Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца ФИО1, действующего по доверенности от 27.05.2017 с полным объемом процессуальных прав и обязанностей сроком действия один год,

представителя ответчика ФИО2, действующего по доверенности от 12.10.2016 с полным объемом процессуальных прав и обязанностей сроком действия два года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-387/2018

по иску Общества с ограниченной ответственностью «САНТЕХНИК» к ФИО3 о взыскании задолженности за содержание и ремонт нежилого помещения,

установил:

в обоснование иска, с учетом уточнений, представитель ООО «Сантехник» ФИО1 указал, что на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, истец осуществляет функции управления данным домом в виде предоставления собственникам всех видов коммунальных услуг, а также услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества. ФИО3 является собственником нежилого помещения торговых рядов площадью 1 884,7 кв.м., расположенных в <адрес>. Поскольку собственники помещений в многоквартирном <адрес> не приняли решение об установлении экономически обоснованного размера платы за содержание жилого помещения, данный размер определяется на основании действующего постановления администрации МО <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№. В соответствии с указанным нормативным актом, размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном <адрес> составляет 17 рублей за квадратный метр общей площади помещения. С ДД.ММ.ГГГГ ответчик необоснованно прекратил исполнять обязанность по внесению платы за содержание и ремонт жилого помещения, в связи с чем на момент предъявления иска в суд, у ФИО3 образовалась задолженность в размере 194 544,84 рублей. Истец обратился к мировому судье с заявлением о вынесении судебного приказа в отношении ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ мировым судьей судебного участка №<адрес> и <адрес> был вынесен судебный приказ, который ДД.ММ.ГГГГ отменен, разъяснено право на обращение за взысканием задолженности в порядке искового производства. Просил взыскать с ФИО3 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сантехник» задолженность за содержание жилого помещения за период с 01.01.2017 по 30.06.2017 сумму в размере 194 544,84 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержал с учетом уточнений в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО2 поддержал доводы ФИО3, изложенные в письменных отзывах от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ. В возражение иска ФИО3 указал, что он владеет на праве собственности нежилым помещением площадью 1 884,7 кв.м. по тому же адресу, где находится многоквартирный дом. При строительстве в 1978 году этого жилого дома нежилое помещение было встроенным. Пристрой к магазину был осуществлен гораздо позже самого строительства жилого дома, а потому пристроенное помещение не является частью многоквартирного дома, так как находится за его пределами. Следовательно, та площадь части нежилого помещения, которая не входит и не является частью многоквартирного дома, не должна включаться в расчет при определении доли в праве на общедомовое имущество, тем более, что часть пристроенного помещения имеет свой фундамент. Кроме того, срок действия договора управления между сторонами закончился ДД.ММ.ГГГГ. Он предлагал ООО «САНТЕХНИК» заключить договор на несколько иных условиях, поскольку не был согласен с площадью, которая была указана в договоре, с размером тарифа за обслуживание нежилого помещения, так как управляющая компания, фактически ничего не делая, получала не заслуженные денежные средства порядка 42% от общих поступлений за весь дом. Абсолютно всё содержание оборудования осуществляет он сам своими средствами, включая все несущие конструкции дома. Кроме того, истцом не представлено доказательств правомерности и законности применения тарифа в размере 17 рублей за содержание жилого помещения, поскольку собранием собственников многоквартирного дома данный тариф не утверждался.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства по делу, оценив их в совокупности в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее по тексту ГПК РФ), суд находит требования истца подлежащими удовлетворению частично, по следующим основаниям.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 39 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (пункт 2 статьи 39 ЖК РФ).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (часть 1 статьи 7 ЖК РФ).

В силу пункта 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения. Кроме того, он должен участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. В издержках на содержание общего имущества многоквартирного дома обязаны участвовать и собственники расположенных в данном доме квартир, и собственники нежилых помещений.

В соответствии с выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 является собственником нежилого помещения торговых рядов, площадью 1 884,7 кв.м., расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (л.д.41).

Право собственности ФИО3 на нежилое помещение по указанному адресу также подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес> (л.д.26).

Довод ответчика о том, что часть нежилого помещения является пристроем к зданию <адрес>, не обладает признаками единства с многоквартирным домом, так как имеет собственный фундамент, а потому данная площадь не должна включаться в расчет при определении доли в праве на общедомовое имущество, не состоятелен.

Согласно пункту 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям жилых помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354 (в редакции от 26.12.2016 N 1498),нежилое помещение в многоквартирном доме" - помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям в настоящих Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией);

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 заключил договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ с Комитетом по управлению имуществом администрации г.Усолье-Сибирское, согласно которому арендовал нежилое помещение по адресу: <адрес> на 1 этаже 5-ти этажного крупнопанельного жилого дома общей площадью 1 526,05 кв.м., в том числе площадь подвала 756,09 кв.м. (л.д148-161).

Постановлением администрации муниципального образования г.Усолье-Сибирское № от ДД.ММ.ГГГГ утверждены материалы предварительного согласования по выбору и обследованию земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, на парапетной части магазина «<данные изъяты>» по реконструкции магазина для предпринимателя ФИО3 (146).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 разрешено выполнить строительство пристроенного здания на пешеходно-парапетной части торгового ряда «Снежинка» (л.д.147).

Ответчик получил проект пристроенного здания к торговым рядам «<данные изъяты>» по адресу: <адрес>, подписанный главным инженером Б (л.д.132-145).

После получения разрешения на строительство ФИО3 заключил договор подряда на выполнение видов работ № с ООО «СК «<данные изъяты>», представил суду журнал выполненных работ, акт на скрытые работы от ДД.ММ.ГГГГ, акты о приемке выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с реконструкцией площадь здания составила 1 884,7 кв.м.

Каких-либо сведений в подтверждение того, что пристроенная часть нежилого помещения была полностью изолирована от дома, имеет самостоятельный фундамент, расположена на отдельном земельном участке, выделенном для строительства и эксплуатации пристроенной части, ответчиком не представлено.

Кроме того, из представленных фотоснимков видно, что пристроенное здание магазина не изолировано, имеет общую стену с многоквартирным домом 316 по пр-ту ФИО4 Партизан, а потому входит в состав многоквартирного дома (л.д.194-195).

Согласно протоколу собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, в качестве управляющей организации избрано ООО«САНТЕХНИК». На голосовании постановлен вопрос о заключении договора управления многоквартирным домом между собственниками и управляющей организацией. Проголосовали за - 75,6%; против - 0%; воздержались - 0% (л.д.9).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «САНТЕХНИК» и ФИО3 (как физическим лицом) заключен договор управлении многоквартирным домом (л.д.81-83).

Как следует из пункта 7.1 договора управления многоквартирным домом, заключенным между ООО «САНТЕХНИК» и ФИО3, договор распространяет свое действие на правоотношения сторон, возникшие с ДД.ММ.ГГГГ и действует по ДД.ММ.ГГГГ, после чего договор считается пролонгированным на следующие два календарных года на тех же условиях, если одна из сторон не заявит желание расторгнуть настоящий договор до даты окончания срока его действия (л.д.81-83).

Ссылка ответчик на то, что отсутствие между сторонами договорных отношений не влечет для него обязательств по оплате за содержание общего имущества в многоквартирном доме, несостоятельна.

Согласно части 1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

В силу части 6 данной статьи, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Таким образом, после истечения двухгодичного срока (ДД.ММ.ГГГГ) срок договора управления считается пролонгированным до ДД.ММ.ГГГГ.

Как видно из письма ИП ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ№, он предложил ООО «САНТЕХНИК» заключить с ним договор управления многоквартирным домом на период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ исходя из размера платы за содержание и ремонт жилого помещения 6,19 рублей за 1 кв.м. (л.д.73).

Согласно ответу «САНТЕХНИК» от ДД.ММ.ГГГГ№ ответчику был разъяснен порядок расторжения договора.

Поскольку стороной договора являются собственники жилых помещений в данном доме, обладающие более 50 % голосов от общего числа голосов, данный вопрос необходимо было решать на общем собрании.

Аналогичное условие было предусмотрено и пунктом 2.21 настоящего договора.

Однако, ФИО3 данным правом не воспользовался, не проявил инициативу в проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома для решения вопроса об отказе от отдельных видов коммунальных услуг и установления иного размера платы за содержание нежилого помещения в многоквартирном доме.

Довод ответчика в части не представления доказательств правомерности и законности применения тарифа в размере 17 рублей за содержание жилого помещения, также не состоятелен.

При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Согласно пункту 4.2 договора управления многоквартирным домом №<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения рассчитывается и осуществляется в соответствии со ставками и тарифами, установленными администрацией муниципального образования г.Усолье-Сибирское (л.д.185).

Ссылка ответчика на то, что пункт 4.2 договора не подлежит применению в силу ничтожности, противоречит требованиям закона.

По смыслу статьи 162 ЖК РФ правоотношения между собственниками помещений в многоквартирном доме и управляющей организацией строятся на договорных отношениях. Если какой-либо вопрос не урегулирован общим собранием собственников, в таком случае он подлежи регулированию исходя из общих норм и начал гражданского законодательства.

Частью 4 статьи 158 ЖК РФ предусмотрено, что если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не определили размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта РФ, если законом соответствующего субъекта РФ не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).

Постановлением администрации муниципального образования г. Усолье-Сибирское от ДД.ММ.ГГГГ№ установлена с ДД.ММ.ГГГГ плата за содержание и ремонт жилого помещения в размере 17,00 руб. за 1 кв.м. (л.д.65).

Ссылка ответчика на то, что при расчете оплаты за содержание и ремонт жилого помещения должен использоваться тариф 6,93 рублей согласно постановлению от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.187-192) не состоятельна, поскольку данное постановление утратило силу, на момент возникновения спорных обязательств действовало постановление от № от ДД.ММ.ГГГГ.

Утверждение ответчика о том, что он не должен нести расходы на содержание общего имущества не соответствует требованиям закона.

Пунктами 29 - 31 названных Правил предусмотрено, что расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.

В ходе судебного заседания из объяснений представителя истца следует, что транспортировка воды и водоотведение из нежилого помещения, принадлежащего ответчику, осуществляются через общедомовые инженерные системы. Отдельный ввод выполнен только для электроснабжения.

Данные объяснения представителем ответчика не оспорены.

Как видно из договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «САНТЕХНИК» и ФИО3, как собственником нежилого помещения, расположенного в спорном многоквартирном доме, стороны договорились о том, что в состав общего имущества входят помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке(л.д.81-83).

Управляющая компания обязалась организовать работы по содержанию и ремонту многоквартирного дома.

Спорный период определен истцом с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В указанный период ответчиком производились работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций и ненесущих конструкций, работы и услуги по содержанию иного общего имущества, работы связанные с оплатой коммунальных услуг, в подтверждении чего представлены акты: № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ,№ от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.53-64).

Общая площадь многоквартирного <адрес>, составила 4 624,40 кв.м., площадь нежилого помещения, собственником которого является ответчик, составляет 1 884,7 кв.м.

Таким образом, начисление истцом платы за содержание общего имущества соразмерно доле ФИО3 в праве общей долевой собственности на общее имущество дома правомерно.

При определении суммы задолженности за указанный период суд принимает во внимание, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения установлен постановлением администрации МО г.Усолье-Сибирское от ДД.ММ.ГГГГ и составляет 17 рублей за кв.м. Отсюда следует, что размер платы за содержание и ремонт нежилого помещения ответчика составил 32 039 рублей (1 884,7 кв.м. Х 17 рублей).

Доля ответчика в праве на общедомовое имущество составляет 0,41 % (1 884,7 кв.м. : 4 624,4 кв.м.). Площадь помещений, входящих в состав общедомовых, составляет 310,36 кв.м.(л.д.21). Отсюда следует величина холодной и горячей воды в содержании общего имущества составляет 9,31 куб.м ( 0,030 куб.м Х 310,36 ).

Доля ответчика в расходах на оплату холодной и горячей воды составила 3,82 куб.м (9,31 Х 0,41).

Доля ответчика за электроэнергию составила 95,44 квт/ч. (232,77 квт/ч Х0,41 ).

Перечень работ по содержанию жилья описан в приложении №2 к постановлению администрации муниципального образования г.Усолье-Сибирское от ДД.ММ.ГГГГ№ (л.д.69-72).

Согласно разрешению на допуск в эксплуатацию тепловой энергоустановки, нежилое помещение ответчика было оборудовано установкой системы теплопотребления (л.д.74).

Кроме того, торговый центр был подключен к сетям холодного водоснабжения, что подтверждено справкой ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ№ (л.д.75).

Согласно счетам на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ ответчику начислено 198 353,5 рублей за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (л.д.14-19).

Согласно Приказу министерства жилищной политики, энергетики и транспорта Иркутской области от 31.05.2013 N 27-мпр(ред. от 17.05.2017) «Об утверждении нормативов потребления коммунальных услуг при отсутствии приборов учета в Иркутской области» на территории Иркутской области установлены следующие нормативы потребления:

- на холодное и горячее водоснабжение – 0,030 куб.м. на 1 кв.м. общей площади помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома;

- на электрическую энергию – 0,75 кВт/ч в месяц на 1 кв.м. общей площади помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии со структурой платы за содержание и ремонт жилья размер тарифа в рублях на 1 кв.м. составил:

- техническое обслуживание несущих конструкций и ненесущих конструкций многоквартирных домов – 1,29; текущий ремонт несущих конструкций и ненесущих конструкций многоквартирных домов; аварийно-техническое обслуживание многоквартирных домов – 1,63; техническое обслуживание и ремонт инженерных сетей – 4,57; техническое обслуживание и ремонт электрических сетей и оборудования – 0,43; техническое обслуживание и ремонт антенн коллективного пользования; внеплановый текущий ремонт отдельных частей жилых домов и их оборудования – 0,23; санитарное содержание лестничных клеток, подвалов и чердачных помещений – 1,05; содержание дворовых территорий – 1,30; проведение дератизации и дезинфекции в помещениях общего пользования – 0,17; вывоз и утилизация ТБО – 1,63; благоустройство придомовой территории – 0,36; управление многоквартирным ломом (организационные расходы управляющей компании ) – 1,70, (затраты на приобретение сырья)- 1,21; холодное водоснабжение 8,19; горячее водоснабжение – 68,16;электроснабжение 0,97.

Перечисленные выше виды работ относятся к содержанию общего имущества, в расходах на которое должен принимать участие ответчик, поскольку это имущество прямо или косвенно связано с принадлежащим ему нежилым помещением.

Вместе с тем, как пояснил представитель ответчика, нежилое помещение ФИО3 имеет свое технологическое присоединение к электрическим сетям, которое не относится к общим многоквартирного дома.

Объяснения представителя ответчика ФИО2 представителем истца не оспорены.

Однако, из представленных актов приемки оказанных услуг за спорный период ответчику производились начисления за техническое обслуживание и ремонт электрических сетей и оборудования исходя из тарифа 0,43 рубля. Следовательно за спорный период ответчику необоснованно начислено за обслуживание и ремонт электрических сетей и оборудования 4 862, 58 рублей (0,43 Х 1 884,7 кв.м. Х 6 месяцев)

Исходя из вышеприведенных обстоятельств суд находит правильным следующий расчет задолженности:

3,82 куб.м Х 8,19 руб./куб.м. = 31,29 рублей;

3,82 куб.м Х 68,16 руб./куб.м. = 260,37 рублей;

95,44 квт/ч. Х 0,97 рублей/кВт.ч =92,58 рублей;

Отсюда следует за спорный период задолженность ответчика составила (32 039,9+31,29 +260,37+92,58) Х 6 -4 862,58 рублей =189 682,26 рублей.

Итого к взысканию с ФИО3 в пользу общества с ограниченной ответственностью «САНТЕХНИК» подлежит задолженность по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества за период с 01.01.2017 по 30.06.2017 года сумма в размере 189 682,26 рублей.

В соответствии со статьями 98,103 ГПК РФ в пользу истца подлежит взыскать в возмещение судебных расходов пропорционально удовлетворенному иску сумму в размере 4 993,65 рублей.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «САНТЕХНИК» задолженность за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, за период с 01.01.2017 по 30.06.2017 в сумме 189 682 рубля 26 копеек; в возмещение судебных расходов 4 993 рублей 65 копеек, итого 194 675 рублей 91 копейка.

В удовлетворении остальной части иска в размере 4 862 рубля 58 копеек отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Иркутский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Усольский городской суд.

Судья С.Г. Занданова