Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в суд с указанным исковым заявлением, ссылаясь на то, что дата между ним и ООО «***» был заключен договор займа №..., в соответствии с которым и на основании дополнительных соглашений истцом были переданы обществу денежные средства в размере *** рублей, в соответствии с дополнительными соглашениями к указанному договору истцом предоставлены заемщику дата *** рублей, дата *** рублей. дата между ФИО1 и ООО «***» был заключен договор займа №..., по которому им были переданы обществу денежные средства в размере *** рублей, в соответствии с дополнительными соглашениями к указанному договору истцом предоставлены денежные средства в размере *** рублей дата, *** рублей – дата, *** рублей – дата, *** рублей – дата. дата в связи с изменением наименования ООО «***» на ООО «***» были подписаны дополнительные соглашения к договорам займа №..., №..., по которым взаимные права и обязанности ООО «***» и истца сохраняются по данному договору, как взаимные права и обязанности ООО «***» и истца. Постановлением *** №... от дата ООО «***» предоставлен земельный участок общей площадью *** кв.м., расположенный по адресу: адрес. ООО «***» осуществляло подготовительные строительные работы на указанном земельном участке. дата между ООО «***» и ООО «***» заключен договор №... перемены лиц в обязательствах по договору аренды земельного участка. дата был заключен договор о переуступке прав по договорам займа №... от дата, №... от дата, в соответствии с которым ФИО1 переуступает ООО «***» права и обязательства по указанным договорам на строительство жилого комплекса «***», расположенного по адресу: адрес, размер переуступаемых прав составляет *** рублей. дата между истцом и ООО «***» заключен договор займа №... и переданы денежные средства по акту приема-передачи денежных средств в размере *** рублей, дата между теми же сторонами заключен договор займа №..., в соответствии с которым истец передал денежные средства обществу в размере *** рублей для осуществления уставной деятельности – строительства жилого комплекса «***». дата истцом и ООО «***» заключены договоры №..., №... участия в долевом строительстве объекта недвижимости, согласно которым объектом долевого строительства является, соответственно, ***-комнатная квартира №..., площадь *** кв.м., двухкомнатная квартира №..., общей площадью *** кв.м., на *** этаже, расположенные по адресу: адрес, которые застройщик обязался передать истцу после ввода дома в эксплуатацию, стоимость квартир составляет *** рубля, *** рублей. дата между ФИО1 и ООО «***» подписан акт о зачете встречных требований по договору от дата, договорам займа от дата, от дата и договорам участия в долевом строительстве от дата, в соответствии с которым задолженность ООО «***» перед ФИО1 была согласована в сумме *** рубля, полностью погашенной в счет оплаты по договорам участия в долевом строительстве от дата. дата между ООО «***» и ООО «Донстрой» был заключен договор перемены лиц в обязательствах по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: адрес, то есть ООО «Донстрой» является в настоящее время застройщиком жилого комплекса «***». Просит суд обязать ООО «Донстрой» заключить с ним договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости в жилом комплексе по адресу: адрес, а именно *** квартиры, общей площадью *** кв.м., и *** квартиры, общей площадью *** кв.м.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования, просит суд обязать ООО «Донстрой» заключить с ним договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости в жилом комплексе по адресу: адрес, а именно ***-х комнатной квартиры общей площадью *** кв.м. и ***-комнатной квартиры общей площадью *** кв.м. (включая площадь балкона) на условиях и в соответствии с договором перемены лиц в обязательствах от дата п. 2.3, договором №... от дата участия в долевом строительстве, договором №... от дата, включенными в реестр.

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности от дата, ордера №... от дата, исковые требования поддержала в полном объеме, дав пояснения, аналогичные существу иска.

Представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности от дата, возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив, что объект является проблемной площадкой, истец включен в реестр, ссылка на п. 2.3 договора о перемене лиц в обязательстве необоснованна, так как прямо не предусмотрена обязанность ООО «Донстрой» заключать договоры долевого участия в строительстве, денежные средства из областного бюджета до сих пор не выделены, не определен их размер, также не определена доплата участников долевого строительства по договорам, заключенным с ООО «***», в настоящее время проект дома находится на экспертизе.

Представители третьих лиц Министерства строительства Самарской области, Администрации г.о.Самара, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что Постановлением *** от дата №... на основании, в том числе, заявления ООО «***» утвержден акт о выборе земельного участка для строительства жилого комплекса со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом; утвержден проект границ земельного участка общей площадью *** кв.м., расположенного адрес; предоставлен ООО «***» в аренду сроком на 3 года без права выкупа указанный земельный участок; разрешено ООО «Сантехстрой» проектирование жилого комплекса со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом на земельном участка общей площадью *** кв.м., расположенного в адрес. Срок действия данного Постановления 3 года (л.д. 47-50).

дата на основании Постановления *** от дата №... *** и ООО «Сантехстрой» заключили договор №... аренды земельного участка, из которого следует, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером №..., находящийся по адресу: адрес, площадью *** кв.м., под строительство; срок действия договора истекает дата (л.д. 54-57).

Согласно Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от дата №... надлежит заключить с ООО «***» договор аренды земельного участка без права выкупа в собственность сроком на 3 года площадью *** кв.м., относящегося к категории «земли населенных пунктов», с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: адрес, для строительства жилого комплекса со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом с дата (л.д. 51-53).

дата ООО «***» *** выдано разрешение на строительство №..., которым разрешено строительство первой очереди жилого комплекса со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом – жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом (блоки 2,3) и распределительный пункт, совмещенный с трансформаторной подстанцией; срок действия разрешения до дата, в дальнейшем продлено до дата (л.д. 78).

Срок действия договора №... аренды земельного участка от дата продлен до дата, о чем дата Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области и ООО «***» подписали дополнительное соглашение №... к указанному договору аренды (л.д. 61-65).

ФИО1 и ООО «***» дата заключили договор займа №..., по условиям которого займодавец передает на условиях договора в собственность заемщику для осуществления уставной деятельности денежные средства в размерах, определяемых дополнительными соглашениями к договору, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму займа в срок и в порядке, установленном настоящим договором; заем предоставляется на неопределенный срок, который ограничивается требованием займодавца вернуть предоставленный заем или зачесть его в счет погашения другого встречного обязательства между сторонами (л.д. 28).

дата от ФИО1 в рамках исполнения договора займа №... от дата было принято ООО «***» денежная сумма в размере *** рублей, дата – в размере *** рублей, дата принято ООО «***» (после переименования ООО «***») – в размере *** рублей, что подтверждается подписанными обеими сторонами дополнительными соглашениями к указанному договору займа, квитанциями к приходным кассовым ордерам №... от дата, №... от дата, №... от дата (л.д. 20-22).

В соответствии с условиями указанного выше договора займа №... от дата ФИО1 предоставил ООО «***» дата сумму в размере *** рублей, дата – в размере *** рублей, дата – в размере *** рублей, дата – в размере *** рублей, о чем составлены соответствующие дополнительные соглашения, подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам №... от дата, №... от дата, №... от дата, №... от дата (л.д. 23-26).

дата между ООО «***» и ООО «***» заключен договор №... перемены лиц в обязательствах, согласно которого сторона 1 уступает стороне 2 в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренду земельного участка №...з от дата, предметом которого является земельный участок, относящийся к категории земли населенных пунктов, с кадастровым номером №..., находящийся по адресу: адрес, площадью *** кв.м. (л.д. 66-70).

На основании обращения ООО «***» Администрацией г.о.Самара вынесено дата Постановление №... о внесении в разрешение на строительство от дата №... изменения, так, слова «***»…» заменены словами «***»…» (л.д. 77).

ФИО1 и ООО «***» заключили договор о переуступке прав по договорам займа №... от дата, №... от дата, по условиям которого кредитор переуступает новому кредитору права и обязательства по указанным договорам займа на строительство жилого комплекса «***», расположенного по адресу: адрес; размер переуступаемых прав составляет *** рублей, переуступка прав по настоящему договору является возмездной, оплата производится в размере *** рублей не позднее дата (л.д. 30).

дата между ФИО1 и ООО «***» заключен договор займа №..., в соответствии с условиями которого займодавец передает в собственность заемщику для осуществления уставной деятельности – строительство жилого комплекса «***» по адресу: адрес, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму займа в срок до дата; на сумму займа начисляются проценты в размере 5% годовых (л.д. 14). После заключения договора займодавец передал заемщику денежные средства в размере *** рублей, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств по указанному договору займа, квитанцией к приходному кассовому ордеру №... от дата (л.д. 15).

ФИО1 и ООО» ***» заключили дата договор займа №..., по условиям которого займодавец передает в собственность заемщику для осуществления уставной деятельности – строительство жилого комплекса «***» по адресу: адрес; после заключения договора займодавец передает заемщику денежные средства в размере *** рублей (л.д. 31,32). В подтверждение передачи ФИО1 денежных средств ООО «***» составлен акт приема-передачи денежных средств, передана квитанция к приходному кассовому ордеру №... от дата (л.д. 33).

ООО «***» и ФИО1 заключили дата договоры №..., №... участия в долевом строительстве объекта недвижимости, по условиям которых застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить первую очередь жилого комплекса со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом – жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом (блоки 2,3) и распределительным пунктом, совмещенным с трансформаторной подстанцией по строительному адресу: адрес, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную договором цену в принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома; объектами долевого строительства являются входящие в состав жилого дома ***-комнатная квартира №... общей площадью *** кв.м., ***-х комнатная квартира №..., общей площадью *** кв.м., расположенные в секции *** на *** этаже жилого дома по указанному строительному адресу; проектный срок ввода жилого дома в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией дата; стоимость объектов составляет *** рубля, *** рублей, соответственно (л.д. 11-13,8-10).

дата между ФИО1 и ООО «***» достигнуто соглашение о зачете встречных требований по договору от дата о переуступке прав по договору займа №... от дата и по договору займа №... от дата, договору займа №... от дата, договору займа №... от дата и договорам №... и №... участия в долевом строительстве объекта недвижимости от дата, в связи с чем, дата был составлен акт о зачете встречных требований, из которого следует, что задолженность ООО «***» перед ФИО1 в сумме *** рубля, образовавшаяся по указанным договорам займа, считается погашенной в счет оплаты по договорам участия в долевом строительстве объекта недвижимости №... и №... от дата (л.д. 18,19).

Согласно договора перемены лиц в обязательстве, заключенного между ООО «***», с согласия ООО «***», и ООО «Донстрой» дата, права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка №... от дата, предметом которого является предоставление в аренду земельного участка по адресу: адрес, площадью *** кв.м., переданы ООО «Донстрой». Пунктом 2.3 данного договора на ООО «Донстрой» возложена обязанность, в том числе, перезаключить с гражданами, согласно реестра, предоставленного ООО «***», договоры в форме договоров цессии, договоров новации, дополнительных соглашений или иных договоров в рамках действующего законодательства РФ (л.д. 71-73). Из акта приема-передачи земельного участка от дата следует, что ООО «***» передало, а ООО «Донстрой» приняло земельный участок по указанному адресу (л.д. 74).

ФИО1 включен в указанный выше реестр под номером №... (л.д. 99-110).

дата ФИО1 составлена претензия ООО «Донстрой», в которой он просит переоформить его договорные отношения с ООО «***» на отношения с ООО «Донстрой» (л.д. 34).

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

дата ФИО1 в адрес ООО «Донстрой» направил два проекта договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости, содержащие условия, идентичные договорам участия в долевом строительстве №... и №..., заключенным им с ООО «Авто-М» дата – объектами долевого строительства по являются входящие в состав жилого дома ***-комнатная квартира №..., общей площадью *** кв.м., ***-х комнатная квартира №..., общей площадью *** кв.м., расположенные в секции 3 на 11 этаже жилого дома по строительному адресу: адрес (л.д. 111-124).

В соответствии со ст. 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

Как следует из ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно ст. 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Из материалов дела следует, что объектов с указанными истцом техническими характеристиками на момент рассмотрения дела не существует. При заключении ООО «***» и ООО «Донстрой» договора перемены лиц в обязательствах дата, ООО «***» не была передана ООО «Донстрой» разрешительная документация на строительство дома, вследствие чего, застройщик ООО «Донстрой» не располагает положительным заключением экспертизы проекта, не опубликована проектная декларация, кроме того, не осуществлен снос и расселение расположенных на спорном земельном участке домов.

Указанные обстоятельства исключают возможность заключать договоры долевого участия в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Указанный выше пункт 2.3 договора перемены лиц в обязательстве, заключенного между ООО «***», с согласия ООО «***», и ООО «Донстрой» дата, не предполагает возложение на ООО «Донстрой» обязанности по заключению с истцом договоров долевого участия на условиях, предусмотренных именно договорами участия в долевом строительстве №... и №..., заключенным ФИО1 с ООО «***» дата.

Согласно протокола от дата, согласованного ООО «Донстрой», утвержденного Министерством строительства Самарской области, в результате обсуждения правовых вопросов по разрешению ситуации с передачей прав на земельный участок, предоставленный для строительства объекта, вошедшего в перечень проблемных объектов, расположенного по адресу: адрес, и механизма удовлетворения прав требований граждан, вложивших денежные средств в строительство данного объекта, принято решение, предусматривающее, что при завершении строительства объекта по указанному адресу ООО «Донстрой» обязано удовлетворить права требования *** граждан, вложивших денежные средства в строительство данного объекта, согласно реестра, являющегося неотъемлемой частью договора перемены лиц в обязательствах по договору аренду земельного участка; права требования оставшихся *** человек ООО «Донстрой» будет удовлетворяться на дополнительно предоставленных площадках из числа вышеперечисленных.

Из материалов дела и пояснений сторон, данных в ходе судебного разбирательства, следует, что жилая застройка по адресу: адрес, на основании Постановления Правительства Самарской области от дата №... признана проблемным объектом и включена в реестр проблемных площадок.

Создана межведомственная комиссия, которая на своем совещании дата поручила Министерству строительства Самарской области и застройщику ООО «Донстрой» предоставить график строительства жилого комплекса «***» с учетом утвержденных компенсационных мероприятий и подготовить расчет по суммам доплат за 1 кв.м. жилой площади для участников долевого строительства, согласованный с инициативными группами жилого комплекса; Министерству строительства Самарской области рекомендовано рассмотреть возможность выделения ООО «Донстрой» субсидии на компенсацию затрат на строительство объектов коммунальной инфраструктуры и процентов по кредиту, полученному на завершение строительства и ввод в эксплуатацию проблемного объекта – жилого комплекса «***» (л.д. 79-86).

Таким образом, финансирование завершения строительства осуществляется за счет средств, вырученных от непроданных квадратных метров в объекте, за счет доплаты со стороны участников долевого строительства, а также за счет субсидий Правительства Самарской области.

Заключение договора с истцом на иных льготных условиях повлечет нарушение прав других граждан, включенных в реестр участников долевого строительства.

В соответствии с вышеизложенным, на основании указанных норм Закона, суд приходит к выводу, что правовых оснований для возложения на ответчика ООО «Донстрой» обязанности заключить с истцом ФИО1 договоры участия в долевом строительстве не имеется, вследствие чего, исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г. Самары в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 23.09.2013 года.

Судья И.Н. Доценко