделки в простой письменной форме. При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не является первой - владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и на последней отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем.

В соответствии с п. 1 ст. 16 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа регистрации прав зарегистрировать его в ЕГРН в качестве залогодержателя с указанием его имени и документа, удостоверяющего личность, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения. Из чего, по мнению ответчика следует, что передача права залога, удостоверенного закладной, не требует обязательной государственной регистрации (законный владелец закладной вправе (а не обязан) зарегистрироваться в ЕГРН.

При этом представитель ответчика подтвердила, что ООО «ФИО2», ПАО АКБ «Абсолют Банк» при передаче права залога соответствующих отметок в ЕГРП не производили.

На основании изложенного, Ответчик полагает что доводы Истицы относительно неправомерности ареста квартиры и исполнительного производства в пользу «ФИО2» (ООО) несостоятельны и основаны на неверном толковании норм материального права. Арест на Квартиру наложен на основании вступивших в законную силу судебных актов, которые Истицей в установленном законом порядке не обжаловались. Однако при этом представитель ответчика признаёт, что истец к участию в указанных судебных процессах никем, в том числе и ответчиком, не привлекалась.

Кроме того, ответчик полагает, что фактические обстоятельства дела, исключают добросовестность приобретения Истицей Спорной квартиры. В частности установлено, что в течение года (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) спорная квартира сменила четырех собственников, при этом ФИО3 приобрела данную квартиру через 13 дней после приобретения ее предыдущим собственником, ФИО7 Кроме того, решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ определена начальная продажная цена квартиры в размере 12 239 000 рублей.

ФИО7 и ФИО3 приобрели Спорную квартиру в 2013 г. за 6 000 000 рублей 00 коп., при этом в материалах дела не содержится документов, на основании которых сторонами была установлена стоимость квартиры, существенно ниже установленной в 2008 г. и в 2010 г.

В этой связи, ответчик полагает, что Истица, приобретая Квартиру за такую низкую цену, могла усомниться в «чистоте» сделки и провести дополнительные меры, в том числе направленные на получение выписки из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости, в которой были бы отражены операции по купле-продаже Квартиры, которая менее чем за год неоднократно перепродавалась по цене, существенно ниже рыночной.

Кроме того, материалы дела не содержат документальных и достоверных доказательств, что Спорная квартира приобретена гр. гр. ФИО15, ФИО7, ФИО3 по возмездным сделкам, поскольку не имеется ни одного бесспорного и достоверного документа, подтверждающего факт оплаты приобретения квартиры.

В этой связи, Ответчик полагает, что у суда не имеется никаких законных оснований для признания ФИО3 добросовестным приобретателем квартиры и прекращения залога недвижимого имущества. Так же указывает, что положения ныне действующей ст. 352 ГК РФ на спорные правоотношения не распространяются, поскольку сделка была совершена ДД.ММ.ГГГГ Просит суд в удовлетворении исковых требований ФИО3 отказать в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, был надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения судебного заседания, путем своевременного направления судебных повесток по месту жительства. Сведений об уважительности причин неявки суду не представил. Заявлений о рассмотрении дела в его отсутствие не поступало, так же как и не поступали возражения по иску.

Представитель отсутствующего ответчика ФИО1 - адвокат по назначению, привлечённый судом в порядке ст. 50 ГПК РФ, ФИО8, просил суд вынести решение в соответствии с действующим законодательством РФ.

Третьи лица ФИО15, Новороссийский отдел Управления Росреестра по КК в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом и своевременно, о причинах неявки суд не уведомили, суд признал неявку не уважительной и рассмотрел дело в их отсутствие.

НГО УФССП России по КК просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав доводы и возражения сторон, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования ФИО3 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи истцом ФИО3 приобретена квартира общей площадью 142.9 кв.м, расположенная на 4 этаже 4 этажного жилого дома, по адресу: <адрес>, состоящая из 4 комнат.

Согласно договору купли-продажи продавцом выступал ФИО7

Стоимость данной квартиры по договору составила 6 000 000 руб.

На момент регистрации права собственности на данный объект недвижимости Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, квартира не имела ограничений (обременений), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на данную квартиру от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись 23-23-21/137/2013-445.

Как следует из полученной истцом выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ними от ДД.ММ.ГГГГ, - квартира, расположенная на 4 этаже 4 этажного жилого дома, по адресу: <адрес>, состоящая из 4 комнат, находится в залоге у ООО «ФИО2», также на данное имущество наложен арест на основании определения о повороте исполнения решения суда от ДД.ММ.ГГГГ

Как следует из исследованных материалов гражданского дела №, по иску ОАО «ФИО2 Инвестиционный Банк» к ФИО1 о взыскании кредитной задолженности и обращении взыскание на заложенное имущество, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор №КП между ОАО «ФИО2 Инвестиционный Банк» и ФИО1, согласно которого банк предоставил ФИО1 кредит в размере 9 791 000 руб. под 15 % годовых на срок 240 месяцев.

В обеспечение надлежащего исполнения условий кредитного договора между Банком и ФИО1ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор о залоге, в соответствии с которым в залог передана приобретаемая ФИО1 квартира, расположенная по адресу: <адрес>.

В связи с тем, что ФИО1 допустил просрочку, банк обратился в суд с требованием о взыскании суммы долга и обращении взыскания на задолженное имущество – квартиру, расположенную на 4 этаже 4 этажного жилого дома, по адресу: <адрес> состоящую из 4 комнат.

Решением Октябрьского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ОАО «ФИО2 Инвестиционный Банк» были удовлетворены в полном объеме.

Кассационным определением <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение суда оставлено без изменений.

В дальнейшем ОАО «ФИО2 Инвестиционный Банк» был получен исполнительный лист. Данный исполнительный лист был направлен в НГОСП УФССП России по КК для возбуждения исполнительного производства. В январе 2011 г. банк направил ФИО1 уведомление о передаче прав по закладной (исх. № от ДД.ММ.ГГГГ) в пользу нового владельца закладной ООО «ФИО2» 19.04.2011г.

Определением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена стороны по исполнительному производству № с ОАО «ФИО2 Инвестиционный Банк» на правопреемника ООО «ФИО2».

В рамках исполнительских действий ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом – исполнителем НГО УФССП России по КК были назначены торги, однако торги были призваны несостоявшимися по причине отсутствия заявок на участие. Повторные торги назначены на ДД.ММ.ГГГГ и по той же причине были призваны несостоявшимися. ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом НГО УФССП России по КК был оформлен акт возврата арестованного имущества специализированной торгующей организацией в связи с его не реализацией.

Из материалов исполнительного производства №, содержащихся в материалах гражданского дела № (63-74) следует, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ залогодержатель с заявлением о приобретении (оставлении) за собой данной квартиры не обращался. Кроме того, было вынесено постановление от ДД.ММ.ГГГГ об окончании исполнительного производства и возврата исполнительных документов взыскателю со ссылкой на п.1 ст. 46 и п.3, п.1ст. 47 ФЗ «Об исполнительном производстве».

На основании изложенного, ФИО1 обратился в Октябрьский районный суд <адрес> к ООО «ФИО2», ОАО «ФИО2 инвестиционный банк» о неправомерности передачи нереализованного имущества ответчику и прекращении залога (ипотеки в силу закона), а также снятии ареста с данного имущества.

Решением Октябрьского районного суда <адрес> 11.07.2012г., исковые требования гр. ФИО1 удовлетворены в полном объеме.

После вынесения судебного решения от ДД.ММ.ГГГГ, указанная квартира была по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ продана ФИО1 гр. ФИО15 В собственности у гр. ФИО15 квартира, общей площадью 142.9 кв.м., расположенная на 4 этаже 4 этажного жилого дома, по адресу: <адрес> состоящая из 4 комнат, находилась в течение года. После чего по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ была продана ФИО7

Следует отметить, что в судебном заседании были опровергнуты возражения представителя ответчиков ООО «ФИО2», ПАО АКБ «Абсолют Банк» что материалы дела не содержат документальных и достоверных доказательств, подтверждающих что квартира приобретена гр. гр. ФИО15, ФИО7, ФИО3 по возмездным сделкам, поскольку не имеется ни одного бесспорного и достоверного документа, подтверждающего факт оплаты приобретения квартиры.

В судебное заседание ФИО7 были предоставлены и судом исследованы справка из ПАО «Сбербанк РФ» и копия кассового чека, подтверждающего что денежные средства в полном объёме за покупаемую квартиру были перечислены им на счёт продавца ФИО15 Также ФИО7 подтверждает, что при продаже квартиры Истцу ему были переданы денежные средства в полном объёме наличными.

ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира была приобретена истцом ФИО3, что подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Апелляционным определением <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменено. Принято по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1

Определением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ произведен поворот исполнения решения Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из возражений ответчика, действительно, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ предмет залога – четырехкомнатная квартира, была продана. Ответчик указывает, что все действия, которые были совершены в отношении квартиры, были совершены исключительно ФИО1, в соответствии с решением суда от ДД.ММ.ГГГГ Истец ФИО3 не являлась стороной, участвовавшей в деле, и не могла нести ответственность за действия либо бездействия, которые совершались сторонами по делу при рассмотрении иска.

Соответственно истец ФИО3, как и лица, владевшие квартирой после ФИО1, не могли обжаловать судебные решения, связанные с квартирой, так как, по признанию представителя банков ФИО9, банк не привлекал собственников квартиры к участию в рассмотрении гражданских дел, связанных с квартирой.

Между тем, при рассмотрении настоящего спора суд принимает во внимание следующее: Банк, как более экономически сильная сторона в любых спорах с физическими лицами, являясь залогодержателем спорного имущества, зная и понимая, что физическое лицо ФИО1 является должником с 2008 года, никаких действий по контролю за исполнением ипотечного договора не предпринимал. Именно бездействие Банка по защите своих прав способствовало возможности заключения сделок по передаче, в том числе, ФИО3, недвижимого имущества (квартиры), т.е. отчуждению квартиры добросовестным приобретателям.

Из материалов дела следует, что исполнительное производство № г. окончено ДД.ММ.ГГГГ по основаниям п. 1 ст. 46 и пп. 3 п. 1 ст. 47 ФЗ РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» и исполнительный лист возвращен взыскателю. Данное постановление является действительным. Из этого следует, что банк с 2011 г. по 2013 г. не интересовался исполнением решения суда об обращении взыскания на имущество.

Поскольку банк направил апелляционную жалобу в суд ДД.ММ.ГГГГ, то срок бездействия банка составляет более 2-х лет, при котором никаким образом не контролировался вопрос о взыскании задолженности с ФИО1 Доказательств обратного в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представлено.

В этот период ДД.ММ.ГГГГ Октябрьским районным судом <адрес> было вынесено судебное решение по исковому заявлению ФИО1 к ООО «ФИО2», ОАО «ФИО2 инвестиционный банк» о неправомерности передачи нереализованного имущества ответчику и прекращении залога (ипотеки в силу закона), а также снятии ареста с данного имущества. Исковые требования были удовлетворены и запись о залоге на основании вступившего в законную силу решения суда прекращена.

При этом, следует учесть и то, что согласно пояснениям представителя банков ФИО9, Банк после получения на руки постановления судебного пристава-исполнителя о передаче взыскателю нереализованного имущества фактически квартирой не владел: акт приёма-передачи имущества не составлял, не оплачивал имеющуюся по квартире задолженность по квартплате, коммунальным платежам, не оплачивал налоги на недвижимое имущество. Банк не производил делал акт осмотра переданного ему имущества как на момент передачи имущества, так и не сделал его на дату судебного заседания, оценка квартиры ответчиком не производилась и ходатайства о проведении такой оценки ответчик не заявлял из чего следует что ответчик не оспаривает цену в 6 000 000 рублей, указанную ФИО3 и ФИО7

Указанная цена квартиры сложилась на момент её отчуждения ФИО1 и ФИО15 с учётом внешнего вида квартиры, её технического состояния, отсутствия внутренних дверей, электропроводки и технических коммуникаций.

Истец приобретала спорную квартиру по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, т.е. через год, после того, как были аннулированы все основания, препятствующие государственной регистрации прав.

Ответчик указывает на то, что залогодержатель своего согласия на отчуждение предмета залога не давал. Ответчик не мог давать такое согласие, поскольку в момент приобретения квартиры запись о регистрации обременения отсутствовала, а квартира приобреталась у лица, с которым договор ипотеки не заключался.

Вышеизложенное, свидетельствует о том, что с момента отмены решения Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о неправомерности передачи нереализованного имущества ответчику и прекращении залога (ипотеки в силу закона), а также снятии ареста с данной квартиры, ООО «ФИО2» не предпринял достаточно мер, для исключения отчуждения данного имущества. Также ООО «ФИО2» не сообщил в Единый государственный реестр о том, что данное имущество является залоговым, с целью его обременения.

Из материалов регистрационного дела также следует, что в распоряжении Управления Росреестра по <адрес> на момент проведения регистрации находились все документы относительно спорного объекта недвижимости. При возникновении каких-либо сомнений в праве собственности, регистрирующий орган имел возможность приостановить государственную регистрацию. Между тем, этого сделано не было по причине отсутствия причин, установленных в законе. Оснований для отказа в проведении государственной регистрации также не имелось.

Кроме того, в соответствии с положениями ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции на дату государственной регистрации сделки ДД.ММ.ГГГГ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав (ст. 2 закона).

Поскольку Федеральным законом «Об ипотеке» (статьи 19, 20 закона) предусмотрена обязательная государственная регистрация ипотеки в силу закона, погашение записи об ипотеке свидетельствует об отмене этого обременения, следовательно, на момент приобретения ФИО3 спорной квартиры обременение отсутствовало.

Как следует из договора купли-продажи квартиры, заключенного между ФИО3 и ФИО7, истец приобретала квартиру в отсутствие каких-либо обременений, в связи с чем не принимала на себя каких-либо обязательств перед ответчиком (залогодержателем).

Из договора также следует, что ФИО3 приобретала квартиру не у ФИО1, а у ФИО7, не имеющего каких-либо обязательств перед банком, т.е. ФИО7 залогодателем не являлся.

Согласно ст. 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

При этом, как разъяснено в п. 25 постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства и требований добросовестности, разумности и справедливости, не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога.

Банком не представлено доказательств того, что ФИО3 могло быть известно об обстоятельствах погашения предшествующей ипотеки квартиры, напротив все материалы дела свидетельствуют о небрежном отношении банка по отношению к залоговому имуществу.

В п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 3 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

В силу присущего исковому виду судопроизводства начала диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности процесса (ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации), стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ), и принять на себя все последствия совершения или несовершения процессуальных действий; при этом суд, являющийся субъектом гражданского судопроизводства, активность которого в собирании доказательств ограничена, обязан создавать сторонам такие условия, которые обеспечили бы возможность реализации ими процессуальных прав и обязанностей, а при необходимости, в установленных законом случаях, использовать свои полномочия по применению соответствующих мер.

Из материалов дела следует, что истец является третьим покупателем спорной квартиры. Из текста договора купли-продажи, заключенного между истцом и ФИО7, следует указание о том, что продаваемая квартира не обременена залоговыми, долговыми, иными обязательствами, не является предметом ареста, свободен от любых прав третьих лиц. Квартира принадлежала продавцу ФИО7 на праве собственности на основании свидетельства о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Доказательства того, что при совершении сделки истец объективно должна была усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, в деле отсутствуют. Квартира находилась в пользовании прежних собственников более 2 лет, доказательств того, что квартира была приобретена истцом по цене, значительно ниже рыночной на аналогичную квартиру, не представлено.

В материалах гражданского дела имеется справка ИП ФИО13 от ДД.ММ.ГГГГ согласно которой, среднерыночная стоимость квартиры расположенной по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 6 200 000 руб.

Согласно справке ООО «НЭК» № от ДД.ММ.ГГГГ, среднерыночная стоимость квартиры расположенной по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 6 100 000 руб.

В связи с указанным суд критически относится к доводу ответчиков о том, что квартира, расположенная по адресу: <адрес> была приобретена истцом по заниженной цене, поскольку доводы ответчиков опровергаются материалами дела.

Как пояснил суду представитель истицы, она имела намерение продать спорную квартиру после произведенного ремонта и мебелирования за 8 миллионов рублей, указанная стоимость согласуется с предоставленной ответчиком оценки стоимости квартиры, выполненной ООО Консалтинговая группа «Эксперт», где рыночная стоимость квартиры в хорошем состоянии составила 8 230 846 рублей, а ликвидационная 5 473 842 рубля.

Доказательства того, что истец, приобретая квартиру ДД.ММ.ГГГГ, знала о том, что квартира находится в залоге у банка, в материалах дела отсутствуют.

Как следует из материалов дела, при приобретении квартиры истцом была проявлена нужная степень заботливости и осмотрительности, однако и при должной осмотрительности она не могла исключить приобретение заложенного имущества ввиду отсутствия регистрации права залога движимого имущества.

При таких обстоятельствах, оснований полагать, что истец является недобросовестным приобретателем, у суда не имеется.

Согласно пунктам 8, 10, 11, 12, 13 и ст. 48 Закона об ипотеке при передаче закладной депозитарию для учета прав на нее права владельца закладной подтверждаются выпиской по счету депо; для совершения регистрационных действий представление оригинала самой закладной не требуется.

Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в Едином государственном реестре недвижимости с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, а равно письменное уведомление о приобретении таким владельцем закладной, переданной в депозитарий для депозитарного учета, с надлежаще заверенной выпиской по счету депо, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Регистрационная запись о законном владельце закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган регистрации прав при предъявлении закладной на основании: в ред. Федеральных законов от ДД.ММ.ГГГГ N216-ФЗ, от ДД.ММ.ГГГГ N361-ФЗ)

В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, регистрационная запись о владельце закладной осуществляется на основании выписки по счету депо. Данная выписка заверяется подписью уполномоченного лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа депозитария, или иного лица, имеющего право действовать от имени депозитария по доверенности, и печатью депозитария, указанного в закладной (при наличии печати), без предъявления соответствующей закладной. Данная выписка должна содержать сведения, необходимые для внесения записи о владельце закладной Единый государственный реестр недвижимости. (абзац введен Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N264-ФЗ; в ред. Федеральных законов от ДД.ММ.ГГГГ N82-ФЗ, от ДД.ММ.ГГГГ N361-ФЗ).

Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.

Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с п. 1 ст. 389 ГК РФ должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство).

К отношениям между лицом, которому уступаются права, и залогодержателем применяются нормы статей 382, 384 - 386, 388 и 390 ГК РФ о передаче прав кредитора путем уступки требования.

Передача прав по договору о залоге как обеспечительному обязательству возможна путем передачи прав по основному обязательству.

Как установлено ст. 48 Закона об ипотеке, передача прав, удостоверенных закладной совершается путем передаточной надписи в пользу следующего владельца закладной, и одновременной передачей закладной этому лицу. Новый владелец закладной становится новым залогодержателем (ипотечным залогодержателем) и одновременно кредитором по обеспеченному залогом обязательству. Лицо, в обладании которого окажется закладная, обязано незамедлительно уведомить об этом орган, осуществивший регистрацию ипотеки, и обязанных по закладной лиц (п.7 ст.16 Закона об ипотеке).

Из материалов дела следует, что в регистрационном деле имеется лишь одна закладная от ДД.ММ.ГГГГ без номера, подписанная между ФИО1 и ООО «ФИО2 Инвестиционный банк», по условиям которой ООО «ФИО2 Инвестиционный банк» является единственным залогодержателем закладной предмета ипотеки - четырехкомнатной квартиры общей площадью 142.9 кв. м., расположенной по адресу: <адрес>.

При этом согласно сведений, полученных в открытом доступе на официальном сайте (https://egrul.nalog.ru/) ФНС России, ООО «ФИО2 Инвестиционный банк» прекратил свою деятельность ДД.ММ.ГГГГ, при этом согласно сведений прекращение деятельности юридического лица произошло путем реорганизации в форме присоединения к ПАО АКБ "Абсолют банк".

Каких-либо сведений о наличии иного держателя закладной в материалах гражданского дела не установлено.

В силу закона ипотека прекращается и погашается регистрационная запись о закладной в случае прекращения права собственности залогодателя ФИО1 на предмет ипотеки по установленным законам основаниям, в том числе при изъятии (выбытия) имущества у залогодержателя на том основании, что в действительности собственником имущества является иное лицо (ст. 42 Закона об ипотеке).

Таким образом, доказательств того, что истец знала или должна была знать о наличии залога не предоставлено, соответственно она подлежит признанию добросовестным приобретателем заложенного у банка имущества, в связи с чем суд приходит к выводу, что залог прекратил свое действие, а соответственно требование истца подлежит удовлетворению.

Определением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ФИО2 приняты обеспечительные меры в виде аресты квартиры по адресу: <адрес>.

В соответствии со ст. ст. 139, 140 ГПК РФ по заявлению лиц, участвующих в деле, судья или суд может принять меры по обеспечению иска.

В силу части 1 ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

Принимая во внимание, что истец ФИО3 не является лицом, участвующим в деле, требование об отмене мер по обеспечению иска подлежит рассмотрению с учетом разъяснений Постановления Пленума ВС РФ № Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности, не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Как следует из п. 51 указанного Постановления Пленума, споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются в соответствии с подведомственностью дел по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на имущество должника во исполнение исполнительных документов.

Ответчиками по таким искам являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество.

Иск об освобождении имущества от ареста является самостоятельным иском и рассматривается вне связи с тем производством (судебным или исполнительным), в рамках которого был наложен арест.

Иск об освобождении имущества от ареста является петиторным, т.е. иск о защите права, возникшего из действительной сделки.

В силу ч. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу части 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решение Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ было направлено в Росреестр для исполнения судебного решения о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об ипотеке в силу закона принадлежащей на праве собственности ФИО1, квартиры площадью 142,9 кв.метров, кадастровый (условный) №:ДД.ММ.ГГГГ-499, расположенной по адресу: <адрес>, что и было выполнено. Решение суда от ДД.ММ.ГГГГ было отменено только ДД.ММ.ГГГГ, а поворот его исполнения был произведен определением суда от ДД.ММ.ГГГГ

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что ДД.ММ.ГГГГ на момент заключения договора купли-продажи между ФИО3(покупатель) и ФИО7(продавец), со спорного жилого помещения (квартиры), находящейся по адресу: <адрес>, было снято обременение и ООО ФИО2, а так же АКБ «Абсолют банк» (ПАО) собственником предмета залога не являлся.

Суд считает, что поскольку ФИО7 был вправе продать свою квартиру, поскольку он являлась ее собственником и никаких ограничений в ее распоряжении, на момент подписания договора и сдачи его на государственную регистрацию не имел, ФИО3 является добросовестным приобретателем квартиры, квартиру от ареста следует освободить.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО5 ФИО18 удовлетворить.

Признать ФИО5 ФИО19 добросовестным приобретателем квартиры общей площадью 142.9 кв.м., расположенной на 4 этаже 4 этажного жилого дома, по адресу: Российская Федерация, <адрес>, состоящей из 4 комнат.

Прекратить договор залога в отношении принадлежащей ФИО3 квартиры общей площадью 142.9 кв.м., расположенной на 4 этаже 4 этажного жилого дома, по адресу: Российская Федерация, <адрес>, состоящей из 4 комнат.

Обязать Новороссийский отдел Управления Росреестра по <адрес> погасить регистрационную запись о закладной от ДД.ММ.ГГГГ в отношении принадлежащей ФИО3 квартиры общей площадью 142.9 кв.м., расположенной на 4 этаже 4 этажного жилого дома, по адресу: Российская Федерация, <адрес>, состоящую из 4 комнат.

Отменить обеспечительные меры в виде ареста наложенные определением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартиры общей площадью 142.9 кв.м, расположенной на 4 этаже 4 этажного жилого дома, по адресу: Российская Федерация, <адрес>, состоящей из 4 комнат.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Новороссийска.

Председательствующий М.А. Схудобенова

Мотивированное решение изготовлено 12.04.2017 г.