Гражданский кодекс часть 1

Мытищинский городской суд Московской области в составе судьи Конатыгиной Ю.А., при секретаре Минченковой А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3886/17 по иску Администрации городского округа Мытищи к ФИО3, ФИО2 о расторжении договора аренды, взыскании арендных платежей, встречному иску ФИО3, ФИО2 к Администрации городского округа Мытищи о перерасчете арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Мытищи обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО2 о расторжении договора аренды, взыскании арендных платежей.

В обоснование своих требований, с учетом уточнения, истец указал, что 27.08.2010 года между муниципальным образованием «Мытищинский муниципальный район Московской области» и ООО «База отдыха «Ариадна» заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №. Согласно договора от 29.05.2013 года о переуступке арендных прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, права арендатора на земельный участок были переданы от ООО «База отдыха «Ариадна» ФИО1. По договору уступки арендных прав от 06.06.2017 года, арендатор ФИО1 передала свои права ФИО4. В связи с существенным нарушением условий договора в части оплаты арендных платежей, просит суд взыскать солидарно с ФИО1 и ФИО4 7 845 325,30 рублей, из которых задолженность по арендным платежам в размере 5 954 198,40 рублей за период с 01.01.2014 года по 30.10.2017 года, пени в размере 1 891 126,90 рублей за период с 16.03.2014 года по 30.10.2017 года; расторгнуть договор аренды земельного участка от 27.08.2010 года №, заключенный между Администрацией Мытищинского муниципального района и ООО «База отдыха «Ариадна», права и обязанности по которому по договору передачи прав и обязанностей перешли к ФИО4; обязать ФИО4 вернуть земельный участок с кадастровым номером № Администрации городского округа Мытищи (л.д.2-5, 32-36, 162).

Ответчики ФИО1 и ФИО4 обратились в суд со встречным иском к Администрации городского округа Мытищи о перерасчете арендной платы.

В обоснование встречных исковых требований указали, что по условиям договора аренды арендная плата устанавливается расчетным путем и на дату заключения договора составляла 117 765 рублей. При расчете арендной платы применяется коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности. Полагает, что администрацией неверно применен коэффициент при расчете арендной платы, поскольку земельный участок используется для размещения объектов досуга и отдыха детей и подростков, а не для коммерческой деятельности. Просят суд признать за ними право уплачивать арендную плату по договору аренды земельного участка от 27.08.2010 года № с применением коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка – «для размещения объектов досуга и отдыха детей и подростков», установленного п.27 Приложения к Закону Московской области от 07.06.1996 года № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», корректирующего коэффициента – «для размещения объектов досуга и отдыха детей и подростков» и коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка на территории муниципального образования – «сельское поселение Федоскинское» - для размещения объектов досуга и отдыха детей и подростков, установленных п.27 приложения к Решению Совета депутатов Мытищинского муниципального района Московской области от 20.12.2012 года № 63/20 «О принятии в новой редакции значений коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю на территории Мытищинского муниципального района»; определить размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 27.08.2010 года № за 2014 год – 95 468,16 рублей, за 2015 год – 100 492,80 рублей, за 2016 год – 100 492,80 рублей; обязать Администрацию городского округа Мытищи произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка с применением следующих коэффициентов: Кд – «1» (согласно п.27 Приложения к Закону Московской области от 07.06.1996 года № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области»), Пкд – «1» (согласно п.27 Приложения к Решению Совета депутатов Мытищинского муниципального района Московской области от 20.12.2012 года № 63/20 «О принятии в новой редакции значений коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю на территории Мытищинского муниципального района»), Км – «1» (согласно п.27 Приложения к Решению Совета депутатов Мытищинского муниципального района Московской области от 20.12.2012 года № 63/20 «О принятии в новой редакции значений коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю на территории Мытищинского муниципального района») (л.д.72-76).

В судебном заседании представитель истца Администрации городского округа Мытищи по доверенности ФИО5 исковые требования поддержала, просила их удовлетворить по основаниям изложенным в иске и письменных пояснениях. В удовлетворении встречных исковых требований просила отказать по основаниям изложенным в письменных возражениях (л.д.165-168).

Представитель ответчика по доверенности ФИО6 исковые требования Администрации городского округа Мытищи не признала, встречный иск поддержала по основаниям изложенным во встречном иске. Также просила, в случае удовлетворения иска Администрации, применить к заявленным требованиям о взыскании задолженности срок исковой давности и снизить размер пени на основании ст.333 ГК РФ (л.д.184-188).

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования Администрации городского округа Мытищи подлежащими частичному удовлетворению, а встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч.1 ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из положений ч.1 ст.614 ГК РФ следует, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. По правилам пунктов 1 и 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; а также в случае более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с ч.1 ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как следует из материалов дела, 27.08.2010 года между муниципальным образованием «Мытищинский муниципальный район Московской области» (арендодатель) и ООО «База отдыха «Ариадна» (арендатор) заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок, общей площадью 62 808 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, под физкульурно-оздоровительные цели с учетом обременений и ограничений в пользовании. Срок аренды установлен с 01 января 2010 года, на 49 лет (л.д.7-10).

Согласно договора от 29.05.2013 года о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 27.08.2010 года, арендатор ООО «База отдыха «Ариадна» передал, а новый арендатор ФИО1 (ФИО9) М.С., приняла все права и обязанности арендатора по договору аренды земли № от 27.08.2010 года в отношении спорного земельного участка (л.д.15-18).

06.06.2017 года ФИО1 передала права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № от 27.08.2010 года ФИО4 (л.д.37-39).

Договор переуступки прав аренды земельного участка зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 16.06.2017 года (л.д.41-55).

Таким образом, в настоящее время арендатором земельного участка является ФИО4

В соответствии с условиями договора аренды земельного участка арендные платежи, начиная с 01.10.2010 года, вносятся арендатором равными долями ежеквартально до 5-го числа каждого первого месяца текущего квартала (пункт 3.4).

Вместе с тем, в нарушение условий договора, арендаторы вносили плату несвоевременно.

ФИО1 указывает, что 27.11.2016 года она оплатила арендную плату в размере 423 308,72 рубля за период с 29.05.2013 года по 31.12.2016 года (л.д.191), однако впоследствии данный платеж был возвращен, ввиду неверного указания счета получателя платежа.

За период с 01.01.2014 года до 30.10.2017 года за аренду земельного участка поступал только один платеж 29.06.2017 года в размере 473 641,16 рублей, в котором указано, что он вносится за период с 29.05.2013 года по 05.06.2017 года (л.д.189).

Данный платеж в расчет не включен, поскольку относятся к периодам оплаты арендных платежей до 01 января 2014 года.

За период аренды земельного участка, начиная с 01 января 2014 года, платежей за аренду земельного участка не поступало, что следует из расчета задолженности (л.д.164).

Доказательства исполнения обязательств по договору в части своевременного и добровольного внесения арендных платежей в соответствии с условиями договора в период его действия ответчиками суду не представлены.

В соответствии со ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку ответчиками неоднократно (более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа) нарушались обязательства по внесению арендных платежей и с учетом длительного срока просрочки их уплаты, суд приходит к выводу, что ответчиками нарушены существенные условия договора аренды.

Данное существенное нарушение условий договора аренды является достаточным и безусловным основанием для его расторжения.

В связи с существенными нарушениями условий договора аренды, суд полагает возможным расторгнуть договор аренды земельного участка от 27.08.2010 года №, заключенный между Администрацией Мытищинского муниципального района и ООО «База отдыха «Ариадна», права и обязанности по которому по договору передачи прав и обязанностей перешли к ФИО4.

В связи с расторжением договора аренды суд обязывает ответчика вернуть земельный участок с кадастровым номером № Администрации городского округа Мытищи.

Что касается требований истца о взыскании с ответчиков в солидарном порядке задолженности по арендным платежам в размере 5 954 198,40 рублей за период с 01.01.2014 года по 30.10.2017 года, пени в размере 1 891 126,90 рублей за период с 16.03.2014 года по 30.10.2017 года, то данные требования подлежат частичному удовлетворению.

Согласно п.5.2. договора аренды, за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору арендатор уплачивает пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Суд соглашается с расчетом задолженности пени, представленной истцом, находит его правильным и обоснованным.

Вместе с тем, с учетом заявления ответчиков о применении срока исковой давности по заявленным требованиям и применении положений ст.333 ГК РФ о снижении размера неустойки, суд полагает возможным применить последствия пропуска срока исковой давности к заявленным требованиям и положения ст.333 ГК РФ о снижении размера неустойки.

Согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пункту 2 статьи 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Исходя из пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Исковое заявление поступило в суд 26 июня 2017 года. Таким образом, у истца истек срок исковой давности по требованиям о взыскании платежей за первый и второй квартал 2014 года.Задолженность ФИО1 по арендным платежам за период с третьего квартала 2014 года по 15.06.2017 года (дата переуступки прав аренды) составляет 4 422 373,40 рублей и пени 1 420 530,59 рублей. Задолженность ФИО4 за период с 16.06.2017 года по 30.10.2017 года (4 квартал 2017 года) составляет 815 813,80 рублей и пени 12 734,15 рублей (л.д.195, 196).

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Конституционно-правовой смысл указанного положения ст. 333 ГК РФ разъяснен в Определении Конституционного Суда РФ от 21.12.2000 г. N 263-О, установившим, что в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, именно правом суда является определение размера уменьшения неустойки, тогда как при наличии оснований несоразмерности само применение ст. 333 ГК РФ является обязанностью суда.

В соответствии с п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 г. N 6/8 при оценке последствий несоразмерности следует принимать во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства.

Принимая во внимание непредставление истцом доказательств, свидетельствующих о наличии из-за ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору аренды каких-либо негативных последствий для истца, чрезмерно высокий процент неустойки 0,05% за каждый день просрочки, суд полагает возможным снижение судом пеней начисленных ФИО1 до 150 000 рублей, поскольку считает пеня в указанном размере действительно устанавливает разумный баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения и учитывает степень вины ответчика в допущенной просрочке.

Истец просит взыскать с ответчиков задолженность в солидарном порядке.

Согласно п.1 ст.322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

В данном случае солидарная обязанность по оплате арендных платежей не предусмотрена договором, и не установлена законом.

Сама по себе переуступка прав аренды другому лицу не порождает солидарного обязательства.

Согласно п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если неуправомоченный арендодатель и арендатор являлись недобросовестными, то они солидарно отвечают перед собственником по требованию о взыскании дохода от незаконного владения имуществом.

В судебном заседании недобросовестности ответчиков по передаче прав аренды не установлено, в связи с чем, солидарная ответственность по оплате арендных платежей не возникает.

Таким образом, суд взыскивает с ФИО1 задолженность по арендной плате за период с 01 июля 2014 года (третий квартал 2014 года) по 15.06.2017 года в размере 4 422 373,40 рублей и пени в размере 150 000 рублей, с ФИО4 – задолженность по арендной плате за период с 16.06.2017 года по 30.10.2017 года (четвертый квартал 2017 года) в размере 815 813,80 рублей и пени в размере 12 734,15 рублей.

Встречные требования ФИО4 и ФИО1 о перерасчете арендной платы не подлежат удовлетворению.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок предоставлен под физкультурно-оздоровительные цели.

Арендная плата за земельный участок устанавливается расчетным путем в соответствии с п.3 ч.1 ст.14 Закона МО «О регулировании земельных отношений в Московской области» и на дату подписания договора составляет с 01.01.2010 года – 117 765,00 рублей (п.3.1. договора аренды от 27.08.2010 года).

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Согласно п.19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" установлен порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно п.3 ст.14 указанного Закона, значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону. Если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. В случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее.

Приложением к настоящему Закону в строке № 11 указан вид разрешенного использования земельного участка «Для размещения объектов платного досуга и отдыха, включая объекты лечебно-оздоровительного и спортивного назначения, за исключением указанных в строке 27», коэффициент Кд – 2,5. В строке 27 указан вид разрешенного использования земельного участка «Для размещения объектов досуга и отдыха детей и подростков» (л.д.182-183).

Суд соглашается с доводами администрации, что виду разрешенного использования земельного участка «Под физкультурно-оздоровительные цели» соответствует вид разрешенного использования земельного участка «Для размещения объектов платного досуга и отдыха, включая объекты лечебно-оздоровительного и спортивного назначения, за исключением указанных в строке 27 (размещения объектов досуга и отдыха детей и подростков)»

Доводы ответчиков о том, что указанный вид разрешенного использования в настоящее время не соответствует классификатору, в связи с чем не может применяться при определении арендной платы суд находит несостоятельными.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (далее - Классификатор) утвержден приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540.

В соответствии с частью 12 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) до 01.01.2020 орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в правила землепользования и застройки, не требуется.

Разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с ЗК РФ классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору (часть 11 статьи 34 Закона N 171-ФЗ).

Таким образом, требования ответчиков об установлении иного коэффициента, установленного п.27 Приложения для земельных участков с видом разрешенного использования земельных участков «для размещения объектов досуга и отдыха детей и подростков» суд находит не подлежащими удовлетворению.

Само по себе неиспользование земельного участка в коммерческих целях, ввиду наличия обременений и ограничений, не является основанием для перерасчета арендной платы.

При предоставлении земельного участка первоначальному арендатору ООО «База отдыха «Ариадна» администрация реализовала свое намерение передать его в аренду юридическому лицу в целях, указанных в Договоре аренды с соответствующей платой с учетом уровня доходности, при этом, администрация исходила из того, что Уставом общества предусмотрено осуществление коммерческой деятельности с целью извлечение прибыли и удовлетворение социальных и экономических интересов участников общества.

ФИО7 принял на себя все права и обязанности первоначального арендатора в совокупности без каких-либо исключений. Само по себе фактическое использование физическими лицами данного участка не в коммерческих целях, а для досуга детей и подростков не является основанием для изменения размера арендной платы.

Корректирующие коэффициенты и коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка были применены администрацией исходя из коммерческого использования земельного участка, установленные п.11 приложения к Решению Совета депутатов Мытищинского муниципального района Московской области от 20.12.2012 года № 63/20 «О принятии в новой редакции значений коэффициентов, применямых при расчете арендной платы за землю на территории Мытищинского муниципального района», а именно:

- Пкд – корректирующий коэффициент – 2 «для размещения объектов платного досуга и отдыха, включая объекты лечебно-оздоровительного и спортивного назначения, за исключением указанных в строке 27»;

- Км – коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования – 2 «сельское поселение Федоскинское» - «для размещения объектов платного досуга и отдыха, включая объекты лечебно-оздоровительного и спортивного назначения, за исключением указанных в строке 27».

Как указано выше у суда не имеется законных оснований для применения иных коэффициентов связанных с размещением объектов досуга и отдыха детей и подростков.

В связи с чем, оснований для удовлетворения встречных требований о применении иных коэффициентов не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации городского округа Мытищи к ФИО3, ФИО2 о расторжении договора аренды, взыскании арендных платежей – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 27.08.2010 года №, заключенный между Администрацией Мытищинского муниципального района и ООО «База отдыха «Ариадна», права и обязанности по которому по договору передачи прав и обязанностей перешли к ФИО2.

Обязать ФИО2 вернуть Администрации городского округа Мытищи земельный участок с кадастровым номером №.

Взыскать с ФИО3 в пользу Администрации городского округа Мытищи задолженность по арендной плате за период с 01 июля 2014 года (третий квартал 2014 года) по 15.06.2017 года в размере 4 422 373,40 рублей и пени в размере 150 000 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу Администрации городского округа Мытищи задолженность по арендной плате за период с 16.06.2017 года по 30.10.2017 года (четвертый квартал 2017 года) в размере 815 813,80 рублей и пени в размере 12 734,15 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований Администрации городского округа Мытищи к ФИО3, ФИО2 о взыскании арендных платежей и пени в большем размере, а также о солидарном взыскании задолженности – отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований встречному иску ФИО3, ФИО2 к Администрации городского округа Мытищи о перерасчете арендной платы – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Мытищинский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья