Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, исключении сведений из ЕГРН, восстановлении права собственности, взыскании арендной платы, процентов за пользование денежными средствами, признании недействительным соглашения об отступном,

Установил :

Спорным жилым помещением является двухкомнатная квартира ...

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением, в котором изложила требования ФИО2, ФИО3; с учетом изменений к иску в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) просит:

- расторгнуть договор купли-продажи спорной квартиры от 01.02.2017, заключенный между ФИО1 и ФИО2 в связи с существенным нарушением условий договора;

- исключить из ЕГРН регистрационные записи о праве собственности ФИО2 на спорную квартиру;

- восстановить право собственности на спорную квартиру за ФИО1;

- взыскать с ФИО2 среднюю арендную плату по г.Санкт-Петербургу за проживание ФИО2 в спорной квартире за период с XX.XX.XXXX по XX.XX.XXXX в сумме 280 000 рублей;

- взыскать с ФИО2 проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 15% годовых на дату вынесения решения суда;

- признать недействительным соглашение об отступном от 30.10.2017, заключенное между ФИО2 и ФИО3 в отношении спорной квартиры (дата регистрации XX.XX.XXXX), применить последствия недействительности сделки, а именно исключить запись о регистрации права собственности на спорную квартиру за ФИО3;

- взыскать с ФИО2 сумму оплаченной государственной пошлины в размере 60 000 рублей (л.д.140-143).

В обоснование заявленных требований истец указывает, что 01.02.2017 между ней (Продавцом) и ФИО2 (Покупателем) был заключен договор купли-продажи спорного жилого помещения, по условиям которого Продавец продает, а Покупатель обязуется принять в собственность квартиру и уплатить за нее <данные изъяты> рублей в срок не позднее XX.XX.XXXX за счет собственных средств путем перечисления на расчетный счет Продавца денежных средств в следующем порядке: <данные изъяты> рублей - в срок не позднее XX.XX.XXXX, <данные изъяты> рублей - в срок не позднее XX.XX.XXXX, <данные изъяты> рублей - в срок не позднее XX.XX.XXXX. Согласно условиям договора, стороны договорились о том, что с момента передачи спорной квартиры Покупателю на сумму остатка, подлежащего оплате согласно п. 3 настоящего договора, уплачиваются проценты за пользование денежными средствами в размере 15% годовых в следующем порядке: <данные изъяты> рублей проценты за пользование <данные изъяты> рублей - в срок не позднее XX.XX.XXXX; <данные изъяты> рублей проценты за пользование <данные изъяты> рублей - в срок не позднее XX.XX.XXXX. Истец полностью исполнила свои обязательства перед ответчиком по вышеуказанному договору. Так, истцом была передана вышеуказанная квартира ответчику ФИО2 на основании заключенного договора, переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу, запись о регистрации XXX, с этого времени спорная квартира находится в фактическом владении ответчика. Вместе с тем, взятые на себя обязательства ответчиком исполнены ненадлежащим образом, ответчиком неоднократно нарушались сроки оплаты, предусмотренные договором, так первую часть денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей ответчик оплатил XX.XX.XXXX, вторую часть денежных средств ответчик оплатил XX.XX.XXXX в размере <данные изъяты> рублей, XX.XX.XXXX - <данные изъяты> рублей, XX.XX.XXXX - <данные изъяты> рублей, что включает в себя вышеуказанные принятые в размере 15% годовых, третья часть денежных средств в размере <данные изъяты> не оплачена ответчиком по настоящее время, оплата по начисленным процентам в сумме <данные изъяты> также не была произведена. Указанное нарушение условий договора является для истца существенным, в связи с тем, что истец значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. На основании изложенного, истец обратилась с настоящим иском в суд.

Истец в судебное заседание не явилась, ранее ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д.107), доверила представление своих интересов представителям по доверенности ФИО4 (доверенность – л.д.95-96), адвокату Черноштан Л.Н. (ордер – л.д.75а, доверенность - л.д.95-96), которые в судебном заседании исковые требования истца и доводы в их обоснование поддержали в полном объеме.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление (л.д.125-128).

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещался судом о дате, месте и времени рассмотрения дела по известному суду адресу проживания, конверты были возвращены в суд в связи с истечением срока хранения (л.д.156-157), ходатайств об отложении рассмотрения дела, а также о рассмотрении дела в свое отсутствие не заявил, об уважительности причин неявки не сообщил, возражений относительно заявленных требований суду не представил. Обстоятельство регистрации ответчика по данному адресу, как постоянному месту жительства, подтверждается адресной справкой о регистрации (л.д.52).

Суд неоднократно направлял ответчику ФИО2 судебную корреспонденцию, однако конверты были возвращены в суд в связи с истечением срока хранения (л.д.47-48,103-104,106,123,134-136,154-155).

Положения п. 1 ст. 35 ГПК РФ закрепляют перечень прав, принадлежащих лицам, участвующим в деле, которые направлены на реализацию их конституционного права на судебную защиту, и согласно п. 1 данной статьи эти лица должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства (п. 2 ст. 117 ГПК РФ).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что действия ответчика ФИО2 следует расценивать как уклонение от получения судебных извещений, что является его волеизъявлением при осуществлении своих процессуальных прав, вследствие чего, не является препятствием для рассмотрения дела по существу в его отсутствие, поскольку судом предпринятые достаточные в контексте ст. ст. 12, 113 ГПК РФ меры для уведомления ответчика о времени и месте слушания дела.

Представитель третьего лица - Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о дате, месте и времени рассмотрения дела (л.д.153), ходатайств об отложении рассмотрения дела, а также о рассмотрении дела в свое отсутствие не заявил, об уважительности причин неявки не сообщил.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО2 и представителя третьего лица Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу.

Выслушав пояснения и доводы представителей истцов, ответчика ФИО3, исследовав материалы гражданского дела, изучив представленные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из представленных доказательств в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.02.2017 между ФИО1 (Продавцом) и ФИО2 (Покупателем) был заключен договор купли-продажи жилого помещения, по условиям которого Продавец продает, а Покупатель покупает квартиру, расположенную по адресу: ... (условный номер объекта XXX) в частную собственность. Указанная квартира расположена на XXX этаже XXX-этажного дома (XXX, подвал, мезонин-надстройка), состоит из XXX комнат, назначение - жилое, общая площадь квартиры составляет XXX кв.м (л.д.64).

Согласно п. 3 договора, спорная квартира оценивается сторонами и продается за <данные изъяты> рублей. Указанная сумма уплачивается Покупателем Продавцу за счет собственных средств путем перечисления на расчетный счет Продавца, указанный в п. 21 договора, в следующем порядке: <данные изъяты> рублей - в срок не позднее «01» февраля 2017 года; <данные изъяты> рублей - в срок не позднее «30» апреля 2017 года, <данные изъяты> рублей - в срок не позднее «30» июля 2017 года.

Согласно п.п. 4 и 5 договора полный и окончательный расчет за спорную квартиру оформляется распиской, подтверждающей получение Продавцом денежных средств, указанных в п. 3 настоящего договора. Стороны договорились о том, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ, с момента передачи квартиры Покупателю и до момента полной оплаты его стоимости, право залога у Продавца на квартиру не возникает; стороны договорились о том, что в соответствии с п. 4 ст. 488 Гражданского кодекса РФ, с момента передачи квартиры Покупателю на сумму остатка, подлежащего оплате согласно п. 3 настоящего договора, уплачиваются проценты за пользование денежными средствами в размере 15% годовых в следующем порядке: <данные изъяты> рублей - проценты за пользование <данные изъяты> рублей - в срок не позднее «30» апреля 2017 года; <данные изъяты> рублей - проценты за пользование <данные изъяты> рублей - в срок не позднее «30» июля 2017 года.

В соответствии с п. п. 11 и 13 договора, Продавец обязуется передать Покупателю квартиру, указанную и отвечающую характеристикам, указанным в п. 1 договора, при подписании настоящего договора, при этом, по соглашению сторон, настоящий договор имеет силу передаточного акта. С момента подписания настоящего договора квартира считается переданной Покупателю, а обязательство Продавца по передаче квартиры Покупателю – исполненным в полном объеме и надлежащим образом; договор может быть изменен и/или расторгнут по взаимному согласию сторон, оформленному в виде дополнительного соглашения к договору.

Право собственности ФИО2 на спорную квартиру зарегистрировано Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу XX.XX.XXXX.

XX.XX.XXXX между ФИО3 (Кредитором) и ФИО2 (Должником) было заключено Соглашение об отступном, по условиям которого Должник в счет исполнения обязательств, вытекающих из договора займа, заключеннго в Санкт-Петербурге XX.XX.XXXX, между ФИО3 и ФИО2, а также из договора займа, заключенного в Санкт-Петербурге XX.XX.XXXX, между ФИО3 и ФИО2, поименованных в п. 1.2., п. 1.3. Соглашения, предоставляет Кредитору отступное в порядке и на условиях, определенных Соглашением (л.д.59-63).

Согласно п. 1.4. соглашения общий размер обязательства, указанных в п.п. 1.2., 1.3. соглашения: 204784 долларов США и 27 центов, в рублях по курсу ЦБ РФ на день осуществления платежа.

Согласно п.п. 2.1., 2.2. и 2.3. соглашения, в качестве отступного по соглашению должник передает Кредитору спорную квартиру; по соглашению сторон стоимость квартиры составляет 9 100 000 рублей; срок передачи имущества: в момент заключения соглашения, при этом соглашение имеет силу передаточного акту.

Согласно п. 2.4. соглашения, стороны обязуются в течение 10 рабочих дней со дня подписания соглашения представить в государственный регистрирующий орган комплект документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

Право собственности ФИО3 на спорную квартиру зарегистрировано Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу XX.XX.XXXX.

В материалах дела представлены договора займа от XX.XX.XXXX и от XX.XX.XXXX, договор ипотеки XXX от XX.XX.XXXX, договор о последующем залоге недвижимого имущества (последующей ипотеке) от XX.XX.XXXX, заключенных между ФИО3 и ФИО2 (л.д.166-188).

В силу ст. 9 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Пунктом 2 ст. 489 ГК РФ предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ответчик ФИО3 против удовлетворения исковых требований возражал, пояснил суду, что на момент заключения соглашения об отступном ответчик ФИО2 являлся собственником спорной квартиры и в силу п. 2 ст. 209 ГК РФ был вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Между истцом и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи спорной квартиры от 01.02.2017, согласно которому истец продал, а ФИО2 купил спорную квартиру. Пунктом 11 договора установлено, что договор имеет силу передаточного акта и квартира считается переданной покупателю с момента подписания договора. На основании договора произведена государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю. Соответственно, с даты государственной регистрации перехода права собственности на квартиру полноправным собственником квартиры являлся ответчик ФИО2 Ответчик ФИО2, реализуя предоставленные законом права собственника, заключил с ответчиком ФИО3 соглашение об отступном, в соответствии с которым ФИО2 передал на возмездной основе ответчику ФИО3 в качестве отступного спорую квартиру. На основании соглашения произведена государственная регистрация перехода права собственности к ФИО3 На момент заключения соглашения об отступном отсутствовали какие-либо ограничения и обременения, препятствующие распоряжению ФИО2 квартирой. Стороны в п. 4 договора предусмотрели, что в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ с момента передачи квартиры покупателю и до момента полной оплаты ее стоимости право залога у продавца на квартиру не возникает. Поскольку право залога продавца (истца) на квартиру не возникло и, соответственно, не было зарегистрировано, каких-либо ограничений ФИО2 в распоряжении квартиры не было. Таким образом, заключенное между ответчиками соглашение не противоречит закону и, соответственно, является действительной сделкой. Оснований для признания соглашения об отступном недействительным не имеется. Кроме того, истец в исковом заявлении не приводит какое-либо правовое обоснование требования о признании соглашения об отступном недействительной сделкой. Требование о неосновательном обогащении посредством возврата в натуре имущества, переданного во исполнение договора, расторгнутого судом, может быть удовлетворено при условии, что иск заявлен к стороне договора, не утратившей возможности возвратить имущество в натуре. В рассматриваемом случае возврат квартиры в натуре истцу невозможен, так как на настоящий момент квартира выбыла из владения ответчика ФИО2 на основании действительной сделки (соглашения об отступном). В силу п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности ФИО2 прекратилось в связи с ее отчуждением ФИО3 Поскольку квартира не может быть возвращена истцу в натуре, исковые требования о прекращении записи о регистрации права собственности ответчика ФИО3 на квартиру за истцом не подлежат удовлетворению. Принимая во внимание тот факт, что ответчик ФИО3 стал собственником квартиры на основании действительной сделки, требования истца об исключении записи о регистрации права собственности ответчика ФИО3 и восстановлении права собственности на квартиру не могут быть удовлетворены. Следует отметить, что ответчик ФИО3 приобрел право собственности на квартиру на основании возмездной сделки, действуя добросовестно и учитывая отсутствие в ЕГРН сведений об ограничениях в отношении квартиры.

Допустимых и достоверных доказательств в опровержение заявленных требований от ответчика ФИО2 не поступило, вместе с тем, при должной осмотрительности и заинтересованности ответчик не был лишен возможности представить по делу доказательства в опровержение заявленных исковых требований.

Судом установлено, что согласно п. 3 договора купли-продажи от 01.02.2017, спорная квартира оценивается сторонами и продается за <данные изъяты> рублей.

Согласно представленной выписке из лицевого счета по вкладу ФИО1, ФИО2 по договору оплачено <данные изъяты> рублей - XX.XX.XXXX, <данные изъяты> рублей - XX.XX.XXXX, <данные изъяты> рублей - XX.XX.XXXX, <данные изъяты> рублей -XX.XX.XXXX (л.д.12), из которых, <данные изъяты> рублей в счет оплаты стоимости квартиры, а <данные изъяты> рублей – проценты в размере 15% годовых, предусмотренные п.6.1. договора (л.д.12).

Таким образом, ФИО2 было оплачено 55% цены спорного объекта недвижимости (<данные изъяты>).

Оставшаяся часть оплаты стоимости квартиры в размере <данные изъяты> рублей, а также проценты в размере <данные изъяты> рублей, предусмотренные п.6.2. договора ответчиком ФИО2, ни в установленный договором срок до XX.XX.XXXX, ни до настоящего времени не оплачены.

Поскольку истцом получены от ответчика платежи, превышающие половину стоимости квартиры и это обстоятельство в силу п. 2 ст. 489 ГК РФ является фактом, исключающим возможность расторжения договора, то истец не вправе требовать возврата данного недвижимого имущества, в иске ему должно быть отказано. При этом истец не лишена возможности взыскания недоплаченной стоимости объекта недвижимости в судебном порядке.

Принимая во внимание, что суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи спорной квартиры, исковые требования об исключении сведений из ЕГРН, восстановлении права собственности, взыскании арендной платы также подлежат отклонению, как производные от основного иска.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку материалами дела установлено, что на момент заключения соглашения об отступном отсутствовали какие-либо ограничения и обременения, препятствующие распоряжению ФИО2 квартирой, поскольку право залога продавца (истца) на квартиру не возникло и, соответственно, не было зарегистрировано, каких-либо ограничений ФИО2 в распоряжении квартиры не было, таким образом, заключенное между ответчиками соглашение не противоречит закону и, соответственно, является действительной сделкой.

Поскольку судом не установлено, а материалами дела не подтверждено совершение оспариваемой сделки – Соглашения об отступном, заключенного 30.10.2017 между ФИО2 и ФИО3 с такими нарушениями, которые могли бы повлечь ее недействительность, исковые требования в части признания Соглашения об отступном недействительным, применении последствий его недействительности удовлетворению не подлежат.

Истец просит взыскать с ответчика ФИО2 проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 15% годовых, предусмотренные п.5 договора купли-продажи. Согласно расчету истца проценты на 05.04.2018 составляют 638 260 рублей (л.д.189).

Представленный истцом расчет судом проверен, ответчиком ФИО2 не оспорен. При таких обстоятельствах, суд находит обоснованным взыскание с ответчика ФИО2 в пользу истца процентов за пользование денежными средствами в размере 638 260 рублей.

Согласно п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При таком положении, с ответчика ФИО2 подлежит взысканию в пользу истца государственная пошлина пропорционально удовлетворенным судом требованиям в размере 9 582 рубля 60 коп., уплаченная при подаче искового заявления, расходы по оплате которой подтверждаются чеком-ордером от XX.XX.XXXX (л.д.3).

Руководствуясь статьями 12, 56, 57, 67, 71, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить в части.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 проценты за пользование денежными средствами в размере 638 260 рублей 27 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 582 рубля 60 коп.

В удовлетворении иных исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский Городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Василеостровский районный суд города Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: