Гражданский кодекс часть 1

Истец обратился в суд с иском к ЖСК «Татищев-2» и ИП ФИО2 о признании членом ЖСК «Татищев-2», признании права на паенакопление в сумме 2220669 рублей, выраженное в натуре в виде жилого помещения – в виде двухкомнатной квартиры, общей площадью 60.84, жилой площадью 30,65, этаж 3, строительный № в незавершенном строительством объекте - шести секционном панельном жилом доме с нежилыми помещениями на 1-ом этаже с инженерной инфраструктурой, расположенном в 3-а квартале <адрес> северо-западнее пересечения <адрес> и <адрес>а.

В обосновании своих требований истец указал, что ЖСК «Татищев-2» является собственником земельного участка площадью 7978 кв.м., расположенного по адресу: г Тольятти, Автозаводский район, 3а квартал, северо-западнее пересечения ул. Фрунзе и Нового проезда. 16 июля 2013 года ЖСК "Татищев-2" получил разрешения № RU63302000-381 на строительство жилого дома с нежилыми помещениями на названном земельном участке сроком до 08.12.14г., которое в последствии продлено до 31.12.16г. На указанном выше участке ЖСК осуществлял строительство многоквартирного дома и привлекал денежные средства граждан для строительства. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи пая №, в соответствии с которым ИП ФИО2 продает, а истец приобретает и оплачивает право на пай в общем паевом фонде ЖСК «Татищев-2», а после полной оплаты стоимости пая по настоящему договору и завершению строительства указанного жилого дома приобретает двухкомнатную <адрес>.

Цена пая согласно п. 2.1 указанного договора составляет 2220660 руб., которую истец оплатил полностью, что подтверждается квитанциями с кассовыми чеками и выполнил свое обязательство по договору купли-продажи пая № от 23.08.13г.

Истец написал заявление о приеме в кооператив, внес вступительный взнос в размере 2000 рублей. Однако до настоящего времени истец ни документ о принятии его в члены ЖСК ни членскую книжку не получил.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования уточнила, просила суд признать право на паенакопление в сумме 2220669 рублей, выраженное в натуре в виде жилого помещения – в виде двухкомнатной квартиры, общей площадью 60.84, жилой площадью 30,65, этаж 3, строительный № в незавершенном строительством объекте - шести секционном панельном жилом доме с нежилыми помещениями на 1-ом этаже с инженерной инфраструктурой, расположенном в 3-а квартале <адрес> северо-западнее пересечения <адрес> и <адрес>а.

Представитель ответчика ЖСК «Татищев-2», исковые требования не признал, пояснил, что истцом не предоставлены документы, подтверждающие оплату пая, поступления средств в ЖСК «Татищев-2» от истца или от ИП ФИО2 в оплату указанного пая до или после его продажи истцу. В ЖСК «Татищев-2» отсутствуют документы, подтверждающие оплату пая по договору купли-продажи пая № от 23.08.2013г., поступление денежных средств в ЖСК «Татищев-2» в счет оплаты пая ИП ФИО2 или истцом как до, так и после подписания договора купли-продажи пая № от 23.08.2013г. поскольку ИП ФИО2 не приобретал пай ЖСК «Татищев-2» по договору паенакопления, который является основанием для продажи пая истцу. Денежные средства истца были безосновательно присвоены ИП ФИО2 и в оплату пая в ЖСК «Татищев-2» не поступали.

Ответчик ИП ФИО2 в судебном заседании исковые требования признал в полном объеме, пояснил, что все предшествующие договоры купли продажи и сам договор купли продажи пая № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ответчиком ИП ФИО2 с истцом -покупателем ФИО1 с участием ответчика ЖСК «Татищев 2» полностью соответствуют всем требованиям Закона и подтверждены фактически произведёнными платежами, что отражено в справке ЖСК «Татищев-2» от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель третьего лица – Администрация г.о. Тольятти - в судебное заседание не явился, представил заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие в соответствии с действующим законодательством РФ, согласно имеющимся в деле документам и доказательствам (л.д. 71)

Суд, выслушав стороны, участвующие в деле, изучив материалы гражданского дела, оценивая письменные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, находит требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ мэрией г.о.Тольятти выдано разрешение ЖСК «Татищев-2» на строительство № RU 63302000-381 жилого дома с нежилыми помещениями этажностью 10-14 на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, 3-а квартал, северо-западнее пересечения <адрес> и <адрес>а, со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ

В последующем мэрией г.о.Тольятти было выдано новое разрешение ЖСК «Татищев-2» на строительство № RU 63302000-503 от ДД.ММ.ГГГГ многоэтажного шестисекционного панельного жилого дома с нежилыми помещениями на 1-ом этаже с инженерной инфраструктурой на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, 3-а квартал, северо-западнее пересечения <адрес> и <адрес>а, со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, действие указанного разрешения было продлено до ДД.ММ.ГГГГ.(л.д.11)

Указанный земельный участок общей площадью 7978 кв.м. принадлежит ЖСК «Татищев-2» на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 75).

В связи с тем, что разрешение на ввод в эксплуатацию указанного жилого дома отсутствует, данный жилой дом является объектом незавершенного строительства.

Таким образом, материалами дела установлено, что ЖСК «Татищев-2» является собственником земельного участка общей площадью 7978 кв.м. по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, 3-а квартал, северо-западнее пересечения ул. Фрунзе и Нового проезда, осуществляет строительство многоквартирного дома на основании полученного разрешения на строительство и привлекает денежные средства граждан для строительства. Соответственно, в силу п. 1 ст. 2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является застройщиком.

В соответствии с п.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с ч. 1 ст. 40 Конституции РФ участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом, и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с ч. 2 ст. 27 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов….» его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу ч.3 его ст. 4 также начиная с указанной даты.

К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. Применительно к рассмотрению судами гражданских дел, возникающих из таких отношений, сохраняют свою силу правовые позиции, изложенные в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (утверждено Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ, опубликовано в "Бюллетене Верховного Суда РФ", 2003, N 2).

Согласно ч. 2 ст. 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Кроме того, частью 2.1 ст. 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2 данной статьи. В соответствии с частью 2.2 этой же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

Федеральный закон от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с которым рассматриваемая статья Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" была дополнена частями 2.1 и 2.2, вступил в силу (в данной части) 21 июня 2010 года.

В «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», от 04.12.2013 г. Президиум Верховного Суда РФ прямо указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

В силу подпункта 3 ч. 2 ст. 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, допускается жилищно-строительными в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В соответствии с п.1 ст.110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Пунктом 3 ст.110 ЖК РФ предусмотрено, что члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Согласно п. 1 ст. 129 ЖК РФ член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

В силу п. 4 ст. 110 ЖК РФ Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.

В соответствии со ст. 11 Закона РФ «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» пайщики потребительского общества имеют право:

- участвовать в деятельности потребительского общества, избирать и быть избранными в органы управления и органы контроля, вносить предложения об улучшении деятельности потребительского общества, устранении недостатков в работе его органов;

- получать информацию от органов управления и органов контроля потребительского общества об их деятельности;

- обращаться к общему собранию потребительского общества с жалобами на неправомерные действия других органов управления и органов контроля потребительского общества;

- обжаловать в судебном порядке решения органов управления потребительского общества, затрагивающие их интересы.

Указанные положения законодательства, регулирующие деятельность жилищно-строительных кооперативов, направлены на защиту прав и законных интересов граждан, чьи денежные средства привлекаются жилищно-строительным кооперативом для строительства многоквартирного дома.

Аналогичные положения содержит и Устав ЖСК «Татищев-2», который предусматривает, что потребности граждан в жилье удовлетворяются путем объединения его членами имущественных паев (п. 1.1 Устава), в целях выполнения своих уставных задач кооператив заключает со своими членами договора паенакопления, в которых оговорены условия строительства жилых и нежилых помещений в кооперативе. При этом отношения сторон строятся на основании членства в кооперативе, т.к. заключение договора и его последующее исполнение находится в прямой зависимости от принимаемых решений органами управления Кооператива (п. 3.4 Устава).

Пункт 5.4. Устава ЖСК «Татищев-2» предусматривает право членов кооператива: участвовать в общих собраниях; участвовать в управлении Кооперативом, избирать и быть избранным в органы управления; пользоваться льготами и преимуществами, предусмотренными для членов Кооператива; передать по наследству пай; обжаловать решения органов управления Кооператива через суд или арбитражный суд; иметь иные права, определенные действующим законодательством и решениями органов управления; выходить из Кооператива с выплатой оплаченных взносов в порядке, предусмотренном настоящим Уставом.

По своей правовой природе пай в кооперативе является не имуществом, а совокупностью взаимных прав и обязанностей кооператива и члена кооператива, и при передаче (продаже) пая возникают не обязательственные (договорные), а корпоративные (членские) отношения (п. 11 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ).

Таким образом, в силу законодательства и Устава ЖСК «Татищев-2» (п. 3.4 Устава) привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов жилищно-строительными кооперативами, как один из способов, предусмотренных ч. 2 ст. 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", допускается исключительно через членство граждан, которые своими средствами участвуют в строительстве

Согласно ст.52 ГК РФ, ст.113 ЖК РФ жилищно-строительный кооператив действует на основании устава.

Согласно п. 5.8 Устава ЖСК «Татищев-2» членство в Кооперативе прекращается в случае выхода члена Кооператива по письменному заявлению члена Кооператива (п.п. а п. 5.8 Устава) или автоматически (п.п. б п. 5.8 Устава).

Подпунктом б) п. 5.8 Устава ЖСК «Татищев-2» предусмотрено, что членство в Кооперативе прекращается автоматически с момента продажи пая третьим лицам, без письменного заявления члена Кооператива (п.п. а) п. 5.8 Устава).

Продажа пая (части пая) членом кооператива третьим лицам возможна только с письменного согласия кооператива (п. 6.7 Устава).

Таким образом, в силу Устава ЖСК «Татищев-2» продажа пая осуществляется с письменного согласия Кооператива, и членство прекращается автоматически, без заявления о выходе, следовательно, гражданин, приобретший с согласия Кооператива пай автоматически становится членом Кооператива.

Судом установлено, что право на спорный пай принадлежало ООО «Креол» по договору паенакопления №а-1/13 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно п. 2.1. указанного договора паенакопления (купли - продажи паёв) № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с договором между пайщиком ООО «Креол» и ответчиком ЖСК «Татищев 2», пайщик ООО «Креол» согласно п. 2.1. указанного договора паенакопления вступает в кооператив для получения в дальнейшем помещений площадью 23.717,53 кв. метра(л.д.165).

Указанный договор паенакопления №а-1/13 от ДД.ММ.ГГГГ является действительным и сторонами не обжаловался.

ООО «Креол» заплатил ЖСК «Татищев 2» 1649650 руб., что подтверждается платёжными поручениями с отметками банка, а именно: платёжное поручение № 4 от 10.07.2013 года на 699650 руб.(л.д.172); платёжное поручение № 7 от 31.07.2013 года на 200000 руб.(л.д.173); платёжное поручение № 8 от 01.08.2013 года на 750000 руб.(л.д.174)

Материалами дела установлено, что право на пай принадлежало ответчику ИП ФИО2 по договору паенакопления № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённому между ИП ФИО2 и продавцом ООО «Креол» с участием ответчика ЖСК «Татищев -2»(л.д.157-160).

Согласно п. п. 2.2 и 3.1. указанного договора паенакопления ИП ФИО2 приобретает право на паи на 25046000 руб.

ФИО2 заплатил ООО «Креол» 1530000 руб., что подтверждается платёжными поручениями с отметками банка, а именно: платёжное поручение № 41 от 01.08.2013 года на 340000 руб.(л.д.161); платёжное поручение № 42 от 12.08.2013 года на 800000 руб.(л.д.162); платёжное поручение № 43 от 16.08.2013 года на 90000 руб.(л.д.163); платёжное поручение № 47 от 23.08.2013 года на 300000 руб.(л.д.164).

По договору купли - продажи пая № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ответчиком ИП ФИО2 и истцом ФИО1 с участием ответчика ЖСК «Татищев-2» (л.д.12-14), истец заплатил ответчику ИП ФИО2 2220660 руб. за пай на квартиру стр. № общей площадью 60, 84 кв.м., что подтверждается квитанцией № от ДД.ММ.ГГГГ(л.д.16)

Таким образом, суд приходит к выводу, что указанные ранее договоры купли продажи пая № являются действительными, а доводы представителя ответчика ЖСК «Татищев 2» о том, что истцом не предоставлены документы, подтверждающие оплату пая, поступления средств в ЖСК «Татищев-2» от истца или от ИП ФИО2 в оплату указанного пая до или после его продажи истцу не могут быть приняты судом во внимание, поскольку договоры по купле-продаже пая заключались с участием председателя ЖСК «Татищев-2»,истцом представлены платежные поручения, подтверждающие оплату спорного пая.

Следовательно, с момента подписания договора о продаже пая к покупателю переходят и права члена кооператива и у ЖСК «Татищев-2» возникает обязанность оформить членство истцов в кооперативе.

Соответствующее заявление о членстве и выдаче членской книжки истец на момент рассмотрения дела подал, оплатив вступительный взнос 2000 руб. (л.д.16).

Более того, суду представлена справка от 26.02.2015г., выданная прежним председателем правления ЖСК «Татищев-2» о том, что оплата договора на приобретение право на пай, а после завершения строительства 6 (шести) секционного панельного жилого дома с нежилыми помещениями на 1-ом этаже с инженерной инфраструктурой в 3-а квартале <адрес> северо-западнее пересечения <адрес> и <адрес>а получение <адрес> произведена в полном объеме по личному заявлению о вступлении в члены кооператива ФИО1, на основании уплаты вступительного взноса 2000 руб.

ФИО1 согласно протокола заседания правления № от 25.02.15г принят в члены ЖСК "Татищев-2" и имеет право на пай, а после завершения строительства жилого дома получение <адрес>(л.д.127)

Судом установлено, что в силу Устава ЖСК «Татищев-2», а также условий договора № полная стоимость пая может быть определена только после окончания строительства и определения всех фактических расходов по строительству многоквартирного дома.

С учетом того, что на момент судебного разбирательства строительство многоквартирного дома по адресу: <адрес>, 3-а квартал, северо-западнее пересечения <адрес> и <адрес>а, не завершено, что сторонами не оспаривалось, суд приходит к выводу, что нельзя считать пай выплаченным ИП ФИО2 на момент заключения в полном объеме.

Данные обстоятельства также свидетельствуют о том, что фактически строительство многоквартирного дома ведется за счет средств граждан, заключивших трехсторонние договоры с ЖСК «Татищев-2», но членами кооператива в силу указанного договора они смогут стать только после завершения строительства и определения полной стоимости пая, что является нарушением требований Устава ЖСК «Татищев-2» и законодательства, регламентирующего привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов (ч. 2 ст. 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Таким образом, пункт 1.8 Договора купли-продажи пая №18 (л.д.12 оборотная сторона), предусматривающий выход ИП ФИО3 из ЖСК «Татищев-2» и вступление истца в кооператив только после полной оплаты стоимости пая, является недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ.

В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

С учетом вышеизложенного, суд полагает, что требования истца на право на паенакопление подлежат удовлетворению.

При вынесении решения, удовлетворяя требования истца, судом принимаются во внимание, что строительство жилого дома не ведется с лета 2014 года. Наличие в договоре купли-продажи пая № 18 положений запрещающих членство истца в ЖСК «Татищев-2» до конца выплаты стоимости пая, ущемляет его права на участие в деятельности кооператива, избирать и быть избранными в органы управления и органы контроля, вносить предложения об улучшении деятельности, устранении недостатков в работе кооператива и т.д., что безусловно нарушает его имущественные права.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика ЖСК «Татищев-2» подлежит взысканию оплаченная истцом при подаче иска государственная пошлина в размере 17303 руб. (л.д.2-4).

Руководствуясь ст. 35 Конституции РФ, ст.ст. 10, 12, 180, 420, 422 ГК РФ, ст.ст. 110, 129 ЖК РФ, ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", 194-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л :

Исковые требования ФИО1 к ЖСК «Татищев-2», ИП ФИО2 о признании права на паенакопление удовлетворить.

Признать за ФИО1 право на паенакопление в сумме 2220669 рублей, выраженное в натуре в виде двухкомнатной квартиры, общей площадью 60.84, жилой площадью 30,65, этаж 3, строительный № в незавершенном строительством объекте - шести секционном панельном жилом доме с нежилыми помещениями на 1-ом этаже с инженерной инфраструктурой, расположенном в 3-а квартале <адрес> северо-западнее пересечения <адрес> и <адрес>а.

Взыскать с ЖСК «Татищев-2» в пользу ФИО1 в счет возврата госпошлины 17303 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его составления в окончательной форме в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд г. Тольятти.

Решение в окончательной форме изготовлено 25.06.2017г.

Судья Андреев А.П.