Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании, в здании Центрального районного суда г. Сочи, гражданское дело по исковому заявлению ООО «УК» Сияние Сочи» к ФИО1 о признании договора аренды общедомового имущества недействительным в силу его ничтожности, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

истец обратился с исковым заявлением, в котором просит суд: признать Договор аренды общедомового имущества от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «УК» Сияние Сочи» и ФИО1 (при его наличии) недействительным, в силу его ничтожности; обязать ФИО1 устранить последствия самовольной перепланировки, переустройства, реконструкции и привести в первоначальное состояние офисное помещение № многоквартирного <адрес>Б по <адрес> в г. Сочи и общее имущество собственников многоквартирного <адрес>Б по <адрес> в г. Сочи (помещения №, №, №, №); взыскать с ФИО1 в пользу ООО «УК «Сияние Сочи» расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб.

Заявленные требования мотивированы тем, что ООО «УК» Сияние Сочи» является управляющей организацией многоквартирного <адрес>Б по <адрес> в г. Сочи в соответствии с протоколом общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ. Статус ООО «УК» Сияние Сочи» как управляющей организации указанным многоквартирным домом также подтверждается размещенной на портале ГИС ЖКХ информацией о перечне многоквартирных домов, находящихся в лицензии ООО «УК» Сияние Сочи». Так, ДД.ММ.ГГГГ комиссией, состоящей из работников ООО «УК» Сияние Сочи» и собственников помещений, при проведении осмотра коридора цокольного этажа (-1) в многоквартирном <адрес>, литер Б, <адрес> (МКД) установлен факт самовольной перепланировки офисного помещения № площадью 27,2 кв.м (акт осмотра от ДД.ММ.ГГГГг.), с целью увеличения его площади за счет имущества, находящегося в общедолевой собственности собственников помещений МКД. К офисному помещению № в МКД без разрешительных документов и согласований присоединена часть общего имущества собственников МКД площадью 14,85 кв.м, а именно: туалет № площадь 3,35 м2 туалет № площадь 3,35 м2 туалет № площадь 3,35 м2 часть общего коридора площадью 4,8 м2. Истец указывает, что таким образом, произошло уменьшение общего имущества в многоквартирном <адрес>, литер Б, <адрес> в пользу офисного помещения № в указанном многоквартирном доме. Входная металлическая дверь в офисное помещение № блокирует доступ к помещениям общего пользования, что также подтверждается актом проверки администрации г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ№. Собственником офисного помещения № в МКД является ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ Истец указывает, что в качестве основания для единоличного использования указанных помещений, являющихся общим имуществом собственников помещений в МКД, ФИО1 предоставила копию договора аренды общедомового имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно договору аренды ФИО1 (арендатор), принимает во временное пользование со сроком аренды на 9 лет 9 месяцев часть общего имущества в размере 13,9 кв.м цокольный этаж литер Б (помещения №, 36, 37, частично №), которое она присоединяет к принадлежащему ей нежилому помещению №. В пункте 1.4 копии договора аренды указано, что общее собрание собственников помещений делегировало ООО «УК «Сияние Сочи» полномочиями на заключение договоров аренды, определения существенных условий договора на основании протокола общего собрания собственников № б/н от ДД.ММ.ГГГГ. Истец настаивает, что в единственном протоколе общего собрания собственников от 14.03.2016г. не содержится никакой информации о принятом собственниками помещений решений о предоставлении ООО «УК «Сияние Сочи» права передачи в аренду нежилых помещений, являющихся общедомовым имуществом. Истец также настаивает на том, что Ответчиком совершены действия, направленные не только на самовольное занятие спорного помещения, но и на изменение его состояния, необходимого для использования в собственных интересах, без соответствующего на то согласия всех собственником многоквартирного дома, необходимого в силу ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, ФИО1 должна привести общедомовое имущество в первоначально состояние. По этим основаниям, подробно изложенным в исковом заявлении, истец просит суд удовлетворить заявленные требования.

В адресованном суду письменном отзыве ФИО1 возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что общее собрание собственников помещений делегировало ООО «УК «Сияние Сочи» полномочия на заключение договоров аренды, определения существенных условий договора на основании Протокола общего собрания собственников помещений № б/н от ДД.ММ.ГГГГ<адрес> арендной платы составлял 300 руб./кв.м в месяц на основании утвержденной арендной ставки на общем собрании собственников в 2019 года и подтвержден протоколом №-Б от ДД.ММ.ГГГГ (протокол ОСС №-Б от ДД.ММ.ГГГГ). Протоколы Общих собраний собственников № от ДД.ММ.ГГГГ и №-Б от ДД.ММ.ГГГГ до настоящего времени никем не оспорены и не признаны недействительными. В соответствии с п. 4.3. Договора, в счет оплаты арендных платежей Арендатор производит за счет собственных средств капитальный ремонт арендуемых объектов, по видам и в объеме согласно прилагаемой к настоящему Договору проектно-сметной документации (смете), общей стоимостью 488 300 рублей. При этом подтвержден факт заключения Договоров аренды общедомового имущества и получения по этим договорам денежных средств ООО «УК «Сияние Сочи». Составленная ФИО1 смета выполненных работ была согласована ответчик в заключенном Договоре. Ответчик также отмечает, что по договоренности между сторонами ООО «Управляющая компания «Сияние Сочи» должна была самостоятельно подать документы на государственную регистрацию договора. Ответчик указывает, что истец злоупотребляет своим правом, и предъявляет данные требования только к ответчику, к другим арендаторам, истец данные требования не заявлял. Кроме того, ответчик полагает, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд с заявленными требованиями. По этим основаниям, подробно изложенным в отзывах, ответчик просит суд отказать в удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании представитель истца ООО «УК «Сияние Сочи» по доверенности ФИО2 поддержала заявленные требования и настаивала на их удовлетворении.

В судебном заседании ответчик ФИО1 возражала против удовлетворения заявленных требований и просила суд отказать в их удовлетворении.

В судебном заседании представитель администрации г. Сочи по доверенности ФИО3 и представитель ДГХ администрации г. Сочи по доверенности ФИО4 поддержали заявленные требования.

В судебное заседание по данному делу ФИО5 не явилась, ходатайств об отложении заседания не завила, о времени и месте судебного заседания извещена надлежаще, что подтверждается материалами дела.

Согласно ст. 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не может служить препятствием для рассмотрения судом данного спора по существу в отсутствие данного лица.

При данных обстоятельствах суд, с учётом положений ст. 167 ГПК РФ, п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 13 принял решение о рассмотрении данного гражданского дела при данной явке.

Изучив доводы сторон, исследовав материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению ввиду следующего.

Согласно п. 1 ст. 246 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Как указано в ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ). Аналогичные положения содержатся в ст. 36 ЖК РФ.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ (далее по тексту - Правила).

Согласно пп. «а» п. 2 Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Как следует из материалов дела, ООО «УК» Сияние Сочи» является управляющей организацией многоквартирного <адрес> Б по <адрес> в г. Сочи (далее по тексту - МКД), в соответствии с протоколом общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ

Статус ООО «УК» Сияние Сочи» как управляющей организации указанным многоквартирным домом также подтверждается размещенной на портале ГИС ЖКХ информацией о перечне многоквартирных домов, находящихся в лицензии ООО «УК» Сияние Сочи».

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ комиссией, состоящей из работников ООО «УК» Сияние Сочи» и собственников помещений МКД при проведении осмотра коридора цокольного этажа (-1) в многоквартирном <адрес>, литер Б, <адрес> установлен факт самовольной перепланировки офисного помещения № площадью 27,2 кв.м, что подтверждается актом осмотра коридора цокольного этажа МКД от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с представленным суду Актом, к офисному помещению № в МКД присоединена часть общего имущества собственников МКД площадью 14,85 кв.м, а именно: туалет №, площадь 3,35 м2, туалет №, площадь 3,35 м2, туалет №, площадь 3,35 м2, часть общего коридора площадью 4,8 м2. (л.д. №).

При этом факт выполненной перепланировки также подтверждается актом Департамента городского хозяйства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ№ (л.д. №).

В соответствии с представленной суду Выпиской из ЕГРН, правообладателем офиса №, с кадастровым номером 23:49:0203017:2728, расположенного в МКД, значится ответчик ФИО1 (л.д. №).

Согласно пояснениям сторон, данным в ходе рассмотрения дела, ответчик ФИО1 пользуется спорным имуществом на основании заключенного с ООО «УК» Сияние Сочи» договора аренды общедомового имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, сторона истца настаивает, что представленный договор аренды общедомового имущества от ДД.ММ.ГГГГ был заключен сторонами Договора в обход положений действующего законодательства, без имеющихся достаточных полномочий у ООО «УК» Сияние Сочи» на заключение данной сделки.

В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений. В данном случае доказывание отсутствия полномочий на заключение Договора лежит на истце.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «УК» Сияние Сочи» (арендодатель) и ФИО1 заключен договора аренды общедомового имущества, л.д. № (далее по тексту - Договор). Срок аренды, порядок расчётов и размер арендной платы подробно изложены в п.п. 3.1, 4.1-4.6 Договора.

В соответствии с п. 1.1 Договора, на основании Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ДД.ММ.ГГГГ о сдаче в аренду общедомовой площади, Арендодатель предоставляет Арендатору, а Арендатор принимает во временное пользование часть общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (площадь), а именно, помещения №,36,37, частично №, согласно технического паспорта, общей площадью - 13,9 кв.м для личного использования, именуемое далее «Помещения».

Общее собрание собственников помещений делегировало ООО «УК «Сияние Сочи» полномочия на заключение договоров аренды, определения существенных условий договора на основании Протокола общего собрания собственников помещений № б/н от ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.4 Договора).

В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В п. 4 ст. 36 ЖК РФ закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В п. 39 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, было разъяснено, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Таким образом, предусмотренное в п. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.

Согласно положениям ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Между тем из представленного в материалы дела заверенного Протокола общего собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ не следует, что данным протоколом ООО «УК «Сияние Сочи» было представлено право на заключение договоров аренды части общего имущества собственников МКД, определения существенных условий данных соглашений.

В свою очередь, иного Протокола общего собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ суду сторонами не представлено, а иные, более поздние Протоколы общего собрания собственников помещений не могут свидетельствовать о правомерности заключения оспариваемого Договора.

Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, проанализировав представленные в дело доказательства, судом сделан вывод о том, что действия сторон по заключению спорного Договора нарушают права общей долевой собственности всех собственников помещений в МКД. Нарушение прав собственников помещений в МКД выражается в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом, передаче общего имущества в аренду в обход установленного ЖК РФ порядка его передачи, без необходимых на то полномочий, в связи с чем, спорный Договор подлежит признанию судом недействительным, в силу его ничтожности. При этом, суд критически относится к доводам ответчика о злоупотреблении правом со стороны истца, поскольку данные обстоятельства допустимыми доказательствами не подтверждены.

Относительно доводов истца об устранении последствий самовольной перепланировки, переустройства, реконструкции и приведении в первоначальное состояние офисного помещение №, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, указано, что перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

В силу п. 3.7.6 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04-2004, утв. Госстроем России, вопросы переоборудования и перепланировки квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах находятся в компетенции органов местного самоуправления городов и иных поселений.

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений приведенных выше правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

В силу статьи 12 ГПК РФ, одним из способов защиты нарушенного права является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

При таких обстоятельствах, учитывая, что Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ признан судом недействительным, выполненное ответчиком переустройство общего имущества совершено без выданной на то разрешительной документации, требования истца об устранении последствий и приведении в первоначальное состояние подлежат удовлетворению.

Не подлежат принятию судом также доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку с данным исковым заявлением ООО «УК «Сияние Сочи» обратилось ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №), а именно в пределах установленного ч. 1 ст. 181 ГК РФ 3-х летнего срока исковой давности.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии с требованиями ст. 333.19 Налогового кодекса РФ, истцом была оплачена государственная пошлина в сумме 6 000 руб., которая подлежит возмещению истцу за счет ответчика.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «УК» Сияние Сочи» к ФИО1 о признании договора аренды общедомового имущества недействительным в силу его ничтожности, применении последствий недействительности ничтожной сделки – удовлетворить.

Признать Договор аренды общедомового имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «УК» Сияние Сочи» и ФИО1 недействительным в силу его ничтожности.

Обязать ФИО1 устранить последствия самовольной перепланировки, переустройства, реконструкции и привести в первоначальное состояние офисное помещение № многоквартирного <адрес> Б по <адрес> в г. Сочи и общее имущество собственников многоквартирного <адрес> Б по <адрес> в г. Сочи (помещения №, №, №, №).

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «УК» Сияние Сочи» расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 рублей.

Мотивированное решение изготовлено судом ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья А.К. Воронкова