Гражданский кодекс часть 1

Октябрьский районный суд в составе судьи Кузубовой Н.А., при секретаре Артемьевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению НО «Фонд поддержки граждан-участников долевого строительства на территории РБ» к ФИО1 о прекращении обременения,

У С Т А Н О В И Л:

НО «Фонд поддержки граждан-участников долевого строительства на территории РБ» обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании отсутствующим обременения в отношении земельного участка (объекта незавершённого строительства) с кадастровым номером в том числе на многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Российская Федерация, в виде записи об ипотеке и регистрации договора участия в долевом строительстве от №, а также договора уступки права требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ: регистрационная запись №; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по погасить регистрационные записи об ипотеке и регистрации договора участия в долевом строительстве от № а также договора уступки права требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ Исковые требования мотивированы тем, что решением Арбитражного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ ООО ПСК «Тамир» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО2 НО «Фонд поддержки граждан-участников долевого строительства на территории Республики Бурятия» является приобретателем и исполнителем обязательств застройщика ООО «ПСК «Тамир» перед участниками долевого строительства, объект незавершенного строительства передан истцу для завершения строительства дома на основании определения Арбитражного Суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ, которым удовлетворено заявление НО «Фонд поддержки граждан-участников долевого строительства на территории Республики Бурятия» о намерении стать приобретателем имущества застройщика ООО «ПСК «Тамир» и исполнителем обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела о банкротстве застройщика. Определением Арбитражного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ в реестр требований о передаче жилых помещении должника ООО ПСК «Тамир» включено требование ФИО1 о передаче жилого помещения – 1340460 руб., оплаченной полностью. Поскольку требования ФИО1 включены в реестр требований о передаче жилого помещения после принятия Наблюдательным советом Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объекта незавершенного строительства, истцом ФИО1 выплачено возмещение в размере 1801415,76 руб. Таким образом, обязательство перед ответчиком по договору долевого участия в строительстве исполнены в полном объеме. Однако, до настоящее времени в ЕГРН содержаться сведения о ФИО1 как о залогодержателе и участнике долевого строительства, имеется запись о регистрации договора участия в долевом строительств и договора ступки права требования, что ограничивает права Регионального фонда в части распоряжения собственным имуществом.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 исковые требования поддержал по заявленным в иске основаниям.

В судебном заседании представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по по доверенности ФИО4 указала на законность внесения регистрационных записей о регистрации ипотеки, договора долевого участия и уступки права требования и отсутствие оснований для их аннулирования.

Ответчик ФИО1, конкурсный управляющий ООО ПСК «Тамир» ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще. С учетом требований ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Статьей 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. При этом, залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Пунктом 1 статьи 407 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п.1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с ч.11 ст. 53 Федерального закона ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в случае, если не выдана закладная, совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Анализ вышеназванной статьи позволяет сделать вывод, что ипотека может быть прекращена по решению суда.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПСК «Тамир» и ООО «Селенгинская транспортная компания» был заключен договор № участия в долевом строительстве, согласно п.1.1 которого застройщик осуществляет строительство малоэтажного жилого дома по адресу: а участник долевого строительства финансирует строительство в части указанного многоквартирного жилого дома в объеме одной квартиры, имеющей следующие технические характеристики:

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Селенгинская транспортная компания» и ответчиком ФИО1 был заключен договор уступки прав требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого права ООО «Селенгинская транспортная компания» по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ перешли к ФИО1

Договор долевого участия, как и договор уступки прав требований по договору долевого участия, зарегистрированы в установленном законом порядке. Договор участия в долевом строительстве Т2/5-7 от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РБ ДД.ММ.ГГГГ за номером регистрации №

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ООО ПСК «Тамир» признано несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ Наблюдательным советом Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (до 01.01.2022г. Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства») принято решение о финансировании мероприятий, предусмотренных п. 1 ч. 2 статьи 13.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в том числе по завершению строительства объектов незавершенного строительства застройщика ООО ПСК «Тамир».

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ. удовлетворено заявление Некоммерческой организации «Фонд поддержки граждан-участников долевого строительства на территории Республики Бурятия» о намерении стать приобретателем объектов незавершенного строительства и земельных участков застройщика ООО ПСК «Тамир» и исполнить обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (далее - РТУС) в соответствии с п. 1 ст. 201.15-1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Между тем, исходя из положений ФЗ от 29.07.2017г. №218-ФЗ «О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской федерации, при передаче объекта незавершенного строительства от застройщика - банкрота в собственность Регионального фонда порядок исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве перед участником может быть изменен. Так, надлежащим исполнением Фондом обязательств по договору долевого участия может быть признано денежное возмещение участнику стоимости жилого помещения.

Судом установлено, что определением Арбитражного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ в реестр требований о передаче жилых помещений должника – ООО ПСК «Тамир» включено требование ФИО1 о передаче жилого помещения - стоимостью 1 340 460 рублей, оплаченной полностью.

Требования ФИО1 включены в реестр требований о передаче жилого помещения после принятия Наблюдательным советом Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» решения о финансировании мероприятий по завершению строительства об объекта незавершенного строительства.

Согласно положениям п. 15 ст. 201.4 Федерального закона 127-ФЗ от 26.10.2002"О несостоятельности (банкротстве)" требования участников строительства, включенные в реестр требований участников строительства после дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в ч. 2 ст. 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ, подлежат удовлетворению в порядке, предусмотренном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 настоящего Федерального закона. В указанном случае участники строительства вправе получить возмещение в порядке, установленном статьей 13 Федерального закона № 218-ФЗ.

В связи с чем публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» ФИО1 выплачено денежное возмещение в размере 1 801 415, 76 руб., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ., следовательно, обязательства по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и договору уступки прав требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ перед ответчиком выполнены. Соответственно, в силу требований ст.ст. 352, 408 ГК РФ залог, зарегистрированный в пользу участника долевого строительства подлежит прекращению.

Между тем, судом установлено, что до настоящего времени запись о регистрации договора участия в долевом строительстве от № и договора уступки права требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ФИО1 не погашена, в результате чего у Регионального фонда отсутствует возможность воспользоваться в полной мере переданным ему по определению Арбитражного суда правом застройщика в части распоряжения имуществом.

Согласно п. 1,1 ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

Регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости о залоге, возникшем в силу статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо о залоге права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, погашается органом регистрации прав без заявления о погашении такого залога одновременно с государственным кадастровым учетом данного многоквартирного дома. Положения настоящего абзаца применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Поскольку в настоящее время у истца отсутствует возможность погашения регистрационной записи об ипотеке в отношении земельного участка, а также в отношении договора долевого участия в строительстве и договора уступке права требований во вне судебном порядке ввиду наложенных ограничений, при установлении факта исполнения обязательств по договору перед ответчиком ФИО1, суд приходит к выводам о наличии оснований для удовлетворения заявленным исковых требований.

Согласно пункту 25 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, в том числе по обязательствам, связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к Фонду. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований кредиторов, которые были обеспечены таким залогом.

Указанная норма устанавливает особенности трансформации правового статуса имущества должника при его передаче Фонду, а именно, прекращение залогового обеспечения по всем обязательствам застройщика, включая обязательства, связанные с обеспечением прав участников строительства.

Таким образом, имеются основания для снятия ограничений и обременений в отношении объекта недвижимости в виде земельного участка с кадастровым номером ., заключенного между ООО ПСК «Тамир» и ООО «Селенгинская транспортная компания», а также договора уступки права требования от 21.10.2015г., заключенного между ООО «Селенгинская транспортная компания» и ФИО1.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление НО «Фонд поддержки граждан-участников долевого строительства на территории РБ» к ФИО1 о прекращении обременения в виде залога на квартиру удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в отношении земельного участка с кадастровом номером пользу ФИО1, и расположенного на нем многоквартирного жилого , в виде регистрации договора участия в долевом строительстве №., заключенного между ООО ПСК «Тамир» и ООО «Селенгинская транспортная компания», а также договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ООО «Селенгинская транспортная компания» и ФИО1.

Настоящее решение является основанием для погашения регистрационной записи о регистрации договора участия в долевом строительстве ., заключенного между ООО ПСК «Тамир» и ООО «Селенгинская транспортная компания», а также договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ООО «Селенгинская транспортная компания» и ФИО1№ от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Бурятия через Октябрьский районный суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья: Н.А. Кузубова