Гражданский кодекс часть 1

представителя ответчика Департамента по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3,

представителя ответчика Местной администрации городского округа Нальчик по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № по иску ФИО5, ФИО1 к Местной администрации городского округа Нальчик, Департаменту по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка и освобождении от уплаты арендной платы,

у с т а н о в и л:

ФИО8 обратились в суд с иском к Местной администрации городского округа Нальчик, Департаменту по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка и освобождении от уплаты арендной платы.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что они являются собственниками пансионата и гаража, расположенных по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Данные нежилые строения расположены на земельном участке площадью 593 кв.м. Поскольку земельный участок, на котором находятся принадлежащие истцам объекты недвижимости, является муниципальной собственностью ими (ФИО8) с Департаментом по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. По данному договору аренды земельного участка ими ежегодно согласно его условиям производится выплата арендной платы в размере 17 878 рублей 95 копеек, задолженности по арендной плате не имеется. В марте 2011 года ФИО1 по телефонному звонку сотрудницы Департамента по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик ФИО6 была вызвана в департамент, где ей вручили дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, и она (ФИО1) не прочитав документ, подписала его. После ознакомления с подписанным дополнительным соглашением, ей стало ясно, что размер арендной платы за земельный участок был повышен в 20 раз, с 17 878, 95 рублей до 358 114, 03 рублей в год. ДД.ММ.ГГГГ они (Гринько) получили уведомление из Департамента по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик о том, что арендная плата увеличивается, и им необходимо заключить дополнительное соглашение с департаментом в недельный срок. При этом обращают внимание суда, что дополнительное соглашение было датировано ДД.ММ.ГГГГ, тогда как уведомление об увеличении арендной платы было отослано и получено супругами ФИО8 лишь ДД.ММ.ГГГГ. Считают, что своими действиями Департамент по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик нарушил положения ст.ст. 450, 452 ГК РФ. Арендатор ФИО5 не подписывал дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ и категорически не согласен с его условиями. Столь значительное увеличение размера арендной платы является для них (истцов) кабальным, и они не согласны с необоснованным многократным увеличением арендной платы. Также полагают, что при заключении дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ был нарушен порядок изменения договора аренды, так как уведомление Департамента по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик об изменении размера арендной платы было получено ими лишь ДД.ММ.ГГГГ, а дополнительное соглашение с ФИО1 заключено датой ДД.ММ.ГГГГ. Оспариваемое дополнительное соглашение не было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР. Указывают, что дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ существенно нарушает их права, заключено с нарушениями гражданского законодательства.

Истцы просили суд:

Признать дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка №-АЗ от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, заключенное между Департаментом по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик и ФИО1 недействительным.

Освободить ФИО5, ФИО1 от уплаты арендной платы в размере 358 114 рублей 03 копейки за земельный участок площадью 593 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

В судебное заседание истцы ФИО5 и ФИО1 не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены своевременно и надлежащим образом, предоставили суду письменные заявления, в которых просили рассмотреть дело в их отсутствие, с участием представителя по доверенности ФИО2

Представитель истицы ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании поддержала в полном объеме исковые требования своей доверительницы по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила иск удовлетворить. Дополнительно пояснила, что дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка №-АЗ от ДД.ММ.ГГГГ, которым Департамент в одностороннем порядке изменил условия договора, повысив годовую арендную плату с 17 878 рублей 95 копеек до 358 114 рублей 03 копеек, является существенным условием договора и должно было быть подписано обеими арендаторами, что в нарушение положений ст. 450 ГК РФ сделано не было. Более того, указанное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ было оформлено «задним числом», в конце марта 2011 года, поскольку пришедшее к ФИО8 по почте уведомление с требованием заключить дополнительное соглашение датировано ДД.ММ.ГГГГ.В том случае, если бы указанное дополнительное соглашение было подписано обеими сторонами, оно подлежало обязательной государственной регистрации в соответствии со ст. 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», так как договор аренды земельного участка заключен на срок более одного года, а именно на 7 лет, чего также сделано не было.

Представитель ответчика Департамента по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик по доверенности ФИО3 исковые требования не признала, просила суд в удовлетворении иска отказать. Пояснила, что возникшая у ФИО8 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по арендной плате за земельный участок в размере 475 363, 46 рублей образовалась на основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, которое было заключено Департаментом с ФИО1 во исполнение Постановления Правительства КБР от ДД.ММ.ГГГГ №-ПП. Считала, что Департамент по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик <адрес> действовал четко в рамках закона. Подтвердила, что дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Росреестра по КБР зарегистрировано не было, полагала, что оно вообще не должно регистрироваться. Не отрицала, что проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ был направлен по почте Гринько в марте 2011 года.

Представитель ответчика Местной администрации городского округа Нальчик по доверенности ФИО4 исковые требования не признала, просила суд в удовлетворении иска отказать. Полностью поддержала правовую позицию по делу, высказанную представителем Департамента по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик ФИО3

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства дела извещен надлежащим образом, что подтверждается уведомлением о вручении судебного извещения, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, письменных возражений по существу заявленных требований не представил.

Суд, с учетом мнения присутствовавших в судебном заседании участников процесса, не возражавших против рассмотрения дела при данной явке, руководствуясь положениями ч.ч. 3-5 ст. 167 ГПК РФ, в целях неукоснительного соблюдения процессуальных сроков рассмотрения гражданских дел, установленных ст. 154 ГПК РФ и учитывая, что все лица, участвующие в деле, были извещены о времени и месте слушания дела надлежащим образом, счел необходимым рассмотреть дело в отсутствие истцов ФИО5, ФИО1, представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ.

Согласно п. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В силу п. 1 ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В соответствии с п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п.п. 1, 3 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом и иными законами.

Согласно ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федерального закона от 09.06.2003 года № 69-ФЗ), государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

В ходе рассмотрения дела судом достоверно установлено, что согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Производственный кооператив «РЕМ» в лице директора ФИО7 (Продавец) и ФИО1 (Продавец) заключили договор о нижеследующем:

Продавец продал, а Покупатель купил недвижимость, состоящую из здания пансионата общей площадью 104,70 кв.м. (по наружному обмеру) и здания гаража общей площадью 59,20 кв.м. (по наружному обмеру), расположенные по адресу: <адрес> (п. 1). Производственным кооперативом «РЕМ» заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 593 кв.м., кадастровый №. Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, сроком до ДД.ММ.ГГГГ, утвержден Департаментом по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик ДД.ММ.ГГГГ (п. 3). Стороны оценили продаваемую недвижимость (пансионат и гараж) в 400 000 (четыреста тысяч) рублей (п. 5 договора).

Право общей совместной собственности ФИО1 и ФИО5 на пансионат, общей площадью 104,70 кв.м. (по наружному обмеру), инв. №, лит. А, с условным № и гараж, общей площадью 59,20 кв.м. (по наружному обмеру), инв. №, лит. А, с условным №, расположенные по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, зарегистрировано Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Кабардино-Балкарской Республики в ЕГРП, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ и серии № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления Главы Администрации г. Нальчика № от ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик (Арендодатель) и ФИО1, ФИО5 (Арендаторы) был заключен договор аренды земельного участка №, общей площадью 593,0 кв.м, с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес> для использования в общественно-деловых целях и размещения гаража.

Согласно п. 2.1 договора аренды срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с положениями п. 2.2 договора и в силу требований п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды земельного участка №-АЗ от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационный службы по КБР.

Согласно п 3.1 договора аренды, размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 17 878 рублей 95 копеек.

В п. 6.2 договора аренды указано, что договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях указанных в п. 4.1.1, т.е. при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае неподписания Арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с п. 3.4 договора.

Согласно п. 3.4 договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, её акцепта.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

На основании п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно уведомлению от 22.03.2011 года, направленному Департаментом по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик на имя ФИО9, Департамент сообщает, что в связи с изменением ставок арендной платы на основании решения Совета местного самоуправления городского округа Нальчик Кабардино-Балкарской Республики от ДД.ММ.ГГГГ № «О внесении изменения в решение Нальчикского городского Совета местного самоуправления от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении Положения о передаче в аренду земельных участков, находящихся в собственности городского округа Нальчик», арендаторам необходимо заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка. Департамент предлагает в недельный срок заключить дополнительное соглашение с Департаментом по управлению городским имуществом городского округа Нальчик. В противном случае данный договор будет расторгнут и изъят земельный участок.

Анализируя содержание указанного письменного доказательства, суд приходит к выводу о том, что на 22.03.2011 года дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка между Департаментом по управлению городским имуществом городского округа Нальчик и арендаторами ФИО9 заключено не было.

В соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенным между Департаментом по управлению городским имуществом городского округа Нальчик и ФИО5, ФИО1, датированным ДД.ММ.ГГГГ, были внесены изменения в п. 3.1 договора аренды земельного участка, общей площадью 593, 0 кв. м, расположенного по адресу; <адрес>, размер годовой арендной платы за участок с ДД.ММ.ГГГГ увеличен с 17 878, 95 рублей до 358 114, 03 рублей.

Указанное дополнительное соглашение подписано лишь одним из арендаторов ФИО1, подпись арендатора ФИО5 в указанном документе отсутствует, соответственно, волеизъявление одного из арендаторов на заключение дополнительного соглашения не выражено.

Кроме того, процедуру государственной регистрации дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 15.01.2010 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР, в нарушение требований п. 1 ст. 452, п. 2 ст. 609 ГК РФ, ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не прошло.

Представитель истицы ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании утверждала, что дополнительное соглашение от 15.01.2010 года в действительности было подписано ФИО1 в конце марта 2011 года, т.е. «задним числом».

Суд с доверием относится к данному доводу представителя истицы ФИО2, поскольку он объективно подтверждается содержанием направленного ДД.ММ.ГГГГ Департаментом по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик уведомления на имя ФИО8 о необходимости заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка. В случае, если бы дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ на момент отправки уведомления адресатам уже было заключено, содержание уведомления теряет всякий смысл. Отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Росреестра по КБР также подтверждает обоснованность доводов истцов о нарушении порядка заключения дополнительного соглашения, установленного действующим гражданским законодательством. Относимых, допустимых и достоверных доказательств, опровергающих вышеприведенные утверждения истцов и выводы суда, стороной ответчиков в ходе рассмотрения дела не представлено.

Учитывая вышеприведенные нормы законодательства, суд считает установленным, что дополнительное соглашение к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, подписанное представителем Департамента по управлению городским имуществом городского округа Нальчик и ФИО1, заключено с нарушением требований действующего законодательства к форме и порядку внесения изменений в договор, поскольку оно не подписано арендатором ФИО5, не прошло процедуру государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР, фактически оформлено не той датой, которая указана в дополнительном соглашении.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, заключенное между Департаментом по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик и ФИО1, является незаконным.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу п.п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В судебном заседании достоверно установлено, что на момент рассмотрения дела, по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ за ответчиками ФИО8 задолженности по арендной плате по ставке, установленной в договоре аренды, не имеется, что также не отрицалось представителем ответчика Департамента по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик по доверенности ФИО3 и подтверждается имеющимися в материалах дела квитанциями об оплате ФИО1 арендной платы в размере 17 878 рублей 95 копеек в год.

По новой ставке в размере 358 114, 03 рублей в год арендная плата ФИО9 не уплачивалась.

Поскольку дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ признано судом незаконным, что влечет его недействительность, в соответствии с п. 1 ст. 167 ГПК РФ указанная сделка не имеет юридических последствий с момента её совершения, в том числе в части установления нового размера арендной платы за земельный участок в сумме 358 114, 03 рублей в год.

Следовательно, исковое требование об освобождении ФИО5, ФИО1 от уплаты ежегодной арендной платы в размере 358 114 рублей 03 копейки за земельный участок площадью 593 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> заявлено излишне и удовлетворению не подлежит, поскольку признание дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным аннулирует все его правовые последствия, т.е. фактически влечет освобождение истцов от уплаты арендной платы в указанном в нем размере.

На основании изложенного, рассмотрев дело в пределах заявленных и поддержанных в судебном заседании исковых требований, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования ФИО5, ФИО1 удовлетворить частично.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО5 и ФИО1 - отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд КБР путем подачи кассационной жалобы через Нальчикский городской суд КБР в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: Огузов Р.М.