Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ООО «Семзавод» об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка и по встречному исковому заявлению ООО «Семзавод» к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности заключить новый договор аренды,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2, ООО «Семзавод», указывая, что вступившим в законную силу решением арбитражного суда Курганской области по делу № А34-836, решением Администрации г. Шумихи № 2 от 14.03.1994 обществу «Шумихинское ХПП» предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок площадью 84 448 кв.м. (свидетельство № 372 от 18.03.1994). Постановлением администрации Шумихинского района от 01.07.2004 № 146 утверждены границы земельного участка общей площадью 160 683 кв.м. по адресу: ***. Постановлением администрации Шумихинского района от 13.12.2007 № 957 ОАО «Шумихинское ХПП» предоставлен в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером ***. Указанный земельный участок передан ОАО «Шумихинское ХПП» по акту приема-передачи от 17.12.2007 и впоследствии внесен ОАО «Шумихинское ХПП» в качестве вклада в уставный капитал ООО «Семзавод». Постановлением Администрации г. Шумихи № 897 от 16.10.1997 предпринимателю ФИО2 предварительно согласован земельный участок площадью 3000 кв.м. для проектирования автозаправочной станции, расположенной ***, на территории хлебоприемного пункта. Между ОАО «Шумихинское ХПП» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) 28.08.1997 заключен договор, согласно пунктам 1, 3 которого арендодатель предоставляет арендатору земельный участок 0, 3 га, распложенный на территории арендодателя, для организации строительства автозаправочной станции. Согласно п. 4 договора срок действия определен с 01.09.1997 по 31.08.2046. На момент заключения договора аренды от 28.08.1997 ФИО2 состоял в браке с ФИО1 21.10.2010 ОАО «Шумихинское ХПП» было ликвидировано, собственником и получателем платы по договору аренды земельного участка от 28.08.1997 стало ООО «Семзавод». Вступившим в законную силу решением Шумихинского районного суда от 26.07.2017 произведен раздел совместно нажитого имущества между ФИО2 и ФИО1, собственником объектов недвижимости *** являются ФИО1-комплекс АЗС, 1/2 гаражного комплекса; ФИО2-1/2 гаражного комплекса. ФИО1 неоднократно обращалась к ООО «Семзавод» с просьбой о заключении с ней договора аренды земельного участка под АЗС и частично под гаражным комплексом, в чем ей было отказано. Факт нахождения на земельном участке принадлежащих ФИО1 объектов недвижимости обязывает собственника земельного участка ООО «Семзавод» и ФИО2 внести дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка ФИО1 как второго арендатора с указанием объема площади, который необходим для подъезда, нормального функционирования объектов и обеспечения свободного доступа собственника к объектам недвижимости. ФИО1 неоднократно обращалась к ФИО2 с предложением о разделе платежей и имущества, которые ФИО2 проигнорировал. Судебной экспертизой, проведенной в рамках гражданского дела по иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения, установлено, что площадь земельного участка, необходимого для использования и обслуживания объектов, принадлежащих ФИО1, составляет 1 784 кв.м. В силу положений п. 5 ст. 1, п. 1 ст. 35 ЗК РФ, ст. 273, п. 1 ст. 552 ГК РФ к ФИО1 одновременно с передачей права собственности на комплекс АЗС и 1/2 долю гаражного комплекса, расположенных ***, переходят права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования-1 784 кв.м., на тех же условиях и пропорционально с занимаемой ею площадью земельного участка-объеме, которые были у прежнего собственника ФИО2ФИО1 просит обязать ООО «Семзавод» и ФИО2 заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 28.08.1997 согласно приведенному ею варианту и зарегистрировать его в органах Росреестра.

Ответчик ООО «Семзавод» обратился со встречным исковым заявлением к ФИО1, ФИО2, указывая (с учетом изменений), что по условиям заключенного между ОАО «Шумихинское ХПП» (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) договора от 28.08.1997 арендодатель предоставляет арендатору земельный участок 0,3 га, расположенный на территории арендодателя, сроком действия с 01.09.1997 по 31.08.2046 (49 лет), с арендной платой в год 2400000 руб., в квартал 600000 руб., арендная плата указана в неденоминированных рублях. Согласно п. 3 договора арендуемый земельный участок предоставляется для организации строительства автозаправочной станции. В период действия договора аренды произошло существенное изменение обстоятельств, в связи с чем договор аренды подлежит расторжению. Заключение дополнительного соглашения о приведении договора в соответствие с изменившимися обстоятельствами между сторонами нецелесообразно, в связи с разделом права собственности на недвижимое имущество, находящееся на арендуемом участке, изменением субъектного состава договорных отношений, изменением объекта аренды, в т.ч. изменением площади и конфигурации (границ) арендуемого участка, а также изменением рыночных арендных ставок на земельный участок. Существенные изменения в объекте аренды выразились в том, что ФИО2 помимо строительства автозаправочной станции осуществил строительство иного объекта недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора аренды- гаражного бокса, общей площадью 617, 2 кв.м., имеющего кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***. При этом часть гаражного бокса расположена за границами арендованного земельного участка. Данные обстоятельства подтверждаются решениями арбитражного суда Курганской области от 24.08.2010 и от 28.02.2013 и имеют преюдициальное значение для настоящего спора. ФИО2 незаконно, безвозмездно, без согласия собственника пользуется этой частью земельного участка, площадь которой составляет 316 кв.м., чем нарушаются права собственника земельного участка. В ходе исполнения договора аренды от 28.08.1997 установлено изменение конфигурации, координат и границ земельного участка, занятого под объектами капитального строительства, принадлежащими арендатору. Предмет договора (объект аренды) является существенным условием договора. В связи с изменением объекта аренды произошло существенное изменение обстоятельств, влияющих на арендные правоотношения сторон. 21.10.2010 в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности юридического лица ОАО «Шумихинское ХПП» на основании определения арбитражного суда Курганской области от 06.10.2010 о завершении конкурсного производства. Собственником земельного участка является ООО «Семзавод» на основании протокола годового общего собрания акционеров ОАО «Шумихинское ХПП» от 26.06.2008, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.04.2008 сделана запись о регистрации права. На основании решения Шумихинского районного суда от 26.07.2017 фактическими и юридическими арендаторами земельного участка являются ФИО2 и ФИО1 Согласно п. 3 договора аренды арендуемый земельный участок предоставляется для организации строительства автозаправочной станции. В связи с тем, что ИП ФИО2 осуществлено строительство автозаправочной станции, а также строительство здания гаража в 2009 г., объекты построены и введены в эксплуатацию, целью нового договора аренды земельного участка необходимо указать: «эксплуатация здания гаража и автозаправочной станции». В настоящее время ФИО2 вносит арендную плату в размере 2400 руб. в год. По состоянию на июль 2021 г. за ФИО2 числится задолженность по арендной плате в размере 3200 руб. Также в договоре аренды не указана периодичность и условия внесения арендной платы (годовая или квартальная), дата внесения аренды, порядок и способы оплаты. В связи с чем арендодатель находится в состоянии правовой неопределенности относительно периодов установления размера задолженности, а также нарушены права арендодателя на получение своевременной и систематической прибыли (дохода) от сдачи собственного имущества в аренду. Установленная в договоре арендная ставка не соответствует рыночным арендным ставкам на аналогичные участки, используемые для предпринимательской деятельности. В договоре аренды не указано право арендодателя пересматривать размер арендной платы с учетом инфляционных и иных экономических процессов. По состоянию на июль 2021 г. установленная договором арендная плата не соответствует экономическим и рыночным показателям и подлежит пересмотру в сторону увеличения, в противном случае остается нарушенным право собственника земельного участка на получение соответствующего надлежащего возмещения от использования земли арендаторами. В проекте договора аренды приведен расчет арендной платы исходя из площадей объектов капитального строительства, занимаемых каждым из соарендаторов, а также площади общего пользования, не занятой объектами ОКС, но входящей в объект аренды. Заключение нового договора аренды на условиях, предложенных арендодателем, восстанавливает баланс прав и обязанностей сторон арендных правоотношений, соответствует фактически сложившимся обстоятельствам, соотносится с судьбой объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке, восстанавливает право арендодателя на адекватное, соответствующее рыночным реалиям, возмещение платы за пользование землей, с учетом сложившихся в регионе ставок арендной платы; условия договора являются обоснованными, законными, сделка не является кабальной ни для одной из сторон. С учетом изложенного договор аренды земельного участка от 28.08.1997 подлежит расторжению в связи с существенным изменением обстоятельств (ч. 2 ст. 451 ГК РФ), приведение договора в соответствие с изменившимися обстоятельствами невозможно. Следствием расторжения договора аренды земельного участка является заключение нового договора аренды земельного участка между ООО «Семзавод» (арендодатель) и ФИО2, ФИО1 (соарендаторы). ООО «Семзавод» просит расторгнуть договор от 28.08.1997 аренды земельного участка, заключенный между открытым акционерным обществом «Шумихинское хлебоприемное предприятие» и индивидуальным предпринимателем ФИО2; возложить на ФИО2, ФИО1 обязанность заключить с ООО «Семзавод» новый договор аренды земельного участка, общей площадью 3762 кв.м., расположенного в границах единого землепользования –земельного участка, общей площадью 160683 кв.м.., с кадастровым номером ***, находящегося по адресу: ***, по предложенному проекту договора аренды, с учетом приложений, являющихся неотъемлемой частью проекта договора аренды.

Истец по первоначальным исковым требованиям ФИО1 в судебном заседании на своих исковых требованиях настаивала, встречные исковые требования ООО «Семзавод» не признала, пояснила, что существенных нарушений договора арендатором земельного участка допущено не было. Земельный участок предоставлялся для строительства АЗС, автозаправочная станция была построена. Строительство гаража было предусмотрено в проектной документации, спор по поводу захвата территории при строительства гаража ранее был разрешен арбитражным судом. В настоящее время площадь земельного участка, используемого С-ными, составляет 2882 кв.м. с учетом площади под гаражом, что подтверждается техническими паспортами на АЗС и гараж. Данная площадь не превышает указанную в договоре аренды 1997 г. ООО «Семзавод» неправомерно хочет обязать арендаторов взять в аренду участок площадью 3 762 кв.м. Доводы представителя ООО «Семзавод» о том, что такая площадь участка необходима для выезда с АЗС, необоснованны, так как выезд с территории АЗС находится в границах арендуемого участка. ООО «Семзавод» ежегодно платит за свой земельный участок налог около 1500 руб., за спорный земельный участок, соответственно, около 30 руб. в год, что не является обременительным в финансовом отношении. Считает, что в существующий договор аренды земельного участка необходимо внести изменения, касающиеся состава арендатора, включить ее в договор аренды в качестве арендатора, указать о распределении арендной платы между ней и ФИО2 в соответствии с занимаемыми площадями. Площади земельных участков, используемых арендаторами, определены заключением экспертизы, проведенной по ранее рассмотренному делу, размер арендной платы изменению не подлежит. Задолженности по арендной плате за земельный участок у ФИО2 не имеется, поэтому оснований для расторжения договора аренды земельного участка от 28.08.1997 нет. ООО «Семзавод» предлагает заключить договор аренды земельного участка на срок 5 лет. С учетом того, что на земельном участке расположены объекты недвижимости, договор аренды на такой срок является кабальным и бесперспективным.

Ответчик ФИО2 исковые требования ФИО1 и ООО «Семзавод» не признал, пояснил, что им был заключен договор аренды земельного участка площадью 3000 кв.м. с Шумихинским ХПП на 49 лет. Кроме того, администрацией города Шумихи ему был предоставлен земельный участок для обслуживания АСЗ, обустройства въезда и выезда по 5 м. по периметру участка. На спорном земельном участке была свалка, болото, Шумихинское ХПП привлекалось санэпидемстанцией к ответственности за захламление территории, поэтому предприятие решило предоставить земельный участок ему при условии, что он приведет участок в порядок. С учетом состояния земельного участка была определена арендная плата. Он расчистил участок, поднял его на 4 м., поэтому арендную плату должен платить в том же размере, который был предусмотрен договором. Заявляя права на благоустроенный земельный участок, ООО «Семзавод» злоупотребляет своими правами. Арендную плату он вносит своевременно в размере 2400 руб. в год, ООО «Семзавод» необоснованно возвращает уплаченные денежные средства. С требованиями ФИО1 не согласен, поскольку по условиям дополнительного соглашения к договору аренды он имеет право сдавать земельный участок в субаренду. Поэтому ФИО1 как собственник АЗС должна заключать договор субаренды земельного участка с ним.

В письменных возражениях ФИО2 указал, что ФИО1 и ООО «Семзавод» до обращения в суд не был соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, так как он не получал предложений о внесении изменений в договор аренды. ФИО1 и ООО «Семзавод» пропустили срок исковой давности для предъявления требований. Решение суда, на основании которого в собственность ФИО1 перешли объекты недвижимости, находящиеся на спорном земельном участке, вступило в законную силу 23.11.2017. Срок исковой давности истек 23.11.2020, в то время как исковое заявление подано ФИО1 в суд 25.05.2021. ФИО3 должно быть отказано в иске ввиду злоупотребления правом, поскольку после раздела имущества на протяжении длительного времени она, пользуясь частью земельного участка, арендуемого ФИО2, не вносила оплату за свою часть используемой земли.

Представитель ответчика по первоначальному иску ООО «Семзавод» ФИО4, представляющая также интересы третьего лица ООО «Шумиха-Агро», в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признала, на исковых требованиях ООО «Семзавод» настаивала по доводам, изложенным во встречном исковом заявлении, пояснила, что при строительства гаража ФИО2 захватил земельный участок ООО «Семзавод» площадью 316 кв.м. Согласно измерениям, проведенным кадастровым инженером, площадь земельного участка, используемая ФИО2 и ФИО1 в настоящее время, составляет 3762 кв.м. Таким образом, после заключения договора аренды земельного участка в 1997 г. произошло существенное изменение обстоятельств, в частности, произошло изменение конфигурации и площади арендуемого земельного участка. Установленный договором 1997 г. размер арендной платы 2 400 руб. в год не является адекватной платой за земельный участок площадью 3000 кв.м. в центре населенного пункта, используемый для предпринимательской деятельности. С учетом заключения эксперта о среднерыночной арендной плате в проекте нового договора аренды земельного участка арендная плата установлена исходя из размера 5 руб. за 1 кв.м. В договоре от 28.08.1997 не прописан порядок внесения арендной платы, что не позволяет арендодателю начислять неустойку в случае несвоевременного внесения арендных платежей. Изменилась цель арендных отношений, так как строительство АЗС не означает эксплуатацию АЗС, поэтому в настоящее время арендатор использует земельный участок не по своему назначению. Право ООО «Семзавод» как собственника земельного участка нарушено. Указанные обстоятельства являются основанием для расторжения договора аренды земельного участка. ООО «Семзавод» не согласен со сроком договора аренды земельного участка. Такой длительный срок приведет к тому, что ООО «Семзавод» будет вынужден каждые 2-3 года в зависимости от экономической ситуации обращаться в суд для изменения арендной платы. Поэтому договор аренды необходимо заключить на срок 5 лет, для сохранения возможности пересматривать сумму аренды.

Представитель третьего лица ООО «Байкал» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, ранее в судебном заседании представитель ООО «Байкал» ФИО5 пояснил, что размер арендной платы за земельный участок должен быть определен на основании заключения экспертизы. Существенных нарушений условий договора аренды земельного участка от 28.08.1997 допущено не было, границы земельного участка существенно не изменились, поэтому в договор аренды нужно внести изменения, указать нового собственника АЗС, срок договора не изменять.

Представитель Управления Росреестра по Курганской области, привлеченного судом к участию в деле в качестве третьего лица, в судебное заседание не явился, о месте и времени и рассмотрения дела был извещен надлежащим образом.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Часть 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со ст.ст. 606, 607, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Судом установлено следующее.

Из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Курганской области от 24 августа 2010 г. по делу № А34-836/2010 по иску ООО «Семзавод» к ФИО2 о сносе самовольной постройки - возведенного на земельном участке с кадастровым номером *** двухэтажного кирпичного строения (том 1, л.д. 134) следует, что решением Администрации г. Шумиха № 232 от 14 марта 1994 г. ОАО «Шумихинское ХПП» предоставлен на праве бессрочного (постоянного) пользования земельный участок площадью 184 448 кв.м.

Постановлением администрации Шумихинского района № 146 от 01 июля 2004 г. утверждены границы земельного участка общей площадью 160 683 кв.м. по адресу: ***.

Постановлением администрации Шумихинского района № 957 от 13 декабря 2007 г. ОАО «Шумихинское ХПП» представлен в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером ***.

На основании указанного постановления 17 декабря 2007 г. между отделом по управлению муниципальным имуществом Администрации Шумихинского района (продавец) и ОАО «Шумихинское ХПП» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 160 863 кв.м. из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: ***, для административно-производственной базы.

Согласно протоколу годового общего собрания открытого акционерного общества «Шумихинское хлебоприемное предприятие» от 26.06.2008 в качестве вклада в уставный капитал вновь создаваемого юридического лица общества с ограниченной ответственностью «Семзавод» передано недвижимое имущество (здания и земельный участок) (том 1, л.д. 121).

Право собственности ООО «Семзавод» на земельный участок общей площадью 160683 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов-для административно-производственной базы, кадастровый номер ***, адрес местоположения: ***, зарегистрировано 01.04.2009, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 01.04.2009 и выпиской из ЕГРН от 22.06.2021 (том 1, л.д. 119,120).

Согласно договору, заключенному 25 августа 1997 г. между ОАО «Шумихинское ХПП» и ФИО2, ХПП дает согласие на аренду земельного участка площадью 0, 3 га в западной части территории ХПП для последующего строительствам 2х АЗС в комплексе совместно с ОАО «Шумихинское ХПП» при условии: предприниматель ФИО2 выполняет следующие работы: очистить захламленную часть территории от мусора, чермета; заболоченную часть территории засыпать и поднять всю площадь на уровень дороги; рекомендует восстановить имеющуюся водонапорную башню для обеспечения населения западной части города водой (том 2, л.д 64).

28 августа 1997 г. между ОАО «Шумихинское ХПП» (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор о предоставлении в аренду земельного участка 0,3 га, расположенного на территории арендодателя для организации строительства автозаправочной станции. Итоговая сумма за аренду составляет 117 600 000 руб. соответственно за год арендная плата составит 2 400 000 руб., за квартал 600 000 руб. Начало договора -01.09.1997, окончание договора-31.08.2046. (пункты 1,2, 3,4) (том 2, л.д. 61).

Согласно п.11 указанного договора изменение условий договора и его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон. Досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 27 мая 2010 г. по делу №А34-839/2010 в удовлетворении требований ООО «Семзавод» к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании данного договора от 28.08.1997 незаключенным отказано (том 1, л.д. 155).

15 ноября 1997 г. между ОАО «Шумихинское ХПП» и предпринимателем ФИО2 заключено дополнительное соглашение к договору от 28 августа 1997 г., предусматривающее право арендатора земельного участка использовать земельный участок для своей хозяйственной деятельности, право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельного участка при его продаже, право требовать уменьшения размера арендной платы, право без согласия собственника участка передавать земельный участок в субаренду (том 2, л.д. 63).

Постановлением Администрации г. Шумихи № 897 от 16 октября 1997 г. предпринимателю ФИО2 предварительно согласован земельный участок площадью 3 000 кв.м. для проектирования автозаправочной станции, расположенной ***, на территории хлебоприемного пункта (том 1, л.д. 192).

Постановлением Администрации города Шумихи от 24.07.1998 № 462 частному предпринимателю ФИО2 разрешено строительство автозаправочной станции на арендуемом у ОАО «Шумихинское хлебоприемное предприятие (договор аренды от 28.08.1997) (том 1, л.д.193).

Постановлением Администрации Шумихинского района от 8.02.2000 № 48 утверждены акты приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссией законченной строительством автозаправочной станции, расположенной ***ФИО2 (том 1, л.д. 194).

Распоряжением Администрации города Шумихи от 30.12.1999 № 274-р установлена зона обслуживания для санитарной уборки и благоустроительных работ для автозаправочной станции, расположенной по адресу: ***, принадлежащей частному предпринимателю ФИО2: с северной стороны- от ограждения автозаправочной станции до проезжей части ***; далее-по периметру от ограждения шириной 5 м.; частному предпринимателю ФИО2 предложено в срок до 01.06.2000 оформить документы на право использования земельного участка под «въездом» и «выездом» (том 2, л.д. 78).

На основании распоряжения Администрации г. Шумихи от 26.07.2000 № 111-р ФИО2 временно в аренду сроком на 1 год предоставлен дополнительный земельный участок по адресу: *** для обслуживания и эксплуатации АЗС (въезд и выезд на территорию) от ограждения территории с северной стороны АЗС до проезжей части *** площадью 495 кв.м.(том 2, л.д. 80).

Вступившим в законную силу решением Шумихинского районного суда Курганской области от 26 июля 2017 г. произведен раздел совместно нажитого имущества ФИО1 и ФИО2, за ФИО1 определено право собственности на имущество, в том числе, 1/2 долю здания гаража площадью 617,2 кв. м., кадастровый номер *** по адресу: ***; 1/2 долю комплектной трансформаторной подстанции (КТП 40-250 кВА) 10/0,4 кВ. (***); нежилое здание автозаправочной станции площадью 118 кв.м, кадастровый номер *** по адресу: ***; топливораздаточные колонки (ТРК) НАРА 27М 4 штуки (в том числе одна находится в гараже ***); 4 подземных резервуара для ГСМ емкостью по 25 куб. м (***); конструкция металлический навес над ТРК (***). За ФИО2 определено право собственности на имущество, в том числе, 1/2 долю здания гаража, площадью 617,2 кв. м по адресу: ***; 1/2 долю комплектной трансформаторной подстанции (КТП 40-250 кВА) 10/0,4 кВ. (***) (том 1, л.д. 212).

Вступившим в законную силу решением Шумихинского районного суда от 29.01.2019 произведен раздел гаража, общей площадью 372, 2 кв.м., расположенного по ***, принадлежащего в равных долях ФИО1 и ФИО2, при этом ФИО2 выделены помещения общей площадью 184, 1 кв.м., ФИО1 выделены помещения общей площадью 188, 1 кв.м., в общую совместную собственность С-ных выделены помещения площадью 150, 7 кв.м и 104, 9 кв.м.(том 1, л.д. 205).

Право собственности ФИО1 на здание автозаправочной станции и 1/2 долю здания гаража зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.03.2020 и 12.03.2020, соответственно, что подтверждается выписками из ЕГРН (том 1, л.д. 82,83).

По договору аренды с правом выкупа № 1 от 11.08.2020 ФИО1 передала ООО «Байкал» во временное владение и пользование на срок 5 лет шлакоблочное здание автозаправочной станции, 1/2 долю гаража, 1/2 долю ТП 10/04 кВ № 73 100 кВА, расположенных по адресу: *** (том 1, л.д. 85).

18.05.2021 ФИО1 направила ФИО2 и ООО «Семзавод» предложение о разделе обязательств по договору аренды земельного участка от 28.08.1997 в соответствии с занимаемым объектами недвижимости площадями и заключении дополнительного соглашения по приложенному проекту в срок до 24.05.2021 (том 1, л.д. 8).

Не получив ответа на данное предложение ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением о понуждении ФИО2 и ООО «Семзавод» к заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

Доводы ФИО2 о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора являются необоснованными, ходатайство об оставления заявления ФИО1 без рассмотрения не подлежащим удовлетворению.

В ходе судебного разбирательства ответчиком ФИО2 было заявлено ходатайство о применении срока исковой давности, который по его мнению должен исчисляться с момента вступления в силу решения суда о разделе имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.

Согласно ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Поскольку возникшие между сторонами отношения, связанные с пользованием земельным участком, носят длящийся характер, о нарушении своего права ФИО1 и ООО «Семзавод» стало известно при предъявлении иска ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения в 2021 г., суд не может согласиться с доводами ФИО2 о пропуске ФИО1 и ООО «Семзавод» срока обращения в суд.

В обоснование исковых требований ФИО1 ссылается на переход к ней права пользования земельным участком в связи с приобретением в собственность расположенных на данном земельном участке объектов недвижимости.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке к другому лицу, оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Земельный участок, на котором расположены приобретенные ФИО1 объекты недвижимости-АЗС и гараж, ФИО2 использовал на основании договора аренды. Таким образом, в связи с приобретением объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде, к ФИО1 перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, в том числе обязанность платить за пользование участком исходя из условий данного договора аренды. (Аналогичная позиция высказана Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 3 за 2019 год).

В силу положений статей 420, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Как разъяснено в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Обязанность по заключению договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, порядок заключения такого договора предусмотрены, в частности, статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, для земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Земельный участок *** принадлежит на праве собственности ООО «Семзавод», не является государственной или муниципальной собственностью, соответственно, положения указанной нормы Земельного кодекса Российской Федерации в данном случае не применимы.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в связи с переходом права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке ***, ФИО1 в силу прямого указания в законе приобрела право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях договора аренды от 28.08.1997, заключенного между ОАО «Шумихинское ХПП» и ФИО2 Однако обязанность ООО «Семзавод» и ФИО2 заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора с ФИО1 законом не предусмотрена. Поэтому исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат.

После направления соответствующего предложения ФИО2 и ФИО1 ООО «Семзавод» заявлены в суд требования о расторжении договора аренды земельного участка от 28.08.1997 в связи существенным изменением обстоятельств.

И материалов дела следует, что произошло изменение субъектного состава договора аренды земельного участка от 28.08.1997: первоначальный арендодатель ОАО «Шумихинское ХПП» ликвидирован, собственником земельного участка является ООО «Семзавод».

В соответствии с ч. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ч. 2 ст. 271 гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, предоставленном по договору аренды, не влечет прекращение договора аренды.

Поэтому суд не может согласиться с доводами ООО «Семзавод» о том, что изменение сторон договора аренды является существенным изменением обстоятельств, влекущим расторжение договора.

Не разделяет суд доводы ООО «Семзавод» о том, что изменилась цель предоставления земельного участка в аренду. Как следует из материалов дела земельный участок *** был предоставлен ФИО2 в целях строительства автозаправочной станции. Данный объект был возведен арендатором. Строительство объекта недвижимости предполагает и его эксплуатацию, длительный срок договора аренды -49 лет был определен сторонами с учетом не только строительства объекта, но и его эксплуатации.

По условиям договора аренды от 28.08.1997 ФИО2 предоставлен земельный участок площадью 0, 3 га, границы которого указаны в плане, являющемся приложением к договору.

Как следует из решения Арбитражного суда Курганской области от 27 мая 2010 г. по делу №А34-839/2010 ООО «Семзавод» оспаривало договор аренды земельного участка от 28.08.1997 по мотиву невозможности определения предмета договора. В иске ООО «Семзавод» было отказано.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 24 августа 2010 г. по делу № А34-836/2010 по иску ООО «Семзавод» к ИП ФИО2 о сносе самовольной постройки (гаражного бокса) установлено, что земельный участок, переданный в аренду ИП ФИО2 по договору аренды земель от 28 августа 1997 г., частично находится в границах участка ООО «Семзавод» с кадастровым номером ***. Двухэтажное кирпичное (красное) строение делится границей земельного участка в следующих пропорциях: на территории земельного участка ИП ФИО2 находится часть строения площадью 41 кв.м., на территории земельного участка ООО «Семзавод» с кадастровым номером ***, находится часть строения площадью 316 кв.м (заключение эксперта № 24 от 15 июля 2010 г.) (том. 1, л.д. 134).

Самовольный захват ФИО2 земельного участка ООО «Семзавод» площадью 316 кв.м. не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка. Нарушенное право ООО «Семзавод» подлежит восстановлению путем взыскания неосновательного обогащения за пользование земельным участком.

Из представленных ФИО1 технических паспортов на здания АЗС и гаража следует, что площадь земельного участка, используемого ФИО2 и ФИО1, составляет 2882 кв.м., в том числе под зданием гаража.

Согласно межевому плану, представленному ООО «Семзавод» С-ными используется земельный участок площадью 3 762 кв.м.

Из показаний свидетеля Л. следует, что при выполнении кадастровых работ границы земельного участка площадью 3762 кв.м. были указаны со слов представителя ООО «Семзавод», при этом ФИО1 и ФИО2 возражали против установления границ в таком порядке, поясняли, что часть участка им не нужна, просили указать границы земельного участка площадью 3 000 кв.м.

Таким образом, ФИО2 и ФИО1 не претендуют на использование земельного участка большей площадью, чем им было предоставлено. Основания для возложения на ответчиков по встречному иску обязанности заключить договор аренды земельного участка большей площадью, не имеется.

ООО «Семзавод» просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 28.08.1997, ссылаясь на несоответствие размера установленной договором арендной платы рыночным ставкам.

В обоснование размера арендной платы ООО «Семзавод» представлен отчет об оценке № 2-3518-21 ООО «Техническая экспертиза и оценка», согласно которому среднерыночная стоимость аренды 1 кв.м. части земельного участка общей площадью 3316 кв.м., входящего в общую площадь земельного участка площадью 160683 кв. м., кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, составляет 6,65 руб.; итоговая величина среднерыночной стоимости аренды земельного участка площадью 3316 кв.м. составляет 22 059 руб.

Из положений ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендная плата является существенным условием договора аренды; изменение размера арендной платы возможно только по соглашению сторон.

На момент заключения договора аренды земельного участка от 28.08.1997 между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, в том числе по арендной плате, размер которой определен исходя из состояния земельного участка, для восстановления которого арендатором были понесены значительные затраты.

Свидетель Д. в судебном заседании показал, что работал директором Шумихинского ХПП с 1986 г. по 1998 г., ему известно, что земельный участок *** принадлежал Шумихинскому ХПП. Данный земельный участок был передан в аренду сроком на 49 лет ФИО2 для строительства АЗС. На этом участке была свалка, предприятие вывозило на него разные нечистоты.

Условие договора от 28.08.1997 об арендной плате действующему законодательству не противоречит. ФИО2 обязательства по внесению арендной платы исполняет, что подтверждается представленными им квитанциями.

В силу ч. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение обстоятельств признается существенным, если стороны сделки не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Из имеющихся в деле платежных поручений следует, что ООО «Семзавод» уплачивает земельный налог за земельный участок площадью 160863 кв.м. в размере 476 руб. в квартал, 1904 руб. в год. Налог за земельный участок, используемый на праве аренды ФИО6, составляет 36 руб. в год. Из чего следует, что прямых убытков в результате установления небольшой арендной платы ООО «Семзавод» не несет.

Согласно Порядку определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курганской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Курганской области от 30 декабря 2016 г. N 450, годовой размер арендной платы за земельные участки, занятые автозаправочными станциями, определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 9,0 процента.

Установленный договором аренды земельного участка от 28.08.1997 размер арендной платы превышает рассчитанный в соответствии с указанным порядком размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности.

Учитывая изложенное, суд не соглашается с доводами представителя ООО «Семзавод» о том, что установленная договором аренды земельного участка арендная плата в настоящее время не соответствует рыночным ставкам арендной платы, чем нарушаются права собственника земельного участка.

Таким образом, доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды земельного участка от 28.08.1997, обществом «Семзавод» не представлено. Поэтому суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка от 28.08.1997, возложении на ФИО2 и ФИО1 обязанности заключить новый договор аренды земельного участка ***.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ООО «Семзавод» об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 28.08.1997 и регистрации договора отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Семзавод» к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка от 28.08.1997, возложении обязанности заключить новый договор аренды земельного участка *** отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курганский областной суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Шумихинский районный суд.

Судья: О. Л. Михалева

Мотивированное решение по делу изготовлено 24.01.2022 в 8 час. 00 мин.

Судья: О. Л. Михалева